Entscheidungsgründe: Die Anton Q***** KG mit dem Sitz in Bad Ischl beschäftigte sich mit dem Handel von Textilien und Schuhen. Sie war Hauptmieterin eines Geschäftslokals in B*****, in dem sie den Schuhhandel betrieb. Ende Juni 1989 betrug die monatliche Miete 6.402 S inklusive Umsatzsteuer. Der Beklagte hatte die KG seit den 80er-Jahren in steuerlichen Fragen beraten. 1988 traten die Gesellschafter an den Beklagten mit dem Wunsch heran, Schuh- und Textilhandel getrennt zu führe... mehr lesen...
Begründung: Im gegenständlichen Mietzinsüberprüfungsverfahren ist die Frage zu klären, ob die Einbringung des von der Einzelfirma Gebrüder D*****, Inhaberin Birgit W*****, in einem seit 1921 von der Antragstellerin angemieteten Geschäftslokal betriebenen Unternehmens in die am 4. 12. 1997 gegründete Antragsgegnerin den Mietzinsanhebungstatbestand des § 12a Abs 1 und Abs 2 MRG verwirklicht, obwohl Birgit W***** in der nunmehrigen Mietergesellschaft (in die auch zwei andere Unter... mehr lesen...
Begründung: Die Rechtsvorgängerin der Klägerin vermietete im Jahr 1962 der S***** mit dem Sitz in New Jersey ein Gassenlokal in einem nun der Klägerin gehörenden Haus in Wien. Der vereinbarte Nettohauptmietzins betrug 172 S monatlich, der bis Jänner 1998 zuzüglich der Umsatzsteuer und der Betriebskosten regelmäßig bezahlt wurde. Mit dem Notariatsakt vom 14. 6. 1985 brachte die S***** ihr in der österreichischen Zweigniederlassung geführtes Unternehmen mit allen Aktiven und Pass... mehr lesen...
Begründung: Der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragstellerin richtet sich gegen die zweitinstanzliche Bestätigung der Feststellung, dass die Nutzfläche des Geschäftslokals, dessen Hauptmietzins nach einer gemäß § 12 Abs 3 aF MRG verlangten Anhebung überprüft werden soll, 164,46 m2 beträgt. Zu diesem Teil seiner Entscheidung sprach das Rekursgericht aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstandes S 130.000,-- übersteigt und der ordentliche Revisionsrekurs nicht zulässig... mehr lesen...
Begründung: Das Rekursgericht hat die Voraussetzungen für die Zulässigkeit des Rekurses an den Obersten Gerichtshof deshalb für gegeben erachtet, weil keine Rechtsprechung des Höchstgerichtes zu den Inhaltserfordernissen eines Erhöhungsbegehrens nach § 12a Abs 2 MRG vorliege, insbesondere dazu, ob auch diesfalls die in § 46b MRG geregelten Voraussetzungen einzuhalten seien. Weiters hielt das Rekursgericht die Auslegung einer zwischen den Parteien des Mietvertrags vereinbarten V... mehr lesen...
Begründung: Das Erstgericht wies den Antrag der Antragstellerin auf Feststellung, dass das auf § 12a Abs 1 MRG gestützte Mietzinserhöhungsbegehren der Antragsgegnerin dem Grunde nach nicht gerechtfertigt sei, ab. Es ging hiebei von folgendem, außer Streit gestellten Sachverhalt aus: Das Erstgericht wies den Antrag der Antragstellerin auf Feststellung, dass das auf Paragraph 12 a, Absatz eins, MRG gestützte Mietzinserhöhungsbegehren der Antragsgegnerin dem Grunde nach nicht gere... mehr lesen...
Norm: MRG §12 Abs3MRG §12a Abs2
Rechtssatz: Die in § 12a Abs 2 MRG normierte sechsmonatige Frist für die Geltendmachung des Anhebungsbegehrens beginnt nur durch die Anzeige der Unternehmensveräußerung zu laufen und ist nicht mehr - wie bei anderem Gesetzeswortlaut zu § 12 Abs 3 aF MRG judiziert wurde - ab verlässlicher Kenntnis des Vermieters von der Unternehmensveräußerung zu berechnen (so schon 5 Ob 316/99b). Entscheidungs... mehr lesen...
Begründung: Rechtliche Beurteilung Die von der Rechtsmittelwerberin aufgeworfene Frage des Beginns der Präklusivfrist durch verlässliche Kenntnis durch Medienberichte des Verkaufs der Unternehmensgruppe B***** an R***** wurde bereits in der Entscheidung 5 Ob 316/99b dahin beantwortet, dass der Beginn des Laufs der Präklusivfrist nur mehr durch eine Anzeige nach § 12a Abs 2 MRG in Lauf gesetzt wird und die Judikatur zu § 12 Abs 3 aF MRG nicht mehr anwendb... mehr lesen...
