Kopf: Der Oberste Gerichtshof hat durch den Hofrat des Obersten Gerichtshofs Dr. Höllwerth als Vorsitzenden sowie durch die Hofrätinnen/Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr. Hurch, Dr. Glawischnig, Dr. Roch und Dr. Tarmann-Prentner als weitere Richter in der außerstreitigen Wohnrechtssache der Antragstellerin prot. Firma J***** K***** KG, *****, vertreten durch Dr. Harald Ofner, Dr. Thomas Wagner und Mag. Edda Ofner, Rechtsanwälte in Wien, gegen die Antragsgegnerin Ö***** B*****... mehr lesen...
Begründung: Die Antragsgegnerin, eine gemeinnützige Genossenschaft, erwarb im Jahr 1987 einen Hälfteanteil an der Liegenschaft F***** in ***** und im Jahr 1989 den zweiten Hälfteanteil. Im Zuge der Sanierung des bereits bestehenden Gebäudes wurde das Dachgeschoss des Hauses ausgebaut und dort Wohnraum für fünf neue Mietobjekte geschaffen. Dabei wurden auch die Wohnungen Top Nr 29 und 33 auf Kosten der Antragsgegnerin neu geschaffen, die beide der Ausstattungskategorie A entsprache... mehr lesen...
Begründung: Im vorliegenden Verfahren ist nicht mehr das Recht des Antragstellers als Bestandgeber, von der Antragsgegnerin eine Anhebung des Hauptmietzinses nach § 12a Abs 3 MRG zu begehren, strittig, sondern ausschließlich die Frage der Höhe des angemessenen Hauptmietzinses. Im vorliegenden Verfahren ist nicht mehr das Recht des Antragstellers als Bestandgeber, von der Antragsgegnerin eine Anhebung des Hauptmietzinses nach Paragraph 12 a, Absatz 3, MRG zu begehren, strittig, so... mehr lesen...
Begründung: Die Vorinstanzen haben den nach § 16 Abs 1 MRG gesetzlich zulässigen monatlichen Hauptmietzins mit 412,34 EUR wertgesichert festgesetzt. Basis für diese Feststellung des angemessenen Hauptmietzinses war vorrangig das vom Antragsgegner vorgelegte Sachverständigengutachten, das anhand diverser Vergleichsobjekte einen angemessenen Hauptmietzins von 549,79 EUR (ohne Befristungsabschlag) ermittelt hatte. Entgegen dem vom Sachverständigen nur mit 10 % angenommenen Befristun... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin war Mieterin eines Geschäftslokals. Nach dem mit Schreiben vom 15. 1. 2001 angezeigten Erwerb aller Geschäftsanteile der Antragstellerin durch die J***** AG hat die Antragsgegnerin den monatlichen Hauptmietzins auf 70.955 Schilling erhöht. Der Ausstattungs- und Erhaltungszustand des Bestandobjekts war zum Anhebungsstichtag (1. 1. 2001) sehr gut. Das Geschäftslokal liegt im innersten Stadtkern Wiens an einer Straße, die schon seit 100 Jahren als sehr... mehr lesen...
Begründung: Rechtliche Beurteilung Die Entscheidung des Rekursgerichtes entspricht der Judikatur des Obersten Gerichtshofs, wonach auch der Fall des Rechtsübergangs von Gesellschaftsanteilen im Erbweg von § 12a Abs 3 MRG umfasst ist, wenn dadurch das Tatbestandsmerkmal der entscheidenden Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten erfüllt ist (RIS-Justiz RS0112675 ua). Den Schutz des eingeantworteten Erben analog auch auf den Erwe... mehr lesen...
Kopf: Der Oberste Gerichtshof hat durch die Senatspräsidentin des Obersten Gerichtshofes Hon. Prof. Dr. Langer als Vorsitzende sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann und Dr. Baumann und die Hofrätinnen des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch und Dr. Kalivoda als weitere Richter in der außerstreitigen Mietrechtssache der Antragstellerin J***** K***** KG, ***** vertreten durch Weiss-Tessbach Rechtsanwälte GmbH in Wien, wider die Antragsgegnerin Österreichische ***... mehr lesen...
Kopf: Der Oberste Gerichtshof hat durch die Senatspräsidentin des Obersten Gerichtshofes Hon.-Prof. Dr. Langer als Vorsitzende sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann, Dr. Baumann und die Hofrätinnen des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch und Dr. Kalivoda als weitere Richter in der außerstreitigen Mietrechtssache der Antragsteller 1.) Ferdinand B***** & Co OHG, *****, 2.) Dr. Ludwig R**********, 3.) Dr. Fritz R*****, und 4.) Ruth A*****, alle vertreten durch... mehr lesen...
