Begründung: Die Antragsteller sind Mieter der Wohnhausanlage *****, die im Eigentum und der Verwaltung der Antragsgegnerin steht. In der Betriebskostenabrechnung des Jahres 2003 wurde den Mietern ein monatlicher Betrag von 871 EUR für die Betreuung der auf Stiege 6 gelegenen Zentralwaschküche vorgeschrieben. Auf dieser Basis wurde, weil die zuständige Hausbesorgerin Ende 2003 aus dem Dienstverhältnis ausschied, auch ihr Abfertigungsanspruch errechnet. Auch Urlaubs- und Krankheitsver... mehr lesen...
Begründung: Das Erstgericht hat - soweit für das Revisionsrekursverfahren noch entscheidungswesentlich - in Punkt 2) seines Sachbeschlusses das Begehren des Antragstellers, den Aufwand für die Anbringung von Sicherungshaken im Mauerwerk (zur Absicherung des Fensterreinigers) mit einem Kostenaufwand in der Höhe von 1.013,58 EUR und für die Montage eines Feuerlöschers in der Höhe von 107,25 EUR als Betriebskosten festzustellen, abgewiesen. Es ging rechtlich davon aus, dass es sich b... mehr lesen...
Begründung: Die Antragsteller sind Mieter von Wohnungen auf der Liegenschaft *****, die Antragsgegnerin ist Eigentümerin dieser Liegenschaft. Unter vielen anderen Positionen der Betriebskostenabrechnung des Jahres 2002, die allerdings nicht mehr verfahrensgegenständlich sind, bemängelten die Antragsteller eine Kostenposition von 7.276,24 EUR an Hausbesorgerentgelt für die Beseitigung ekelerregender Verschmutzungen. Insgesamt sind in der Betriebskostenabrechnung 2002 9.032,66 EUR f... mehr lesen...
Begründung: Die Antragsteller sind Mieter von Bestandobjekten im Haus K*****, das im Eigentum der Antragsgegnerin steht und von dieser verwaltet wird. Die Antragsgegnerin verwaltet eine Vielzahl von Häusern. Im gegenständlichen Haus gab es im Jahr 2003 keinen Hausbesorger. Die Reinigungsarbeiten und Winterdienste werden von Fachfirmen erledigt. Zur Wahrnehmung der sonstigen Aufgaben eines Hausbesorgers wie Aufsichts- und Kontrolltätigkeiten hat die Antragsgegnerin ein Hausbetreuungs... mehr lesen...
Norm: MRG §21 Abs1 Z8MRG §23 Abs1MRG §23 Abs1 litaHbG §4 Abs3WEG 2002 §20 Abs3WEG 2002 §34
Rechtssatz: Das pauschale Entgelt zur Abgeltung der Rufbereitschaft eines angestellten Hausbetreuers gehört zu den überwälzbaren Betriebskosten, wenn diese Leistung mit dem Hausbetrieb - etwa mit der Behebung von Gebrechen im Notfall - im Zusammenhang steht; dabei schadet es nicht, wenn der Hausbetreuer nur für die jeweils herbeigerufenen Professionisten ... mehr lesen...
Begründung: Die Klägerin war ab 1. 10. 1999 bei der Beklagten beschäftigt und betreute zwei in deren Eigentum stehende Wohnhausanlagen in der S*****straße 248-267 und in der M*****straße 273-276, jeweils Feistritz/Rosental; die zweite Anlage erst ab 1. 5. 2000. Der pauschal vereinbarte Monatsverdienst der Klägerin betrug ATS 9.200 (EUR 668,59), ab 1. 5. 2000 weitere ATS 3.200 (EUR 232,55). In den beiden zugrundeliegenden Dienstverträgen vom 1. 10. 1999 und 20. 4. 2000 wurde die Kläg... mehr lesen...
