TE Lvwg Erkenntnis 2021/1/18 405-1/592/1/8-2021

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Salzburg hat durch die Richterin Dr. Ursula Bergmüller-Hannak über die Beschwerde des AB AA (Erstbeschwerdeführer), der AG AA (Zweitbeschwerdeführerin), beide AF, AE, und der AJ AI (Drittbeschwerdeführerin), AN, AM, alle vertreten durch RA Dr. AO, AP, AX, gegen den Bescheid der Grundverkehrskommission für den politischen Bezirk Salzburg-Umgebung (belangte Behörde) vom 30.10.2020, Zahl xx-2020,

zu Recht e r k a n n t :

I.     Gemäß § 28 Abs 1 VwGVG wird die Beschwerde mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, dass im Spruch des angefochtenen Bescheides bei der Rechtsgrundlage „§ 5 Abs 1 Z 3“ durch „§ 5 Abs 2 Z 4“ ersetzt wird.

II.    Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Mit dem angefochtenen Bescheid versagte die Verwaltungsbehörde gestützt auf § 5 Abs 1 Z 3 GVG 2001 die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Zustimmung zu einem zwischen der Drittbeschwerdeführerin als Verkäuferin einerseits und dem Erstbeschwerdeführer sowie der Zweitbeschwerdeführerin als Käufer andererseits abgeschlossenen Kaufvertrag betreffend die Liegenschaft EZ aa KG bb AE (Grundstück cc/a im Flächenausmaß von 1700 m² - Grünland).

Begründend ging die Behörde davon aus, dass die Gegenleistung den Verkehrswert erheblich überschreite, da der Quadratmeterpreis € 85 betrage, was offenkundig eine erhebliche Überschreitung darstelle, ausgehend wovon auf die Einholung eines Verkehrswertgutachtens verzichtet habe werden können.

Gegen diesen Bescheid erhoben die Rechtsmittelwerber unter Anschluss mehrerer Unterlagen nachstehende Beschwerde:

…….

1. Mangelhaftigkeit des Verfahrens:

Der Bescheid ist mangelhaft geblieben, da er an einem Begründungsmangel sowie einer fehlenden Sachverhaltsermittlung leidet. Im Einzelnen ist dazu wie folgt auszuführen:

Die belangte Behörde begründet die Abweisung des Antrages im Wesentlichen damit, dass dem Rechtsgeschäft der Erwerb eines Wiesengrundstückes im Ausmaß von 1700 m² zu einem Kaufpreis von Euro 85/m² zugrunde liege; der zwischen den Parteien vereinbarte Kaufpreis jedoch für eine landwirtschaftlich genutzte Fläche, welche sich zudem in der Widmungskategorie Grünland befinde, zu hoch sei, wobei diese Feststellung damit begründet wird, dass von den fachkundigen Beisitzern der Bezirkshauptmannschaft und dem Gemeindevertreter vorgebracht worden sei, dass der Verkehrswert für gleichwertige Grundstücke weit unter € 85/m² liege. Zudem sei vom Vertreter der Gemeinde AE ausführlich dargelegt worden, dass eine Umwidmung des Grundstückes in nächster Zeit nicht geplant sei und aufgrund interner Entwicklungen eine Verlagerung des Entwicklungsschwerpunktes auf ein anderes Plangebiet bestehe, sodass trotz Aufnahme des Grundstückes als Planungsgebiet im räumlichen Entwicklungskonzept der Gemeinde in den kommenden Jahren nicht mit einer Umwidmung in Bauland zu rechnen sei.

Die Beschwerdeführer wurden zu diesen unzutreffenden Aussagen des namentlich nicht genannten Gemeindevertreters nicht gehört. Es wurde ihnen auch nicht Gelegenheit gegeben, sich zu dieser Stellungnahme des Gemeindevertreters zu äußern.

Das der Entscheidung zugrundeliegende Grundstück befindet sich bereits seit dem Jahr 2005 im räumlichen Entwicklungskonzept der Gemeinde als Bauerwartungsland in der Kategorie Wohnen.

