Begründung: Die Antragsgegnerin, eine internationale Filmspedition, ist Hauptmieterin von zwei Geschäftslokalen im Haus *****, das den Antragstellern gehört. Es ist bereits rechtskräftig entschieden, daß die Antragsteller auf Grund eines gesellschaftsrechtlichen Einbringungsvorganges, der sich am 17. 12. 1994 ereignete, gemäß § 46a Abs 5 MRG ab 1. 1. 1995 zur Fünfzehntelanhebung der für die verfahrensgegenständlichen Mietobjekte zu entrichtenden Hauptmietzinse berechtigt ist. S... mehr lesen...
Begründung: Rechtliche Beurteilung Der Oberste Gerichtshof hat bereits mehrfach ausgesprochen (RS 0108806), daß § 12a Abs 1 MRG einen Mieterwechsel durch einen Veräußerungsvorgang voraussetzt. Eine Unternehmensveräußerung im Sinn dieser Bestimmung liegt jedoch nur dann vor, wenn die Rechtsnachfolge des Erwerbers auf einem auf endgültige Eigentumsübertragung Der Oberste Gerichtshof hat bereits mehrfach ausgesprochen (RS 0108806), daß Paragraph 12 a, Absat... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin ist zu 18700/95240 und 4000/95240 Anteilen Miteigentümerin der Liegenschaft mit dem Haus G***** in 1010 Wien, wobei mit ihren Anteilen Wohnungseigentum an den Geschäftslokalen GR 1 und B 1 verbunden ist. Hauptmieterin der beiden Geschäftslokale ist die Antragsgegnerin, die dort einen Buchhandel betreibt, aber auch Audiokassetten, Bildgrafiken und Poster verkauft. Der Mietvertrag wurde am 31. 3. 1952 abgeschlossen. Er sah für das insgesamt 264,5... mehr lesen...
Norm: MRG §12 Abs3MRG §46a Abs4
Rechtssatz: Die vor dem Inkrafttreten des 3. WÄG vollzogene Einbringung eines einzelkaufmännischen Unternehmens in eine OHG kann nur den Tatbestand des § 12 Abs 3 aF MRG und nicht auch jenen des § 46a Abs 4 MRG verwirklichen. Gleiches gilt für den Fall, daß es durch die Einbringung des Unternehmens einer Personengesellschaft samt Mietrechten als Sacheinlage in eine Kapitalgesellschaft zum gesetzlichen Eintritt ei... mehr lesen...
Norm: MRG aF §12 Abs3MRG §12 Abs3MRG §46a Abs4
Rechtssatz: Die in § 46a Abs 4 MRG angesprochene Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten im Sinne des § 12a Abs 3 MRG bezieht sich auf (mehrmals wiederholbare: vgl WoBl 1998, 170/114; immolex 1998, 133/79) Vorgänge "innerhalb" des Mieters, wogegen § 12 Abs 3 aF MRG den definitiven Mieterwechsel, also den Austausch des bisherigen Mieters durch ein anderes Rechtssubjekt beh... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin hat zunächst bei der zuständigen Schlichtungsstelle der Stadt Wien, dann gemäß § 40 Abs 2 MRG bei Gericht die Feststellung begehrt, daß sie gegenüber der Antragsgegnerin als Hauptmieterin des Objektes top 8 in ***** ab 1. 1. 1997 zur Mietzinsanhebung gemäß § 46a Abs 4 MRG berechtigt sei und ab diesem Zeitpunkt in der ersten Stufe der 1/15-Anhebung S 1.734,20, in weiterer Folge zu Jahresbeginn die jeweiligen Erhöhungsbeträge vorschreiben dürfe, di... mehr lesen...
Entscheidungsgründe: Der klagenden Partei wurden als Hausverwalterin einer Liegenschaft von deren Miteigentümern die eingeklagten Mietzinsforderungen zum Inkasso abgetreten. Jener frühere Gesellschafter der beklagten Partei, dem die Räumlichkeiten 1974 von den Mehrheitseigentümern vermietet worden waren, übertrug seine Mietrechte aufgrund des ihm eingeräumten Weitergaberechts 1987 an die beklagte Gesellschaft, deren Firma in der Folge auf den nun maßgeblichen Wortlaut geändert wur... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin ist Hauptmieterin des im Parterre des Hauses *****, gelegenen Geschäftslokales der Antragsgegnerin. Letztere nahm einen mit 1.11.1993 vollzogenen Gesellschafterwechsel bei der Antragstellerin zum Anlaß einer Mietzinserhöhung. Sie teilte der Antragstellerin mit Schreiben vom 21.2.1994 mit, daß "§ 46a (MRG) jedenfalls anzuwenden sei, weil der Gesellschafterwechsel nach dem Stichtag 1.10.1993 erfolgte" und daß "die übrigen im § 46a Abs 4 MRG geforde... mehr lesen...
