TE Vwgh Erkenntnis 1993/1/28 92/16/0120

Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Dr. Iro und die Hofräte Dr. Närr, Dr. Fellner, Dr. Höfinger und Dr. Kail als Richter, im Beisein des Schriftführers Kommissär Dr. Ladislav, über die Beschwerde der

1.) Hauptschulgemeinde S, 2.) des H und 3.) der G alle in S, vertreten durch Dr. J, Rechtsanwalt in X, gegen die Bescheide der FLD Wien, NÖ, Bgld je vom 25.5.1992,

zu 1.) Zl. GA 11-537/2/90, zu 2.) Zl. GA 11-537/90 und zu 3.) Zl. GA 11-537/1/90, betreffend Grunderwerbsteuer, zu Recht erkannt:

Die Beschwerden werden als unbegründet abgewiesen.

Die Erstbeschwerdeführerin hat dem Bund Aufwendungen in der Höhe von S 2.530,--, der Zweitbeschwerdeführer von S 3.035,-- und die Drittbeschwerdeführerin von S 2.530,-- binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Die beschwerdeführenden Parteien haben am 18. Jänner 1989 einen Tauschvertrag mit (auszugsweise) folgendem Inhalt abgeschlossen:

Tauschvertrag

I.

    1) Die Hauptschulgemeinde ist grundbücherliche

Alleineigentümerin des in EZ. ... Grundbuch der

Katastralgemeinde ... vorgetragenen Grundstückes Nr. ...

    2) Herr H und Frau G sind je zur Hälfte grundbücherliche

Eigentümer der in EZ. ... Grundbuch der Katastralgemeinde ...

vorgetragenen Grundstücke ... .

    3) Es überträgt hiemit im Tauschwege die Hauptschulgemeinde

je zur Hälfte an die Ehegatten H und G die im Teilungsplan des

Dipl. Ing. ... vom 16.08.1988 ... mit Teilstück 3, 4, 5, 6, 7,

8, 9, 10 und 13 bezeichneten Teilflächen des Grundstückes ...,

welche diese Grundstücksteilflächen hiemit übernehmen.

    4) Dagegen übertragen die Ehegatten H und G die im

obgenannten Teilungsplan mit Teilstück 61 bezeichnete

Teilfläche des Grundstückes ..., die mit Teilstück 74

bezeichnete Teilfläche des Grundstückes ... und die mit

Teilstück 39 bezeichnete Teilfläche des Grundstückes ... an die

Hauptschulgemeinde, welche diese Grundstücksteilflächen hiemit übernimmt.

II.

1) Die Vertragsteile stellen einvernehmlich fest, daß die getauschten Grundstücksteilflächen gleichwertig sind, es wird daher von keinem der Vertragsteile eine Aufzahlung gefordert noch geleistet.

Für die Steuerbemessungszwecke bewerten die Vertragsteile die vertragsgegenständlichen Grundstücksteilflächen einvernehmlich mit S 47.550,--.

VII.

1) Sämtliche Vertragsteile erklären ihre ausdrückliche Einwilligung, daß auf Grund dieses Tauschvertrages ob den

a) in Punkt I.3) näher bezeichneten Teilflächen das Eigentumsrecht für

1)

H

2)

G

je zur Hälfte

              b)              in Punkt I.4) näher bezeichneten Grundstücksteilflächen das Eigentumsrecht für die Hauptschulgemeinde

zur Gänze

grundbücherlich einverleibt werde.

Mit der Abgabenerklärung vom 15. März 1989 wurde die Grunderwerbsteuerbefreiung nach § 3 Abs. 2 GrEStG 1987

beantragt.

Mit getrennt ausgefertigten Bescheiden je vom 12. April 1989 schrieb das Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern in Wien (in der Folge: Finanzamt) der Erstbeschwerdeführerin (Hauptschulgemeinde) Grunderwerbsteuer in der Höhe von S 31.388,-- und dem Zweitbeschwerdeführer (Herr H) und der Drittbeschwerdeführerin (Frau G) Grunderwerbsteuer in der Höhe von je S 15.694,-- mit der Begründung vor, die beantragte Befreiung könne nicht gewährt werden, da es sich nicht um eine wirtschaftliche Einheit gehandelt habe.

In der von den beschwerdeführenden Parteien mit einem gemeinsamen Schriftsatz gegen diese Bescheide erhobenen Berufung machten sie geltend, der Tausch habe zur besseren Gestaltung von Bauland gedient und sei zur Baulandgestaltung notwendig gewesen. Gemäß § 3 Abs. 1 Z. 5 GrEStG 1987 finde eine Besteuerung nicht statt, wenn die Maßnahme bzw. der Grundstückserwerb zur besseren Gestaltung von Bauland diene. Zum Zeitpunkt des Tausches seien sämtliche Grundstücksflächen landwirtschaftliche Nutzflächen mit einem Einheitswert von S 12.600,-- pro Hektar gewesen. Der tatsächliche Wert von landwirtschaftlichen Nutzflächen betrage maximal S 30,-- bis S 32,-- pro m2. Ein Gesamtwert von S 1.793.600,-- für die beiden getauschten Flächen im Ausmaß von ca. 4.700 m2 sei nicht real.