Bereits bei oberflächlicher Betrachtung der Lage des Grundstückes ist erkennbar, dass dieses Grundstück direkt an das Siedlungsgebiet anschließt. Dem beigeschlossenen Lageplan und SAGIS Ausdruck ist auch unschwer zu entnehmen, dass direkt an das Grundstück die Bebauung zu Wohnzwecken anschließt und das Raumentwicklungskonzept eine weitere Ausdehnung über dieses Grundstück hinaus als Nutzung und Umwidmung zu Wohnzwecken vorsieht.

Das Grundstück liegt im zentralen Siedlungsgebiet der Gemeinde AE. Die Infrastruktur zur Aufschließung des gesamten Gebietes wurde bereits geschaffen. Es besteht kein plausibler tatsächlicher oder rechtlicher Grund, anzunehmen, dass eine Ausdehnung des Wohnraums der Gemeinde AE in Entsprechung des Raumentwicklungskonzeptes nicht dem öffentlichen Interesse und dem allgemeinen Wohl entspricht.

Eine derartige Begründung wurde vom Gemeindevertreter der Gemeinde AE offenbar auch nicht gefordert und hätte von diesem auch nicht abgegeben werden können, zieht man in Betracht, dass entgegen der übernommenen Ausführungen des Gemeindevertreter keinesfalls davon auszugehen ist, dass eine wesentliche Verlagerung des Entwicklungsschwerpunktes des Planungsgebietes der Gemeinde AE vorgenommen wurde, sondern entsprechend dem Raumentwicklungskonzept direkt anschließend an die Grundstücksflächen, die früher im Eigentum des Herrn BA gestanden sind, Umwidmungen erfolgen.

Beweis: Räumliches Entwicklungskonzept der Gemeinde AE, Ortsaugenschein

Aufgrund des rechtsgültigen Raumentwicklungskonzeptes der Gemeinde AE kam es bereits im Jahr 2011/2012 zu Verhandlungen des damaligen Grundeigentümers BA BA mit der BC, die zum Abschluss eines Optionsvertrages führten, der auch für die hier zur Beurteilung anstehende Grundstücksfläche cc/a einen Kaufpreis von € 62,50/m2 vorsah. Es zeigt sich daher, dass diese Grundstücksfläche bereits im Jahr 2012 von dem Tochterunternehmen der BE, welches sich mit Projektentwicklung und Planung sowie Erstellung von Bebauungsstudien und Projektmanagement beschäftigt, und deren Aufgabe die Sicherung von Bauland und deren Weitergabe an Interessenten ist, als werthaltig und nicht als Grünland betrachtet wurde, wie dies nunmehr vom Gemeindevertreter der Gemeinde AE ohne Begründung der angeblich internen Entwicklung, die zu einer Verlagerung des Entwicklungsschwerpunktes auf ein anderes Planungsgebiet führen sollte, dargestellt wurde.

Vorgelegt wird der entsprechende Optionsvertrag, der auch die gegenständliche Grundstücksfläche cc/a entnommen werden kann.

Beweis: Auszug aus dem Raumentwicklungskonzept, Schreiben vom 22. 2. 2012, Optionsvertrag, SAGIS Auszug, Lageplan, Entwicklungskonzept GG, PV

Offenbar kam es nach Erarbeitung des Optionsvertrages zwischen dem Voreigentümer und der Gemeinde zu einem Zerwürfnis insofern, als von der Gemeinde entgegen der Verhandlungsergebnisse ein weiteres Grundstück des Voreigentümers der Verkäuferin zu günstigen Bedingungen gefordert wurde, welcher unbegründeten und den Verhandlungsergebnissen widersprechenden Forderung der Voreigentümer des Grundstückes cc/a nicht nachgekommen ist. Dieser Umstand kann jedoch nicht dazu führen, dass das Grundstück, welches im Raumentwicklungskonzept zur Wohnbebauung vorgesehen ist und welches auch von der bezeichneten Entwicklungsgesellschaft jederzeit wieder zu angepassten Preisen übernommen werden würde, durch die belangte Behörde als Grünland bewertet wird. Die Wertung als Bauerwartungsland kann sich jedenfalls durch einen internen Zwist zwischen Bürgermeister und Grundeigentümer rechtlich nicht ändern. Es verwundert jedenfalls, dass ein Gemeindevertreter gegenüber der Behörde offen darstellen kann, dass sich die Gemeinde bzw. deren Bürgermeister nicht an das rechtswirksam zustande gekommene Raumentwicklungskonzept gebunden fühlt, ohne sachliche Gründe dazu anzuführen oder auf ein, auf gesetzliche Grundlagen gestütztes alternatives Raumentwicklungskonzept zu verweisen und dieses der Behörde vorzulegen. Die belangte Behörde hat sich offenbar ohne weitere Prüfung mit den Angaben des Gemeindevertreters zufrieden gestellt, trotzdem diese Ausführungen offenkundig kein öffentliches oder sonstiges, im Gesetz gefordertes Interesse zum Gegenstand gehabt haben können.

