Entscheidungsgründe: Der Ehemann der vormaligen (während des Verfahrens verstorbenen) Beklagten mietete 1965 das Geschäftslokal top 4, in dem ein Autohaus betrieben wurde. Nach dem Tod des Hauptmieters im Jänner 1996 führte seine Ehefrau das Unternehmen weiter. Im Jahr 1997 teilte sie im Zusammenhang mit der beabsichtigten und später realisierten Anmietung des Geschäftslokals top 3a, das mit dem bereits vermieteten Objekt zusammengelegt werden sollte, dem Leiter der Liegenschaftsa... mehr lesen...
Kopf: Der Oberste Gerichtshof hat durch den Hofrat des Obersten Gerichtshofs Dr. Höllwerth als Vorsitzenden sowie durch die Hofrätinnen/Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr. Hurch, Dr. Glawischnig, Dr. Roch und Dr. Tarmann-Prentner als weitere Richter in der außerstreitigen Wohnrechtssache der Antragstellerin prot. Firma J***** K***** KG, *****, vertreten durch Dr. Harald Ofner, Dr. Thomas Wagner und Mag. Edda Ofner, Rechtsanwälte in Wien, gegen die Antragsgegnerin Ö***** B*****... mehr lesen...
Begründung: Der Hauptmieter Willi G***** ist am 1. 5. 2003 verstorben. Das nach Willi G***** geführte Verlassenschaftsverfahren ist noch nicht abgeschlossen. Adelinde G***** ist mit der Besorgung und Verwaltung des Nachlasses nach Willi G***** betraut. Die Antragsgegnerin als Bestandgeberin teilte mit zwei an Adelinde G***** - einerseits persönlich (Blg ./1) andererseits als Vertreterin des Nachlasses (Blg ./2) - gerichteten Schreiben jeweils vom 29. 10. 2003 mit, vom Anhebungsre... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin war Mieterin eines Geschäftslokals. Nach dem mit Schreiben vom 15. 1. 2001 angezeigten Erwerb aller Geschäftsanteile der Antragstellerin durch die J***** AG hat die Antragsgegnerin den monatlichen Hauptmietzins auf 70.955 Schilling erhöht. Der Ausstattungs- und Erhaltungszustand des Bestandobjekts war zum Anhebungsstichtag (1. 1. 2001) sehr gut. Das Geschäftslokal liegt im innersten Stadtkern Wiens an einer Straße, die schon seit 100 Jahren als sehr... mehr lesen...
Begründung: Der Antragsteller ist Eigentümer der Liegenschaft *****. Der Antragsgegner ist Hauptmieter der dort gelegenen Werkstätte top Nr 1B samt 4 Stellplätzen im Hof. Der Antragsgegner hat die im Mietobjekt betriebene Kfz-Reparaturwerkstätte am 7. 7. 1999 von seinem Vater übernommen, weshalb seit 1. 1. 2000 eine 15-tel Anhebung gemäß § 12a Abs 1, 2 und 4 MRG erfolgt. Der zum 7. 7. 1999 angemessene Mietzins beträgt 6.328 Schilling. Seit zumindest Mai 1994 wurde ein Erhaltungs- u... mehr lesen...
Norm: MRG idF MRN 2001 §45MRG §46a Abs2MRG §49d
Rechtssatz: Der bisherige Hauptmietzins, der für die 15-tel Anhebung nach §46a Abs2 MRG maßgeblich ist, umfasst nach der MRN 2001 auch den Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag mit. Darauf ist, sofern vom Vermieter geltend gemacht, bei der alljährlich vorzunehmenden Ermittlung des Anhebungsbetrags Bedacht zu nehmen, was zu einer entsprechenden Änderung der Fünfzehntelschritte führt. ... mehr lesen...
Kopf: Der Oberste Gerichtshof hat durch die Senatspräsidentin des Obersten Gerichtshofes Hon. Prof. Dr. Langer als Vorsitzende sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann und Dr. Baumann und die Hofrätinnen des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch und Dr. Kalivoda als weitere Richter in der außerstreitigen Mietrechtssache der Antragstellerin J***** K***** KG, ***** vertreten durch Weiss-Tessbach Rechtsanwälte GmbH in Wien, wider die Antragsgegnerin Österreichische ***... mehr lesen...
Begründung: Das Erstgericht stellte mit Endsachbeschluss fest, dass der angemessene monatliche Nettohauptmietzins für das Geschäftslokal 1010 Wien, *****, zum Stichtag 1. 9. 1995 EUR 3.266,28 beträgt. Mit rechtskräftigem Teilsachbeschluss (vgl 5 Ob 56/99t = WoBl 2001/63 = MietSlg 52.289) sei geklärt worden, dass eine Anhebung des Hauptmietzinses gemäß § 12a Abs 1 MRG dem Grunde nach zulässig sei. Der von der Sachverständigen ermittelte Nettohauptmietzins zum Stichtag 1. 9. 1995 v... mehr lesen...
