Begründung: Das Erstgericht wies den Antrag der Antragstellerin auf Feststellung, dass das auf § 12a Abs 1 MRG gestützte Mietzinserhöhungsbegehren der Antragsgegnerin dem Grunde nach nicht gerechtfertigt sei, ab. Es ging hiebei von folgendem, außer Streit gestellten Sachverhalt aus: Das Erstgericht wies den Antrag der Antragstellerin auf Feststellung, dass das auf Paragraph 12 a, Absatz eins, MRG gestützte Mietzinserhöhungsbegehren der Antragsgegnerin dem Grunde nach nicht gere... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs1MRG §12a Abs2MRG §12a Abs3
Rechtssatz: Veräußert der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen an eine juristische Person oder an eine Personengesellschaft des Handelsrechts, so ist der Vermieter nach Maßgabe des § 12a Abs 1 und Abs 2 MRG auch dann zur Anhebung des Hauptmietzinses berechtigt, wenn der bisherige Mieter entscheidende rechtliche und wirtschaftliche Einflußmöglic... mehr lesen...
Begründung: Die Antragsgegnerin ist Eigentümerin der Liegenschaft mit dem Haus *in * W*. Mit Mietvertrag vom 21. 12. 1976 mietete Hubert S* in diesem die Geschäftsräumlichkeit top Nr 3, mit Mietvertrag vom 15. 9. 1982 im selben Haus das Geschäftslokal top Nr 4. In diesen Geschäftsräumlichkeiten wurde von Hubert S* das Einzelhandelsunternehmen "Ing. Herbert E*" betrieben. Mit Notariatsakt vom 27. 11. 1996 brachte Hubert S* dieses Einzelhandelsunternehmen per 28. 2. 1996 in die neu ge... mehr lesen...
Begründung: Rechtliche Beurteilung Vorauszuschicken ist, dass das erst im Rechtsmittelverfahren erstattete Vorbringen der Klägerin, es sei schon vor dem Tod des früheren Geschäftslokalmieters und Unternehmenseigners eine Veräußerung des im Mietobjekt betriebenen Unternehmens an den Beklagten erfolgt, gegen das Neuerungsverbot des § 482 Abs 2 ZPO bzw § 504 Abs 2 ZPO verstößt. Vorauszuschicken ist, dass das erst im Rechtsmittelverfahren erstattete Vorbring... mehr lesen...
Begründung: Die Antragsteller sind seit 1. 10. 1968 Hauptmieter des Geschäftslokals top Nr 3/5 im Haus ***** in *****. Das im Geschäftslokal von den Antragstellern betriebene Unternehmen wurde mit 1. 1. 1984 an deren Sohn Robert Z***** verpachtet. Seit 1. 1. 1995 begehrt der Antragsgegner, für den am vermieteten Geschäftslokal Wohnungseigentum begründet ist, von den Antragstellern einen gemäß § 46a Abs 3 MRG angehobenen (1/15tel Anhebung) Hauptmietzins mit der
Begründung: , das... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin hat mit vier Mietverträgen jeweils aus den Jahren 1965, 1969, 1970 und 1978 im Haus ***** in***** die Objekte top Nr 6, 7, 8 und 9 und eine 40 m**2 große Souterrainfläche in Bestand genommen und betreibt in diesem Räumlichkeiten eine Fremdenpension. Der Gesamtmietzins betrug zuletzt S 51.677,47 monatlich. Am 29. August 1997 verstarb die alleinige Gesellschafterin und einzige Geschäftsführerin der Antragstellerin, Hermine G*****. Das Verlassen... mehr lesen...
Begründung: Die Zurückweisung eines ordentlichen Rechtsmittels wegen Fehlens einer erheblichen Rechtsfrage kann sich auf die Ausführung der Zurückweisungsgründe beschränken (§ 510 Abs 3 letzter Satz, § 528a ZPO, § 37 Abs 3 Z 16 MRG). Die Zurückweisung eines ordentlichen Rechtsmittels wegen Fehlens einer erheblichen Rechtsfrage kann sich auf die Ausführung der Zurückweisungsgründe beschränken (Paragraph 510, Absatz 3, letzter Satz, Paragraph 528 a, ZPO, Paragraph 37, Absatz 3, Z... mehr lesen...
