TE Vwgh Erkenntnis 1985/2/19 84/07/0088

Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Dr. Schima und die Hofräte Dr. Salcher, Dr. Hoffmann, Dr. Fürnsinn und Dr. Zeizinger als Richter, im Beisein der Schriftführerin Dr. Hinterwirth, über die Beschwerde des EK in X, vertreten durch Dr. Franz Kololitsch, Rechtsanwalt in Graz, Schmiedgasse 31, gegen den Bescheid der Grundverkehrslandeskommission beim Amt der Steiermärkischen Landesregierung vom 17. Jänner 1984, Zl.8 - 22 Ba 2/6 - 83, betreffend grundverkehrsbehördliche Zustimmung zu einem Rechtsgeschäft (mitbeteiligte Parteien: 1. JK, 2. RB und 3. MB, alle in X, alle vertreten durch Dr. Kuno Purr, Rechtsanwalt in Graz Neutorgasse 49/I);, zu Recht erkannt:

Der angefochtene Bescheid wird wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufgehoben.

Das Land Steiermark hat dem Beschwerdeführer Aufwendungen in der Höhe von S 8.420,-- binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

1. Der Beschwerdeführer ist ideeller Hälfteeigentümer der Liegenschaft EZ. n KG. M. Die andere Hälfte dieser Liegenschaft stand im ideellen Miteigentum der Ehegattin des Beschwerdeführers, der im verwaltungsgerichtlichen Verfahren Erstmitbeteiligten. Mit Übergabsvertrag vom 24. September 1982 übereignete die Erstmitbeteiligte ihre ideelle Hälfte an der Liegenschaft EZ. n, KG. M, an die im verwaltungsgerichtlichen Verfahren zweit- und drittmitbeteiligten Parteien. Mit Bescheid der Grundverkehrsbezirkskommission bei der Bezirkshauptmannschaft Deutschlandsberg für den Gerichtsbezirk Deutschlandsberg vom 16. Juni 1983 wurde dieser Eigentumsübertragung - ohne Anführung von Rechtsgrundlagen - die grundverkehrsbehördliche Zustimmung erteilt.

2. Mit Bescheid vom 17. Jänner 1984 wurde die dagegen vom Beschwerdeführer erhobene Berufung von der Grundverkehrslandeskommission beim Amt der Steiermärkischen Landesregierung (der belangten Behörde) gemäß § 66 Abs. 4 AVG 1950 in Verbindung mit "§ 16 des Grundverkehrsgesetzes - GVG 1973, LGBl. Nr. 72 in der Fassung der Gesetze LGBl. Nr. 17/1981 und LGBl. Nr. 11/1983 abgewiesen, der angefochtene Bescheid bestätigt, jedoch dahingehend ergänzt, dass sich die Zustimmung zur Eigentumsübertragung, beurkundet im Übergabsvertrag vom 24. 9. 1982, auf § 4 Abs. 1 des Grundverkehrsgesetzes - GVG 1973 stützt".

