(1) Die Förderung nach diesem Gesetz tritt an die Stelle der Förderung nach dem Salzburger Wohnbauförderungsgesetz 1990 (S.WFG 1990), LGBl Nr 1/1991, zuletzt geändert durch das Gesetz LGBl Nr 119/2011. Die dem Landeswohnbaufonds nach § 2b S.WFG 1990 vorbehaltenen Mittel fließen dem Land Salzburg zu.
(2) Auf Förderungen nach dem S.WFG 1990, die auf Grund von vor dem 1. April 2015 eingebrachten Ansuchen zugesagt oder zugesichert worden sind, finden die Bestimmungen des S.WFG 1990 weiterhin Anwendung mit folgenden Abweichungen:
1. | An Stelle folgender Bestimmungen des S.WFG 1990 sind anzuwenden: | |||||||||
in Bezug auf: | statt | anzuwenden |
das Einkommen | §§ 6 Abs 1 Z 14, 8 und 51 S.WFG 1990 | §§ 14 bis 16 S.WFG 2015 |
die begünstigte Person | §§ 9 und 62 Abs 2 S.WFG 1990 | § 11 S.WFG 2015 |
die förderbare Wohnnutzfläche | § 10 S.WFG 1990 | § 12 S.WFG 2015 |
den zumutbaren Wohnungsaufwand | §§ 20 Abs 5 und 6 sowie 36 Abs 2 S.WFG 1990 | § 36 Abs 3 S.WFG 2015 |
die Auszahlung, Einstellung und Rückzahlung der Wohnbeihilfe | § 37 S.WFG 1990 | § 38 S.WFG 2015 |
2. | Auf ausdrückliches, schriftliches Ansuchen der Förderungsnehmer kann zugestimmt werden: | |||||||||
a) | einer Rückzahlung eines Förderungsdarlehens des Landeswohnbaufonds anhand der in der jeweiligen Schuld- und Pfandbestellungsurkunde ausgewiesenen oder errechenbaren schuldscheinmäßigen Annuität des Förderungsdarlehens, und zwar an Stelle einer Zurückzahlung nach Maßgabe der §§ 20 Abs 5 und 6, 21, 24 Abs 5, 26 Abs 5, 26b Abs 5, 28 Abs 5 und 30 Abs 3 S.WFG 1990; | |||||||||
b) | einer vorzeitigen Rückzahlung oder Umfinanzierung zum Barwert; die Landesregierung kann dafür durch Verordnung einen Nachlass von bis zu 50 % der aushaftenden Darlehensschuld vorsehen; | |||||||||
c) | bei geförderten Mietwohnungen im Sinn des 8. Abschnittes des S.WFG 1990: der Gewährung von einmaligen oder laufenden nicht rückzahlbaren Zuschüssen zur Verminderung des Mietzinses, wenn dies auf andere Weise nicht möglich ist und dadurch das Mietentgelt aus den Baukosten auf das Niveau einer geförderten Neubauwohnung dieses Abschnitts gesenkt werden kann; das Nähere dazu ist von der Landesregierung durch Verordnung festzulegen; | |||||||||
d) | für Förderungen im Eigentum gemäß dem WFG 1984 oder dem S.WFG 1990, für die eine Förderungszusicherung auf Basis einer Rechtslage vor Inkrafttreten der Novelle LGBl Nr 17/2006 ausgestellt wurde: einer pauschalen Rückzahlung von Förderungsdarlehen und/oder rückzahlbaren Annuitätenzuschüssen an Stelle einer Zurückzahlung nach Maßgabe der §§ 20 Abs 5 und 6, 21, 24 Abs 5, 26 Abs 5, 26b Abs 5, 28 Abs 5 und 30 Abs 3 S.WFG 1990, und zwar unter folgenden Bedingungen: | |||||||||
aa) | es dürfen keine Rückstände bestehen; | |||||||||
bb) | die Berechnung des Rückzahlungsbetrages nach Maßgabe der §§ 20 Abs 5 und 6, 21, 24 Abs 5, 26 Abs 5, 26b Abs 5, 28 Abs 5 und 30 Abs 3 S.WFG 1990 darf nicht länger als sechs Monate zurückliegen; | |||||||||
cc) | die Rückzahlung hat in Höhe des für das Bundesland Salzburg per 1.Jänner 2019 gültigen Richtwertes multipliziert mit der geförderten Wohnnutzfläche zu den schuldscheinmäßigen Rückzahlungsterminen zu erfolgen; | |||||||||