Dass sämtliche Behörden und behördennahen Institutionen zur Baulandsicherung davon ausgehen, dass die ortskernnahen Flächen, zu welchen auch das Grundstück cc/a gehört, als Bauerwartungsland anzusehen sind, ergibt sich auch aus dem Schreiben der BE vom 14.4.2016, mit dem die BE für das gegenständliche Grundstück einen Preis von € 120/m2 im Falle der Umwidmung des Grundstückes bietet. Der Baulandpreis hat sich in der Gemeinde AE seit dieser Zeit erheblich verändert und liegt derzeit in vergleichbarer Lage zwischen € 200/m2 und € 250/m2.

Beweis: Schreiben BE vom 14. 4.2016, wie vor

Hätte die belangte Behörde die Argumentation der Gemeinde AE, welche mit der Rechtsordnung nicht in Einklang zu bringen ist, hinterfragt und den Beschwerdeführern die Möglichkeit gegeben, sich zu den Angaben des Gemeindevertreters zu äußern, sodass die Hintergründe für die ebenso mit dem Gesetz nicht in Einklang zu bringenden Aussagen der Gemeinde offengelegt worden wären, dann wäre die belangte Behörde selbstständig und aufgrund der bereits bestehenden Bewertungen zu dem Ergebnis gelangt, dass der von den beschwerdeführenden Käufern mit der beschwerdeführenden Verkäuferin vereinbarte Kaufpreis für die Grundstücksfläche als Bauerwartungsland angemessen und damit nicht der Bestimmung des § 5 SGVG in der geltenden Fassung widerstreitend anzusehen ist. Dies umso mehr, wenn die belangte Behörde die Gemeinde aufgefordert hätte, das geänderte Raumentwicklungskonzept vorzulegen, zumal bei richtiger rechtlicher Beurteilung ohne dem geänderten Raumentwicklungskonzept keine greifbare Grundlage dafür besteht, dass entgegen der gesetzlichen Bestimmungen den Wünschen des Bürgermeisters der Gemeinde, die auf einen Zwist zwischen dem Voreigentümer des beschwerdebelasteten Grundstückes zurückzuführen sind, dem Antrag nicht entsprochen wird. Demgemäß hätte die belangte Behörde bei Aufnahme der notwendigen Beweise und Durchführung eines entsprechenden Ermittlungsverfahrens das gegenständliche Rechtsgeschäft bewilligt.

2. Unrichtige rechtliche Beurteilung:

Gemäß § 23 SROG 2009 in der geltenden Fassung hat die Gemeinde als Grundlage für die Entwicklung der Gemeinde, im Besonderen für den Flächenwidmungsplan und Bebauungsplanung ein Räumliches Entwicklungskonzept zu erstellen. Dieses räumliche Entwicklungskonzept bindet die Gemeinde im Rahmen ihrer Planungen.

§ 26 leg. cit regelt, unter welchen Voraussetzungen das räumliche Entwicklungskonzept zu ändern ist. Diese sind:

1. Soweit dies durch die Erlassung oder Änderung von Entwicklungsprogrammen des Landes erforderlich ist;

2. Bei Feststellung von Fehlentwicklungen oder Entwicklungsdefiziten aufgrund einer Überprüfung gemäß § 20;

3. Bei wesentlicher Änderung der Planungsgrundlagen.

Nach der vorerwähnten Bestimmung kann das räumliche Entwicklungskonzept außerdem aus anderen wichtigen öffentlichen Interessen geändert werden.

