Entscheidungsgründe: Der klagenden Partei wurden als Hausverwalterin einer Liegenschaft von deren Miteigentümern die eingeklagten Mietzinsforderungen zum Inkasso abgetreten. Jener frühere Gesellschafter der beklagten Partei, dem die Räumlichkeiten 1974 von den Mehrheitseigentümern vermietet worden waren, übertrug seine Mietrechte aufgrund des ihm eingeräumten Weitergaberechts 1987 an die beklagte Gesellschaft, deren Firma in der Folge auf den nun maßgeblichen Wortlaut geändert wur... mehr lesen...
Begründung: Die Antragsgegnerin ist Hauptmieterin eines in einem Haus der Antragstellerin gelegenen Geschäftslokales. Die Antragstellerin begehrt - nach vorausgegangenem Verfahren vor der Schlichtungsstelle - die Anhebung des Hauptmietzinses nach § 12a Abs 3 MRG mit der
Begründung: , Ende Oktober 1993 sei eine wesentliche Änderung in den Gesellschaftsverhältnissen der Antragsgegnerin eingetreten (§ 12a Abs 3 MRG). Die Antragstellerin begehrt - nach vorausgegangenem Verfahren vo... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs3MRG §46a Abs13.WÄG ArtII AbschnIII Abs1
Rechtssatz: § 46a Abs 1 MRG ist eine spezielle Anordnung, § 12a Abs 3 MRG abweichend von der Übergangsbestimmung des § Art II Abschnitt III Abs 1 des 3. WÄG auf alle Änderungen in der Mieter-Gesellschaft anzuwenden, die ab dem 1.10.1993 eingetreten sind. Entscheidungstexte 5 Ob 109/98k Entscheidungstext OGH 12.05.1998 5 O... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin ist Hauptmieterin des im Parterre des Hauses *****, gelegenen Geschäftslokales der Antragsgegnerin. Letztere nahm einen mit 1.11.1993 vollzogenen Gesellschafterwechsel bei der Antragstellerin zum Anlaß einer Mietzinserhöhung. Sie teilte der Antragstellerin mit Schreiben vom 21.2.1994 mit, daß "§ 46a (MRG) jedenfalls anzuwenden sei, weil der Gesellschafterwechsel nach dem Stichtag 1.10.1993 erfolgte" und daß "die übrigen im § 46a Abs 4 MRG geforde... mehr lesen...
Begründung: Die Antragsgegnerin ist Hauptmieterin eines Geschäftslokals im Haus *****, das der Antragstellerin gehört. Sie ist im Jahr 1987 dadurch in die Rechtsposition der Hauptmieterin gelangt, daß Ingrid M*****, die vormalige Hauptmieterin und Alleininhaberin der im Geschäftslokal betriebenen Etikettenerzeugung und Textildruckerei, ihr Unternehmen samt Mietrechten gegen die Einräumung von Geschäftsanteilen in die 1972 gegründete Antragsgegnerin einbrachte. Gesellschafter die... mehr lesen...
Begründung: Der Beklagte ist seit 1.12.1989 Hauptmieter der Wohnung top 11 im Haus *****. Er hat das Objekt von der "Hausinhabung" gemietet, doch ist mittlerweile Wohnungseigentum am Haus begründet worden. Der Kläger ist zu 285/960stel Anteilen Miteigentümer der Liegenschaft und seit 1996 auch Wohnungseigentümer des verfahrensgegenständlichen Bestandobjektes top 11. Gestützt auf die Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 Z 4 und 6 MRG, wobei nur der letztgenannte Kündigungsgrund näh... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs1MRG §12a Abs3PTSG §10 Abs7
Rechtssatz: Die Ausgliederung der Post war ein Akt der Gesetzgebung. Die Rechtsnachfolge der Post und Telekom Austria AG nach dem Bund gründet sich demnach nicht auf ein Rechtsgeschäft, was die Verwirklichung des im § 12a Abs 1 MRG geregelten Tatbestandes (Mieterwechsel durch einen Veräußerungsvorgang) und damit auch diejenige des § 12a Abs 3 MRG, der bloß die Umgehung des § 12a Abs 1 MRG verhindern... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs3PTSG §10 Abs7
Rechtssatz: Der Ausgliederung der Post aus der Bundesverwaltung fällt schon deshalb nicht unter § 12a Abs 3 MRG, weil keine Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten "innerhalb" des Mieters, sondern ein Mieterwechsel (vom Bund auf die Aktiengesellschaft Post und Telekom Austria Aktiengesellschaft) stattgefunden hat (vergleiche 5 Ob 263/97f; 5 Ob 378/97t). § 10 Abs 7 PTSG regelt darüber h... mehr lesen...