dd) | die Umstellung hat unter Berücksichtigung der Frist gemäß sublit bb) spätestens mit dem Monat zu erfolgen, der auf das Ansuchen folgt; | |||||||||
ee) | auf die allfällige Gewährung von Wohnbeihilfe ist ab diesem Zeitpunkt unwiderruflich zu verzichten; | |||||||||
ff) | die zukünftige Zahlung hat in gleichbleibenden Raten zu erfolgen; die Zahlung ist zunächst für die Tilgung von verzinslichen Darlehen und erst dann zur Tilgung von unverzinslichen Zuschüssen oder Darlehen zu verwenden. | |||||||||
3. | Für Mieter, denen eine Wohnung auf Grund eines gesetzlichen oder vertraglichen Anspruchs (zB Kaufoption) ins Eigentum übertragen wird, kann an Stelle einer Förderung nach § 38 Abs 3 S.WFG 1990 eine Förderung gemäß § 29 Abs 5 S.WFG 2015 gewährt werden. | |||||||||
4. | § 35 Abs 1 S.WFG 1990 ist mit der Maßgabe anzuwenden, dass in den maßgeblichen Wohnungsaufwand auch Rücklagen gemäß § 14 WGG einzurechnen sind und sich der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag nach § 14d WGG bestimmt. | |||||||||
(3) Unbeschadet Abs 2 kann auf Förderungen nach dem S.WFG 1990, die auf Grund von vor dem 1. April 2015 eingebrachten Ansuchen unter Anwendung der Konversionsbestimmungen gemäß den §§ 13 Abs 4 zweiter Satz und Abs 4b sowie (§) 17 Abs 4 S.WFG 1990, in der Fassung des Gesetzes LGBl Nr 106/2008, zugesichert worden sind, auf schriftliches Ansuchen der Förderungsnehmer zugestimmt werden:
1. | einer Änderung des Förderungsvertrages (Zusicherung) unter Beachtung folgender Rahmenbedingungen: | |||||||||
a) | Das Entgelt aus der Finanzierung der Baukosten ist unter Berücksichtigung des Saldos der derzeitigen Finanzierung zum 31. Dezember oder 30. Juni vor dem Stichtag der Neufestsetzung, der geplanten Konditionen (Zinssatz, Zinstagekonditionen, Fälligkeit), der Laufzeit (lit b) und einer jährlichen Steigerung des errechneten Mietentgeltes von 2 % zu ermitteln und festzulegen. Eine Neufestsetzung des Entgelts kann dabei nur zum 1. Jänner oder 1. Juli eines Kalenderjahres erfolgen, wobei im Fall einer Neufestsetzung zum 1. Juli das Mietentgelt frühestens 18 Monate danach erhöht werden darf. Außerdem ist eine Neufestsetzung nur zulässig, wenn dies für die Mieter in jedem Jahr der gesamten Restlaufzeit der Förderung im Vergleich zur aktuellen Mietzinsvorschreibung zu einem geringeren Mietentgelt aus der Finanzierung der Baukosten führt. Erfolgt die Neuberechnung und in weiterer Folge die Weitergabe der Entgeltminderung an die Mieter rückwirkend, so ist eine allenfalls auf Basis eines noch erhöhten Entgeltes gewährte Wohnbeihilfe nicht zurückzufordern. | |||||||||
b) | Die Laufzeit muss jener entsprechen, welche seinerzeit im Rahmen der Konversion für die Berechnung des Finanzierungsbedarfs zur Ermittlung des möglichen Nachlasses herangezogen wurde. Eine kürzere Laufzeit ist zulässig, wenn das Entgelt für die Finanzierung der Baukosten von Mietwohnungen (§ 16 Abs 1 WFV 2015) bei Beibehaltung der Laufzeit zum Stichtag der Neufestsetzung 4,24 € je m² Wohnnutzfläche unterschreiten würde. Eine längere Laufzeit ist zulässig, wenn eine Umfinanzierung sonst nicht darstellbar ist und eine allenfalls übernommene Bürgschaft mit Ablauf der Laufzeit gemäß dem 1. Satz endet. | |||||||||
