Norm: MRG §12a Abs2MRG §16 PAbs8MRG §16 Abs9MRG §45 Abs1MRG §45 Abs2MRG §46 Abs2MRG §46a Abs6
Rechtssatz: Eine analoge Anwendung der Präklusionsregelungen der §§ 16 Abs 8 und 9 MRG bzw §§ 12a Abs 2, 45 Abs 1 und 2, 46 Abs 2 und 46a Abs 6 MRG bei einer vom Vermieter ohne jede gesetzliche oder vertragliche Grundlage vorgenommenen Anhebung des vertraglich vereinbarten Hauptmietzinses ist mangels Vorliegens einer planwidrigen Gesetzeslücke ausgesch... mehr lesen...
Kopf: Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Hon.-Prof. Dr. Danzl als Vorsitzenden und die Hofrätinnen Dr. Hurch und Dr. Lovrek sowie die Hofräte Dr. Höllwerth und Mag. Wurzer als weitere Richter in der außerstreitigen Wohnrechtssache der Antragstellerin Gabriela S*****, vertreten durch MMag. Dr. Walter Mühlbacher, Rechtsanwalt in Wien, gegen den Antragsgegner Helmut W*****, vertreten durch Engin-Deniz Reimitz Hafner Rechtsanwälte KG in Wien, wegen §§ 16, 37 Ab... mehr lesen...
Entscheidungsgründe: Der Kläger vermietete im Mai 1981 Geschäftsräumlichkeiten sowie Parkflächen an die Beklagte, die ein Superädifikat errichtete und Investitionen vornahm. Im Sommer 1996 wurden sämtliche Aktien der Beklagten (mittelbar) in das Eigentum eines deutschen Konzerns übertragen. Diese Transaktion, die eine Übernahme der Beklagten durch den deutschen Konzern bewirkte, wurde mit Entscheidung der Europäischen Kommission vom 27. 8. 1996 genehmigt. Dieser Sachverhalt bewirkte... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin begehrt - soweit im Revisionsrekursverfahren noch relevant - die Feststellung, sie sei gemäß § 12a iVm § 46 Abs 2 MRG berechtigt, für das Bestandobjekt des Antragsgegners ab dem 1. 1. 2008 einen angemessenen monatlichen Nettomietzins von 6.000 EUR, in eventu einen angemessenen monatlichen Nettomietzins, mit dreiprozentiger Sprunggrenze, wertgesichert sowie zuzüglich Betriebskosten und Umsatzsteuer, zu verlangen. Zwar habe der Rechtsvorgänger und Vat... mehr lesen...
Kopf: Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Hofrat des Obersten Gerichtshofs Dr. Höllwerth als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen/Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr. Hurch, Dr. Lovrek, Dr. Veith und Dr. Tarmann-Prentner als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Christine A*****, vertreten durch Dr. Josef Olischar und Dr. Johannes Olischar, Rechtsanwälte in Wien, gegen die beklagte Partei L*****, vertreten durch Dr. Nikolaus Altmann, Recht... mehr lesen...
Kopf: Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofs Dr. Floßmann als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen/Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr. Hurch, Dr. Höllwerth, Dr. Roch und Dr. Tarmann-Prentner als weitere Richter in der außerstreitigen Mietrechtssache des Antragstellers Wilfried B*****, vertreten durch Mag. Herwig Schweighofer, dieser vertreten durch Mag. Brigitta Hülle, beide Mietervereinigung Österreichs, Landesorganisation Wien, 1010 W... mehr lesen...
Entscheidungsgründe: Der Ehemann der vormaligen (während des Verfahrens verstorbenen) Beklagten mietete 1965 das Geschäftslokal top 4, in dem ein Autohaus betrieben wurde. Nach dem Tod des Hauptmieters im Jänner 1996 führte seine Ehefrau das Unternehmen weiter. Im Jahr 1997 teilte sie im Zusammenhang mit der beabsichtigten und später realisierten Anmietung des Geschäftslokals top 3a, das mit dem bereits vermieteten Objekt zusammengelegt werden sollte, dem Leiter der Liegenschaftsa... mehr lesen...
Kopf: Der Oberste Gerichtshof hat durch den Hofrat des Obersten Gerichtshofs Dr. Höllwerth als Vorsitzenden sowie durch die Hofrätinnen/Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr. Hurch, Dr. Glawischnig, Dr. Roch und Dr. Tarmann-Prentner als weitere Richter in der außerstreitigen Wohnrechtssache der Antragstellerin prot. Firma J***** K***** KG, *****, vertreten durch Dr. Harald Ofner, Dr. Thomas Wagner und Mag. Edda Ofner, Rechtsanwälte in Wien, gegen die Antragsgegnerin Ö***** B*****... mehr lesen...