Zum Zeitpunkt der Errichtung des Tauschvertrages seien Grundstücke geschaffen worden, die eine bessere einheitliche "Konfigurierung" der einzelnen Bauplätze zugelassen hätten. Der der Erstbeschwerdeführerin gehörende Grund stelle überhaupt keinen in Geld zu beziffernden Wert dar, da dieser weder landwirtschaftlich habe genutzt noch für die Umgestaltung in Bauland habe herangezogen werden können. Es sei "in früherer Zeit" geplant gewesen, diesen Grund für die Errichtung einer Umfahrungsstraße zu verwenden, bzw. habe er dazu gedient, allenfalls eine Zufahrtsmöglichkeit zum Sportplatz der Schule zu schaffen.

Die abgetauschte Fläche sei nunmehr ebenfalls als Sportplatz bzw. Freifläche zu werten. Es handle sich hiebei nicht um Bauland, sondern um eine Grünfläche, die zur Erholung bzw. zur Sportausübung der Schüler diene.

In rechtlich richtiger Weise hätte daher die Behörde feststellen müssen, daß der Wert der Grundstücke zum Zeitpunkt des Tausches maximal S 30,-- pro m2 betragen habe. Diesem Wert sei jeoch noch weiters abzurechnen, daß von der in die baubehördlich bewilligte Grundabteilung einbezogene Gesamtfläche (- der Tauschvertrag bezieht sich nur auf einen Teil dieser Fläche -) eine wesentliche Fläche, nämlich insgesamt 5.968 m2 unentgeltich ins öffentliche Gut abzutreten gewesen seien, wodurch auch der Wert der gegenständlichen Flächen reduziert werde. Es sei zu berücksichtigen, daß, um überhaupt Bauland zu schaffen, beträchtliche Vorleistungen, Investitionen und Abtretungen ins öffentliche Gut sowie auch beträchtliche Investitionen an Planerrichtungskosten, Kosten für die grundbücherliche Durchführung sowie Aufschließungskosten und Errichtungskosten zu tragen gewesen seien. All dies hätte bei der Berechnung des Wertes der Grundstücke berücksichtigt werden müssen. Die Behörde hätte auch feststellen müssen, daß der Grundtausch zur besseren Baulandgestaltung auf Grund von behördlichen Maßnahmen erfolgt sei und daher die Bestimmungen des § 3 Abs. 1 Z. 5 GrEStG 1987 anzuwenden sei.

Des weiteren dürfe darauf verwiesen werden, daß die Grundstücke Nr. ... vorerst zusammengelegt worden seien und daher ein einheitliches Grundstück mit mehreren Miteigentümern geschaffen worden sei. Anschließend sei - dies sei der chronologische Vorgang der Grundabteilung im gegenständlichen Fall - eine Realteilung der ideellen Miteigenstumsanteile an der Gesamtfläche, welche "wertgleich und cirka flächengleich" sei, zwischen der Erstbeschwerdeführerin und dem Zweitbeschwerdeführer und der Drittbeschwerdeführerin vorgenommen worden. Dies bedeute weiters, daß gemäß § 3 Abs. 2 GrEStG 1987 überhaupt keine Steuerpflicht für die reale Aufteilung des Grundes, welcher mehreren Miteigentümern gehöre, anwachse.

Diesbezüglich sei bereits der Teilungsplan, welcher als integrierender Bestandteil des Tauschvertrages anzusehen sei, vorgelegt worden, worin klar ersichtlich sei, daß zuerst eine Zusammenlegung der gegenständlichen Grundstücke erfolgt sei. Zu diesem Zeitpunkt sei noch kein Bauland geschaffen worden. Zum Zeitpunkt der Zusammenlegung der Grundstücke zu einer Gesamtfläche wären diese als landwirtschaftliche Nutzfläche bzw. Grünland zu bewerten gewesen.

Aus diesen Gründen sei manifestiert, daß der Wert der Grundstücke beträchtlich überhöht sei und lediglich S 47.550,-- betrage. Da die für den Zweitbeschwerdeführer und die Drittbeschwerdeführerin zu bewertenden Teilflächen einen Wert von unter S 15.000,-- pro Person darstellten, liege die Ausnahmebestimmung des § 3 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz 1987 (Wert unter S 15.000,--) vor.

