Norm: MRG §12a Abs1MRG §12a Abs3
Rechtssatz: Das einseitige dispositive Anhebungsrecht des Vermieters im Falle der Tatbestandsvoraussetzungen des § 12a Abs 1 oder des § 12a Abs 3 MRG stellt keine sogenannte Eingriffsnorm dar. Im hier zu entscheidenden Fall führt das dazu, dass durch die zulässige und wirksame Vereinbarung Schweizerischen Obligationenrechtes der Bestandgeber eine auf die dispositive österreichische Bestimmung des § 12a Abs 3 MRG... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin ist seit dem Jahr 1993 bücherliche Alleineigentümerin der Liegenschaft EZ ***** Grundbuch ***** samt dem darauf errichteten Geschäftsgebäude *****. Sie ist Einzelrechtsnachfolgerin der W***** GmbH („W*****"). Am 28. Juli 1964 wurde zwischen der „W*****" und der E***** AG Wien („E*****") ein Mietvertrag über ein damals noch zu errichtendes Mietobjekt in dem bezeichneten Gebäude abgeschlossen. Die Antragsgegnerin ist Gesamtrechtsnachfolgerin der E***... mehr lesen...
Begründung: Im Jahr 1932 gründeten Nubar und Jirair V***** die Antragsgegnerin als offene Handelsgesellschaft, die sukzessive mehrere Bestandobjekte im Haus, das nunmehr im Eigentum der Antragstellerin steht, mietete. Am 3. 5. 1991 wurde die OHG in eine KG umgewandelt. Persönlich haftender Gesellschafter war Arman V***** als reiner Arbeitsgesellschafter. Jirair und Nubar V***** waren Kommanditisten und zu je 50 % am Erfolg der Gesellschaft beteiligt. Am 10. 11. 1992 verstarb Jirai... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin ist Hauptmieterin der Geschäftslokale Top Nr 4 und 8 in dem der Antragsgegnerin gehörenden Haus ***** in *****. Der Mietvertrag wurde 1964 von der A***** & Co OHG abgeschlossen. Damals bestand die OHG aus den Gesellschaftern Adolf R*****, Herta R***** und Emma T*****. Im September 1986 kamen Herbert und Eva H***** als Gesellschafter hinzu. Sämtliche andere Gesellschafter traten kurz darauf aus der OHG aus, sodass Herbert und Eva H***** als persö... mehr lesen...
Begründung: Rechtliche Beurteilung Das Rekursgericht hat zwar ausgesprochen, dass der Wert des Entscheidungsgegenstandes EUR 10.000 übersteige und der Revisionsrekurs zulässig sei, weil ein Überdenken der Rechtsprechung zur bloßen „Untervermietungsgesellschaft" in Zusammenhang mit § 12a Abs 3 MRG aufgrund der Entscheidung 6 Ob 79/01p angebracht sei, doch liegen die Voraussetzungen des § 528 Abs 1 ZPO iVm § 37 Abs 3 Z 16 - 18 MRG für die Anrufung des Ober... mehr lesen...
Kopf: Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Rohrer als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Spenling, Dr. Hradil, Dr. Hopf und Univ. Doz. Dr. Bydlinski als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei S*****, vertreten durch Dr. Peter Rudeck und Dr. Gerhard Schlager, Rechtsanwälte in Wien, gegen die beklagte Partei Z***** GmbH & Co KG, *****, vertreten durch Grohs Ho... mehr lesen...
Begründung: Die Zurückweisung eines ordentlichen Rechtsmittels wegen Fehlens einer erheblichen Rechtsfrage kann sich auf die Ausführung der Zurückweisungsgründe beschränken (§ 510 Abs 3 letzter Satz ZPO). Die Zurückweisung eines ordentlichen Rechtsmittels wegen Fehlens einer erheblichen Rechtsfrage kann sich auf die Ausführung der Zurückweisungsgründe beschränken (Paragraph 510, Absatz 3, letzter Satz ZPO). Die beklagte Partei, deren Geschäftsanteile je zur Hälfte von Dr. Andrea... mehr lesen...
Kopf: Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Bauer als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Fellinger, Dr. Hoch, Hon. Prof. Dr. Neumayr und Dr. Schramm als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei E***** GmbH, *****, vertreten durch Dr. Oliver Jungnickel, Rechtsanwalt in Wien, gegen die beklagten Parteien 1. L***** Gesellschaft m.b.H. & Co KG, *****, und 2. Eva Ma... mehr lesen...