Kopf: Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch, Dr. Höllwerth, Dr. Grohmann und Dr. E. Solé als weitere Richter in der außerstreitigen Wohnrechtssache des Antragstellers Raimund H*****, gegen die Antragsgegnerin Erzabtei S*****, vertreten durch Dr. Lukas Wolff, Rechtsanwalt in 5026 Salzburg, und den Verfahrensbeteiligten 1) Hermann B*****, 2) Anna ... mehr lesen...
Begründung: Der Antragsteller und die zu 1 - 10 angeführten Verfahrensbeteiligten sind Mieter in dem der Antragsgegnerin gehörigen Haus *****. Bis 1991 verfügte dieses Haus über eine eigene Zentralheizungsanlage samt Pumpstation. Als sich bei Beginn der Heizperiode Herbst 1991 herausstellte, dass die Heizanlage defekt war, entschloss sich die Antragsgegnerin, die Anlage stillzulegen und das Haus durch eine Erweiterung der Zentralheizungsanlage im Nachbarhaus mitzuversorgen. ... mehr lesen...
Begründung: Rechtliche Beurteilung Die mehrfach veröffentlichte (WoBl 1995, 170 = Arb 11.305 = MietSlg 46.575/34), einen ähnlichen Fall betreffende Entscheidung des Obersten Gerichtshofes, die auf die scheinbar gegenteiligen vom Revisionswerber erwähnten Entscheidungen (Arb 9206, 10.335) Bezug nimmt und ausführlich begründet ist, reicht hier für das Vorliegen einer gesicherten Rechtsprechung aus (RIS-Justiz RS0103384). Dass die von der Reinigungspflich... mehr lesen...
Begründung: Die Antragsgegnerin ist Eigentümerin der Wohnhausanlage *****, die Antragsteller sind Mieter. Im Jahr 1996 schaffte die Antragsgegnerin zur Schneeräumung im Bauteil 08/16304 (ihrem Vorbringen nach für eine zu betreuende Fläche von mehr als 250 m2) einen allradbetriebenen Kleintraktor an und nahm die Anschaffungskosten von S 122.566,79 in die Betriebskostenabrechnungen der Bauteile 0816304 und 0816303 für das Jahr 1996 auf. Beide Vorinstanzen erachteten dies im Hin... mehr lesen...
Entscheidungsgründe: Rechtliche Beurteilung Das Berufungsgericht hat das Vorliegen des Entlassungsgrundes nach § 20 Z 4 HBG zutreffend bejaht. Es kann daher auf die Richtigkeit der
Begründung: der angefochtenen Entscheidung verwiesen werden (§ 510 Abs 3 ZPO). Das Berufungsgericht hat das Vorliegen des Entlassungsgrundes nach Paragraph 20, Ziffer 4, HBG zutreffend bejaht. Es kann daher auf die Richtigkeit der
Begründung: der angefochtenen Entscheidung verwi... mehr lesen...
Entscheidungsgründe: Die Klägerin ist seit 28. 2. 1979 Hausbesorgerin des Hauses *****straße ***** und als solche auch zur Betreuung der mit Gas betriebenen Warmwasser- und Zentralheizungsanlage verpflichtet. Die gegenständliche Heizanlage ist eine Gas-Wärmezentrale vom Fabrikat Hydrotherm/Stiebel Eltron, Type Multitemp S, bestehend aus Feuerungs- und Dampfkesselanlage. In technischer Hinsicht besteht die Feuerungsanlage aus vier Feuerstätten mit je einem eigenen Verbindungsstüc... mehr lesen...
Norm: HbG §4 Abs3MRG §21 Abs1 Z8MRG §23 Abs1
Rechtssatz: Die Entfernung einer drohenden oder abgegangenen Dachlawine steht mit dem Hausbetrieb im Zusammenhang. Erfordert die Aufgabe den Einsatz von Fachkräften (etwa von Dachdeckern oder von Transportunternehmen), handelt es sich nicht um eine Hausbesorgertätigkeit, deren Entlohnung eine Betriebskostenpost iSd § 21 Abs 1 Z 8 MRG iVm § 23 Abs 1 MRG darstellt, im Gegensatz zu Fällen, in denen mit ... mehr lesen...