c) | Für sämtliche Fremdfinanzierungen sind grundsätzlich Fixzinsvereinbarungen abzuschließen. Ausnahmen davon sind nur in begründeten Ausnahmefällen zulässig (zB bei Mietkaufoptionen oder wenn dies auf Grund der bestehenden Konditionen unwirtschaftlich wäre). | |||||||||
d) | Besteht die aktuelle Finanzierung auch in der (teilweisen) Gewährung von Förderungs-darlehen, so sind die vertraglich fixierten Annuitäten des Förderungsdarlehens unverändert aufrecht zu halten. Die vorzeitige Rückzahlung und Umschuldung des Förderungsdarlehens ist zulässig. Dadurch wird nur der Darlehens-, nicht aber der Förderungsvertrag aufgelöst. Einer Forderungseinlösung kann zugestimmt werden. | |||||||||
e) | Wird eine bestehende Fremdfinanzierung mit fixen Zinskonditionen durch den Einsatz von Eigenmitteln ersetzt oder wird bei bestehender Eigenmittelfinanzierung die Laufzeit verlängert und das Entgelt angepasst, so müssen die Konditionen der Eigenmittel einem Fremdvergleich standhalten. Dies ist jedenfalls anzunehmen, wenn der Zinssatz der eingesetzten Eigenmittel 1,75 % nicht überschreitet. | |||||||||
f) | Bestehende Bürgschaften des Landes dürfen im Fall der Änderung der Finanzierung auf die neue Finanzierung übertragen werden. Sie sind mit der Laufzeit gemäß der lit b zu befristen. Der im Haftungsnachweis des Landes per 31. Dezember 2016 ausgewiesene Gesamtbetrag an Bürgschaften in Zusammenhang mit der Konversion darf dadurch nicht überschritten werden. | |||||||||
g) | Die Gewährung von Zuschüssen des Landes zur Deckung von allenfalls im Mietentgelt nicht gedeckten Kosten ist bei einer Änderung des Förderungsvertrages nicht mehr zulässig. Erfolgt die Finanzierung auch durch den Einsatz von Fremdkapital mit variabler Zinsbindung, so ist die Höhe des festgesetzten Mietentgeltes dann der Änderung des Zinssatzes anzupassen, wenn ansonsten die Laufzeit gemäß lit b dadurch überschritten würde. Die Bedingung der lit a bezüglich eines geringeren Mietentgelts gilt in diesem Fall nicht. Die Förderung hat in jedem Fall mit Ablauf des Jahres zu enden, in dem die Laufzeit gemäß der lit b endet; | |||||||||
2. | einer Verlängerung der Laufzeit des bestehenden Förderungsvertrages über das Ende der Laufzeit gemäß Z 1 lit b hinaus, wenn dies | |||||||||
a) | zur Rückführung von Eigenkapital, welches allenfalls seit 2015 zur Finanzierung einer unterkostendeckenden Vermietung eingesetzt wurde, erforderlich ist und | |||||||||
b) | die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals einem Fremdvergleich standhält, wobei Z 1 lit e letzter Satz sinngemäß anzuwenden und eine Kapitalisierung der Zinsen zulässig ist. | |||||||||
(4) Bei Förderungen für die Errichtung von Mietwohnungen nach dem S.WFG 1990, die auf Rechnung des Landes-Wohnbaufonds zugesichert worden sind, kann auf schriftliches Ansuchen der Förderungsnehmer einer Änderung des Förderungs- bzw Darlehensvertrages unter Beachtung folgender Rahmenbedingungen zugestimmt werden:
1. | Die Änderung des Förderungs- bzw Darlehensvertrages muss in jedem Jahr der gesamten Restlaufzeit zu einer Senkung der Belastung für die Mieter führen. | |||||||||
2. | Die Annuität des Förderungsdarlehens ist so festzulegen, dass ein Betrag von 4,33 € je m² Wohnnutzfläche/Monat im ersten Jahr nicht überschritten wird und jährlich um 2 %, jeweils berechnet vom Ursprungswert, je m² Wohnnutzfläche/Monat steigt. | |||||||||
