Der Provisionsanspruch entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Folglich löst ein aufschiebend bedingtes Rechtsgeschäft den Provisionsanspruch noch nicht aus. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn das Rechtsgeschäft von einer behördlichen Genehmigung (etwa von einer grundverkehrsbehördlichen Bewilligung) abhängt. Ist das vermittelte Geschäft aufschiebend bedingt und wird es vor Eintritt der Bedingung einvernehmlich aufgelöst, so steht dem Makler eine Provision nur bei absichtlicher Provisionsverhinderung oder bei Vorliegen einer Vereinbarung nach § 15 Abs 1 Z 1 MaklerG zu. Der Nachweis, dass die Bedingung eingetreten wäre, genügt nach der Rechtsprech nicht (vgl. OGH 4Ob37/02y).
Bei unter auflösenden Bedingung abgeschlossenen Verträgen verweisen die Erläuternden Bemerkungen (vgl. 2 der Beilagen GP XX) auf die Rechtsprechung des OGH, der darauf abstellt, ob der vermittelte Vertrag für den Auftraggeber trotz Eintritts der auflösenden Bedingung wirtschaftlich von Wert war (vgl. SZ 58/111). War das später durch Bedingungseintritt aufgelöste Rechtsgeschäft für den Auftraggeber von Nutzen, so kann er die schon bei rechtswirksamem Vertragsabschluss fällige Provision nicht zurückfordern. Ohne wirtschaftlichen Nutzen kommt es nach den Erläuternden Bemerkungen darauf an, ob der Auftraggeber den Eintritt der auflösenden Bedingung zu vertreten hat. Wenn dies nicht der Fall war, entfällt der Provisionsanspruch nachträglich.
Ein Anspruch auf Provision steht auch dann nicht zu, wenn das vermittelnde Geschäft nichtig ist, oder wegen eines Willensmangels erfolgreich angefochten wird (vgl. LG Eisenstadt 27.01.2004 3 Cg 129/03t).
Dass der Auftraggeber den Kaufpreis für die vertragsgemäß vermittelte Liegenschaft nicht aufbringen kann, ist für sich allein kein Grund, dem Makler den Provisionsanspruch abzuerkennen, und zwar vor allem dann nicht, wenn das Kaufangebot in keiner Weise von der Finanzierbarkeit des Kaufpreises abhängig gemacht wurde (vgl. OGH 5Ob266/01f).
Der Makler hat keinen Anspruch auf einen Vorschuss. Hierbei handelt es sich um eine dispositive Bestimmung. Immobilienmakler und Personalkreditvermittler dürfen hingegen keine von § 7 abweichenden Vereinbarungen zu Lasten des Auftraggebers treffen und sohin auch keine Vorschusszahlung vereinbaren.
Vom Auftraggeber wird verlangt, alle zumutbaren Schritte zu unternehmen, um seinen Vertragspartner zur Ausführung des Geschäfts zu veranlassen, was unter Umständen auch die Klagsführung gegen den leistungsunwilligen Vertragspartner bedeuten kann. Bei berechtigten Zweifeln an der Zahlungsfähigkeit des Dritten ist nach dem Schrifttum dem Auftraggeber jedoch eine Klagsführung nicht zuzumuten (vgl. Jabornegg, Handelsvertreterrecht und Maklerrecht [1987], 289 ff.). Auftraggeber, die einen leistungsunwilligen Vertragspartner verklagt haben, sollten daher bei Abschluss eines Vergleiches den Provisionsanspruch des Maklers nicht übersehen und entweder eine Schad- und Klaglosstellung vereinbaren oder die Provisionssumme in den Vergleichsverhandlungen miteinbeziehen.
Nach § 11 MaklerG verjährt der Ansprüche aus dem Maklerverhältnis in drei Jahren ab Fälligkeit. Die Verjährung ist gehemmt, solange der Makler vom Zustandekommen des vermittelten Geschäfts keine Kenntnis erlangen konnte. Erkundigungs‑ oder Nachforschungspflichten treffen den Makler nicht (vgl. OGH 8 Ob 68/11z).
Zum allfällig gebührenden Aufwandsersatz des Maklers, wenn das vermittelte Geschäft nicht zu Stande gekommen ist, siehe § 15 MaklerG.