Begründung: Der Beklagte ist seit 22.8.1966 Hauptmieter des Geschäftslokals top 1 im Haus *****. Er hat das Objekt von der Ö*****, der damaligen Alleineigentümerin des Hauses, gemietet, doch ist mittlerweile Mit- und Wohnungseigentum am Haus begründet worden. Mehrheitseigentümerin (mit 3969/4170) ist die Klägerin. Sie ist seit 1966 auch Wohnungseigentümerin des verfahrensgegenständlichen Bestandobjekts. Gestützt auf den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 7 MRG hat die Klägerin ... mehr lesen...
Entscheidungsgründe: Die klagende Partei ist die Rechtsnachfolgerin der V***** K*****, vormals V***** R***** regGenmbH. Am 8.10.1974 schloß die V***** R***** regGenmbH mit der Post- und Telegraphendirektion für Kärnten in Klagenfurt namens der Republik Österreich (Post- und Telegraphenverwaltung) einen Mietvertrag, mit dem die V***** im Mietvertrag näher bezeichnete Räume des in ihrem Eigentum stehenden Hauses in F*****, H*****platz 8, mit einer Nutzfläche von insgesamt 360,86 m... mehr lesen...
Begründung: Mit ihrem am 22.1.1996 bei der Schlichtungsstelle des Magistrates Graz eingebrachten Sachantrag begehrte die Antragstellerin (als Vermieterin), dem Antragsgegner (als Mieter) aufzutragen, die Umgestaltung eines im ersten Stock des Hauses Graz, P*****gasse 7, gelegenen WCs, das ihm zur Mitbenützung zur Verfügung stehe, zu dulden. Es soll die derzeitige Raumgröße des WCs auf ein Maß von 95 cm Breite und 1,20 m Tiefe reduziert und die Tür nach außen öffnend hergestellt... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs3MRG §46a Abs4 Z1
Rechtssatz: Bei Vereinen ist zur Beurteilung der Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten auf den Wechsel der Mehrheit der Vereinsmitglieder abzustellen. Entscheidungstexte 5 Ob 284/97v Entscheidungstext OGH 10.02.1998 5 Ob 284/97v Veröff: SZ 71/17 5 Ob 262/02v Entscheidu... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin ist (so steht es jedenfalls in diesem Verfahren fest) Mieterin von Geschäftsräumlichkeiten im Haus 1010 Wien, S*****gasse 7, das dem Antragsgegner gehört. Das Mietobjekt umfaßt Räumlichkeiten im Erdgeschoß im Ausmaß von 413,69 m2, Kellerräumlichkeiten von 453,79 m2 und 303,80 m2 sowie eine Wohnung (top 14) im fünften Stock des Hauses mit 259,93 m2, insgesamt also eine Nutzfläche von 1.431,21 m2. Es wird für gastgewerbliche Zwecke genutzt. Das im... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin ist Mieterin der Bestandobjekte top Nr 3, 3a und 5 im Hause ***** Wien, S*****gasse *****. Der Antragsgegner ist Eigentümer dieses Hauses. Mit Schreiben vom 2.11.1994 begehrte dieser von der Antragstellerin unter Berufung auf § 46a Abs 4 MRG ("Fünfzehntelanhebung") ab 1.1.1995 für die top Nr 3 und 5 einen angemessenen monatlichen Hauptmietzins (einschließlich EVB) in Höhe von S 5.014, für das Objekt Nr 3a einen solchen (einschließlich EVB) von S ... mehr lesen...