Begründung: Die Antragsgegnerin, eine gemeinnützige Genossenschaft, erwarb im Jahr 1987 einen Hälfteanteil an der Liegenschaft F***** in ***** und im Jahr 1989 den zweiten Hälfteanteil. Im Zuge der Sanierung des bereits bestehenden Gebäudes wurde das Dachgeschoss des Hauses ausgebaut und dort Wohnraum für fünf neue Mietobjekte geschaffen. Dabei wurden auch die Wohnungen Top Nr 29 und 33 auf Kosten der Antragsgegnerin neu geschaffen, die beide der Ausstattungskategorie A entsprache... mehr lesen...
Begründung: Mit Mietverträgen aus den Jahren 1976 und 1989 vermietete die Rechtsvorgängerin der Klägerin im Eigentum an der Liegenschaft Wien 9, ***** die darin gelegenen Geschäftslokale top 1a, top 2 und top 2a an die Dr. A.G. P***** GmbH (in der Folge: Mieterin). Alleingesellschafter der Mieterin mit einer Stammeinlage von 500.000 ATS war zunächst Dkfm. Dr. Alois G. P*****, der Mitte 1995 einen einer Stammeinlage von 50.000 ATS entsprechenden Anteil an Dr. Roman P***** übertrug. I... mehr lesen...
Begründung: Das Erstgericht wies das Begehren des Antragstellers 1.) es möge festgestellt werden, dass durch die Geltendmachung der erstmaligen Anhebung im Sinn des § 12a MRG vom 13. 12. 1994 das gesetzlich zulässige Zinsausmaß überschritten worden sei und dieses gemäß § 12a iVm § 46a MRG dem Grunde nach unwirksam sei, sowie 2.) es möge eine sich aus den danach erfolgten weiteren Anhebungen auf Basis des § 12a MRG ergebende Unwirksamkeit des Hauptmietzinses dem Grunde nach festge... mehr lesen...
Begründung: Im vorliegenden Verfahren ist nicht mehr das Recht des Antragstellers als Bestandgeber, von der Antragsgegnerin eine Anhebung des Hauptmietzinses nach § 12a Abs 3 MRG zu begehren, strittig, sondern ausschließlich die Frage der Höhe des angemessenen Hauptmietzinses. Im vorliegenden Verfahren ist nicht mehr das Recht des Antragstellers als Bestandgeber, von der Antragsgegnerin eine Anhebung des Hauptmietzinses nach Paragraph 12 a, Absatz 3, MRG zu begehren, strittig, so... mehr lesen...
Begründung: Der Erstantragsteller hat mit Mietvertrag vom 13. 1. 1976 dem Textilunternehmer Ferdinand U***** näher bezeichnete Räumlichkeiten im Haus *****, vermietet. Der Mietvertrag hat auszugsweise folgenden Inhalt: „Punkt 3.): Der monatliche Mietzins beträgt S 5.500, in welchem die auf das Mietobjekt anteilsmäßig entfallenden Betriebskosten und die gegenwärtig öffentlichen Abgaben sowie sonstige Aufwendungen für das Haus W*****gasse 18 inbegriffen sind. Die sich aus dem Mietzins... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs2MRG §12a Abs3
Rechtssatz: Verpachtet eine Handelsgesellschaft als Mieterin das vorher von ihr selbst im Mietobjekt betriebene Unternehmen und ändern sich danach die rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten in der Mietergesellschaft im Sinne des § 12a Abs 3 MRG, kann der Vermieter die Anhebung des Mietzinses gemäß § 12a Abs 2 MRG verlangen. Entscheidungstexte 1... mehr lesen...
Begründung: Der Antragsgegner ist Eigentümer des der Liegenschaft EZ ***** des Grundbuches Leopoldau inneliegenden Grundstückes Nr 175/18 mit einer Gesamtfläche von 9290 m2, welches über eine Länge von 117 m an die Wagramer Straße und von 118 m an die Aderklaaer Straße in Wien 22 grenzt. Seit 1976 ist die gesamte Grundfläche an die (nunmehr) M*****-AG (in der Folge nur: M*****) vermietet. Der Mietvertrag wurde laut dessen Pkt V auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Er kann unter Ei... mehr lesen...