Begründung: Die Antragsgegnerin ist Eigentümerin der Liegenschaft 1010 Wien, R***** die Antragstellerin ist Mieterin der Objekte top 1, 9, 26, 27, 28 (und möglicher Weise der top 2) dieses Hauses. Die Bestandobjekte haben eine Gesamtfläche von 745 m2. In die Rechtsstellung der Mieterin (zumindest der Objekte top 1, 9, 26, 27, 28) ist die Antragstellerin auf folgende Weise gelangt: Die Objekte top 1 und 9 (Mietvertrag vom 19. 3. 1954), top 26 (Mietvertrag vom 16. 4. 1985), top 27 u... mehr lesen...
Entscheidungsgründe: Die Klägerin ist Mieterin, die Beklagte ist schlichte Miteigentümerin der Liegenschaft, auf dem das Haus erbaut ist. An den Anteilen der Beklagten wurde die Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums gemäß § 24a Abs 2 WEG 1975 angemerkt. Wohnungseigentum wurde bis jetzt nicht begründet. Aufgrund einer in Rechtskraft erwachsenen Entscheidung der Schlichtungsstelle der Stadt Wien steht fest, dass der gesetzlich zulässige Mietzins für die von der Klägerin gemie... mehr lesen...
Entscheidungsgründe: Die beklagte Partei ist Mieterin eines Geschäftslokals in einem im Eigentum des Klägers stehenden Haus. Im Zeitpunkt ihrer Gründung (1994) waren fünf Gesellschafter an ihr beteiligt, nämlich die Eheleute Johann und Helga K***** sowie deren Kinder Sabine P***** und Hannes K***** mit jeweils 22 %, und der Bruder von Helga K***** mit 12 %. Am 6. 6. 1998 schied Letzterer aus der beklagten Partei aus, wodurch sich die Anteile von Johann und Helga K***** auf je 28 % ... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs3 Satz1
Rechtssatz: Bei einer Kommanditgesellschaft ist eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten idR schon dann anzunehmen, wenn der persönlich haftende Gesellschafter ausgetauscht wird oder sich die Beteiligungsverhältnisse bei den kraft Gesetzes geschäftsführungsbefugten Komplementären entscheidend verschieben. Erhält ein Komplementär mehr als 50 % der Gesellschaftsanteile, so in... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs2MRG §12a Abs3
Rechtssatz: Das dem Vermieter durch § 12a Abs 2 und 3 MRG eingeräumte Anhebungsrecht setzt grundsätzlich einen Machtwechsel in der Mieter-Gesellschaft voraus. Dieses vom Gesetzgeber offenbar am Recht der Kapitalgesellschaft entwickelte Konzept, das konsequenter Weise dem Kippen der Mehrheitsverhältnisse in der Gesellschaft entscheidende Bedeutung beimisst, lässt sich allerdings auf Personenhandelsgesellschaften ... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs3
Rechtssatz: Der Gesetzgeber verband die Veräußerung der Mehrheit der Anteile auch bei Personengesellschaften des Handelsrechts mit der Vorstellung eines Machtwechsels. Entscheidungstexte 5 Ob 21/04f Entscheidungstext OGH 19.04.2004 5 Ob 21/04f European Case Law Identifier (ECLI) ECLI:AT:OGH0002:2004:RS011... mehr lesen...
Begründung: Die Antragsteller sind Eigentümer des Hauses S*****. Deren Rechtsvorgänger vermietete der Antragsgegnerin mit Vertrag vom 1. 7. 1972 die im Erdgeschoß des Hauses gelegenen Räume, nämlich Ladenlokal (ca 52 m2), Vorraum (ca 10 m2), Lagerraum (ca 25 m2), Waschraum (ca 6 m2), Abstellraum (ca 17 m2) und Kellerabteil zum Betrieb einer Apotheke um einen Hauptmietzins von wertgesichert ATS 5.000,-- monatlich. Die Antragsgegnerin wurde am 23. 8. 1972 zu HRA 2461 im damaligen Ha... mehr lesen...