Begründung: Die Antragsgegnerin ist Eigentümerin der Liegenschaft mit dem Haus *in * W*. Mit Mietvertrag vom 21. 12. 1976 mietete Hubert S* in diesem die Geschäftsräumlichkeit top Nr 3, mit Mietvertrag vom 15. 9. 1982 im selben Haus das Geschäftslokal top Nr 4. In diesen Geschäftsräumlichkeiten wurde von Hubert S* das Einzelhandelsunternehmen "Ing. Herbert E*" betrieben. Mit Notariatsakt vom 27. 11. 1996 brachte Hubert S* dieses Einzelhandelsunternehmen per 28. 2. 1996 in die neu ge... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin ist Eigentümerin der Liegenschaft mit dem Haus *****. Im Februar 1973 vermietete sie der B***** Gesellschaft m. b. H. die in diesem Haus gelegenen Geschäftslokale top IV, V und VI. Seither sind mehrere - im Detail hier nicht interessierende - Veränderungen bei der Mieter-Gesellschaft eingetreten (es kann insoweit auf die unstrittigen Feststellungen auf den Seiten 4 und 5 des erstgerichtlichen Sachbeschlusses verwiesen werden). Die Antragstellerin... mehr lesen...
Begründung: Rechtliche Beurteilung Vorauszuschicken ist, dass das erst im Rechtsmittelverfahren erstattete Vorbringen der Klägerin, es sei schon vor dem Tod des früheren Geschäftslokalmieters und Unternehmenseigners eine Veräußerung des im Mietobjekt betriebenen Unternehmens an den Beklagten erfolgt, gegen das Neuerungsverbot des § 482 Abs 2 ZPO bzw § 504 Abs 2 ZPO verstößt. Vorauszuschicken ist, dass das erst im Rechtsmittelverfahren erstattete Vorbring... mehr lesen...
Begründung: Mit der am 9. 5. 1994 beim Erstgericht eingelangten Klage begehrte die Dr. ***** S***** KG von der beklagten Partei Entgelt für die Erbringung von Werbeleistungen. Die beklagte Partei wendete ua Mangelhaftigkeit dieser Leistungen ein. Im zweiten Rechtsgang stellte die klagende Partei ihre Bezeichnung auf "***** Dr. ***** S***** GmbH" richtig und brachte vor, die GmbH sei Gesamtrechtsnachfolgerin der KG, die KG sei in eine GmbH umgewandelt worden. Die beklagte Partei br... mehr lesen...
Begründung: Die Zurückweisung eines ordentlichen Rechtsmittels wegen Fehlens einer erheblichen Rechtsfrage (§ 528 Abs 1 ZPO) kann sich auf die Ausführung der Zurückweisungsgründe beschränken (§ 37 Abs 3 Z 16 MRG, §§ 528a, 510 Abs 3 letzter Satz ZPO). Die Zurückweisung eines ordentlichen Rechtsmittels wegen Fehlens einer erheblichen Rechtsfrage (Paragraph 528, Absatz eins, ZPO) kann sich auf die Ausführung der Zurückweisungsgründe beschränken (Paragraph 37, Absatz 3, Ziffer 16, ... mehr lesen...
Begründung: Die Antragsgegner sind Eigentümer des Hauses ***** in *****. Am 17. 10./1. 12. 1972 wurde ein zwischen ihnen und der F***** H***** GmbH bestehender Hauptmietvertrag über Geschäftsräumlichkeiten in diesem Haus teilweise abgeändert. Ab 1. 1. 1975 wurde ein Hauptmietzins von S 6.000,-- monatlich vereinbart. Die Firma F***** H***** GmbH wurde im Jahr 1974 in die H***** F***** GmbH NFG KG umgewandelt. Über das Vermögen dieser Firma wurde am 8. 4. 1992 das Ausgleichsverf... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin ist Wohnungseigentümerin und Bestandgeberin des Geschäftslokales Top 3 im Erdgeschoss des auf der Liegenschaft EZ ***** errichteten Wohn- und Geschäftshauses *****. Die Antragsgegnerin ist derzeit Bestandnehmerin dieses Geschäftslokales. Am 18. 9. 1998 begehrte die Antragstellerin bei der Schlichtungsstelle der Stadt Innsbruck die Feststellung, dass durch den von ihr von der Antragsgegnerin ab 1. 6. 1998 begehrten Hauptmietzins von S 23.016,40 ... mehr lesen...