Entscheidungsgründe: Die klagende Partei ist die Rechtsnachfolgerin der V***** K*****, vormals V***** R***** regGenmbH. Am 8.10.1974 schloß die V***** R***** regGenmbH mit der Post- und Telegraphendirektion für Kärnten in Klagenfurt namens der Republik Österreich (Post- und Telegraphenverwaltung) einen Mietvertrag, mit dem die V***** im Mietvertrag näher bezeichnete Räume des in ihrem Eigentum stehenden Hauses in F*****, H*****platz 8, mit einer Nutzfläche von insgesamt 360,86 m... mehr lesen...
Norm: MRG §46a Abs4 Z3
Rechtssatz: Nur wenn die Vertragsänderung derart substantiell ist, daß der Vermieter - unter redlichen Vertragspartnern - vom Mieter eine ins Gewicht fallende Mietzinserhöhung hätte verlangen können, treffen ihn - wenn überhaupt - die Folgen der Unterlassung einer Mietzinsanhebung. Dem Vermieter kann es im Einzelfall nicht als solches Versäumnis zur Last gelegt werden, wenn sich der geschützte Mieter zu einer solchen Miet... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs6MRG §12a Abs7MRG §46a Abs2MRG §46a Abs3MRG §46a Abs4MRG §46a Abs5MRG §46a Abs6
Rechtssatz: Es gibt keine Gesetzeslücke, die eine analoge Anwendung des § 12a Abs 6 MRG auf den nach § 46a Abs 3 MRG zu beurteilenden Fall eine Unternehmensverpachtung vor dem 1.3.1994 rechtfertigen könnte. Das Fehlen einer Verweisung auf die Ausnahmebestimmung des § 12a Abs 6 MRG in allen Fällen einer "Fünfzehntelanhebung" des § 46a Abs 2 bis 5 MR... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin ist Hauptmieterin eines im Eigentum der Antragsgegner stehenden Geschäftslokals und hat ihr darin betriebenes Unternehmen am 15.4.1991 (mit einer Vertragsergänzung vom 28.3.1993) verpachtet. Die Antragsgegner nahmen dies zum Anlaß einer Mietzinserhöhung nach § 46a Abs 3 MRG, worauf die Antragstellerin die Schlichtungsstelle zur Überprüfung des Hauptmietzinses angerufen hat. Das Verfahren ist gemäß § 40 Abs 1 MRG zu Gericht gelangt. Die Antragstel... mehr lesen...
Begründung: Die klagende Partei ist Eigentümerin eines Hauses in Wien-Innere Stadt, die beklagte Partei Hauptmieterin von Geschäftsräumlichkeiten im Erdgeschoß, im Mezzanin, im ersten Stock und im Keller dieses Hauses. Mit Schreiben vom 18.10.1994 begehrte die klagende Partei die Anhebung des Mietzinses gemäß § 46a Abs 4 MRG insoweit, als anstelle des bisherigen Hauptmietzinses von S 20.175,12 vom 1.1.1995 an ein monatlicher Mietzins von S 72.013,40 gefordert wurde. Die von der b... mehr lesen...