Begründung: Rechtliche Beurteilung Die Entscheidung des Rekursgerichtes entspricht der Judikatur des Obersten Gerichtshofs, wonach auch der Fall des Rechtsübergangs von Gesellschaftsanteilen im Erbweg von § 12a Abs 3 MRG umfasst ist, wenn dadurch das Tatbestandsmerkmal der entscheidenden Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten erfüllt ist (RIS-Justiz RS0112675 ua). Den Schutz des eingeantworteten Erben analog auch auf den Erwe... mehr lesen...
Begründung: Die Antragsteller waren (Erst- und Zweitantragsteller bis 11. 12. 2000) bzw sind (Drittantragstellerin) Eigentümer des Objektes ***** in *****. Die Antragsgegnerin ist Hauptmieterin der Geschäftslokale top Nr 5 (seit 1960) und top Nr 6 (seit 1961) im Parterre dieses Hauses. Die Antragsgegnerin ist zu 99,9 % Tochter der P-B***** AG, 1 % der Aktien der Mietergesellschaft befindet sich im Besitz der P-V***** GmbH. Der Aktien(eigen-)besitz der P-B***** AG stellte sich bei ... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs3
Rechtssatz: Ist nach den Änderungen in der Mietergesellschaft die Mehrheit der Anteile nunmehr anderen Personen als den bisherigen Gesellschaftern wirtschaftlich zuzurechnen, bedarf es keines eigentlichen "Machtwechsels" in der Gesellschaft mehr, weil sich in der Regel eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten bei einer Anteilsverschiebung um mehr als 50 % ergibt. Der Gesetzgeber ... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs3
Rechtssatz: Die unwiderrufliche Fruchtgenusseinräumung samt Stimmrechtsübertragung hinsichtlich 10 % der Anteile zusätzlich zur Veräußerung von 43,67 % der Aktien durch Einbringung in Privatstiftungen führt zu einer im Sinn des § 12a Abs 3 MRG relevanten Änderung rechtlicher und wirtschaftlicher Einflussmöglichkeiten auf die Mietergesellschaft. Entscheidungstexte 5 Ob 262/... mehr lesen...
Kopf: Der Oberste Gerichtshof hat durch die Senatspräsidentin des Obersten Gerichtshofes Hon. Prof. Dr. Langer als Vorsitzende sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann und Dr. Baumann und die Hofrätinnen des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch und Dr. Kalivoda als weitere Richter in der außerstreitigen Mietrechtssache der Antragstellerin J***** K***** KG, ***** vertreten durch Weiss-Tessbach Rechtsanwälte GmbH in Wien, wider die Antragsgegnerin Österreichische ***... mehr lesen...
Begründung: Das Erstgericht stellte mit Endsachbeschluss fest, dass der angemessene monatliche Nettohauptmietzins für das Geschäftslokal 1010 Wien, *****, zum Stichtag 1. 9. 1995 EUR 3.266,28 beträgt. Mit rechtskräftigem Teilsachbeschluss (vgl 5 Ob 56/99t = WoBl 2001/63 = MietSlg 52.289) sei geklärt worden, dass eine Anhebung des Hauptmietzinses gemäß § 12a Abs 1 MRG dem Grunde nach zulässig sei. Der von der Sachverständigen ermittelte Nettohauptmietzins zum Stichtag 1. 9. 1995 v... mehr lesen...
Begründung: Die Antragsgegnerin ist Alleineigentümerin des Hauses ***** in*****. Die Antragstellerin ist Mieterin der Geschäftslokale top Nr 1-3 in diesem Haus. Zunächst war im Jahre 1989 über die Objekte top Nr 2 und 3 ein Mietvertrag von der G. & A.***** GmbH abgeschlossen worden, welche am 28. 9. 1992 gemäß § 7 UmwandlungsG in die G. u A.***** KG umgewandelt wurde. Persönlich haftende Gesellschafterin der KG wurde Frau Adelheim H*****, Herr Günther H***** war Kommanditist mi... mehr lesen...