Entscheidungsgründe: Die Klägerinnen sind je zur Hälfte Eigentümer eines Hauses in Wien, das im Jahr 1981 erworben wurde. Über die Wohnung top 13 wurde am 3. 3. 1949 von der Voreigentümerin mit dem Gatten der verstorbenen Katharina M*****, Friedrich M*****, ein als Übereinkommen betitelter Mietvertrag abgeschlossen. Dessen Punkt III. lautet: Dessen Punkt römisch III. lautet: "Das Mietverhältnis beginnt mit der faktischen Benützung der Mieträume durch den Mieter, nach Been... mehr lesen...
Begründung: Rechtliche Beurteilung Nach dem diesbezüglich völlig eindeutigen Wortlaut des § 12a Abs 2 MRG, worauf der hier anzuwendende Abs 3 leg cit verweist, beginnt der Lauf der sechsmonatigen Präklusivfrist für die Anhebung des Hauptmietzinses mit der - unverzüglich zu erstattenden - Anzeige der Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten in der Mietergesellschaft. Wie schon das Erstgericht zutreffend erkannt hat, sind Hinweis... mehr lesen...
Begründung: Am 30. 12. 1994 beantragte die "Grundstücksgemeinschaft der Häuser L*****/B***** in L*****", damals bestehend aus Anton T*****, Maria T*****, Camilla F***** und Walter Michael H*****, vertreten durch den Mehrheitseigentümer und Hausverwalter Anton T*****, dieser wiederum rechtsanwaltlich vertreten, bei der Mietzinsschlichtungsstelle der Stadt L***** unter Berufung auf den Anhebungstatbestand des § 46a Abs 5 MRG die Feststellung des angemessenen Hauptmietzinses für d... mehr lesen...
Begründung: Eine ehemalige OHG mietete 1960 Geschäftsräume im Haus der klagenden Partei. Der eine Gesellschafter starb 1990 und setzte den zweiten Gesellschafter, den Zweitbeklagten, als Alleinerben ein. Dadurch wurde der überlebende Gesellschafter Alleininhaber des Unternehmens. Es bestand schon damals die Absicht, den Sohn des überlebenden Gesellschafters in die Firma aufzunehmen; dies unterblieb aber vorerst infolge seiner Minderjährigkeit. Erst 1993 wurde eine Kommanditgesel... mehr lesen...
Begründung: In dritter Instanz ist nicht mehr strittig, daß die Antragstellerin, in deren Haus F***** die Antragsgegnerin seit März 1984 ein Geschäftslokal gemietet hat, gemäß § 12a Abs 3 MRG zur Anhebung des Hauptmietzinses berechtigt ist, sollte dem nicht ein vertragliches Weitergaberecht der Antragsgegnerin entgegenstehen. Die diesbezüglichen Bestimmungen im Mietvertrag (§ 9 bzw § 13) lauten: In dritter Instanz ist nicht mehr strittig, daß die Antragstellerin, in deren Haus ... mehr lesen...
Begründung: Die Kläger sind Eigentümer eines näher bezeichneten Hauses in Wien. In diesem Haus mieteten die Eltern des Beklagten in den Jahren 1964 und 1970 Geschäftsräumlichkeiten. Obwohl laut Mietvertrag Mietzweck die Nutzung dieser Räume als Geschäfts- bzw Verkaufslokal war und den Vermietern auch bekannt war, daß nur der Vater des Beklagten das Unternehmen "E*****" in den gemieteten Geschäftsräumlichkeiten betrieb, anerkannten die Vermieter auch die Mutter des Beklagten als ... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin ist Mieterin der Geschäftsräume top Nr 1 und 5 im Haus W*****zeile ***** in ***** W*****, die Antragsgegner sind Eigentümer dieses Hauses. Gestützt auf nachstehenden Sachverhalt, der sich vor Inkrafttreten des MRG verwirklicht habe und durch den ein gespaltenes Mietverhältnis entstanden sei, begehren die Antragsgegner von der Antragstellerin die Anhebung des Hauptmietzinses für das bezeichnete Objekt gemäß § 46a Abs 5 MRG: Gestützt auf nachsteh... mehr lesen...
Begründung: Die Antragsgegnerin, eine internationale Filmspedition, ist Hauptmieterin von zwei Geschäftslokalen im Haus *****, das den Antragstellern gehört. Es ist bereits rechtskräftig entschieden, daß die Antragsteller auf Grund eines gesellschaftsrechtlichen Einbringungsvorganges, der sich am 17. 12. 1994 ereignete, gemäß § 46a Abs 5 MRG ab 1. 1. 1995 zur Fünfzehntelanhebung der für die verfahrensgegenständlichen Mietobjekte zu entrichtenden Hauptmietzinse berechtigt ist. S... mehr lesen...