Norm: HbG §4 Abs3HbG §12MRG §21 Abs1 Z8MRG §23 Abs1
Rechtssatz: Überwälzbar sind gemäß § 21 Abs 1 Z 8 MRG alle zur Abgeltung von Entgelts- und Ersatzansprüchen des Hausbesorgers geleisteten Zahlungen, sofern sich diese Ansprüche auf den im HBG geregelten Aufgabenbereich des Hausbesorgers beziehen. Dazu gehören auch die einer besonderen Vereinbarung überlassenen Entlohnungsansprüche des Hausbesorgers nach § 12 HBG für andere Dienstleistungen, di... mehr lesen...
Begründung: Die Antragsteller, durchwegs Hauptmieter in dem den Antragsgegnern gehörigen Haus *****, haben in einem gemäß § 40 Abs 1 MRG zum Gericht gelangten Verfahren die Überprüfung der ihnen für das Jahr 1996 vorgeschriebenen Betriebskosten begehrt, wobei es in dritter Instanz nur mehr um zwei Positionen geht: einerseits um die Kosten für die Anschaffung eines (Wasser-)Schlauches von S 440,83, der (folgt man dem Vorbringen der Antragsgegner in erster Instanz) vom Hausbesorg... mehr lesen...
Entscheidungsgründe: Die Beklagte ist Eigentümerin einer städtischen Wohnanlage mit Grünflächen im Ausmaß von 7.600 m**2. Die Klägerin ist seit 1. 1. 1988 für die Beklagte in dieser als Hausbesorgerin tätig. Nach dem Hausbesorgerdienstvertrag sollte die Entlohnung der Klägerin "nach den Bestimmungen des Hausbesorgergesetzes, des Mindestlohntarifes, der Entgeltverordnung bzw. eventuell noch abzuschließender Kollektivverträge" erfolgen; die Rasenpflege sollte in Form einer Stunde... mehr lesen...
Begründung: Rechtliche Beurteilung Die Rechtsauffassung des Berufungsgerichtes, daß es zwischen den Klägerinnen und der durch ihren Verwalter vertretenen Beklagten zu ausdrücklichen Vereinbarungen über sämtliche Zusatzarbeiten gemäß § 4 Abs 3 Hausbesorgergesetz gekommen sei, gründet sich auf festgestellte persönliche Gespräche der Beteiligten. Da die Beklagte eine krasse Fehlbeurteilung durch das Berufungsgericht nicht aufzuzeigen vermag, handelt es sich... mehr lesen...
Norm: HbG §4 Abs3HbG §12 Abs1
Rechtssatz: Unter die anderen Dienstleistungen im Sinne des § 4 Abs 3 HbG fallen alle außerordentlichen Reinigungsarbeiten, die im Zusammenhang mit der Beseitigung übermäßiger Verschmutzung entstehen, wobei es gleichgültig ist, ob diese durch gewollte oder vorhersehbare Ereignisse wie etwa eine Generalreparatur oder durch ungewollte Vorkommnisse wie etwa einen Wasserrohrbruch oder durch mißbräuchliche Benutzung ent... mehr lesen...
Norm: HbG §4 Abs1 Z1 litaHbG §4 Abs3
Rechtssatz: Laubengänge sind als Gänge im Sinne des § 4 Abs 1 Z 1 lit a HbG zu qualifizieren. Sie unterliegen daher nicht dem Abs 3 dieser Bestimmung. Entscheidungstexte 8 ObA 260/94 Entscheidungstext OGH 10.11.1994 8 ObA 260/94 9 ObA 173/01h Entscheidungstext OGH 05.09.2001 9 ObA 173/01h ... mehr lesen...