Begründung: Das Erstgericht stellte fest, dass der angemessene Hauptmietzins für die Bestandobjekte der Antragstellerin gemäß § 12a Abs 8 MRG im Fall der Unternehmensveräußerung oder Verpachtung monatlich S 284.962,-- beträgt. Es ging hiebei unter anderem von folgenden Sachverhaltsfeststellungen aus: Das Erstgericht stellte fest, dass der angemessene Hauptmietzins für die Bestandobjekte der Antragstellerin gemäß Paragraph 12 a, Absatz 8, MRG im Fall der Unternehmensveräußerung oder... mehr lesen...
Norm: MRG §46a Abs2
Rechtssatz: Der letzte Satz zu § 46a Abs 2 MRG stellt einen Privilegierungstatbestand für jene Rechtsnachfolger dar, die das Unternehmen ohne Änderung der Art der Geschäftstätigkeit fortführen. Daraus ist aber mangels ausdrücklichen Hinweises auf § 12a MRG nicht abzuleiten, dass grundsätzlich der Betrieb eines Unternehmens durch den bisherigen Hauptmieter Tatbestandsvoraussetzung des Anhebungstatbestandes ist. Vielmehr ist e... mehr lesen...
Norm: MRG §46a Abs2
Rechtssatz: Die Mietzinsanhebungsmöglichkeit nach § 46a Abs 2 MRG besteht nur dann, wenn es durch den Tod eines Geschäftsraummieters zur Gesamtrechtsnachfolge in dessen Mietrechte kommt. Entscheidungstexte 5 Ob 9/02p Entscheidungstext OGH 12.02.2002 5 Ob 9/02p 5 Ob 199/01b Entscheidungstext OGH 12.02.20... mehr lesen...
Begründung: Der Antragsteller vermietete das Geschäfts- und Wohnhaus in *****, mit 806 m2 ab 1. 1. 1987 an den Vater des Antragsgegners auf unbestimmte Zeit. Der monatliche Mietzins wurde mit S 11.300 zuzüglich USt, wertgesichert auf Basis des VPI 1966, Ausgangsbasis
Index: 1/1987 vereinbart. Die Räumlichkeiten vermietete der Vater des Antragsgegners an die H***** GmbH. Das Bestandobjekt wurde vom Vater des Antragsgegners nicht zu Wohnzwecken benutzt. Mit Notariatsakt vom 27. 6. 1989... mehr lesen...
Begründung: Die Erstbeklagte war Eigentümerin von zwei Liegenschaften mit einem Wohnhaus und einer Tischlereiwerkstätte. Die klagende Bank hatte ihr Kredite von rund 7 Mio S eingeräumt, die auf den Liegenschaften hypothekarisch sichergestellt wurden. Am 4. 8. 1999 wurde die von einer anderen Gläubigerin beantragte Zwangsversteigerung der Liegenschaften bewilligt und im Grundbuch angemerkt. Die Klägerin trat dem Zwangsversteigerungsverfahren am 10. 12. 1999 bei. Im Februar 2000 vermi... mehr lesen...
Begründung: Im derzeitigen Verfahrensstadium ist nur mehr die Höhe des vom Antragsteller gemäß § 46a Abs 5 MRG geforderten Hauptmietzinses strittig. Das die Mietzinserhöhung rechtfertigende Ereignis - das Entstehen eines gespaltenen Mietverhältnisses - fand im Jahr 1979 statt; das Anhebungsbegehren wurde 1996 gestellt. Ausgehend von der Feststellung, dass der angemessene Hauptmietzins für das vom Antragsteller gemietete Geschäftslokal im Jahr 1979 S 400,-- netto pro m2 betrug, ... mehr lesen...
Begründung: Das Erstgericht stellte den angemessenen Hauptmietzins für das von der Antragsgegnerin gemietete Objekt mit S 104.105,-- fest. Das Rekursgericht ersetzte diesen Betrag durch den Betrag von S 86.962,77 und sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstandes S 130.000,-- übersteigt. Den ordentlichen Revisionsrekurs erklärte es für zulässig, weil keine Rechtsprechung dazu bestehe, ob Apotheken zu ertragsschwachen Nahversorgungsunternehmen zählen. Die gegen diese Rekur... mehr lesen...