Begründung: Die Mutter der Antragstellerin ist am 9. 2. 2003 verstorben. Die Antragstellerin ist in den Mietvertrag ihrer Mutter eingetreten. Die Antragsgegner (Vermieter) haben am 20. 11. 2003 vom Eintritt der Antragstellerin in den Mietvertrag der Mutter erfahren. Mit Schreiben vom 30. 6. 2004 begehrten die Antragsgegner rückwirkend ab März 2003 die Mietzinsanhebung gemäß § 46 Abs 2 MRG. Die Mutter der Antragstellerin ist am 9. 2. 2003 verstorben. Die Antragstellerin ist in den M... mehr lesen...
Kopf: Der Oberste Gerichtshof hat durch die Vizepräsidentin des Obersten Gerichtshofs Hon. Prof. Dr. Langer als Vorsitzende sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr. Spenling und Dr. Kuras und die Hofrätinnen des Obersten Gerichtshofs Dr. Fichtenau und Dr. Glawischnig als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien 1. Wilhelmina R*****, 2. DI Dr. Karl ***** R*****, 3. Adelheid W*****, 4. Elisabeth ***** W*****, sämtliche vertreten durch Dr. Manfred Ainedter u... mehr lesen...
Begründung: Die Antragstellerin war Mieterin eines Geschäftslokals. Nach dem mit Schreiben vom 15. 1. 2001 angezeigten Erwerb aller Geschäftsanteile der Antragstellerin durch die J***** AG hat die Antragsgegnerin den monatlichen Hauptmietzins auf 70.955 Schilling erhöht. Der Ausstattungs- und Erhaltungszustand des Bestandobjekts war zum Anhebungsstichtag (1. 1. 2001) sehr gut. Das Geschäftslokal liegt im innersten Stadtkern Wiens an einer Straße, die schon seit 100 Jahren als sehr... mehr lesen...
Begründung: Rechtliche Beurteilung Soweit die Revisionsrekurswerberin die vom Sachverständigen unter Heranziehung der Vergleichswertmethode ermittelte Feststellung des ortsüblichen Mietzinses in Frage stellt, ist sie darauf zu verweisen, dass sich dieser als Tatfrage zu beurteilende Umstand der Überprüfung des Obersten Gerichtshofs entzieht (vgl 5 Ob 294/98s; 5 Ob 227/00v = WoBl 2001/156 u. a.). Im Übrigen ließ die Antragstellerin im Rekursverfahren die ... mehr lesen...
Begründung: Rechtliche Beurteilung Das Rekursgericht hat zwar ausgesprochen, dass der Wert des Entscheidungsgegenstandes EUR 10.000 übersteige und der Revisionsrekurs zulässig sei, weil ein Überdenken der Rechtsprechung zur bloßen „Untervermietungsgesellschaft" in Zusammenhang mit § 12a Abs 3 MRG aufgrund der Entscheidung 6 Ob 79/01p angebracht sei, doch liegen die Voraussetzungen des § 528 Abs 1 ZPO iVm § 37 Abs 3 Z 16 - 18 MRG für die Anrufung des Ober... mehr lesen...
Begründung: Die Zurückweisung eines ordentlichen Rechtsmittels wegen Fehlens einer erheblichen Rechtsfrage kann sich auf die Ausführung der Zurückweisungsgründe beschränken (§ 510 Abs 3 letzter Satz ZPO). Die Zurückweisung eines ordentlichen Rechtsmittels wegen Fehlens einer erheblichen Rechtsfrage kann sich auf die Ausführung der Zurückweisungsgründe beschränken (Paragraph 510, Absatz 3, letzter Satz ZPO). Die beklagte Partei, deren Geschäftsanteile je zur Hälfte von Dr. Andrea... mehr lesen...
Begründung: Mit "Teil-Sachbeschluss" vom 27. 11. 2003 stellte das Erstgericht dem Grunde nach fest, dass die Antragstellerin gegenüber der Erstantragsgegnerin berechtigt sei, den Mietzins (gemeint Hauptmietzins) für das Geschäftslokal 1 und 2 jeweils mit Lagerraum im Souterrain sowie Büro 1 und 2 im Haus ***** gemäß § 12 Abs 3 aF MRG ab November 2002 auf den nach § 16 Abs 1 MRG angemessenen Betrag anzuheben. Das Rekursgericht änderte diese Entscheidung insofern ab, als es die Wir... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs2MRG §12a Abs3
Rechtssatz: Das dem Vermieter durch § 12a Abs 2 und 3 MRG eingeräumte Anhebungsrecht setzt grundsätzlich einen Machtwechsel in der Mieter-Gesellschaft voraus. Dieses vom Gesetzgeber offenbar am Recht der Kapitalgesellschaft entwickelte Konzept, das konsequenter Weise dem Kippen der Mehrheitsverhältnisse in der Gesellschaft entscheidende Bedeutung beimisst, lässt sich allerdings auf Personenhandelsgesellschaften ... mehr lesen...