Norm: MRG §46a Abs4 Z3
Rechtssatz: Nur wenn die Vertragsänderung derart substantiell ist, daß der Vermieter - unter redlichen Vertragspartnern - vom Mieter eine ins Gewicht fallende Mietzinserhöhung hätte verlangen können, treffen ihn - wenn überhaupt - die Folgen der Unterlassung einer Mietzinsanhebung. Dem Vermieter kann es im Einzelfall nicht als solches Versäumnis zur Last gelegt werden, wenn sich der geschützte Mieter zu einer solchen Miet... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs3MRG §46a Abs4 Z1
Rechtssatz: Bei Vereinen ist zur Beurteilung der Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten auf den Wechsel der Mehrheit der Vereinsmitglieder abzustellen. Entscheidungstexte 5 Ob 284/97v Entscheidungstext OGH 10.02.1998 5 Ob 284/97v Veröff: SZ 71/17 5 Ob 262/02v Entscheidu... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin ist (so steht es jedenfalls in diesem Verfahren fest) Mieterin von Geschäftsräumlichkeiten im Haus 1010 Wien, S*****gasse 7, das dem Antragsgegner gehört. Das Mietobjekt umfaßt Räumlichkeiten im Erdgeschoß im Ausmaß von 413,69 m2, Kellerräumlichkeiten von 453,79 m2 und 303,80 m2 sowie eine Wohnung (top 14) im fünften Stock des Hauses mit 259,93 m2, insgesamt also eine Nutzfläche von 1.431,21 m2. Es wird für gastgewerbliche Zwecke genutzt. Das im... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin ist Mieterin der Bestandobjekte top Nr 3, 3a und 5 im Hause ***** Wien, S*****gasse *****. Der Antragsgegner ist Eigentümer dieses Hauses. Mit Schreiben vom 2.11.1994 begehrte dieser von der Antragstellerin unter Berufung auf § 46a Abs 4 MRG ("Fünfzehntelanhebung") ab 1.1.1995 für die top Nr 3 und 5 einen angemessenen monatlichen Hauptmietzins (einschließlich EVB) in Höhe von S 5.014, für das Objekt Nr 3a einen solchen (einschließlich EVB) von S ... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs3MRG §46a Abs4 Z1
Rechtssatz: Bei Vereinen ist zur Beurteilung der Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten auf den Wechsel der Mehrheit der Vereinsmitglieder abzustellen. Entscheidungstexte 5 Ob 284/97v Entscheidungstext OGH 10.02.1998 5 Ob 284/97v Veröff: SZ 71/17 5 Ob 262/02v Entscheidu... mehr lesen...
Begründung: Rechtliche Beurteilung Die Rechtsansicht des Rekursgerichts, es bestehe kein Mietzinsanhebungsrecht des Vermieters, weil der Mieter (hier: politische Partei) im Mietgegenstand kein veräußerbares Unternehmen betreibt, ist durch die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes (Körperschaft öffentlichen Rechts: 5 Ob 2343/96m = WoBl 1997/16 [zust Würth]; Verein: 5 Ob 48/97p = ImmZ 1997, 451) gedeckt. Anmerkung E49206 05A000... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs5MRG §46a Abs3 Satz1MRG §46a Abs4
Rechtssatz: Es kann keine Rede davon sein, daß ein auf eine Verpachtung nach dem 28.2.1994 gestütztes und dementsprechend dem § 12a Abs 5 MRG unterstelltes Anhebungsbegehren auch eine Mietzinserhöhung nach § 46a Abs 4 MRG begründen könnte. Die schlichte Berufung auf den Anhebungstatbestand des § 46a Abs 4 MRG reicht nicht aus, einen diesbezüglichen Erhöhungsanspruch geltend zu machen, weil sic... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerinnen sind zu je 3/8 Miteigentümerinnen der Liegenschaft EZ ***** mit dem Haus *****. Die Antragsgegnerin ist Hauptmieterin von Geschäftsräumlichkeiten in diesem Haus, die für den Betrieb eines gastgewerblichen Unternehmens genützt werden. Mit der Behauptung, der gastgewerbliche Betrieb sei von der Antragsgegnerin "zuletzt 1994 an Marianne B***** verpachtet worden", stellten die Antragstellerinnen am 23.5.1995 bei der Schlichtungsstelle den Antrag... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs3MRG §46a Abs4 Z1
Rechtssatz: Bei einer Personengesellschaft ist der eine Mietzinsanhebung rechtfertigende Tatbestand des § 12a Abs 3 MRG (§ 46a Abs 4 Z 1 MRG) in der Regel nur dann erfüllt, wenn sich die Anteile der persönlich haftenden Gesellschafter um mehr als 50 Prozent geändert haben. Entscheidungstexte 5 Ob 432/97h Entscheidungstext OGH 25.11.1997 5 Ob 432/97... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs3MRG §46a Abs4