Begründung: Am 28.3.1974 mietete die Alois B***** KG von den Rechtsvorgängern des Antragstellers diverse Geschäftsräumlichkeiten im Haus B*****, das dem Antragsteller gehört. Die gesamte Bestandfläche beträgt derzeit (nach einigen Vertragsergänzungen) 431,57 m2; der vertragsgemäß zu zahlende Mietzins S 81,--/m2 monatlich. Hauptmieterin des Bestandobjektes ist seit 1990 aufgrund gesellschaftsrechtlicher Transaktionen, die keine Mietzinsanhebung rechtfertigten (vgl OGH 5 Ob 68/... mehr lesen...
Begründung: Rechtliche Beurteilung Die Rechtsansicht des Rekursgerichts, es bestehe kein Mietzinsanhebungsrecht des Vermieters, weil der Mieter (hier: politische Partei) im Mietgegenstand kein veräußerbares Unternehmen betreibt, ist durch die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes (Körperschaft öffentlichen Rechts: 5 Ob 2343/96m = WoBl 1997/16 [zust Würth]; Verein: 5 Ob 48/97p = ImmZ 1997, 451) gedeckt. Anmerkung E49206 05A000... mehr lesen...
Entscheidungsgründe: Der Kläger begehrte von der beklagten Partei die Bezahlung restlichen Mietzinses für die Zeit von Juli bis Oktober 1992 im Betrag von S 287.909,82 und aus dem Titel des Schadenersatzes den ihm entgangenen angemessenen Hauptmietzins für die Zeit von November 1989 bis Juni 1992 im Gesamtbetrag von S 2,354.722,12 sowie - aufgrund des Rücktritts vom Bestandvertrag wegen schuldhaften Zahlungsverzugs - die Räumung eines von der beklagten Partei gemieteten Bestandob... mehr lesen...
Norm: ABGB §1120 AaABGB §1120 DABGB §1394MRG §2MRG §12a Abs3WEG 1975 §1 Abs1WEG 1975 §2 Abs2 Z1
Rechtssatz: Der Fortbestand des Mietverhältnisses mit den Miteigentümern der Liegenschaft bedeutet nicht, daß der Wohnungseigentümer nicht befugt ist, jene Rechte aus dem Mietverhältnis allein geltend zu machen, die ihm auf Grund seiner besonderen Rechtsposition zukommen. Der Wohnungseigentümer kann, auch wenn er nur Mitvermieter ist, alle jene Recht... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin ist zu 18700/95240 und 4000/95240 Anteilen Miteigentümerin der Liegenschaft mit dem Haus ***** in Wien, wobei mit ihren Anteilen Wohnungseigentum an den Geschäftslokalen GR 1 und B 1 verbunden ist. Hauptmieterin der beiden Geschäftslokale ist die Antragsgegnerin, die dort einen Buchhandel betreibt, aber auch Audiokassetten, Bildgrafiken und Poster verkauft. Der Mietvertrag wurde am 31.3.1952 abgeschlossen. Damals war die Antragsgegnerin eine OH... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs3
Rechtssatz: Von einer "entscheidenden" Änderung kann in der Regel erst gesprochen werden, wenn es zu einem Kippen des Mehrheitsverhältnisses gekommen ist. Jede andere Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten in der Gesellschaft (juristischen Person) bedarf der Darlegung besonderer Umstände, um sie als "entscheidend" im Sinne des § 12a Abs 3 MRG qualifizieren zu können. Entscheid... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs3MRG §46a Abs4 Z1
Rechtssatz: Bei einer Personengesellschaft ist der eine Mietzinsanhebung rechtfertigende Tatbestand des § 12a Abs 3 MRG (§ 46a Abs 4 Z 1 MRG) in der Regel nur dann erfüllt, wenn sich die Anteile der persönlich haftenden Gesellschafter um mehr als 50 Prozent geändert haben. Entscheidungstexte 5 Ob 432/97h Entscheidungstext OGH 25.11.1997 5 Ob 432/97... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs3MRG §46a Abs4
Rechtssatz: Mit dem Ersatz der Komplementäre (physische Personen) durch eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung ist (unabhängig von der Gestaltung des Innenverhältnisses) eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten verbunden. Der Austausch der Komplementäre bedeutet einen Machtwechsel auch dann, wenn diese als Kommanditisten in der Kommanditgesellschaft verbleiben un... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs3MRG §12a Abs5MRG §46a Abs3MRG §46a Abs4