Norm: MRG §12a Abs2MRG §12a Abs8MRG §37 Abs1 Z8
Rechtssatz: Im Rahmen eines Verfahrens zur Überprüfung des Hauptmietzinses nach § 37 Abs 1 Z 8 iVm § 12a MRG ist das Gericht, sofern kein Antrag des Mieters nach § 12a Abs 8 MRG vorliegt, nur zur Feststellung befugt, ob bzw inwieweit der vom Vermieter nach § 12a Abs 2 MRG angehobene Hauptmietzins zulässig ist. Entscheidungstexte 5 Ob 21/04f ... mehr lesen...
Begründung: Mit dem verfahrenseinleitenden Antrag vom 8. 7. 1996 bei der Schlichtungsstelle des Stadtmagistrats ***** begehrte die Antragstellerin als Vermieterin der Bestandliegenschaften EZ 230/II Grundbuch ***** (*****), EZ 231 Grundbuch ***** (*****) und EZ 645/II Grundbuch ***** (*****) die Anhebung des Hauptmietzinses gemäß § 12a Abs 3 MRG auf monatlich S 1,384.200. Derzeit bezahle die Antragsgegnerin jährlich eine Miete von S 8,300.000, was einem Mietzins von S 90 pro Quad... mehr lesen...
Kopf: Der Oberste Gerichtshof hat durch die Senatspräsidentin des Obersten Gerichtshofes Hon. Prof. Dr. Langer als Vorsitzende sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann und Dr. Baumann und die Hofrätinnen des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch und Dr. Kalivoda als weitere Richter in der außerstreitigen Mietrechtssache der Antragstellerin J***** K***** KG, ***** vertreten durch Weiss-Tessbach Rechtsanwälte GmbH in Wien, wider die Antragsgegnerin Österreichische ***... mehr lesen...
Kopf: Der Oberste Gerichtshof hat durch die Senatspräsidentin des Obersten Gerichtshofes Hon. Prof. Dr. Langer als Vorsitzende sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann, Dr. Baumann und die Hofrätinnen des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch und Dr. Kalivoda als weitere Richter in der Mietrechtssache der Antragstellerin Evelyn Z*****, vertreten durch die Mieter-Interessens-Gemeinschaft Österreichs, 1100 Wien, Antonsplatz 22, gegen den Antragsgegner Janosch K*****, v... mehr lesen...
Kopf: Der Oberste Gerichtshof hat durch die Senatspräsidentin des Obersten Gerichtshofes Hon. Prof. Dr. Langer als Vorsitzende sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann und Dr. Baumann und die Hofrätinnen des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch und Dr. Kalivoda als weitere Richter in der Rechtssache der Antragstellerin Mara M***** OEG, *****, vertreten durch Jirovec & Partner Rechtsanwalts-Gesellschaft mbH in Wien, gegen die Antragsgegnerin 1. Heidi K*****, 2. ... mehr lesen...
Begründung: Das Erstgericht stellte mit Endsachbeschluss fest, dass der angemessene monatliche Nettohauptmietzins für das Geschäftslokal 1010 Wien, *****, zum Stichtag 1. 9. 1995 EUR 3.266,28 beträgt. Mit rechtskräftigem Teilsachbeschluss (vgl 5 Ob 56/99t = WoBl 2001/63 = MietSlg 52.289) sei geklärt worden, dass eine Anhebung des Hauptmietzinses gemäß § 12a Abs 1 MRG dem Grunde nach zulässig sei. Der von der Sachverständigen ermittelte Nettohauptmietzins zum Stichtag 1. 9. 1995 v... mehr lesen...
Begründung: Die Kläger sind Eigentümer einer Liegenschaft mit Haus in Wien. Dort hatte ein Rechtsanwalt aufgrund eines Hauptmietvertrags aus dem Jahr 1977 bestimmte Räume für seine Rechtsanwaltskanzlei gemietet. Dieser Rechtsanwalt wurde am 30. 9. 1998 emeritiert und verhandelte in der Folge mit dem Beklagten, einem Rechtsanwalt, über den Erwerb der Rechtsanwaltskanzlei. Ende Dezember 1998 einigten sich die Verhandlungspartner und errichteten am 2. 1. 1999 einen Übergabevertrag. S... mehr lesen...