Der belangten Behörde ist bekannt, dass ein räumliches Entwicklungskonzept für die Gemeinde AE besteht, in dem das verfahrensgegenständliche Grundstück als Bauland für "wohnen" ausgewiesen ist. Aus dem bekämpften Bescheid der belangten Behörde geht hervor, dass aufgrund interner Entwicklungen in den kommenden Jahren nicht mit einer Umwidmung des Grundstückes in Bauland zu rechnen sei. Selbst diese Aussage berechtigt nicht zu der Annahme, dass das beurteilte Grundstück nicht als Bauland bzw. Bauerwartungsland zu bewerten ist, zumal es sich bei der Aussage des Gemeindevertreters der Gemeinde AE bestenfalls um eine Mitteilung der Meinung des Bürgermeisters oder der Gemeindevertretung handelt, diese Aussage jedoch kein rechtliches Substrat insoferne hat, als interne Entwicklungen insoferne unbeachtlich sind, als es zu keiner Änderung des räumlichen Entwicklungskonzeptes gekommen ist. Eine Änderung des räumlichen Entwicklungskonzeptes wurde jedoch vom Gemeindevertreter nach Inhalt des Bescheides weder behauptet noch bescheinigt, sodass die belangte Behörde aufgrund der Aussagen des Gemeindevertreters der Gemeinde AE keinesfalls zu dem Ergebnis hätte gelangen dürfen, dass es sich gegenständlich nicht um ein Bauerwartungsland handelt, welches aufgrund der bekannten Baulandpreise in Höhe von bis zu € 250/m2 jedenfalls einen Wert von € 85/m2 hat.

Die belangte Behörde ist daher rechtsirrig von einem Versagungstatbestand des § 5 Absatz 1 Z 3 GVG 2001 ausgegangen.

Das Landesverwaltungsgericht Salzburg hat nach durchgeführtem Ermittlungsverfahren, insbesondere nach Beischaffung weiterer Unterlagen und nach Abführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung, an der kein Behördenvertreter teilnahm und in welcher die übrigen Parteien bzw deren Rechtsvertreter gehört wurden, in einer gemäß 2 VwGVG durch einen Einzelrichter zu treffenden Entscheidung Folgendes festgestellt und erwogen:

Das auf dem nachstehenden Plan dargestellte Kaufgrundstück cc/a KG bb AE im Ausmaß von 1700 m² war vormals zum BF-Gut, vorgetragen in EZ dd KG bb AE, gehörig:

„Plan aus Datenschutzgründen entfernt!“

Diese derzeit noch rund 9,8 ha (LN, Wald) umfassende Liegenschaft verfügt noch über ein Wohn- und ein Wirtschaftsgebäude, wird aber „in den letzten Jahren“ nicht mehr vom Eigentümer selbst genutzt, sondern sind die Wirtschaftsflächen an andere Landwirte verpachtet.

Mit Schenkungsvertrag vom 26.01.2016, dem die Verwaltungsbehörde die grundverkehrsbehördliche Zustimmung erteilte, übertrug der Eigentümer des BFGuts, BA BB, an die Drittbeschwerdeführerin den nunmehrigen Kaufgegenstand. Nach einer in diesem Vorverfahren abgegebenen Erklärung des Vertragsverfassers sollte das Grundstück im Falle der Umwidmung in Bauland „durch Abverkauf an bauwillige Nachfrager“ verwertet werden.

Das Kaufgrundstück wird seither (weiterhin) von BI BK, BL-Gut in BN, im Pachtwege genutzt und gemeinsam mit dem Grundstück cc/b KG bb AE, das den Kaufgegenstand auf drei Seiten als Teilenklave umschließt, gemäht.

