Norm: MRG §12aMRG §12a Abs1MRG §12a Abs3 Satz3
Rechtssatz: Der Anhebungstatbestand des § 12a Abs 3 Satz 3 MRG wurde geschaffen, um Veräußerungsvorgänge und Fälle des Machtwechsels in der Mieter-Gesellschaft zu erfassen, die sich formalrechtlich nicht in die institutionelle Übertragung des vom bisherigen Mieter im Mietgegenstand betriebenen Unternehmens auf ein anderes Rechtssubjekt oder in eine institutionelle Änderung der rechtlichen und wirts... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs3 Satz3
Rechtssatz: Für die in §12a Abs 3 Satz 3 MRG unterstellte Umgehungsabsicht ist zu fordern, dass das rechtsgeschäftliche Handeln vordergründig die Vereitelung des Anhebungsrechts des Vermieter bezweckt. Entscheidungstexte 5 Ob 11/02g Entscheidungstext OGH 26.02.2002 5 Ob 11/02g 6 Ob 88/06v Entscheidun... mehr lesen...
Begründung: Die Erstbeklagte war Eigentümerin von zwei Liegenschaften mit einem Wohnhaus und einer Tischlereiwerkstätte. Die klagende Bank hatte ihr Kredite von rund 7 Mio S eingeräumt, die auf den Liegenschaften hypothekarisch sichergestellt wurden. Am 4. 8. 1999 wurde die von einer anderen Gläubigerin beantragte Zwangsversteigerung der Liegenschaften bewilligt und im Grundbuch angemerkt. Die Klägerin trat dem Zwangsversteigerungsverfahren am 10. 12. 1999 bei. Im Februar 2000 vermi... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs3MRG §12a Abs5
Rechtssatz: Die Bestimmung des § 12a Abs 3 letzter Satz MRG ist nicht auf die anderen Anhebungstatbestände des § 12a MRG anzuwenden. Die Regelung einer Beweislastumkehr für Umgehungstatbestände ist klar jener Bestimmung zugeordnet, mit der gesellschaftsrechtliche Veränderungen in der Hauptmietergesellschaft erfasst werden sollen, und nicht als gemeinsame Vorschrift für alle unterschiedlichen Anhebungstatbestände... mehr lesen...
Begründung: Im derzeitigen Verfahrensstadium ist nur mehr die Höhe des vom Antragsteller gemäß § 46a Abs 5 MRG geforderten Hauptmietzinses strittig. Das die Mietzinserhöhung rechtfertigende Ereignis - das Entstehen eines gespaltenen Mietverhältnisses - fand im Jahr 1979 statt; das Anhebungsbegehren wurde 1996 gestellt. Ausgehend von der Feststellung, dass der angemessene Hauptmietzins für das vom Antragsteller gemietete Geschäftslokal im Jahr 1979 S 400,-- netto pro m2 betrug, ... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin ist Eigentümerin des Hauses ***** in *****. Nach diversen gesellschaftsrechtlichen Veränderungen in der ursprünglichen Mietergesellschaft, der B***** GesmbH, wurde mit Generalversammlungsbeschluss vom 26. 6. 1991 die R***** B***** GesmbH in eine Aktiengesellschaft mit dem Firmenwortlaut R***** B***** AG umgewandelt. Diese war zuletzt Mieterin des Bestandobjektes III im Haus ***** in *****. Wolfgang R***** hielt zunächst 51 %, die B & G B***... mehr lesen...
Begründung: Das Rekursgericht hat im vorliegenden Fall die Zulässigkeit eines ordentlichen Revisionsrekurses mit der
Begründung: bejaht, es sei bisher vom Obersten Gerichtshof die Frage nicht eindeutig geklärt worden, wann eine beachtliche Mietzinserhöhung im Sinn des § 46a Abs 4 Z 2 MRG vorliege. Im Weiteren sei die Behauptungslast nach § 46a Abs 4 Z 3 MRG noch nicht ausreichend geklärt. Das Rekursgericht hat im vorliegenden Fall die Zulässigkeit eines ordentlichen Revisionsrek... mehr lesen...
Begründung: Die Antragsgegner sind Eigentümer des Hauses H***** in *****. Mit den Anteilen der Erstantragsgegnerin verbunden ist die Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum an den Wohnungen top Nr 31, 32 und 33. Diese Objekte wurden von ihr zu einer Wohnung zusammengelegt und mit Mietvertrag vom 18. 6. 1996 an den Antragsteller zu einem Mietzins von monatlich S 10.300 zuzüglich Betriebskosten und USt vermietet, wobei das Mietverhältnis auf drei Jahre befristet wurde. Mit de... mehr lesen...