Rechtssatz: Mit dem Ersatz der Komplementäre (physische Personen) durch eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung ist (unabhängig von der Gestaltung des Innenverhältnisses) eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten verbunden. Der Austausch der Komplementäre bedeutet einen Machtwechsel auch dann, wenn diese als Kommanditisten in der Kommanditgesellschaft verbleiben un... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs3MRG §12a Abs5MRG §46a Abs3MRG §46a Abs4
Rechtssatz: Es ist möglich, dass - wie etwa bei wiederholter Verpachtung - ein Anhebungstatbestand mehrfach verwirklicht wird (oder dass überhaupt mehrere verschiedene Anhebungstatbestände vorliegen). In einem solchen Fall kommt es nicht schlechthin auf den zeitlich ersten Machtwechsel an. Vielmehr steht es dem Vermieter frei, bei mehrfachem Machtwechsel jenen Zeitpunkt geltend zu mache... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs3MRG §46a Abs4
Rechtssatz: Die Fünfzehntelanhebung des Mietzinses nach § 46a Abs 4 MRG setzt eine Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten (in der Mieter-Gesellschaft) "im Sinne des § 12a Abs 3 MRG" voraus. Damit ist klargestellt, daß nur eine entscheidende Änderung in der Mieter-Gesellschaft, wie sie nach ausdrücklicher gesetzlicher Anordnung etwa mit der Veräußerung der Mehrheit der Gesellschaftsant... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs3MRG §46a Abs1MRG §46a Abs4
Rechtssatz: § 46a Abs 1 MRG betrifft nicht den Fall einer Fünfzehntel-Anhebung gemäß Abs 4, sondern den Fall der sofortigen Erhöhung auf den vollen angemessenen Hauptmietzins gemäß § 12a Abs 3 MRG; nur hierauf bezieht sich der Stichtag 30. September 1993. Entscheidungstexte 5 Ob 434/97b Entscheidungstext OGH 25.11.1997 5 Ob 434/97b ... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin ist seit 1.1.1971 Hauptmieterin eines Geschäftslokals im Haus ***** in 1010 Wien, das der Antragsgegnerin gehört. Dieses Geschäftslokal wird für den Betrieb eines Restaurants/Cafe-Restaurants benützt. Der vereinbarungsgemäß zu zahlende Hauptmietzins beträgt S 59.232,12 monatlich. Die Antragsgegnerin hat die Verpachtung dieses Geschäftslokals zum Anlaß genommen, von der Antrag- stellerin gemäß § 46a Abs 3 MRG ab Februar 1995 einen höheren Mietzi... mehr lesen...
Begründung: Das Erstgericht wies den Antrag der Antragstellerin auf Feststellung der Überschreitung des gesetzlichen Zinsausmaßes durch die Vorschreibung der Antragsgegnerin ab. Es stellte überdies fest, daß der angemessene Hauptmietzins für das Bestandobjekt *****, zu den Stichtagen 1.3.1994, 1.11.1994 und 1.1.1995 S 17.452,20 betrage. Weiters stellte das Erstgericht fest, daß der bisherige monatliche Hauptmietzins von S 168,-- ab 1.1.1995 um ein Fünfzehntel des Differenzbetrag... mehr lesen...
Begründung: Die Antragsteller sind seit 1990 Miteigentümer der Liegenschaft mit dem Haus *****, und zwar der Erstantragsteller zu 1/4, die Zweitantragstellerin zu 3/4. Die Antragsgegnerin, eine Kommanditgesellschaft, ist Hauptmieterin der im genannten Haus gelegenen Geschäftslokale top VII und top VIII. Die Antragsteller sind seit 1990 Miteigentümer der Liegenschaft mit dem Haus *****, und zwar der Erstantragsteller zu 1/4, die Zweitantragstellerin zu 3/4. Die Antragsgegnerin, ... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs3MRG §46a Abs4 Z1
Rechtssatz: Bei einer Personengesellschaft ist der eine Mietzinsanhebung rechtfertigende Tatbestand des § 12a Abs 3 MRG (§ 46a Abs 4 Z 1 MRG) in der Regel nur dann erfüllt, wenn sich die Anteile der persönlich haftenden Gesellschafter um mehr als 50 Prozent geändert haben. Entscheidungstexte 5 Ob 432/97h Entscheidungstext OGH 25.11.1997 5 Ob 432/97... mehr lesen...