Begründung: Die Antragsgegner sind Eigentümer des Hauses ***** in *****. Am 17. 10./1. 12. 1972 wurde ein zwischen ihnen und der F***** H***** GmbH bestehender Hauptmietvertrag über Geschäftsräumlichkeiten in diesem Haus teilweise abgeändert. Ab 1. 1. 1975 wurde ein Hauptmietzins von S 6.000,-- monatlich vereinbart. Die Firma F***** H***** GmbH wurde im Jahr 1974 in die H***** F***** GmbH NFG KG umgewandelt. Über das Vermögen dieser Firma wurde am 8. 4. 1992 das Ausgleichsverf... mehr lesen...
Begründung: Der Antragsteller ist Eigentümer des Hauses ***** in*****, die Zweitantragsgegnerin ist Mieterin der Geschäftsräumlichkeiten top Nr R 1 in diesem Haus und betreibt dort einen Billa-Markt. Die "J*****" Handel mit Waren aller Art Gesellschaft mbH ist Alleinaktionärin der Zweitantragsgegnerin. Alleingesellschafterin der J***** Handel mit Waren aller Art Gesellschaft mbH ist die B***** AG. Im Sommer 1996 wurden sämtliche Aktien der B***** AG von der Karl W***** Privatsti... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin ist Wohnungseigentümerin und Bestandgeberin des Geschäftslokales Top 3 im Erdgeschoss des auf der Liegenschaft EZ ***** errichteten Wohn- und Geschäftshauses *****. Die Antragsgegnerin ist derzeit Bestandnehmerin dieses Geschäftslokales. Am 18. 9. 1998 begehrte die Antragstellerin bei der Schlichtungsstelle der Stadt Innsbruck die Feststellung, dass durch den von ihr von der Antragsgegnerin ab 1. 6. 1998 begehrten Hauptmietzins von S 23.016,40 ... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs3
Rechtssatz: Die Regelung des § 12a Abs 3 MRG stellt keine Mietzinsvorschrift dar, auf deren Anwendung der Vermieter durch Zusage (hier im Jahr 1981) eines Fixmietzinses, der sich nur durch Wertsicherungen ändern sollte, verzichtet hätte. Entscheidungstexte 5 Ob 141/99t Entscheidungstext OGH 07.12.1999 5 Ob 141/99t 5 ... mehr lesen...
Begründung: Der Beklagte ist Mieter der Wohnung top Nr 2 im Haus ***** in*****, wobei der Mietvertrag vor
Begründung: von Wohnungseigentum an dieser Wohnung am 30. 9. 1989 abgeschlossen worden war. Nunmehr ist an dieser Wohnung Wohnungseigentum für den Zweitkläger begründet. Es steht derzeit noch nicht fest, wann die
Begründung: von Wohnungseigentum erfolgte, Miteigentumsanteile am Haus hat der Zweitkläger am 4. 5. 1995 erworben. Mit der Behauptung, sie seien Mit- und Wohnungei... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs3WEG 1975 §1 Abs1 Satz1WEG 1975 §13 Abs1WEG 1975 §20 Z1
Rechtssatz: Die Mietzinserträgnisse des Wohnungseigentumsobjekts stehen allein dem ausschließlich am Objekt nutzungsberechtigten Wohnungseigentümer zu. Die Wohnungseigentumsbegründung verleiht die Legitimation nicht nur zur Ausübung von Gestaltungsrechten, sondern auch zur Geltendmachung von Erträgnissen (ausschließliches Nutzungsrecht) aus einem bestehenden Bestandverhäl... mehr lesen...
Norm: MRG idF 3.WÄG §12a Abs3
Rechtssatz: Der Gesellschafterwechsel im Erbweg kann die gleiche Änderung in den Einflussmöglichkeiten bewirken wie eine entsprechende Anteilsveräußerung. Auch der Fall des Rechtsübergangs von Gesellschaftsanteilen im Erbweg ist von § 12a Abs 3 MRG umfasst, wenn dadurch das Tatbestandsmerkmal der entscheidenden Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten erfüllt ist (hier: Tod der Mehrheitsg... mehr lesen...