Zur Begründung führte die belangte Behörde nach Darstellung der Verfahrensergebnisse, Wiedergabe des Berufungsvorbringens und Zitierung der von ihr angewendeten Rechtsvorschriften im wesentlichen aus: Auf Grund der Aktenlage werde als unbestritten festgestellt, dass Josefa K., die Erstmitbeteiligte, mit dem verfahrensgegenständlichen Übergabsvertrag die ihr eigentümliche ideelle Liegenschaftshälfte der EZ. n. KG. M, welche Liegenschaft ein Gesamtausmaß von ca. 20 ha habe und auf der Wohn- und Wirtschaftsgebäude stünden, an die Ehegatten Rudolf und Maria B., die Zweit- und Drittmitbeteiligten, übergeben habe. Auf der Liegenschaft befänden sich zwei Wohnhäuser, und zwar ein Altbau, in dem die Übergeberin und die Übernehmer gemeinsam wohnen, und ein neues Wohnhaus, das vom Ehegatten der Übergeberin, dem Eigentümer der anderen ideellen Liegenschaftshälfte (dem nunmehrigen Beschwerdeführer), bewohnt werde. Die Übernehmer bewirtschafteten die landwirtschaftlichen Nutzflächen dieser Liegenschaft seit knapp fünf Jahren ordnungsgemäß im Vollerwerb auf Grund eines mit dem Beschwerdeführer und der Erstmitbeteiligten abgeschlossenen Pachtvertrages. Die Übernehmer hätten vier Kinder und beabsichtigten, mit der Übernahme der Liegenschaftshälfte für sich und ihre Kinder eine bäuerliche Existenzgrundlage zu schaffen bzw. zu sichern. Die Übergeberin, die körperlich behindert und pflegebedürftig sei, lebe von ihrem Ehegatten getrennt und beabsichtige in keinem Fall, ihre Liegenschaftshälfte einem ihrer Kinder, die seit etwa 20 Jahren in den USA lebten, zu übergeben. Der Beschwerdeführer beabsichtige, seine Liegenschaftshälfte, wenn möglich die ganze Liegenschaft, an seinen in den USA lebenden Sohn zu übergeben. Die Übergeberin erhalte von der Pension ihres Ehegatten nichts; sie beziehe nur ein Pflegegeld nach dem Behindertengesetz. Wie aus der Niederschrift über die mündliche Verhandlung am 5. April 1983 vor der Erstinstanz und aus dem Pachtvertrag vom 5. Jänner 1979 hervorgehe, sei die Liegenschaft von den beiden Eigentümern aus Altersgründen und zur Versorgung der Übergeberin verpachtet worden. Gegenstand des grundverkehrsbehördlichen Verfahrens im Fall einer rechtsgeschäftlichen Eigentumsübertragung nach dem Grundverkehrsgesetz sei die Entscheidung darüber, ob die Zustimmungsvoraussetzungen vorlägen und Versagungsgründe nicht entgegenstünden. Eine darüber hinausgehende rechtliche Wirkung komme der grundverkehrsbehördlichen Zustimmung zu einem Rechtsgeschäft nicht zu. Durch die Entscheidung der Grundverkehrsbehörde werde die "Rechtssphäre des ABGB bzw. des Ehegesetzes", nicht berührt. Aus diesen Gründen sei von der belangten Behörde auf die diesbezüglichen Ausführungen in der Begründung des erstinstanzlichen Bescheides und in der Berufung nicht einzugehen gewesen. Der Beschwerdeführer vermeine, die Annahme des erstinstanzlichen Bescheides, dass eine Bewirtschaftung der Liegenschaft durch die Kinder des Beschwerdeführers und der Erstmitbeteiligten nicht zu erwarten sei, wäre verfehlt; er hätte diesbezüglich auf eine Erklärung seines Sohnes Eugen K. verwiesen, derzufolge dieser in absehbarer Zeit "nach Europa" zurückkehren, den Gesamtbesitz bäuerlich nutzen und die Liegenschaftshälfte zu den gleichen Bedingungen wie im verfahrensgegenständlichen Übergabsvertrag von seiner Mutter erwerben wolle. Eugen K. wäre auf Grund seiner schulischen Ausbildung zur Fortführung des landwirtschaftlichen Betriebes seiner Eltern geeignet; bei einer Übernahme durch ihn würde ein bäuerlicher Betrieb im Familienbesitz verbleiben bzw. die Zerschlagung desselben verhindert werden. Dieser Ansicht des Beschwerdeführers - so die belangte Behörde weiter - könne nicht beigetreten werden. Es stehe außer Streit, dass die Übernehmer Gewähr für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des landwirtschaftlichen Betriebes böten; sie beabsichtigten, für sich und ihre Kinder eine bäuerliche Existenzgrundlage zu schaffen, wozu auch die Übernahme der Hälfte der Liegenschaft hinreiche. Durch die seit fast fünf Jahren von den Übernehmern bewiesene ordnungsgemäße Bewirtschaftung im Vollerwerb des landwirtschaftlichen Betriebes sowie durch die bisherige, und den verfahrensgegenständlichen Übergabsvertrag sichergestellte einwandfreie Pflege und Versorgung der körperbehinderten Übergeberin werde dem allgemeinen Interesse des § 4 Abs. 1 StGVG 1983 entsprochen. Aus der Behauptung des Beschwerdeführers über die Rückkehr seines Sohnes Eugen K. und dessen Befähigung zur Führung des bäuerlichen Betriebes seiner Eltern könne hingegen eine Gewähr für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung dieser Liegenschaft nicht abgeleitet werden, dies insbesondere im Hinblick auf die lange Abwesenheit des Sohnes, die artfremde Berufsausübung im Ausland und die inzwischen weitgehend geänderten Verhältnisse in der heimischen Landwirtschaft. Der Behauptung des Beschwerdeführers, der verfahrensgegenständliche Übergabsvertrag bewirke eine Zerschlagung bäuerlichen Besitzes und mache überdies die Rückkehr des Sohnes unmöglich, sei entgegenzuhalten, dass bei den gegebenen familiären und persönlichen Verhältnissen des Beschwerdeführers und der Erstmitbeteiligten, insbesondere der Weigerung der Letztgenannten, ihre Liegenschaftshälfte dem Sohn zu übergeben, auch die allfällige Rückkunft des Sohnes keine den grundverkehrsgesetzlichen Gesichtspunkten entsprechende Änderung der Problematik herbeizuführen vermöchte. Im Hinblick auf die getrennte Lebensweise des Beschwerdeführers und der Erstmitbeteiligten und mit Rücksicht auf deren Alter könne nur insofern von einer gemeinsamen Bewirtschaftung der Liegenschaft gesprochen werden, als diese Bewirtschaftung von den im Übergabsvertrag vorgesehenen Übernehmern, welche die Liegenschaft bereits seit knapp fünf Jahren gepachtet hätten, vorgenommen werde. Die Übernehmer würden damit zur Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes bzw. zur Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren und kleineren land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes beitragen. Die Zustimmung zur verfahrensgegenständlichen Eigentumsübertragung widerspreche sohin nicht dem allgemeinen Interesse im Sinne des § 4 Abs. 1 StGVG 1983. Die Grundverkehrsbehörde sei nicht dazu ermächtigt, der Übergeberin vorzuschreiben, an wen sie ihre Liegenschaftshälfte übertrage. Grundverkehrsrechtlich dürfe die Untersagung des Eigentumserwerbes nur dann ausgesprochen werden, wenn der Erwerb an sich den öffentlichen Interessen im Sinne des § 4 Abs. 1 leg. cit. widerspreche; ein solcher Widerspruch sei im vorliegenden Fall nicht hervorgekommen.