Begründung: Am 1. 8. 1981 mietete die seit 1950 bestehende Adil B***** OHG die im Haus *****, gelegenen Räumlichkeiten 77-86 für geschäftliche Zwecke. Als Hauptmietzins wurde ein Betrag von S 5.000,-- monatlich vereinbart. Am 26. 3. 1984 mietete dann die Adil B***** OHG noch die Räumlichkeiten 75 und 76 um monatlich S 1.500,-- hinzu. Alle Bestandräumlichkeiten tragen nunmehr die gemeinsame topografische Bezeichnung M04. Die Antragsgegner sind durch den Erwerb des Hauses in das Besta... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs3
Rechtssatz: Mit der Auswechslung eines Komplementärs einer Personengesellschaft oder einer Änderung seiner Anteile um mehr als 50 % sind nicht alle Fälle eines Machtwechsels in einer Personengesellschaft des Handelsrechts erfasst. Das Mietzinsanhebungsrecht des Vermieters setzt zwar "in der Regel" ein Kippen der Mehrheitsverhältnisse in der beschriebenen Weise voraus, ein Machtwechsel kann aber auch durch andere - vom Vermie... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs1MRG §12a Abs3
Rechtssatz: Die Einräumung eines Präsentationsrechtes ist nicht geeignet, die Rechtsfolgen des § 12a Abs 1 oder Abs 3 MRG auszuschließen. Entscheidungstexte 5 Ob 138/02h Entscheidungstext OGH 25.06.2002 5 Ob 138/02h European Case Law Identifier (ECLI) ECLI:AT:OGH0002:2002:RS0116903 ... mehr lesen...
Begründung: Das Erstgericht stellte fest, dass der angemessene Hauptmietzins für die Bestandobjekte der Antragstellerin gemäß § 12a Abs 8 MRG im Fall der Unternehmensveräußerung oder Verpachtung monatlich S 284.962,-- beträgt. Es ging hiebei unter anderem von folgenden Sachverhaltsfeststellungen aus: Das Erstgericht stellte fest, dass der angemessene Hauptmietzins für die Bestandobjekte der Antragstellerin gemäß Paragraph 12 a, Absatz 8, MRG im Fall der Unternehmensveräußerung oder... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs3
Rechtssatz: Bei einer fremdnützigen Treuhand tritt jedenfalls bei einer Kapitalgesellschaft bei der Anteilsübertragung vom Treugeber auf den Treuhänder und umgekehrt keine Änderung der wirtschaftlichen Einflussmöglichkeit ein. Ist der abgeschlossene Treuhandvertrag aber nicht ausschließlich fremdnützig, sondern gemischt auch eigennützig, dann kann auch bei einer Kapitalgesellschaft ein Machtwechsel vorliegen. Es ist daher be... mehr lesen...
Begründung: Franz E***** erwarb im Jahr 1989 die Geschäftsanteile an der Antragsgegnerin von Alfred E***** (Stammeinlage S 499.000) und setzte Alfred E***** zum Geschäftsführer ein. Mittels Treuhandvertrag vom 6. 6. 1989 hatte sich Alfred E***** gegenüber dem Treugeber Franz E***** verpflichtet, den Geschäftsanteil an der Antragsgegnerin treuhänderisch auf Rechnung des Treugebers innezuhaben und zu verwalten. Eine Stammeinlage von S 1.000,-- wurde von Sabine E***** gehalten. Der Mi... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin ist seit 1996 Alleineigentümerin der Liegenschaften EZ *****, EZ ***** und EZ *****. Die Antragsgegnerin hat mit einem mit der Rechtsvorgängerin der Antragstellerin abgeschlossenen Vertrag vom 6. 6. 1984 diese Liegenschaften samt den darauf befindlichen Gebäuden in Bestand genommen. Dass Miete und nicht Pacht vorliegt, wurde in einem Schiedsverfahren rechtskräftig entschieden. Am 5. 3. 1998 begehrte die Antragstellerin die “Feststellung des nach § 12... mehr lesen...
Begründung: Die Antragsgegnerin ist Eigentümerin des Geschäftshauses *****. Dieses Haus hat eine Nutzfläche von insgesamt 1750 m2 und dient der Antragsgegnerin, der Betriebsgesellschaft einer Textilhandelskette, als "Filiale Getreidegasse". Mit Mietvertrag vom 2. 3. 1991 wurde das Geschäftshaus, vorgetragen in der EZ *****, an die K***** GmbH und die K***** GmbH & Co KG um monatlich S 600.269,28 (das sind S 332 pro m2 Nutzfläche) vermietet. Über das Vermögen der erstgenannten G... mehr lesen...