Begründung: Die Antragsgegnerinnen sind einerseits allein, andererseits gemeinsam Mieterinnen von vier Geschäftslokalen im Haus ***** in*****. Die Antragsteller sind Eigentümer dieses Hauses. Die Erstantragsgegnerin ist eine Gesellschaft mbH & Co KG, die Zweitantragsgegnerin ist alleinige Komplementärin der Erstantragsgegnerin. Durch die Rechtsnachfolge nach dem Tod des Gesellschafters Hans S***** am 1. 12. 1993 infolge Einantwortung am 4. 5. 1994 traten gesellschaftsrec... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin ist Eigentümerin des Hauses ***** in*****, die Antragsgegnerin Mieterin des Geschäftslokals top 17 in diesem Haus, sie wird in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft betrieben. Einzig persönlich haftende Gesellschafterin dieser KG ist die Y***** H***** Gesellschaft mbH, deren Gesellschaftsanteile zum überwiegenden Teil im Eigentum der Y***** H***** (Stammeinlage S 494.000 von S 500.000) und zu einem geringen Anteil im Eigentum der Gesellschaft... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs3
Rechtssatz: Das bloße Vorliegen von Abtretungsanboten hinsichtlich der betreffenden GmbH-Gesellschaftsanteile ist nicht als Änderung in den rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten zu werten, sodass die nach § 12a Abs 3 MRG erforderlichen Voraussetzungen nicht bewirkt sind. Entscheidungstexte 5 Ob 290/99d Entscheidungstext OGH 09.11.1999 5 Ob 290... mehr lesen...
Begründung: Eine ehemalige OHG mietete 1960 Geschäftsräume im Haus der klagenden Partei. Der eine Gesellschafter starb 1990 und setzte den zweiten Gesellschafter, den Zweitbeklagten, als Alleinerben ein. Dadurch wurde der überlebende Gesellschafter Alleininhaber des Unternehmens. Es bestand schon damals die Absicht, den Sohn des überlebenden Gesellschafters in die Firma aufzunehmen; dies unterblieb aber vorerst infolge seiner Minderjährigkeit. Erst 1993 wurde eine Kommanditgesel... mehr lesen...
Begründung: Der Antragsteller ist Eigentümer des Hauses K***** in *****. Am 26. 6. 1990 wurde zwischen ihm und der G*****gesellschaft mbH ein Mietvertrag über ein im Erdgeschoß dieses Hauses gelegenes Geschäftslokal abgeschlossen, worin ein Bestandzins von monatlich S 10.000 vereinbart wurde. Damals waren Peter Ö***** und Franz L***** (= der nunmehrige Antragsgegner) zu je 50 % Gesellschafter der G*****gesellschaft mbH. Unter Punkt V des Mietvertrages wurde damals vereinbart: Der A... mehr lesen...
Begründung: In dritter Instanz ist nicht mehr strittig, daß die Antragstellerin, in deren Haus F***** die Antragsgegnerin seit März 1984 ein Geschäftslokal gemietet hat, gemäß § 12a Abs 3 MRG zur Anhebung des Hauptmietzinses berechtigt ist, sollte dem nicht ein vertragliches Weitergaberecht der Antragsgegnerin entgegenstehen. Die diesbezüglichen Bestimmungen im Mietvertrag (§ 9 bzw § 13) lauten: In dritter Instanz ist nicht mehr strittig, daß die Antragstellerin, in deren Haus ... mehr lesen...
Begründung: Die Antragsgegner sind Eigentümer des Hauses ***** Wien, N*****gasse *****/B*****gasse *****. Der Antragsteller ist Mieter des Geschäftslokals top 8 in diesem Haus. Mit Schreiben vom 29. 11. 1994 anerkannten die Rechtsvertreter der Antragsgegner die "L*****" HandelsgmbH gemäß § 46a Abs 5 MRG per 1. 1. 1995 als Hauptmieter des Geschäftslokals. Am 21. 1. 1995 erwarb der Antragsteller das Unternehmen der "L*****" HandelsgmbH und trat damit ex lege in deren Hauptmietver... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin ist Mieterin der Geschäftsräume top Nr 1 und 5 im Haus W*****zeile ***** in ***** W*****, die Antragsgegner sind Eigentümer dieses Hauses. Gestützt auf nachstehenden Sachverhalt, der sich vor Inkrafttreten des MRG verwirklicht habe und durch den ein gespaltenes Mietverhältnis entstanden sei, begehren die Antragsgegner von der Antragstellerin die Anhebung des Hauptmietzinses für das bezeichnete Objekt gemäß § 46a Abs 5 MRG: Gestützt auf nachsteh... mehr lesen...