3. Der Beschwerdeführer erachtet sich durch diesen Bescheid, wie dem Beschwerdevorbringen in seiner Gesamtheit zu entnehmen ist, in seinem Recht auf Nichterteilung der grundverkehrsbehördlichen Zustimmung zu dem zwischen der Erstmitbeteiligten einerseits und den Zweit- und Drittmitbeteiligten anderseits abgeschlossenen Übergabsvertrag verletzt. Er macht Rechtswidrigkeit des Inhaltes geltend und begehrt deshalb die Aufhebung des angefochtenen Bescheides.

4. Die belangte Behörde hat die Akten des Verwaltungsverfahrens vorgelegt und eine Gegenschrift erstattet, in der sie die kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde als unbegründet beantragt. Auch die Mitbeteiligten haben eine Gegenschrift mit dem Begehren, die Beschwerde abzuweisen, erstattet.

II.

Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

1. Gemäß § 4 Abs. 1 Steiermärkisches Grundverkehrsgesetz - StGVG 1983 (Wiederverlautbarungs-Kundmachung LGBl. Nr. 72/1983) ist die (grundverkehrsbehördliche) Zustimmung nur zu erteilen, wenn die Gewähr für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung gegeben ist und wenn Sie dem allgemeinen Interesse an a) der Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder b) der Erhaltung und Förderung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder c) der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren und kleineren land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Nach § 7 StGVG 1983 ist einem Rechtsgeschäft im Sinne dieses Gesetzes die Zustimmung insbesondere nicht zu erteilen, wenn zu besorgen ist, dass (Z. 7) die Übertragung ideeller Eigentumsanteile an Grundstücken, die dem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb gewidmet sind, die Erhaltung eines Bauerngutes als lebensfähige Wirtschaftseinheit gefährden würde.