Die Erwerber, Eigentümer des Vollerwerbsbetriebes AF mit ca. yy ha Wald und ca. zz ha landwirtschaftlichen Nutzflächen, die mit 120 Milchkühen und 40 Stück Jungvieh auf den eigentümlichen und ca. uu ha gepachteten Flächen bewirtschaftet werden, beabsichtigen, das im Flächenwidmungsplan als Grünland ausgewiesene Kaufgrundstück vorerst, konkret in den nächsten fünf Jahren, zu mähen und den Ertrag an die hofeigenen Rinder zu verfüttern; nach angestrebter Umwidmung in Bauland soll es als Baugrund für zwei der insgesamt vv weichenden Kinder der Erwerber genutzt werden.

Aus dem Kaufgegenstand, einer nach den Angaben der Erwerber viermähdigen Wiese, kann nach deren Ausführungen der jährliche Futterbedarf für eine halbe Großvieheinheit (GVE) bedeckt werden.

Eine Erreichbarkeit des Kaufgegenstandes ist derzeit laut Zusage des Vorvoreigentümers BB BA über dessen Grundstück cc/b KG bb AE möglich, wobei in Ansehung der nachstehenden rechtlichen Würdigung ununtersucht bleiben konnte, ob und bejahendenfalls wie dieses Grundstück rechtlich zulässig durch die Erwerber erreichbar ist. Letztlich war aus diesem Grund die von der Gemeinde AE zweifach erbetene und urgierte, aber nicht erstattete Stellungnahme zum Vorbringen der Vertragsparteien, eine Zufahrt zum Kaufgegenstand sei über die Wegfläche ee/f KG bb AE möglich, da die Straße ungeachtet des Privateigentums daran von der Gemeinde erhalten werde, nicht mehr notwendig.

Die west- und ostseitig der Grundstücke cc/b und cc/a je KG bb AE liegenden Grundstücke sind teilweise bereits in Bauland umgewidmet und teilweise schon bebaut, ausgehend wovon eine mittelfristige Umwidmung auch des verkaufsgegenständlichen Grundstückes in Bauland nicht lebensfremd erscheint.

In beweiswürdigender Hinsicht stützen sich die getroffenen Feststellungen auf den vorgelegten Behördenakt, die ergänzend beigeschafften Unterlagen und die Angaben der Parteien vor dem Landesverwaltungsgericht, die plausibel und übereinstimmend waren, ausgehend wovon die obigen Feststellungen unbedenklich als erwiesen angenommen werden konnten.

Eine Feststellung zur Angemessenheit des Kaufpreises war im Lichte des Austausches des Versagungsgrundes ebenso entbehrlich wie abschließende Feststellungen zur Erschließung des Kaufgegenstandes.

In rechtlicher Hinsicht führen diese Feststellungen zu folgenden Erwägungen:

Vorauszuschicken ist, dass das gegenständliche Grundstück unstrittig § 2 Abs 1 GVG unterfällt, wird es doch seit Jahren von landwirtschaftlichen Betrieben zu landwirtschaftlichen Zwecken genutzt.

Die maßgeblichen materiellrechtlichen Bestimmungen des GVG 2001 lauten wie folgt:

(1) Einem Rechtsgeschäft darf insbesondere die Zustimmung nicht erteilt werden, wenn

1.

die im Zuge einer Zusammenlegung oder Flurbereinigung erzielte günstige Flurverfassung ohne stichhältigen Grund wieder zerstört wird;

2.

eine land- oder forstwirtschaftlich nachteilige Agrarstruktur entsteht (zB Enklavenbildungen im rein land- und forstwirtschaftlichen Siedlungs- und Wirtschaftsraum, Grundstückszersplitterung, Beeinträchtigung der inneren oder äußeren Verkehrslage);

3.

      die Gegenleistung den Verkehrswert, der unter Zugrundelegung der zulässigen Nutzung zu berechnen ist, erheblich überschreitet;

4.

      bei Rechtsgeschäften, die mit Einforstungsrechten belastete Grundstücke oder Teile davon betreffen, wenn eine Beeinträchtigung der Ausübung der Einforstungsrechte zu befürchten ist. Eine solche Beeinträchtigung ist jedenfalls nicht anzunehmen, soweit eine Genehmigung oder Erklärung betreffend die Ausübung der Einforstungsrechte gemäß § 3 Abs 3 Z 1 bzw 2 des Salzburger Einforstungsrechtegesetzes vorliegt; oder

5.

im Fall der Anwendbarkeit des 2a. Abschnitts (§ 13a Abs 1) keine Bescheinigung gemäß § 13b Abs 2 oder § 13d Abs 4 vorgelegt wird.

