Norm: ABGB §1494ABGB §1495ABGB §1497 IMRG §12a Abs2
Rechtssatz: Auf die Frist des §12a Abs2 MRG - eine Präklusionsfrist - sind die für die Verjährungsbestimmungen geltenden Vorschriften analog anzuwenden. Entscheidungstexte 5 Ob 79/02g Entscheidungstext OGH 11.06.2002 5 Ob 79/02g 1 Ob 252/02v Entscheidungstext OGH 26.11.2002... mehr lesen...
Begründung: Das Erstgericht stellte fest, dass der angemessene Hauptmietzins für die Bestandobjekte der Antragstellerin gemäß § 12a Abs 8 MRG im Fall der Unternehmensveräußerung oder Verpachtung monatlich S 284.962,-- beträgt. Es ging hiebei unter anderem von folgenden Sachverhaltsfeststellungen aus: Das Erstgericht stellte fest, dass der angemessene Hauptmietzins für die Bestandobjekte der Antragstellerin gemäß Paragraph 12 a, Absatz 8, MRG im Fall der Unternehmensveräußerung oder... mehr lesen...
Begründung: Die Antragsteller sind Liegenschaftseigentümer der Liegenschaft mit der Grundstücksadresse*****. Dr. Karl K***** war aufgrund eines Mietvertrags aus dem Jahr 1977 Hauptmieter der Bestandräumlichkeiten top Nr 17 in diesem Haus, worin er eine Rechtsanwaltskanzlei betrieb. Er emeritierte am 30. 9. 1998 und nahm in Anschluss daran Verhandlungen mit dem Antragsgegner, der Rechtsanwalt ist, hinsichtlich der Übernahme der Rechtsanwaltskanzlei durch diesen auf. Ende Dezember kam... mehr lesen...
Begründung: Die Erstbeklagte war Eigentümerin von zwei Liegenschaften mit einem Wohnhaus und einer Tischlereiwerkstätte. Die klagende Bank hatte ihr Kredite von rund 7 Mio S eingeräumt, die auf den Liegenschaften hypothekarisch sichergestellt wurden. Am 4. 8. 1999 wurde die von einer anderen Gläubigerin beantragte Zwangsversteigerung der Liegenschaften bewilligt und im Grundbuch angemerkt. Die Klägerin trat dem Zwangsversteigerungsverfahren am 10. 12. 1999 bei. Im Februar 2000 vermi... mehr lesen...
Begründung: Im derzeitigen Verfahrensstadium ist nur mehr die Höhe des vom Antragsteller gemäß § 46a Abs 5 MRG geforderten Hauptmietzinses strittig. Das die Mietzinserhöhung rechtfertigende Ereignis - das Entstehen eines gespaltenen Mietverhältnisses - fand im Jahr 1979 statt; das Anhebungsbegehren wurde 1996 gestellt. Ausgehend von der Feststellung, dass der angemessene Hauptmietzins für das vom Antragsteller gemietete Geschäftslokal im Jahr 1979 S 400,-- netto pro m2 betrug, ... mehr lesen...
Begründung: Mit Mietvertrag vom 24. 7. 1987 mietete die Antragsgegnerin von der Antragstellerin das Geschäftslokal top ***** im Haus ***** zu einem Hauptmietzins von S 17.920. Es war vereinbart, dass das Betriebsobjekt innerhalb des Konzerns weitergegeben werden kann. Der Betriebsgegenstand der Antragsgegnerin ist unter anderem die Verwaltung eigener Vermögenswerte und der Handel mit Waren aller Art. Die Antragsgegnerin schloss mit ihrer 100 %-igen "Enkelgesellschaft", der B****... mehr lesen...
Entscheidungsgründe: Die klagende Aktiengesellschaft ist seit 1913 Hauptmieterin von Geschäftsräumlichkeiten in einem Haus in Wien. Sie schloss am 20. 7. 1979 mit der Beklagten einen Untermietvertrag. Es wurde ein wertgesicherter Untermietzins von 10.000 S inklusive der öffentlichen Abgaben und Betriebskosten vereinbart. Im Jahr 1997 veräußerte die Mehrheitsgesellschafterin der Klägerin ihre Anteile an eine Bank. Der Hauptmietzins betrug damals 7.500 S, die Betriebskosten 6.500 ... mehr lesen...