2.1. Der Beschwerdeführer vertritt die Auffassung, dass die dem verfahrensgegenständlichen Übergabsvertrag erteilte grundverkehrsbehördliche Zustimmung "in eklatanter Weise" dem § 4 Abs. 1 StGVG 1983 widerspreche. Dies deshalb, weil der Beschwerdeführer als der eine ideelle Hälfteeigentümer einer gemeinsamen Benützungsregelung für die Liegenschaft mit den Übernehmern als den anderen ideellen Hälfteeigentümern nicht zustimmen werde, und die Übernehmer ihrerseits in eine Verpachtung der Liegenschaft an einen Dritten nicht einwilligen würden. Als Folge würde die Liegenschaft unbewirtschaftet bleiben und schließlich auf Grund einer von einer der beiden Seiten eingebrachten Teilungsklage versteigert werden. Tatsächlich sei der mit den Zweit- und Drittmitbeteiligten bestehende Pachtvertrag per 31. Dezember 1983 durch Zeitablauf beendet worden; seit diesem Zeitpunkt sei die Liegenschaft infolge der gegensätzlichen Standpunkte beider Seiten unbewirtschaftet. Da somit die Uneinigkeit der Hälfteeigentümer hinsichtlich der gemeinsamen Benützung der Liegenschaft klar absehbar sei, würde die grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Übergabsvertrages keineswegs die ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Liegenschaft und die Erfüllung- der übrigen im § 4 Abs. 1 StGVG 1983 genannten Voraussetzungen gewährleisten, sondern im Gegenteil im Wege der Versteigerung zur Zerschlagung eines einheitlichen bäuerlichen Familienbesitzes führen.

2.2. Die belangte Behörde hat in der Begründung ihres Bescheides mit hinlänglicher Deutlichkeit dargelegt, worin sie den für ihre Entscheidung maßgeblichen Sachverhalt erblickt: Die Übernehmer hätten in den vergangenen fünf Jahren die dem Beschwerdeführer und der Erstmitbeteiligten (Übergeberin) je zur Hälfte eigentümlichen landwirtschaftlichen Nutzflächen ordnungsgemäß im Vollerwerb auf Grund eines mit den Genannten abgeschlossenen Pachtvertrages bewirtschaftet; sie beabsichtigten durch die Übernahme des Hälfteeigentums der Erstmitbeteiligten für sich und ihre vier Kinder eine bäuerliche Existenzgrundlage zu schaffen bzw. zu sichern; die Übergeberin beabsichtige in keinem Fall, ihre Liegenschaftshälfte einem ihrer in den USA lebenden Kinder zu übertragen; der Beschwerdeführer, der nicht gewillt sei, den bis Ende 1983 laufenden Pachtvertrag mit den Übernehmern zu erneuern, habe die Absicht, seine Liegenschaftshälfte, "wenn möglich auch die ganze Liegenschaft", seinem in den USA lebenden Sohn zu übergeben; die familiären und persönlichen Verhältnisse des Beschwerdeführers und der Übergeberin (getrennte Lebensweise, hohes Alter) seien so geartet, dass die Bewirtschaftung der Liegenschaft, und zwar eine gemeinsame, in den letzten fünf Jahren in den Händen der Übernehmer gelegen gewesen sei. Ob der daraus gezogene rechtliche Schluss auf das Vorliegen der Gewähr für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Liegenschaft durch die Übernehmer frei von Rechtsirrtum ist, kann dahingestellt bleiben; gleiches gilt für die Ansicht der belangten Behörde, es würde der vorbeschriebene Sachverhalt keine Grundlage dafür bieten, die Zustimmung zu dem in Rede stehenden Übergabsvertrag als in Widerspruch zu dem in § 4 Abs. 1 StGVG 1983 bezeichneten allgemeinen Interesse stehend zu betrachten. Der Verwaltungsgerichtshof sieht sich einer Beurteilung dieser Fragen im Hinblick auf die nachstehenden Überlegungen enthoben:

2.3. Der Beschwerdeführer hat im Zuge des Verwaltungsverfahrens wiederholt vorgebracht, er sei hinsichtlich seiner ideellen Liegenschaftshälfte weder zu einer Übertragung des Eigentums an die Zweit- und Drittmitbeteiligten noch zum Abschluss eines neuen Pachtvertrages mit den Genannten bereit; er wolle sein Hälfteeigentum selbst verwalten und wünsche, dass die Liegenschaft nach der Rückkehr seines Sohnes aus den USA auf diesen übergehe. Aufgabe der Grundverkehrsbehörde müsse es auch sein - so der Beschwerdeführer offensichtlich unter inhaltlicher Bezugnahme auf § 7 Z. 7 StGVG 1983 -, die Zerschlagung eines bäuerlichen Besitzes zu verhindern (vgl. dazu die Berufungsschrift vom 4. Juli 1983 und die Verhandlungsschrift vom 7. November 1983). Dieses Vorbringen hat der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde weder wiederholt und noch näher erläutert (vgl. oben II. 2.1.).

Die belangte Behörde hat in Auseinandersetzung mit der Behauptung des Beschwerdeführers, die Zustimmung zu dem Übergabsvertrag würde die Zerschlagung eines einheitlichen bäuerlichen Besitzes bewirken, zum Ausdruck gebracht, dass infolge der besonderen Umstände des Falles allein die Bewirtschaftung der Liegenschaft durch die Übernehmer in den vergangenen fünf Jahren (auf Grund eines Pachtvertrages) die Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und eines wirtschaftlich gesunden mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Betriebes gesichert habe. Die allfällige Rückkunft des Sohnes vermöge angesichts der Weigerung der Übergeberin, diesem ihre Liegenschaftshälfte zu übergeben, keine den grundverkehrsgesetzlichen Gesichtspunkten entsprechende Änderung der Problematik herbeizuführen. Diese Ausführungen gehen am Kern der im Beschwerdefall zu lösenden Rechtsfrage vorbei.

2.4. Obwohl vom Beschwerdeführer deutlich erkennbar angesprochen, hat die belangte Behörde bei der rechtlichen Beurteilung des ihr vorliegenden Sachverhaltes den besonderen - die allgemeinen Interessen des § 4 Abs. 1 StGVG 1983 konkretisierenden - Versagungstatbestand des § 7 Z. 7 StGVG 1983 außer acht gelassen. Aus der im Einleitungssatz des § 7 leg. cit. gebrauchten Wendung "wenn zu besorgen ist" ergibt sich zwar, dass keineswegs ein vager Verdacht zur Annahme eines Versagungsgrundes nach der zitierten Gesetzesstelle hinreicht; vielmehr ist hiezu ein auf konkrete Anhaltspunkte gestützter hoher Grad an Wahrscheinlichkeit erforderlich (vgl. das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 23. März 1977, 1329/76, Slg. Nr. 9278/A). Der belangten Behörde war nach Ausweis der Akten die Tatsache der Befristung des zwischen dem Beschwerdeführer und der Erstmitbeteiligten einerseits und den Zweit- und Drittmitbeteiligten anderseits abgeschlossenen Pachtvertrages mit 31. Dezember 1983 ebenso bekannt wie die durch diesbezügliche dezidierte Erklärungen bekundete Absicht des Beschwerdeführers, keinen neuen Pachtvertrag mit den Übernehmern abzuschließen, die Liegenschaft in Ansehung seines Eigentumsanteiles selbst zu verwalten und damit insoweit den Übernehmern die Zustimmung zur Bewirtschaftung nicht zu erteilen. Auf Grund dieses Sachverhaltes lag es für die belangte Behörde auf der Hand zu prüfen, ob solcherart konkrete Anhaltspunkte hervorgekommen waren, die einen Schluss auf eine mit der Übertragung des ideellen Hälfteeigentums der Erstmitbeteiligten auf die Zweit- und Drittmitbeteiligten mit hoher Wahrscheinlichkeit verbundene Gefährdung der Erhaltung eines Bauerngutes als lebensfähige Wirtschaftseinheit zuließen.