Begründung: Mit Kaufvertrag vom 25. 4. 1996/8. 5. 1996 erwarb die Antragsgegnerin von der I***** GmbH vier Eigentumswohnungen im Haus*****, darunter auch die verfahrensgegenständliche Wohnung top Nr 6 (auch top Nr 6/7). Das Miteigentum und "Wohnungseigentum" der Antragsgegnerin wurde bücherlich einverleibt. Zu einem nicht feststehenden Zeitpunkt schloss die Antragsgegnerin mit dem Antragsteller einen Mietvertrag über diese Wohnung im Haus***** zu einem monatlichen Nettohauptmiet... mehr lesen...
Begründung: Der Antragsteller ist Eigentümer des Hauses ***** in*****, in dem die Beklagte Geschäftsräumlichkeiten im Erdgeschoß und ersten Obergeschoß zu einem derzeitigen monatlichen Hauptmietzins von S 26.000 (d.i. ein durchschnittlicher Quadratmeterzins von S 63,70) gemietet hat. Im Mietvertrag vom 29. 4. 1983 findet sich in der Eingangsformel folgende Mieterbezeichnung: "Firma H***** Handelsgesellschaft mbH mit dem Sitz in***** Franz J. H*****, geboren 19. 12. 1944, ***** als M... mehr lesen...
Norm: MRG idF 3.WÄG §12a Abs3
Rechtssatz: Die Einbringung von Mehrheitsgesellschaftsanteilen der Hauptgesellschafterin der Mietergesellschaft in eine Privatstiftung verwirklicht den Anhebungstatbestand des § 12a Abs 3 MRG. Entscheidungstexte 5 Ob 307/00h Entscheidungstext OGH 12.06.2001 5 Ob 307/00h Veröff: SZ 74/109 European Case... mehr lesen...
Begründung: Mit Mietvertrag vom 24. 7. 1987 mietete die Antragsgegnerin von der Antragstellerin das Geschäftslokal top ***** im Haus ***** zu einem Hauptmietzins von S 17.920. Es war vereinbart, dass das Betriebsobjekt innerhalb des Konzerns weitergegeben werden kann. Der Betriebsgegenstand der Antragsgegnerin ist unter anderem die Verwaltung eigener Vermögenswerte und der Handel mit Waren aller Art. Die Antragsgegnerin schloss mit ihrer 100 %-igen "Enkelgesellschaft", der B****... mehr lesen...
Entscheidungsgründe: Die klagende Aktiengesellschaft ist seit 1913 Hauptmieterin von Geschäftsräumlichkeiten in einem Haus in Wien. Sie schloss am 20. 7. 1979 mit der Beklagten einen Untermietvertrag. Es wurde ein wertgesicherter Untermietzins von 10.000 S inklusive der öffentlichen Abgaben und Betriebskosten vereinbart. Im Jahr 1997 veräußerte die Mehrheitsgesellschafterin der Klägerin ihre Anteile an eine Bank. Der Hauptmietzins betrug damals 7.500 S, die Betriebskosten 6.500 ... mehr lesen...
Entscheidungsgründe: Die klagende Partei begehrt als Mieterin eines Bestandobjektes von den Beklagten als Vermietern die Rückzahlung von Mietzins in Höhe von S 572.248,80, der ihr unberechtigt vorgeschrieben worden sei; der Ausspruch des Erstgerichtes, dass die Klagsforderung in dieser Höhe zu Recht besteht, ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen. Die Beklagten wendeten aufrechnungsweise eine Gegenforderung in Höhe der Klagsforderung ein. Da es die klagende Partei unterla... mehr lesen...
Begründung: Das Erstgericht stellte den angemessenen Hauptmietzins für das von der Antragsgegnerin gemietete Objekt mit S 104.105,-- fest. Das Rekursgericht ersetzte diesen Betrag durch den Betrag von S 86.962,77 und sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstandes S 130.000,-- übersteigt. Den ordentlichen Revisionsrekurs erklärte es für zulässig, weil keine Rechtsprechung dazu bestehe, ob Apotheken zu ertragsschwachen Nahversorgungsunternehmen zählen. Die gegen diese Rekur... mehr lesen...