Begründung: Rechtliche Beurteilung Die Entscheidung des Rekursgerichtes entspricht der Judikatur des Obersten Gerichtshofes, wonach bei Vererbung von Geschäftsanteilen das Anhebungsrecht des Vermieters gemäß § 12a Abs 3 MRG nicht vor rechtskräftiger Einantwortung der Verlassenschaft besteht (5 Ob Die Entscheidung des Rekursgerichtes entspricht der Judikatur des Obersten Gerichtshofes, wonach bei Vererbung von Geschäftsanteilen das Anhebungsrecht des Verm... mehr lesen...
Norm: MRG idF 3.WÄG §12a Abs3MRG idF 3.WÄG §46a Abs2
Rechtssatz: Bei Vererbung von Geschäftsanteilen besteht das Anhebungsrecht des Vermieters gemäß § 12a Abs 3 MRG nicht vor rechtskräftiger Einantwortung der Verlassenschaft. Die Sonderregelung des § 46a Abs 2 MRG ist insoweit nicht analogiefähig. Der rein hypothetische Fall, dass bei Tod des einzigen Gesellschafters einer GmbH dessen Verlassenschaft gemäß § 72 AußStrG armutshalber abgetan werd... mehr lesen...
Begründung: Rechtliche Beurteilung Das Rekursgericht hat zwar den ordentlichen Revisionsrekurs gegen seine Entscheidung vom 24. 2. 2000 für zulässig erklärt, doch liegen die in § 528 Abs 1 ZPO iVm § 37 Abs 3 Z 16 bis 18 MRG normierten Voraussetzungen für die Anrufung des Obersten Gerichtshofes nicht vor. Das Rekursgericht hat zwar den ordentlichen Revisionsrekurs gegen seine Entscheidung vom 24. 2. 2000 für zulässig erklärt, doch liegen die in Paragraph ... mehr lesen...
Begründung: Zur Vorgeschichte der gegenständlichen Mietrechtssache kann auf die zu 5 Ob 109/98k (ecolex 1998, 712 = immolex 1998, 263/167 = EWr I/12a/47 = RdW 1999, 23 = WoBl 1999, 159/71) ergangene Entscheidung des erkennenden Senates verwiesen werden. Demnach steht fest, dass durch einen Gesellschafterwechsel bei der Antragstellerin am 1. 11. 1993 der Mietzins-Anhebungstatbestand des § 12a Abs 3 MRG verwirklicht wurde. Ein Schreiben der Antragsgegnerin vom 26. 4. 1994, in dem... mehr lesen...
Begründung: Die Zurückweisung eines ordentlichen Rechtsmittels wegen Fehlens einer erheblichen Rechtsfrage kann sich auf die Ausführung der Zurückweisungsgründe beschränken (§ 510 Abs 3 letzter Satz, § 528a ZPO, § 37 Abs 3 Z 16 MRG). Die Zurückweisung eines ordentlichen Rechtsmittels wegen Fehlens einer erheblichen Rechtsfrage kann sich auf die Ausführung der Zurückweisungsgründe beschränken (Paragraph 510, Absatz 3, letzter Satz, Paragraph 528 a, ZPO, Paragraph 37, Absatz 3, Z... mehr lesen...
Begründung: Die Antragsgegner sind Eigentümer des Hauses ***** Wien, N*****gasse *****/B*****gasse *****. Der Antragsteller ist Mieter des Geschäftslokals top 8 in diesem Haus. Mit Schreiben vom 29. 11. 1994 anerkannten die Rechtsvertreter der Antragsgegner die "L*****" HandelsgmbH gemäß § 46a Abs 5 MRG per 1. 1. 1995 als Hauptmieter des Geschäftslokals. Am 21. 1. 1995 erwarb der Antragsteller das Unternehmen der "L*****" HandelsgmbH und trat damit ex lege in deren Hauptmietver... mehr lesen...
Begründung: Rechtliche Beurteilung Das Rekursgericht gibt den für eine Prüfung iSd § 46a Abs 4 MRG Das Rekursgericht gibt den für eine Prüfung iSd Paragraph 46 a, Absatz 4, MRG relevanten Unternehmensbegriff (vgl. zuletzt WoBl 1998, 303 (Würth) = relevanten Unternehmensbegriff vergleiche zuletzt WoBl 1998, 303 (Würth) = immolex 1998, 136 = RdW 1998, 460) richtig wieder. Danach fallen nicht nur auf Gewinn gerichtete, sondern auch ohne eine solche Gewi... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin ist zu 18700/95240 und 4000/95240 Anteilen Miteigentümerin der Liegenschaft mit dem Haus G***** in 1010 Wien, wobei mit ihren Anteilen Wohnungseigentum an den Geschäftslokalen GR 1 und B 1 verbunden ist. Hauptmieterin der beiden Geschäftslokale ist die Antragsgegnerin, die dort einen Buchhandel betreibt, aber auch Audiokassetten, Bildgrafiken und Poster verkauft. Der Mietvertrag wurde am 31. 3. 1952 abgeschlossen. Er sah für das insgesamt 264,5... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin ist Hauptmieterin eines im Eigentum der Antragsgegner stehenden Geschäftslokals und hat ihr darin betriebenes Unternehmen am 15.4.1991 (mit einer Vertragsergänzung vom 28.3.1993) verpachtet. Die Antragsgegner nahmen dies zum Anlaß einer Mietzinserhöhung nach § 46a Abs 3 MRG, worauf die Antragstellerin die Schlichtungsstelle zur Überprüfung des Hauptmietzinses angerufen hat. Das Verfahren ist gemäß § 40 Abs 1 MRG zu Gericht gelangt. Die Antragstel... mehr lesen...