Eine Prüfung dieser Frage konnte sich die belangte Behörde nicht mit dem in der Begründung des bekämpften Bescheides enthaltenen Hinweis darauf ersparen, dass die Übernehmer durch ihre gemeinsame Bewirtschaftung in den vergangenen fünf Jahren dazu beigetragen hätten, einen leistungsfähigen Bauernstand bzw. einen wirtschaftlich gesunden mittleren und kleineren landwirtschaftlichen Grundbesitz zu erhalten, geht es doch im Beschwerdefall darum, dass - zurückzuführen auf die in Rede stehende Eigentumsübertragung - eben diese "gemeinsame" Bewirtschaftung durch die Zweit- und Drittmitbeteiligten zufolge der in eine andere Richtung gehenden Vorstellungen des Beschwerdeführers allenfalls in der Zukunft nicht aufrecht erhalten werden kann und deshalb die Erhaltung des Bauerngutes als lebensfähige Wirtschaftseinheit gefährdet sein könnte. Auch der Umstand, dass auf Grund der von der belangten Behörde als erwiesen angenommenen Weigerung der Erstmitbeteiligten, ihr ideelles Hälfteeigentum ihrem Sohn zu übereignen, eine dem vorliegenden Sachverhalt vergleichbare Situation entstehen würde, vermochte die belangte Behörde nicht in die Lage zu versetzen, die Zulässigkeit der im Beschwerdefall allein zur Diskussion stehenden Übertragung des ideellen Hälfteeigentums der Erstmitbeteiligten auf die Zweit- und Drittmitbeteiligten zu bejahen, ohne diese Eigentumsübertragung am Versagungstatbestand des § 7 Z. 7 StGVG 1983 gemessen zu haben. Was schließlich die von der belangten Behörde in ihrer Gegenschrift vertretene Auffassung anlangt, sie habe die Beendigung des Pachtverhältnisses mit 31. Dezember 1983 (und daraus sich allenfalls ergebende Konsequenzen) nicht berücksichtigen können, da sie ihre Entscheidung bereits am 7. November 1983 getroffen habe, so übersieht die belangte Behörde dabei, dass § 7 Z. 7 StGVG 1983 - wie dargetan- die Versagung der Zustimmung nicht von der Gewissheit, sondern (lediglich) der hohen Wahrscheinlichkeit des Eintretens der dort bezeichneten Gefährdung abhängig macht, jene Vorschrift die Behörde somit verhält, in ihre Entscheidungsfindung auch konkret bevorstehende und konkret sich abzeichnende Ereignisse einzubeziehen.

3. Da nach dem Gesagten die belangte Behörde es in Verkennung der Rechtslage unterlassen hat, die Beurteilung des von ihr als maßgebend festgestellten Sachverhaltes anhand des Versagungstatbestandes des § 7 Z. 7 StGVG 1983 vorzunehmen, hat sie den angefochtenen Bescheid mit inhaltlicher Rechtswidrigkeit belastet, weshalb er gemäß § 42 Abs. 2 Z. 1 VwGG aufzuheben war.

4. Der Spruch über den Aufwandersatz gründet sich auf die §§ 47 und 48 Abs. 1 Z. 1 und 2 VwGG in Verbindung mit der Verordnung des Bundeskanzlers vom 7. April 1981, BGBl. Nr. 221. Das Mehrbegehren war abzuweisen, da neben dem pauschalierten Ersatz für Schriftsatzaufwand eine gesonderte Vergütung von Umsatzsteuer im Gesetz nicht vorgesehen ist.

Wien, am 19. Februar 1985