Begründung: Das Erstgericht stellte den angemessenen Hauptmietzins für das von der Antragsgegnerin gemietete Objekt mit S 104.105,-- fest. Das Rekursgericht ersetzte diesen Betrag durch den Betrag von S 86.962,77 und sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstandes S 130.000,-- übersteigt. Den ordentlichen Revisionsrekurs erklärte es für zulässig, weil keine Rechtsprechung dazu bestehe, ob Apotheken zu ertragsschwachen Nahversorgungsunternehmen zählen. Die gegen diese Rekur... mehr lesen...
Begründung: Rechtliche Beurteilung 1.) Die Entscheidung 5 Ob 141/99t spricht gegen den von der Antragsgegnerin geltend gemachten Verzicht der Antragstellerin auf eine Mietzinserhöhung nach § 12a Abs 3 MRG. Selbst wenn man unter öffentlich-rechtlicher Vorschrift auch die privatrechtliche Vorschrift des § 12a Abs 3 MRG versteht (was mehr Erklärungsbedarf hätte als die Einbeziehung des § 12a Abs 3 MRG in die vormals auszulegenden "öffentlich-rechtlichen Mie... mehr lesen...
Begründung: Mit Mietvertrag vom 20. 1. 1973 hat die Warenhandelsgesellschaft m. b. H., in der Folge unbenannt auf G***** Warenhandels GesmbH, sämtliche im Erdgeschoß des Hauses *****, gelegenen Betriebsräume von Karl K*****, einem Rechtsvorgänger der Antragsgegner, in Bestand genommen und dort einen Supermarkt betrieben. Gesellschafter der (G*****) Warenhandelsgesellschaft m. b. H. waren KR Ern(e)st G***** zu 75,1 % und dessen Ehegattin Hedwig G***** zu 24,9 %. Im Jahr 1987 wu... mehr lesen...
Begründung: Rechtliche Beurteilung Das Rekursgericht hat den Revisionsrekurs gegen seine Entscheidung vom 16. 2. 1999 zwar nachträglich zugelassen, um die vom Obersten Gerichtshof bislang nicht beantwortete Frage zu klären, ob sich die Feststellung des angemessenen Hauptmietzinses bei einer vom Sachverständigen angegebenen Toleranz am Mittelwert oder an der Obergrenze zu orientieren habe (Beschluss vom 22. 2. 2000), doch liegen die in § 528 Abs 1 ZPO iVm... mehr lesen...
Begründung: Rechtliche Beurteilung Das Rekursgericht hat zwar den ordentlichen Revisionsrekurs gegen seine Entscheidung vom 24. 2. 2000 für zulässig erklärt, doch liegen die in § 528 Abs 1 ZPO iVm § 37 Abs 3 Z 16 bis 18 MRG normierten Voraussetzungen für die Anrufung des Obersten Gerichtshofes nicht vor. Das Rekursgericht hat zwar den ordentlichen Revisionsrekurs gegen seine Entscheidung vom 24. 2. 2000 für zulässig erklärt, doch liegen die in Paragraph ... mehr lesen...
Begründung: Im gegenständlichen Mietzinsüberprüfungsverfahren ist die Frage zu klären, ob die Einbringung des von der Einzelfirma Gebrüder D*****, Inhaberin Birgit W*****, in einem seit 1921 von der Antragstellerin angemieteten Geschäftslokal betriebenen Unternehmens in die am 4. 12. 1997 gegründete Antragsgegnerin den Mietzinsanhebungstatbestand des § 12a Abs 1 und Abs 2 MRG verwirklicht, obwohl Birgit W***** in der nunmehrigen Mietergesellschaft (in die auch zwei andere Unter... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs2MRG §37 Abs3 Z16ZPO §528 Abs1 A
Rechtssatz: Regionale Unterschiede, die Ausbreitung branchenübergreifender Geschäftstätigkeiten etc zwingen dazu, den Gerichten in der Frage, ob die vom Mieter im Mietobjekt ausgeübte Geschäftstätigkeit der Nahversorgung im engeren Sinn zuzurechnen ist, einen Beurteilungsspielraum einzuräumen, der die Möglichkeit einer Anrufung des Obersten Gerichtshofes gemäß § 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 528 Abs ... mehr lesen...
Begründung: Zur Vorgeschichte der gegenständlichen Mietrechtssache kann auf die zu 5 Ob 109/98k (ecolex 1998, 712 = immolex 1998, 263/167 = EWr I/12a/47 = RdW 1999, 23 = WoBl 1999, 159/71) ergangene Entscheidung des erkennenden Senates verwiesen werden. Demnach steht fest, dass durch einen Gesellschafterwechsel bei der Antragstellerin am 1. 11. 1993 der Mietzins-Anhebungstatbestand des § 12a Abs 3 MRG verwirklicht wurde. Ein Schreiben der Antragsgegnerin vom 26. 4. 1994, in dem... mehr lesen...