Begründung: Rechtliche Beurteilung Der Oberste Gerichtshof hat bereits mehrfach ausgesprochen (RS 0108806), daß § 12a Abs 1 MRG einen Mieterwechsel durch einen Veräußerungsvorgang voraussetzt. Eine Unternehmensveräußerung im Sinn dieser Bestimmung liegt jedoch nur dann vor, wenn die Rechtsnachfolge des Erwerbers auf einem auf endgültige Eigentumsübertragung Der Oberste Gerichtshof hat bereits mehrfach ausgesprochen (RS 0108806), daß Paragraph 12 a, Absat... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin ist zu 18700/95240 und 4000/95240 Anteilen Miteigentümerin der Liegenschaft mit dem Haus G***** in 1010 Wien, wobei mit ihren Anteilen Wohnungseigentum an den Geschäftslokalen GR 1 und B 1 verbunden ist. Hauptmieterin der beiden Geschäftslokale ist die Antragsgegnerin, die dort einen Buchhandel betreibt, aber auch Audiokassetten, Bildgrafiken und Poster verkauft. Der Mietvertrag wurde am 31. 3. 1952 abgeschlossen. Er sah für das insgesamt 264,5... mehr lesen...
Begründung: Der Antragsteller ist Eigentümer des Hauses P*****gasse ***** in ***** W*****. Die Antragsgegnerin ist Mieterin von Geschäftsräumlichkeiten in diesem Haus. Ursprünglich war die P***** H***** & Söhne AG Mieterin dieser Bestandobjekte. In weiterer Folge wurde sie mit der L***** AG und dann mit der B***** Vermögensverwaltungs AG verschmolzen. Im Jahr 1982 wurde das Bestandobjekt von der L***** AG an die Antragsgegnerin weitergegeben. Alleinaktionärin der Antragsge... mehr lesen...
Begründung: Dem Antragsteller wurde im Februar 1990 von den Antragsgegnern ein rund 50 m2 großes Geschäftslokal im Haus ***** zu einem wertgesicherten Hauptmietzins von S 10.000,-- zuzüglich Umsatzsteuer und Betriebskosten vermietet. Mit Mietvertrag vom 1. 1. 1994 mietete der Antragsteller zusätzlich einen 4,77 m2 großen, an das Geschäftslokal angrenzenden, mit diesem jedoch nicht verbundenen Raum, für dessen Gebrauchsüberlassung er mit den Antragsgegnern einen monatlichen Mietz... mehr lesen...
Norm: MRG §12 Abs3MRG §46a Abs4
Rechtssatz: Die vor dem Inkrafttreten des 3. WÄG vollzogene Einbringung eines einzelkaufmännischen Unternehmens in eine OHG kann nur den Tatbestand des § 12 Abs 3 aF MRG und nicht auch jenen des § 46a Abs 4 MRG verwirklichen. Gleiches gilt für den Fall, daß es durch die Einbringung des Unternehmens einer Personengesellschaft samt Mietrechten als Sacheinlage in eine Kapitalgesellschaft zum gesetzlichen Eintritt ei... mehr lesen...
Norm: MRG aF §12 Abs3MRG §12 Abs3MRG §46a Abs4
Rechtssatz: Die in § 46a Abs 4 MRG angesprochene Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten im Sinne des § 12a Abs 3 MRG bezieht sich auf (mehrmals wiederholbare: vgl WoBl 1998, 170/114; immolex 1998, 133/79) Vorgänge "innerhalb" des Mieters, wogegen § 12 Abs 3 aF MRG den definitiven Mieterwechsel, also den Austausch des bisherigen Mieters durch ein anderes Rechtssubjekt beh... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin hat zunächst bei der zuständigen Schlichtungsstelle der Stadt Wien, dann gemäß § 40 Abs 2 MRG bei Gericht die Feststellung begehrt, daß sie gegenüber der Antragsgegnerin als Hauptmieterin des Objektes top 8 in ***** ab 1. 1. 1997 zur Mietzinsanhebung gemäß § 46a Abs 4 MRG berechtigt sei und ab diesem Zeitpunkt in der ersten Stufe der 1/15-Anhebung S 1.734,20, in weiterer Folge zu Jahresbeginn die jeweiligen Erhöhungsbeträge vorschreiben dürfe, di... mehr lesen...