Begründung: Rechtliche Beurteilung Das Rekursgericht gibt den für eine Prüfung iSd § 46a Abs 4 MRG Das Rekursgericht gibt den für eine Prüfung iSd Paragraph 46 a, Absatz 4, MRG relevanten Unternehmensbegriff (vgl. zuletzt WoBl 1998, 303 (Würth) = relevanten Unternehmensbegriff vergleiche zuletzt WoBl 1998, 303 (Würth) = immolex 1998, 136 = RdW 1998, 460) richtig wieder. Danach fallen nicht nur auf Gewinn gerichtete, sondern auch ohne eine solche Gewi... mehr lesen...
Begründung: Rechtliche Beurteilung Der Oberste Gerichtshof hat bereits mehrfach ausgesprochen (RS 0108806), daß § 12a Abs 1 MRG einen Mieterwechsel durch einen Veräußerungsvorgang voraussetzt. Eine Unternehmensveräußerung im Sinn dieser Bestimmung liegt jedoch nur dann vor, wenn die Rechtsnachfolge des Erwerbers auf einem auf endgültige Eigentumsübertragung Der Oberste Gerichtshof hat bereits mehrfach ausgesprochen (RS 0108806), daß Paragraph 12 a, Absat... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin ist zu 18700/95240 und 4000/95240 Anteilen Miteigentümerin der Liegenschaft mit dem Haus G***** in 1010 Wien, wobei mit ihren Anteilen Wohnungseigentum an den Geschäftslokalen GR 1 und B 1 verbunden ist. Hauptmieterin der beiden Geschäftslokale ist die Antragsgegnerin, die dort einen Buchhandel betreibt, aber auch Audiokassetten, Bildgrafiken und Poster verkauft. Der Mietvertrag wurde am 31. 3. 1952 abgeschlossen. Er sah für das insgesamt 264,5... mehr lesen...
Norm: MRG idF 3.WÄG §12a Abs3
Rechtssatz: Es kommt nicht darauf an, ob der (geänderte) entscheidende Einfluss auf die Mietergesellschaft von innen oder von außen kommt, weil die weite Formulierung des § 12a Abs 3 MRG den Machtwechsel in der Gesellschaft erfassen soll. Die Einflussmöglichkeit muss zwar gesellschaftsrechtlich begründet sein, ist aber auch dann tatbestandsmäßig im Sinn des § 12a Abs 3 Satz 1 MRG, wenn sie bloß mittelbar - etwa übe... mehr lesen...
Norm: MRG idF 3.WÄG §12a Abs3
Rechtssatz: Eine Änderung der rechtlichen Entscheidungsmöglichkeiten liegt dann vor, wenn es dem Machtträger aufgrund seiner gesellschaftsrechtlichen Position möglich ist, die Geschicke der Gesellschaft faktisch zu bestimmen, weil deren rechtliche Strukturen keine Handhabe bieten, ihn daran zu hindern. Dabei ist vor allem an die Bestellung und Abberufung der Geschäftsführerorgane zu denken. Ents... mehr lesen...
Begründung: Der Antragsteller ist Eigentümer des Hauses P*****gasse ***** in ***** W*****. Die Antragsgegnerin ist Mieterin von Geschäftsräumlichkeiten in diesem Haus. Ursprünglich war die P***** H***** & Söhne AG Mieterin dieser Bestandobjekte. In weiterer Folge wurde sie mit der L***** AG und dann mit der B***** Vermögensverwaltungs AG verschmolzen. Im Jahr 1982 wurde das Bestandobjekt von der L***** AG an die Antragsgegnerin weitergegeben. Alleinaktionärin der Antragsge... mehr lesen...
Begründung: Der Beklagte ist seit 1989 Hauptmieter der Wohnung top 22 im Haus *****. An der betreffenden Liegenschaft wurde im Jahr 1993 Wohnungseigentum begründet. Der Kläger verfügt über insgesamt 402/691 Miteigentumsanteile und ist auch Wohnungseigentümer der verfahrensgegenständlichen Wohnung. Die Wohnungseigentümer haben die Gustav P***** GmbH mit der Verwaltung der Liegenschaft beauftragt. Diese wiederum wird von Christian H***** und Peter S***** vertreten. Am 21. 11.... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs3
Rechtssatz: Entscheidend für das Recht auf Anhebung des Mietzinses gegenüber einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung ist es, ob auf der Mieterseite ein Machtwechsel in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht eingetreten ist; das ist grundsätzlich dann der Fall, wenn es zum "Kippen der Mehrheitsverhältnisse" in der Gesellschaft mit beschränkter Haftung gekommen ist. Entscheidungstexte ... mehr lesen...