Begründung: Der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragstellerin richtet sich gegen die zweitinstanzliche Bestätigung der Feststellung, dass die Nutzfläche des Geschäftslokals, dessen Hauptmietzins nach einer gemäß § 12 Abs 3 aF MRG verlangten Anhebung überprüft werden soll, 164,46 m2 beträgt. Zu diesem Teil seiner Entscheidung sprach das Rekursgericht aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstandes S 130.000,-- übersteigt und der ordentliche Revisionsrekurs nicht zulässig... mehr lesen...
Begründung: Das Rekursgericht hat die Voraussetzungen für die Zulässigkeit des Rekurses an den Obersten Gerichtshof deshalb für gegeben erachtet, weil keine Rechtsprechung des Höchstgerichtes zu den Inhaltserfordernissen eines Erhöhungsbegehrens nach § 12a Abs 2 MRG vorliege, insbesondere dazu, ob auch diesfalls die in § 46b MRG geregelten Voraussetzungen einzuhalten seien. Weiters hielt das Rekursgericht die Auslegung einer zwischen den Parteien des Mietvertrags vereinbarten V... mehr lesen...
Begründung: Das Erstgericht wies den Antrag der Antragstellerin auf Feststellung, dass das auf § 12a Abs 1 MRG gestützte Mietzinserhöhungsbegehren der Antragsgegnerin dem Grunde nach nicht gerechtfertigt sei, ab. Es ging hiebei von folgendem, außer Streit gestellten Sachverhalt aus: Das Erstgericht wies den Antrag der Antragstellerin auf Feststellung, dass das auf Paragraph 12 a, Absatz eins, MRG gestützte Mietzinserhöhungsbegehren der Antragsgegnerin dem Grunde nach nicht gere... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs1MRG §12a Abs2MRG §12a Abs3
Rechtssatz: Veräußert der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen an eine juristische Person oder an eine Personengesellschaft des Handelsrechts, so ist der Vermieter nach Maßgabe des § 12a Abs 1 und Abs 2 MRG auch dann zur Anhebung des Hauptmietzinses berechtigt, wenn der bisherige Mieter entscheidende rechtliche und wirtschaftliche Einflußmöglic... mehr lesen...
Norm: MRG §12 Abs3MRG §12a Abs2
Rechtssatz: Die in § 12a Abs 2 MRG normierte sechsmonatige Frist für die Geltendmachung des Anhebungsbegehrens beginnt nur durch die Anzeige der Unternehmensveräußerung zu laufen und ist nicht mehr - wie bei anderem Gesetzeswortlaut zu § 12 Abs 3 aF MRG judiziert wurde - ab verlässlicher Kenntnis des Vermieters von der Unternehmensveräußerung zu berechnen (so schon 5 Ob 316/99b). Entscheidungs... mehr lesen...
Begründung: Rechtliche Beurteilung Die von der Rechtsmittelwerberin aufgeworfene Frage des Beginns der Präklusivfrist durch verlässliche Kenntnis durch Medienberichte des Verkaufs der Unternehmensgruppe B***** an R***** wurde bereits in der Entscheidung 5 Ob 316/99b dahin beantwortet, dass der Beginn des Laufs der Präklusivfrist nur mehr durch eine Anzeige nach § 12a Abs 2 MRG in Lauf gesetzt wird und die Judikatur zu § 12 Abs 3 aF MRG nicht mehr anwendb... mehr lesen...
Begründung: Die Antragsgegnerin ist Eigentümerin der Liegenschaft mit dem Haus *in * W*. Mit Mietvertrag vom 21. 12. 1976 mietete Hubert S* in diesem die Geschäftsräumlichkeit top Nr 3, mit Mietvertrag vom 15. 9. 1982 im selben Haus das Geschäftslokal top Nr 4. In diesen Geschäftsräumlichkeiten wurde von Hubert S* das Einzelhandelsunternehmen "Ing. Herbert E*" betrieben. Mit Notariatsakt vom 27. 11. 1996 brachte Hubert S* dieses Einzelhandelsunternehmen per 28. 2. 1996 in die neu ge... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin ist Eigentümerin der Liegenschaft mit dem Haus *****. Im Februar 1973 vermietete sie der B***** Gesellschaft m. b. H. die in diesem Haus gelegenen Geschäftslokale top IV, V und VI. Seither sind mehrere - im Detail hier nicht interessierende - Veränderungen bei der Mieter-Gesellschaft eingetreten (es kann insoweit auf die unstrittigen Feststellungen auf den Seiten 4 und 5 des erstgerichtlichen Sachbeschlusses verwiesen werden). Die Antragstellerin... mehr lesen...