Begründung: Das Erstgericht stellte mit Endsachbeschluss fest, dass der angemessene monatliche Nettohauptmietzins für das Geschäftslokal 1010 Wien, *****, zum Stichtag 1. 9. 1995 EUR 3.266,28 beträgt. Mit rechtskräftigem Teilsachbeschluss (vgl 5 Ob 56/99t = WoBl 2001/63 = MietSlg 52.289) sei geklärt worden, dass eine Anhebung des Hauptmietzinses gemäß § 12a Abs 1 MRG dem Grunde nach zulässig sei. Der von der Sachverständigen ermittelte Nettohauptmietzins zum Stichtag 1. 9. 1995 v... mehr lesen...
Begründung: Das Erstgericht stellte fest, dass der angemessene Hauptmietzins für die Bestandobjekte der Antragstellerin gemäß § 12a Abs 8 MRG im Fall der Unternehmensveräußerung oder Verpachtung monatlich S 284.962,-- beträgt. Es ging hiebei unter anderem von folgenden Sachverhaltsfeststellungen aus: Das Erstgericht stellte fest, dass der angemessene Hauptmietzins für die Bestandobjekte der Antragstellerin gemäß Paragraph 12 a, Absatz 8, MRG im Fall der Unternehmensveräußerung oder... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin ist Mieterin und war ursprünglich Betreiberin eines Gastronomiebetriebes in den Geschäftsräumlichkeiten ***** in*****. Die Antragsgegnerin ist Eigentümerin dieses Hauses. Zwischen ihnen besteht ein Mietvertrag, in dem unter Punkt XXI Folgendes vereinbart ist: Die Antragstellerin ist Mieterin und war ursprünglich Betreiberin eines Gastronomiebetriebes in den Geschäftsräumlichkeiten ***** in*****. Die Antragsgegnerin ist Eigentümerin dieses Hauses. Zwi... mehr lesen...
Begründung: Die Erstbeklagte war Eigentümerin von zwei Liegenschaften mit einem Wohnhaus und einer Tischlereiwerkstätte. Die klagende Bank hatte ihr Kredite von rund 7 Mio S eingeräumt, die auf den Liegenschaften hypothekarisch sichergestellt wurden. Am 4. 8. 1999 wurde die von einer anderen Gläubigerin beantragte Zwangsversteigerung der Liegenschaften bewilligt und im Grundbuch angemerkt. Die Klägerin trat dem Zwangsversteigerungsverfahren am 10. 12. 1999 bei. Im Februar 2000 vermi... mehr lesen...
Begründung: Im derzeitigen Verfahrensstadium ist nur mehr die Höhe des vom Antragsteller gemäß § 46a Abs 5 MRG geforderten Hauptmietzinses strittig. Das die Mietzinserhöhung rechtfertigende Ereignis - das Entstehen eines gespaltenen Mietverhältnisses - fand im Jahr 1979 statt; das Anhebungsbegehren wurde 1996 gestellt. Ausgehend von der Feststellung, dass der angemessene Hauptmietzins für das vom Antragsteller gemietete Geschäftslokal im Jahr 1979 S 400,-- netto pro m2 betrug, ... mehr lesen...
Begründung: Das Erstgericht stellte den angemessenen Hauptmietzins für das von der Antragsgegnerin gemietete Objekt mit S 104.105,-- fest. Das Rekursgericht ersetzte diesen Betrag durch den Betrag von S 86.962,77 und sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstandes S 130.000,-- übersteigt. Den ordentlichen Revisionsrekurs erklärte es für zulässig, weil keine Rechtsprechung dazu bestehe, ob Apotheken zu ertragsschwachen Nahversorgungsunternehmen zählen. Die gegen diese Rekur... mehr lesen...
Begründung: Rechtliche Beurteilung Das Rekursgericht hat den Revisionsrekurs gegen seine Entscheidung vom 16. 2. 1999 zwar nachträglich zugelassen, um die vom Obersten Gerichtshof bislang nicht beantwortete Frage zu klären, ob sich die Feststellung des angemessenen Hauptmietzinses bei einer vom Sachverständigen angegebenen Toleranz am Mittelwert oder an der Obergrenze zu orientieren habe (Beschluss vom 22. 2. 2000), doch liegen die in § 528 Abs 1 ZPO iVm... mehr lesen...