Norm: HbG §4 Abs3
Rechtssatz: Für das Entstehen der Lohnzahlungspflicht für erbrachte Dienstleistungen eines Hausbesorgers gemäß § 4 Abs 3 HbG genügt auch eine konkludente Vereinbarung. Entscheidungstexte 9 ObA 178/93 Entscheidungstext OGH 29.10.1993 9 ObA 178/93 Schlagworte SW: Arbeitsleistungen European Case Law Id... mehr lesen...
Norm: HbG §4 Abs3HbG §12
Rechtssatz: Zu den Dienstleistungen, die gesondert zu entlohnen sind (§ 12 HbG), gehören auch die Betreuung und Reinigung von Heizungsanlagen. Entscheidungstexte 9 ObA 178/93 Entscheidungstext OGH 29.10.1993 9 ObA 178/93 8 ObA 260/94 Entscheidungstext OGH 10.11.1994 8 ObA 260/94 Auch ... mehr lesen...
Norm: HbG §4 Abs3HbG §12 Abs1Mindestlohntarif für Hausbesorger für das Bundesland Steiermark für 1988 - für den Sprengel des Einigungsamtes Leoben für 1987 allg
Rechtssatz: In die Bemessungsgrundlage für die Pauschalabgeltung der durch Instandsetzungsarbeiten bedingten Mehrheiten des Hausbesorgers nach Punkt II A des Mindestlohntarifes für das Bundesland Steiermark für das Jahr 1988 (für den Sprengel des Einigungsamtes Leoben für 1987) ist grun... mehr lesen...
Entscheidungsgründe: In dem vom Einigungsamt Leoben für seinen Sprengel mit Wirksamkeit ab 1. Jänner 1987 gemäß § 22 ArbVG (idF vor dem Inkrafttreten des ASGAnpG) erlassenen Mindestlohntarif wird unter anderem folgendes bestimmt: "II. Dienstleistungen nach § 3 Abs 3 (richtig § 4 Abs 3) des Hausbesorgergesetzes. Dem Hausbesorger gebührt neben dem Entgelt, das ihm aufgrund des § 7 Abs 1 und § 12 des Hausbesorgergesetzes zugesichert ist, bei folgenden an einem Haus durchgeführten A... mehr lesen...
Entscheidungsgründe: Die Klägerin ist seit 1. Februar 1954 Hausbesorgerin für das Haus Wien 21., Hermann Bahrstraße 1-3/Gerichtsgasse 4, dessen Eigentümerin die Beklagte ist. Mit der Behauptung, die Beklagte habe ihr regelmäßig ausgezahltes Hausbesorgerentgelt ab Dezember 1984 einseitig und rechtswidrig um S 2.440,04 brutto monatlich verkürzt, verlangte die Klägerin den der Höhe nach unbestrittenen Betrag von insgesamt S 19.520,32 brutto sA von der Beklagten. Die Beklagte beantrag... mehr lesen...
Norm: ABGB §1155HbG §4 Abs3
Rechtssatz: Die Verpflichtung der Hausbesorgerin, den Innenhof ua zu säubern, erfährt durch die Wendung "im Bedarfsfall" keine Einschränkung. Keinesfalls kann aus diesem Begriff ohne weiteres die grundsätzliche Einschränkung der Arbeiten durch vom Hauseigentümer veranlaßte örtliche und zeitlich beschränkte Zwischenfälle abgeleitet werden. Die Möglichkeit, die Dienstleistungen grundsätzlich zu erbringen, fällt nicht s... mehr lesen...
Am 19. Dezember 1976, 16 Uhr, kam der Kläger auf dem vereisten Gehsteig vor dem Haus Salzburg, L-Gasse 27, zum Sturz und wurde schwer verletzt. Er begehrte von der Erstbeklagten als Eigentümerin des Hauses L-Gasse 27 und vom Zweitbeklagten als Hausbesorger den Ersatz seiner mit 123 795.44 S bezifferten Schäden und die Feststellung der Haftung beider Beklagten für alle (künftigen) Schäden. Beide Beklagten hätten ihre Pflicht, den Gehsteig stets sauber und eisfrei zu halten, gröblichs... mehr lesen...