Begründung: Die Zurückweisung eines ordentlichen Rechtsmittels wegen Fehlens einer erheblichen Rechtsfrage kann sich auf die Ausführung der Zurückweisungsgründe beschränken (§ 510 Abs 3 letzter Satz, § 528a ZPO, § 37 Abs 3 Z 16 MRG). Die Zurückweisung eines ordentlichen Rechtsmittels wegen Fehlens einer erheblichen Rechtsfrage kann sich auf die Ausführung der Zurückweisungsgründe beschränken (Paragraph 510, Absatz 3, letzter Satz, Paragraph 528 a, ZPO, Paragraph 37, Absatz 3, Z... mehr lesen...
Norm: ABGB §7MRG §12a Abs2MRG §46a Abs5
Rechtssatz: Die Befristung des Mietzinserhöhungsrechtes gemäß § 12a Abs 2 MRG ist nicht analog auf die Mietzinsanhebung nach § 46a Abs 5 MRG anzuwenden. Entscheidungstexte 5 Ob 148/99x Entscheidungstext OGH 31.08.1999 5 Ob 148/99x 5 Ob 176/06b Entscheidungstext OGH 29.08.2006 5 Ob 176... mehr lesen...
Begründung: Am 30. 12. 1994 beantragte die "Grundstücksgemeinschaft der Häuser L*****/B***** in L*****", damals bestehend aus Anton T*****, Maria T*****, Camilla F***** und Walter Michael H*****, vertreten durch den Mehrheitseigentümer und Hausverwalter Anton T*****, dieser wiederum rechtsanwaltlich vertreten, bei der Mietzinsschlichtungsstelle der Stadt L***** unter Berufung auf den Anhebungstatbestand des § 46a Abs 5 MRG die Feststellung des angemessenen Hauptmietzinses für d... mehr lesen...
Begründung: Die Antragsgegner sind Eigentümer des Hauses ***** Wien, N*****gasse *****/B*****gasse *****. Der Antragsteller ist Mieter des Geschäftslokals top 8 in diesem Haus. Mit Schreiben vom 29. 11. 1994 anerkannten die Rechtsvertreter der Antragsgegner die "L*****" HandelsgmbH gemäß § 46a Abs 5 MRG per 1. 1. 1995 als Hauptmieter des Geschäftslokals. Am 21. 1. 1995 erwarb der Antragsteller das Unternehmen der "L*****" HandelsgmbH und trat damit ex lege in deren Hauptmietver... mehr lesen...
Begründung: Rechtliche Beurteilung Das Rekursgericht gibt den für eine Prüfung iSd § 46a Abs 4 MRG Das Rekursgericht gibt den für eine Prüfung iSd Paragraph 46 a, Absatz 4, MRG relevanten Unternehmensbegriff (vgl. zuletzt WoBl 1998, 303 (Würth) = relevanten Unternehmensbegriff vergleiche zuletzt WoBl 1998, 303 (Würth) = immolex 1998, 136 = RdW 1998, 460) richtig wieder. Danach fallen nicht nur auf Gewinn gerichtete, sondern auch ohne eine solche Gewi... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin ist zu 18700/95240 und 4000/95240 Anteilen Miteigentümerin der Liegenschaft mit dem Haus G***** in 1010 Wien, wobei mit ihren Anteilen Wohnungseigentum an den Geschäftslokalen GR 1 und B 1 verbunden ist. Hauptmieterin der beiden Geschäftslokale ist die Antragsgegnerin, die dort einen Buchhandel betreibt, aber auch Audiokassetten, Bildgrafiken und Poster verkauft. Der Mietvertrag wurde am 31. 3. 1952 abgeschlossen. Er sah für das insgesamt 264,5... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs2MRG idF 3. WÄG §16 Abs1
Rechtssatz: Die Beurteilung der Angemessenheit des Mietzinses ist eine Rechtsfrage, die vom Richter - und nicht vom Sachverständigen - zu lösen ist. Die Ermittlung des üblichen Mietzinses - als Orientierungshilfe für die Angemessenheitsprüfung - gehört hingegen zur Tatfrage, zu deren Lösung der Richter auf die Hilfe eines Sachverständigen zurückgreifen kann. Dessen Bewertungsergebnis und die Aufgabenad... mehr lesen...