3. | Die Änderung des Förderungs- bzw Darlehensvertrages kann nur zum 1. Jänner oder 1. Juli eines Kalenderjahres erfolgen. Bei Änderung zum 1. Juli darf die Annuität frühestens 18 Monate danach erhöht werden. Der Änderung ist der Darlehenssaldo zum 30. Juni bzw 31. Dezember (nach Begleichung der schuldscheinmäßigen Annuität), welcher dem Wirksamkeitsbeginn der Änderung vorangeht, zugrunde zu legen. | |||||||||
4. | Die Verzinsung des Förderungsdarlehens beträgt 1 % jährlich und wird zum Ende eines Kalenderjahres, dekursiv, auf der Basis von 360 Zinstagen (30/360) berechnet. Die Zahlung von Zinsen und Tilgung hat monatlich und innerhalb eines Kalenderjahres in gleich hohen Raten zu erfolgen. | |||||||||
5. | Das Ansuchen um Änderung des Förderungs- bzw Darlehensvertrages muss zwei Monate vor dem geplanten Termin der Änderung gemäß Z 3 beim Amt der Landesregierung nachweislich eingelangt sein. Eine Änderung des Förderungs- bzw Darlehensvertrages setzt weiter voraus, dass keine Kündigungsgründe vorliegen, die Endabrechnung vorliegt und geprüft wurde und eine allfällige Rückzahlung oder Nachförderung endgültig erledigt ist. | |||||||||
(4a) Unter den Voraussetzungen des Abs 4 Z 1 und 3 bis 5 kann zum 1. Jänner 2022 eine vorzeitige Absenkung des Zinssatzes auch für alle jene Förderungen von Bauvorhaben gemäß Abs 4 beantragt werden, bei denen
a) | bisher noch kein Ansuchen um Änderung des Förderungs- bzw Darlehensvertrages gestellt oder positiv erledigt wurde und | |||||||||
b) | die aktuelle Annuität des Förderungsdarlehens den Wert von € 4,33 je m² Wohnnutzfläche/Monat unterschreitet. | |||||||||
Die neue Annuität ist dabei so festzusetzen, dass diese im ersten Jahr die aktuelle Annuität des Förderungsdarlehens um zumindest einen Cent je m² Wohnnutzfläche unterschreitet. Die Gesamtlaufzeit hat sich an der fiktiven Berechnung auf Basis der Rechtslage vor Inkrafttreten der Novelle LGBl Nr 61/2021 zu orientieren. Die jährliche Steigerung ist im Wege eines mathematischen Näherungsverfahrens (Iteration) zu ermitteln und der so ermittelte Wert auf ganze Eurocent zu runden, wobei die Gesamtlaufzeit 42 volle Kalenderjahre nicht überschreiten darf. | ||||||||||
(5) An Stelle eines Förderungsdarlehens mit den Konditionen des Abs 4 können Eigenmittel des Förderungswerbers zu denselben Konditionen eingesetzt werden. Das Förderungsdarlehen ist in diesem Fall zu einem der Termine gemäß Abs 4 Z 3 erster Satz zurückzuzahlen. Es endet in diesem Fall nur der Darlehens-, nicht jedoch der Förderungsvertrag. Die Annuität der eingesetzten Eigenmittel stellt einen maßgeblichen Wohnungsaufwand gemäß § 36 Abs 2 dar.
(6) Ergibt eine Berechnung gemäß Abs 4 eine Gesamtlaufzeit ab Beginn der Bewirtschaftungsphase von mehr als 42 vollen Kalenderjahren und handelt es sich um ein Bauvorhaben mit Förderungszuschlägen für betreutes Wohnen oder Mehrgenerationenwohnen, kann der Betrag gemäß Abs 4 Z 2 dergestalt erhöht werden, dass eine gänzliche Tilgung des Förderungsdarlehens innerhalb einer Gesamtlaufzeit von 42 vollen Kalenderjahren ab Aufnahme der Bewirtschaftungsphase erreicht wird.
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