Begründung: Rechtliche Beurteilung Das Rekursgericht hat zwar den ordentlichen Revisionsrekurs gegen seine Entscheidung vom 24. 2. 2000 für zulässig erklärt, doch liegen die in § 528 Abs 1 ZPO iVm § 37 Abs 3 Z 16 bis 18 MRG normierten Voraussetzungen für die Anrufung des Obersten Gerichtshofes nicht vor. Das Rekursgericht hat zwar den ordentlichen Revisionsrekurs gegen seine Entscheidung vom 24. 2. 2000 für zulässig erklärt, doch liegen die in Paragraph ... mehr lesen...
Begründung: Zur Vorgeschichte der gegenständlichen Mietrechtssache kann auf die zu 5 Ob 109/98k (ecolex 1998, 712 = immolex 1998, 263/167 = EWr I/12a/47 = RdW 1999, 23 = WoBl 1999, 159/71) ergangene Entscheidung des erkennenden Senates verwiesen werden. Demnach steht fest, dass durch einen Gesellschafterwechsel bei der Antragstellerin am 1. 11. 1993 der Mietzins-Anhebungstatbestand des § 12a Abs 3 MRG verwirklicht wurde. Ein Schreiben der Antragsgegnerin vom 26. 4. 1994, in dem... mehr lesen...
Begründung: Die Antragsteller sind seit 1. 10. 1968 Hauptmieter des Geschäftslokals top Nr 3/5 im Haus ***** in *****. Das im Geschäftslokal von den Antragstellern betriebene Unternehmen wurde mit 1. 1. 1984 an deren Sohn Robert Z***** verpachtet. Seit 1. 1. 1995 begehrt der Antragsgegner, für den am vermieteten Geschäftslokal Wohnungseigentum begründet ist, von den Antragstellern einen gemäß § 46a Abs 3 MRG angehobenen (1/15tel Anhebung) Hauptmietzins mit der
Begründung: , das... mehr lesen...
Begründung: Die Zurückweisung eines ordentlichen Rechtsmittels wegen Fehlens einer erheblichen Rechtsfrage kann sich auf die Ausführung der Zurückweisungsgründe beschränken (§ 510 Abs 3 letzter Satz, § 528a ZPO, § 37 Abs 3 Z 16 MRG). Die Zurückweisung eines ordentlichen Rechtsmittels wegen Fehlens einer erheblichen Rechtsfrage kann sich auf die Ausführung der Zurückweisungsgründe beschränken (Paragraph 510, Absatz 3, letzter Satz, Paragraph 528 a, ZPO, Paragraph 37, Absatz 3, Z... mehr lesen...
Begründung: Am 30. 12. 1994 beantragte die "Grundstücksgemeinschaft der Häuser L*****/B***** in L*****", damals bestehend aus Anton T*****, Maria T*****, Camilla F***** und Walter Michael H*****, vertreten durch den Mehrheitseigentümer und Hausverwalter Anton T*****, dieser wiederum rechtsanwaltlich vertreten, bei der Mietzinsschlichtungsstelle der Stadt L***** unter Berufung auf den Anhebungstatbestand des § 46a Abs 5 MRG die Feststellung des angemessenen Hauptmietzinses für d... mehr lesen...
Begründung: Die Antragsgegner sind Eigentümer des Hauses ***** Wien, N*****gasse *****/B*****gasse *****. Der Antragsteller ist Mieter des Geschäftslokals top 8 in diesem Haus. Mit Schreiben vom 29. 11. 1994 anerkannten die Rechtsvertreter der Antragsgegner die "L*****" HandelsgmbH gemäß § 46a Abs 5 MRG per 1. 1. 1995 als Hauptmieter des Geschäftslokals. Am 21. 1. 1995 erwarb der Antragsteller das Unternehmen der "L*****" HandelsgmbH und trat damit ex lege in deren Hauptmietver... mehr lesen...
Begründung: Rechtliche Beurteilung Das Rekursgericht gibt den für eine Prüfung iSd § 46a Abs 4 MRG Das Rekursgericht gibt den für eine Prüfung iSd Paragraph 46 a, Absatz 4, MRG relevanten Unternehmensbegriff (vgl. zuletzt WoBl 1998, 303 (Würth) = relevanten Unternehmensbegriff vergleiche zuletzt WoBl 1998, 303 (Würth) = immolex 1998, 136 = RdW 1998, 460) richtig wieder. Danach fallen nicht nur auf Gewinn gerichtete, sondern auch ohne eine solche Gewi... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs7
Rechtssatz: Im Vordergrund der angemessenen Berücksichtigung von Mieterinvestitionen hat nämlich immer zu stehen, daß ein für alle Beteiligten billiges Ergebnis erzielt wird. Der Mieter soll aus objektiv nutzlosen bzw nutzlos gewordenen Investitionen keinen Vorteil (in Form einer Verminderung des Erhöhungsanspruchs des Vermieters in Fällen der Unternehmensveräußerung bzw Unternehmensverpachtung) ziehen, andererseits aber auc... mehr lesen...