Begründung: Der Kläger ist Masseverwalter einer Kommanditerwerbsgesellschaft. Er nimmt den Beklagten als persönlich haftenden Gesellschafter der KEG für Verbindlichkeiten der gemeinschuldnerischen Gesellschaft in Anspruch. Das Erstgericht wies den Antrag des Klägers auf Bestellung eines Zustellkurators ab und die Klage wegen sachlicher Unzuständigkeit zurück. Nach dem Vorbringen des Klägers betreffe sein Anspruch das Rechtsverhältnis zwischen der Gesellschaft und ihrem Gesell... mehr lesen...
Begründung: Rechtliche Beurteilung Die Entscheidung des Rekursgerichtes entspricht der Judikatur des Obersten Gerichtshofes, wonach bei Vererbung von Geschäftsanteilen das Anhebungsrecht des Vermieters gemäß § 12a Abs 3 MRG nicht vor rechtskräftiger Einantwortung der Verlassenschaft besteht (5 Ob Die Entscheidung des Rekursgerichtes entspricht der Judikatur des Obersten Gerichtshofes, wonach bei Vererbung von Geschäftsanteilen das Anhebungsrecht des Verm... mehr lesen...
Entscheidungsgründe: Der Kläger begehrte vom beklagten Arbeitsmarktservice, einem mit dem ArbeitsmarktserviceG BGBl 1994/313 idgF (AMSG 1994) aus der unmittelbaren Bundesverwaltung ausgegliedertem "Dienstleistungsunternehmen des öffentlichen Rechts", die Zahlung von 480.000 S sA sowie die Feststellung der Haftung für alle Schäden aus der schuldhaften Nichtvermittlung seiner geschiedenen Ehegattin (im Folgenden nur Schuldnerin) auf dem Arbeitsmarkt. Er habe gegen die Schuldnerin ti... mehr lesen...
Norm: MRG idF 3.WÄG §12a Abs3MRG idF 3.WÄG §46a Abs2
Rechtssatz: Bei Vererbung von Geschäftsanteilen besteht das Anhebungsrecht des Vermieters gemäß § 12a Abs 3 MRG nicht vor rechtskräftiger Einantwortung der Verlassenschaft. Die Sonderregelung des § 46a Abs 2 MRG ist insoweit nicht analogiefähig. Der rein hypothetische Fall, dass bei Tod des einzigen Gesellschafters einer GmbH dessen Verlassenschaft gemäß § 72 AußStrG armutshalber abgetan werd... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs3
Rechtssatz: Die Mietzinsanhebung nach § 12a Abs 3 MRG setzt voraus, dass die Mieter-Gesellschaft im Zeitpunkt des Machtwechsels im Mietobjekt ein Unternehmen betreibt und den Betrieb dieses Unternehmens in diesen Räumen fortsetzt. Entscheidungstexte 5 Ob 200/00y Entscheidungstext OGH 21.11.2000 5 Ob 200/00y 6 Ob 79/01p ... mehr lesen...
Begründung: Mit Mietvertrag vom 20. 1. 1973 hat die Warenhandelsgesellschaft m. b. H., in der Folge unbenannt auf G***** Warenhandels GesmbH, sämtliche im Erdgeschoß des Hauses *****, gelegenen Betriebsräume von Karl K*****, einem Rechtsvorgänger der Antragsgegner, in Bestand genommen und dort einen Supermarkt betrieben. Gesellschafter der (G*****) Warenhandelsgesellschaft m. b. H. waren KR Ern(e)st G***** zu 75,1 % und dessen Ehegattin Hedwig G***** zu 24,9 %. Im Jahr 1987 wu... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin war vom 5. 5. 1983 bis zum 28. 3. 1995 (der unstrittig feststehenden Rechtswirksamkeit einer von den Antragsgegnern als Mehrheitseigentümer der Liegenschaft ausgesprochenen Aufkündigung des Mietvertrags nach § 30 Abs 2 Z 4 MRG) Hauptmieterin der Wohnung top 19/19a im Haus *****. Bei Beendigung des Mietverhältnisses war - anders als zu dessen Beginn - bereits Wohnungseigentum an der Liegenschaft begründet. Der Miteigentumsanteil des Erstantragsgeg... mehr lesen...
Begründung: Rechtliche Beurteilung Das Rekursgericht hat zwar den ordentlichen Revisionsrekurs gegen seine Entscheidung vom 24. 2. 2000 für zulässig erklärt, doch liegen die in § 528 Abs 1 ZPO iVm § 37 Abs 3 Z 16 bis 18 MRG normierten Voraussetzungen für die Anrufung des Obersten Gerichtshofes nicht vor. Das Rekursgericht hat zwar den ordentlichen Revisionsrekurs gegen seine Entscheidung vom 24. 2. 2000 für zulässig erklärt, doch liegen die in Paragraph ... mehr lesen...