(2) Die Zustimmung darf ferner insbesondere nicht erteilt werden, wenn mit Grund zu befürchten ist, dass

1.

bäuerliche Betriebe oder wirtschaftlich belangreiche Teile davon zur Bildung oder Vergrößerung von Großgrundbesitz erworben werden, mit Ausnahme wirtschaftlich berechtigter Arrondierungen;

2.

Grundstücke zur Bildung oder Vergrößerung von Eigenjagdgebieten erworben werden, ohne dass ein überwiegendes land- oder forstwirtschaftliches Interesse vorliegt;

3.

der Erwerb den Zweck verfolgt, den Gegenstand des Rechtsgeschäftes als Ganzes oder geteilt mit Gewinn weiterzuveräußern;

4.

der Erwerb eine bloße Kapitalanlage darstellt; oder

5.

sonst Grundstücke ohne zureichenden Grund dem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb entzogen werden.

Die Erwerber haben dargetan, mit der Umwidmung des Kaufgegenstandes in Bauland zu rechnen, welche Umwidmung aufgrund der räumlichen Situierung umliegender Baugrundstücke nicht realitätsfern erscheint. Sie beabsichtigen, die Grundfläche nach erzielter Umwidmung in Bauland zwei ihrer vv weichenden Kinder für die Errichtung von Einfamilienhäusern zu übergeben bzw zur Verfügung zu stellen. Damit bringen sie klar zum Ausdruck, dass die in Aussicht genommene landwirtschaftliche Nutzung (Mähen des Grundstückes zur jährlichen Bedeckung einer halben Großvieheinheit, also einer halben der 120 gehaltenen Milchkühe) lediglich eine Übergangsnutzung ist und das eigentliche Ziel des Rechtsgeschäftes die Erzielung einer Umwidmung der Grundfläche in Bauland und in der Folge die Zurverfügungstellung dieser Fläche zu Bebauungszwecken an zwei weichende Kinder ist. Damit hat der Rechtserwerb aber keine mittel– oder langfristige landwirtschaftliche Zielsetzung, sondern besteht in der Anschaffung einer Fläche, um diese für den Fall der Umwidmung als Baufläche verwenden zu lassen. In der Absicht, ein Grundstück nur kurzfristig für landwirtschaftliche Zwecke zu nutzen, um es nach angestrengter Umwidmung in Bauland der Bebauung zuzuführen, ist aber eine Kapitalanlage zu erblicken, da der eigentliche Erwerbsgrund nicht in der Aufstockung des landwirtschaftlichen Betriebes besteht. Es ist sohin nicht nur mit Grund zu befürchten, dass der Erwerb eine bloße Kapitalanlage im Sinne des § 5 Abs 2 Z 4 GVG darstellt, sondern wird dies durch die Angaben der Erwerber zum Kaufzweck geradezu bestätigt.

Im Lichte der mittel- und langfristigen Zielrichtung des Rechtsgeschäftes liegt sohin der Versagungsgrund des § 5 Abs 2 Z 4 GVG vor (VwGH vom 11.12.1986, 86/02/0107; VwGH vom 20.07.2001, 2000/02/0167).

Die Erteilung der Zustimmung war folglich zu verweigern, ausgehend wovon es einer Auseinandersetzung mit dem von der Behörde herangezogenen Versagungsgrund des überhöhten Kaufpreises und dem Beschwerdevorbringen dazu (durch Einholung eines Sachverständigengutachtens) sowie der Untersuchung der Frage der Entstehung einer nachteiligen Agrarstruktur für die Käufer durch den Erwerb eines allenfalls unzureichend erschlossenen Grundstückes nicht (mehr) bedurfte.

Die ordentliche Revision war nicht für zulässig zu erklären, da das Landesverwaltungsgericht nicht von der höchstgerichtlichen Judikatur zum Erwerb als Kapitalanlage abgewichen ist.