Begründung: Die Antragsgegnerin, eine internationale Filmspedition, ist Hauptmieterin von zwei Geschäftslokalen im Haus *****, das den Antragstellern gehört. Es ist bereits rechtskräftig entschieden, daß die Antragsteller auf Grund eines gesellschaftsrechtlichen Einbringungsvorganges, der sich am 17. 12. 1994 ereignete, gemäß § 46a Abs 5 MRG ab 1. 1. 1995 zur Fünfzehntelanhebung der für die verfahrensgegenständlichen Mietobjekte zu entrichtenden Hauptmietzinse berechtigt ist. S... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin ist zu 18700/95240 und 4000/95240 Anteilen Miteigentümerin der Liegenschaft mit dem Haus G***** in 1010 Wien, wobei mit ihren Anteilen Wohnungseigentum an den Geschäftslokalen GR 1 und B 1 verbunden ist. Hauptmieterin der beiden Geschäftslokale ist die Antragsgegnerin, die dort einen Buchhandel betreibt, aber auch Audiokassetten, Bildgrafiken und Poster verkauft. Der Mietvertrag wurde am 31. 3. 1952 abgeschlossen. Er sah für das insgesamt 264,5... mehr lesen...
Begründung: Dem Antragsteller wurde im Februar 1990 von den Antragsgegnern ein rund 50 m2 großes Geschäftslokal im Haus ***** zu einem wertgesicherten Hauptmietzins von S 10.000,-- zuzüglich Umsatzsteuer und Betriebskosten vermietet. Mit Mietvertrag vom 1. 1. 1994 mietete der Antragsteller zusätzlich einen 4,77 m2 großen, an das Geschäftslokal angrenzenden, mit diesem jedoch nicht verbundenen Raum, für dessen Gebrauchsüberlassung er mit den Antragsgegnern einen monatlichen Mietz... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs7MRG §12a Abs8MRG §16 Abs1
Rechtssatz: Grundsätzlich sind Aufwendungen des Mieters zur Verbesserung des Mietgegenstandes ohne absolute Festlegung eines Zeitraumes, innerhalb dessen sie erfolgt sein müssen, bei der Mietzinsbestimmung angemessen zu berücksichtigen. Maßgebend für das Ausmaß der Berücksichtigung ist, daß die Aufwendungen im maßgebenden Beurteilungszeitpunkt (hier: Entscheidungszeitpunkt) noch von objektivem Nutzen... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs6MRG §12a Abs7MRG §46a Abs2MRG §46a Abs3MRG §46a Abs4MRG §46a Abs5MRG §46a Abs6
Rechtssatz: Es gibt keine Gesetzeslücke, die eine analoge Anwendung des § 12a Abs 6 MRG auf den nach § 46a Abs 3 MRG zu beurteilenden Fall eine Unternehmensverpachtung vor dem 1.3.1994 rechtfertigen könnte. Das Fehlen einer Verweisung auf die Ausnahmebestimmung des § 12a Abs 6 MRG in allen Fällen einer "Fünfzehntelanhebung" des § 46a Abs 2 bis 5 MR... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin ist Hauptmieterin eines im Eigentum der Antragsgegner stehenden Geschäftslokals und hat ihr darin betriebenes Unternehmen am 15.4.1991 (mit einer Vertragsergänzung vom 28.3.1993) verpachtet. Die Antragsgegner nahmen dies zum Anlaß einer Mietzinserhöhung nach § 46a Abs 3 MRG, worauf die Antragstellerin die Schlichtungsstelle zur Überprüfung des Hauptmietzinses angerufen hat. Das Verfahren ist gemäß § 40 Abs 1 MRG zu Gericht gelangt. Die Antragstel... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin ist (so steht es jedenfalls in diesem Verfahren fest) Mieterin von Geschäftsräumlichkeiten im Haus 1010 Wien, S*****gasse 7, das dem Antragsgegner gehört. Das Mietobjekt umfaßt Räumlichkeiten im Erdgeschoß im Ausmaß von 413,69 m2, Kellerräumlichkeiten von 453,79 m2 und 303,80 m2 sowie eine Wohnung (top 14) im fünften Stock des Hauses mit 259,93 m2, insgesamt also eine Nutzfläche von 1.431,21 m2. Es wird für gastgewerbliche Zwecke genutzt. Das im... mehr lesen...