Begründung: Der Antragsteller ist Eigentümer des Hauses E*****. Im Erdgeschoß dieses Hauses befinden sich Geschäftsräumlichkeiten, die mit Mietvertrag vom 19.10.1977 vom Antragsteller an den Einzelkaufmann Karl G***** vermietet wurde. Karl G***** verstarb am 7.11.1993. Sein Nachlaß wurde seinen Kindern Elfriede S*****, Wolfgang G***** und Gabriele G***** mit Einantwortungsurkunde des Bezirksgerichtes Mattersburg vom 20.4.1994, 1 A 405/93z-17, aufgrund des Gesetzes zu je einem Dr... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs6MRG §12a Abs7MRG §46a Abs2MRG §46a Abs3MRG §46a Abs4MRG §46a Abs5MRG §46a Abs6
Rechtssatz: Es gibt keine Gesetzeslücke, die eine analoge Anwendung des § 12a Abs 6 MRG auf den nach § 46a Abs 3 MRG zu beurteilenden Fall eine Unternehmensverpachtung vor dem 1.3.1994 rechtfertigen könnte. Das Fehlen einer Verweisung auf die Ausnahmebestimmung des § 12a Abs 6 MRG in allen Fällen einer "Fünfzehntelanhebung" des § 46a Abs 2 bis 5 MR... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin ist (so steht es jedenfalls in diesem Verfahren fest) Mieterin von Geschäftsräumlichkeiten im Haus 1010 Wien, S*****gasse 7, das dem Antragsgegner gehört. Das Mietobjekt umfaßt Räumlichkeiten im Erdgeschoß im Ausmaß von 413,69 m2, Kellerräumlichkeiten von 453,79 m2 und 303,80 m2 sowie eine Wohnung (top 14) im fünften Stock des Hauses mit 259,93 m2, insgesamt also eine Nutzfläche von 1.431,21 m2. Es wird für gastgewerbliche Zwecke genutzt. Das im... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin ist Mieterin der Bestandobjekte top Nr 3, 3a und 5 im Hause ***** Wien, S*****gasse *****. Der Antragsgegner ist Eigentümer dieses Hauses. Mit Schreiben vom 2.11.1994 begehrte dieser von der Antragstellerin unter Berufung auf § 46a Abs 4 MRG ("Fünfzehntelanhebung") ab 1.1.1995 für die top Nr 3 und 5 einen angemessenen monatlichen Hauptmietzins (einschließlich EVB) in Höhe von S 5.014, für das Objekt Nr 3a einen solchen (einschließlich EVB) von S ... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs2MRG §46a Abs2
Rechtssatz: In der Regel wird es genügen, den nach § 12a Abs 2 bzw § 46a Abs 2 MRG angemessenen (nach der Art der im Mietobjekt ausgeübten Geschäftstätigkeit "gemäßigten") Mietzins mit Hilfe eines Immobiliensachverständigen zu ermitteln. Er hat nach der Vergleichswertmethode zunächst den ortsüblichen Mietzins für das betreffende Objekt zu erheben, ihn allenfalls nach den Kriterien des § 16 Abs 1 MRG (von denen b... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin ist seit 1.1.1971 Hauptmieterin eines Geschäftslokals im Haus ***** in 1010 Wien, das der Antragsgegnerin gehört. Dieses Geschäftslokal wird für den Betrieb eines Restaurants/Cafe-Restaurants benützt. Der vereinbarungsgemäß zu zahlende Hauptmietzins beträgt S 59.232,12 monatlich. Die Antragsgegnerin hat die Verpachtung dieses Geschäftslokals zum Anlaß genommen, von der Antrag- stellerin gemäß § 46a Abs 3 MRG ab Februar 1995 einen höheren Mietzi... mehr lesen...