Rechtssatz: Es ist möglich, dass - wie etwa bei wiederholter Verpachtung - ein Anhebungstatbestand mehrfach verwirklicht wird (oder dass überhaupt mehrere verschiedene Anhebungstatbestände vorliegen). In einem solchen Fall kommt es nicht schlechthin auf den zeitlich ersten Machtwechsel an. Vielmehr steht es dem Vermieter frei, bei mehrfachem Machtwechsel jenen Zeitpunkt geltend zu mache... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs3MRG §46a Abs4
Rechtssatz: Die Fünfzehntelanhebung des Mietzinses nach § 46a Abs 4 MRG setzt eine Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten (in der Mieter-Gesellschaft) "im Sinne des § 12a Abs 3 MRG" voraus. Damit ist klargestellt, daß nur eine entscheidende Änderung in der Mieter-Gesellschaft, wie sie nach ausdrücklicher gesetzlicher Anordnung etwa mit der Veräußerung der Mehrheit der Gesellschaftsant... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs3MRG §46a Abs1MRG §46a Abs4
Rechtssatz: § 46a Abs 1 MRG betrifft nicht den Fall einer Fünfzehntel-Anhebung gemäß Abs 4, sondern den Fall der sofortigen Erhöhung auf den vollen angemessenen Hauptmietzins gemäß § 12a Abs 3 MRG; nur hierauf bezieht sich der Stichtag 30. September 1993. Entscheidungstexte 5 Ob 434/97b Entscheidungstext OGH 25.11.1997 5 Ob 434/97b ... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin ist seit 1.1.1971 Hauptmieterin eines Geschäftslokals im Haus ***** in 1010 Wien, das der Antragsgegnerin gehört. Dieses Geschäftslokal wird für den Betrieb eines Restaurants/Cafe-Restaurants benützt. Der vereinbarungsgemäß zu zahlende Hauptmietzins beträgt S 59.232,12 monatlich. Die Antragsgegnerin hat die Verpachtung dieses Geschäftslokals zum Anlaß genommen, von der Antrag- stellerin gemäß § 46a Abs 3 MRG ab Februar 1995 einen höheren Mietzi... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs3
Rechtssatz: § 12a Abs 3 MRG ist auch auf die OEG und die KEG anzuwenden. Die Fortführung eines Unternehmens einer OHG (OEG) durch eine KG (KEG), deren Kommanditisten die ehemaligen OHG-Gesellschafter sind und deren Komplementär ein neu hinzutretender Gesellschafter ist, stellt eine entscheidende Änderung im Sinne des § 12a Abs 3 MRG dar, selbst wenn ausschließliche Geschäftsführungsbefugnis der Kommanditisten und Weisungsge... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs3
Rechtssatz: Auf die Frage, ob bei dem dem Vermieter zur Verfügung stehenden Haftungsfonds im weiteren Sinn eine Änderung eintrat - wie insbesondere durch den Wechsel natürlicher Personen als Vollhafter - kommt es nach der Bestimmung des § 12a Abs 3 MRG nicht an. Entscheidungstexte 7 Ob 169/97x Entscheidungstext OGH 22.10.1997 7 Ob 169/97x Veröff: SZ 70/216 ... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs3
Rechtssatz: In § 12a Abs 3 MRG werden nur die juristischen Personen und die "Personengesellschaften des Handelsrechtes" genannt. Dessen ungeachtet sind die betreffenden Bestimmungen aber auch für die Erwerbsgesellschaften nach dem EGG analog anzuwenden, weil kein sachlicher Grund besteht, diese Gesellschaften von den Regelungen auszunehmen und daher insofern eine planwidrige Regelungslücke vorliegt. Entsc... mehr lesen...
Entscheidungsgründe: Der Kläger ist Eigentümer des Hauses G*****, T*****-Straße *****. Hauptmieterin der darin gelegenen Geschäftsräumlichkeiten war seit 11.5.1978 die OHG mit dem Firmenwortlaut "Hans K***** N*****", die ab 1.1.1994 bis 19.12.1994 als offene Erwerbsgesellschaft unter der Firma "Hans K***** N***** OEG" weitergeführt wurde. Die Gesellschafter waren jeweils Erna T***** und Ingrid H*****. Seit 20.12.1994 wird das Unternehmen in der Rechtsform einer Kommanditerwerbsg... mehr lesen...