Begründung: Der Antragsteller ist Mieter des Geschäftslokals Nr 3 im Haus ***** in*****. Im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses war die Zweitantragsgegnerin Alleineigentümerin der Liegenschaft. Im Jahr 1995 verkaufte die Zweitantragsgegnerin nach erfolgter Parifizierung einzelne Wohnungen des Hauses und das Dachgeschoss an die Erstantragsgegnerin. Andere Wohnungen im Haus waren schon zuvor im Jahr 1993 an verschiedene andere Personen veräußert worden. Ab Dezember 1995 ließ d... mehr lesen...
Begründung: Im gegenständlichen Mietzinsüberprüfungsverfahren ist die Frage zu klären, ob die Einbringung des von der Einzelfirma Gebrüder D*****, Inhaberin Birgit W*****, in einem seit 1921 von der Antragstellerin angemieteten Geschäftslokal betriebenen Unternehmens in die am 4. 12. 1997 gegründete Antragsgegnerin den Mietzinsanhebungstatbestand des § 12a Abs 1 und Abs 2 MRG verwirklicht, obwohl Birgit W***** in der nunmehrigen Mietergesellschaft (in die auch zwei andere Unter... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin ist Eigentümerin des Hauses ***** in*****, die Antragsgegnerin ist aufgrund eines Mietvertrages vom 1. 3./28. 2. 1979 Mieterin eines Geschäftslokales in diesem Haus, wofür sie zuletzt an Mietzins und Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag insgesamt einen monatlichen Betrag von S 7.303,40 zu bezahlen hatte. Mit Schreiben vom 11. 12. 1995 begehrte die Antragstellerin von der Antragsgegnerin einen gemäß § 12a Abs 2 MRG erhöhten Hauptmietzins von S 8... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs3 letzter Satz
Rechtssatz: Die in § 12a Abs 3 letzter Satz MRG geforderte Umgehungsabsicht muss sich auf die Ausnützung des günstigen Mietrechts beziehen. Entscheidungstexte 5 Ob 239/99d Entscheidungstext OGH 30.05.2000 5 Ob 239/99d Veröff: SZ 73/91 European Case Law Identifier (ECLI) ECLI:AT:OGH0002:2000:R... mehr lesen...
Norm: MRG §2 Abs3MRG §12a Abs3 letzter Satz
Rechtssatz: Die nach dem Vorbild des § 2 Abs 3 MRG nF geschaffene Umgehungsregel des § 12a Abs 3 letzter Satz MRG bedeutet, dass zunächst die Umgehungsabsicht zweifelsfrei feststehen muss, damit die Verpflichtung des den Umgehungstatbestand setzenden Mieters eintreten kann. Ansonsten ist nach dem äußeren Anschein einer solchen Absicht zu entscheiden. Die Beweislast für das Vorliegen der Voraussetzunge... mehr lesen...
Begründung: Zur Vorgeschichte der gegenständlichen Mietrechtssache kann auf die zu 5 Ob 109/98k (ecolex 1998, 712 = immolex 1998, 263/167 = EWr I/12a/47 = RdW 1999, 23 = WoBl 1999, 159/71) ergangene Entscheidung des erkennenden Senates verwiesen werden. Demnach steht fest, dass durch einen Gesellschafterwechsel bei der Antragstellerin am 1. 11. 1993 der Mietzins-Anhebungstatbestand des § 12a Abs 3 MRG verwirklicht wurde. Ein Schreiben der Antragsgegnerin vom 26. 4. 1994, in dem... mehr lesen...
Begründung: Die Zurückweisung eines zugelassenen Rekurses gegen einen zweitinstanzlichen Aufhebungsbeschluss wegen Fehlens einer erheblichen Rechtsfrage (§ 528 Abs 1 ZPO) kann sich auf die Ausführung der Zurückweisungsgründe beschränken (§ 37 Abs 3 Z 16 MRG, § 510 Abs 3 letzter Satz, § 528a ZPO). Die Zurückweisung eines zugelassenen Rekurses gegen einen zweitinstanzlichen Aufhebungsbeschluss wegen Fehlens einer erheblichen Rechtsfrage (Paragraph 528, Absatz eins, ZPO) kann sich... mehr lesen...