Das Finanzamt wies die Berufungen mit getrennt ausgefertigten Berufungsvorentscheidungen als unbegründet ab und führte aus, die Steuerbefreiung des § 3 Abs. 1 Z. 5 GrEStG 1987 gelte für den Erwerb, der als unmittelbare Folge einer behördlichen Verfügung eintrete. Es müsse sich um eine Maßnahme handeln, die von der Baubehörde getroffen werde. Veranlasse der Grundstückseigentümer selbst den Übergang des Grundstückes durch Abschluß einer Vereinbarung mit dem anderen Eigentümer, etwa um die Bauführung zu beschleunigen, so sei die Steuerbefreiung gemäß § 3 Abs. 1 Z. 5 GrEStG 1987 zu verneinen.

Zum Wert des Grundstückes sei festzuhalten, daß die beschwerdeführenden Parteien einen Preis von S 400,-- pro m2 für Bauland als ortsüblich bekannt gegeben hätten. Da es sich bei gegenständlichen Grundstücken um Bauland handle, sei dieser Wert als Tauschleistung anzusetzen.

Der Einwand, daß noch Grundstücke ins öffentliche Gut abzutreten seien, sei für die Vorschreibung der Grunderwerbsteuer des Tauschvertrages ohne Belang gewesen, da der Tauschvertrag dies nicht erwähne und eine nachfolgende Abtretung ein neues, selbständiges Rechtsgeschäft darstelle und daher die Bemessungsgrundlage dieses Tauschvertrages nicht mindere.

Die Steuerbegünstigung des § 3 Abs. 2 GrEStG 1987 gelte nur für Teilungen, mit denen eine einzige wirtschaftliche Einheit im Sinne des Bewertungsgesetzes unter mehreren Miteigentümern der Fläche nach geteilt werde. Werden hingegen mehrere wirtschaftliche Einheiten geteilt, wie dies hier der Fall sei, so könne nicht von der Teilung eines Grundstückes der Fläche nach, sondern nur von einer Vermögensauseinandersetzung schlechthin gesprochen werden. Die Befreiung könne daher, wenn das zu teilende Grundstück in mehrere wirtschaftliche Einheiten zerfalle, nicht angewendet werden, und zwar auch dann nicht, wenn die einzelnen wirtschaftlichen Einheiten räumlich in unmittelbarer Verbindung stünden. Erfolge daher die Aufteilung mehrerer wirtschaftlicher Einheiten in der Weise, daß jeder der Beteiligten Alleineigentümer an einer wirtschaftlichen Einheit werde (bzw. einer Hälfte), so liege ein Austausch von Miteigentumsanteilen an verschiedenen wirtschaftlichen Einheiten vor, der als Grundstückstausch zu versteuern sei.

Nach Stellung des Antrages auf Entscheidung über die Berufung durch die Abgabenbehörde zweiter Instanz vertraten die beschwerdeführenden Parteien in einer Vorhaltebeantwortung die Ansicht, das ursprünglich der Erstbeschwerdeführerin gehörige Grundstück stelle eine landwirtschaftliche Nutzfläche ohne besonderen Nutzwert dar, da es lediglich eine Breite von 18 m aufgewiesen habe und ausschließlich als zukünftiger Verbindungsweg zwischen der Landesstraße und dem Schulgebäude gedacht gewesen sei. Durch die mindere Nutzbarkeit des schmalen Grundstückes habe der Quadratmeterpreis dieser Fläche zum Zeitpunkt der Einbringung und Vereinigung mit dem Grundstück Nr. ... S 20,-- betragen.

Wenn sich die Abgabenbehörde darauf stütze, der Teilungsplan vom 16. August 1988 sei Grundlage für die "Gebührenpflicht" gewesen, dürfe darauf verwiesen werden, daß zum Zeitpunkt der Erstellung des Teilungsplanes Bauland noch nicht geschaffen gewesen sei. Die Schaffung von Bauland sei erst durch den Bescheid der Gemeinde vom 28. September 1988 erfolgt. Der Wert der eingebrachten Grundstücke sei daher nach Meinung der beschwerdeführenden Parteien nicht der Verkehrswert der nach Realteilung entstandenen Bauflächen, sondern lediglich jener, der vor Teilung in die gemeinsame Fläche eingebracht worden sei. Demgemäß ergebe sich für die Erstbeschwerdeführerin ein maximaler Quadratmeterwert von S 20,-- pro m2 und bezüglich der von dem Zweitbeschwerdeführer und der Drittbeschwerdeführerin je zur Hälfte eingebrachten landwirtschaftlichen Nutzflächen ein solcher von S 30,-- pro m2. Dies würde bedeuten, daß bei einer Fläche von 2513 m2 der Abgabenbemessung ein Wert von S 75.390,-- zugrunde zu legen wäre und die Grunderwerbsteuer für den Zweitbeschwerdeführer und die Drittbeschwerdeführerin je S 1.319,-- betragen würde. Bei einer Fläche von 2242 m2 wäre der Abgbenbemessung ein Wert von S 67.260,-- zugrunde zu legen und die vorzuschreibende Grunderwerbsteuer würde für die Erstbeschwerdeführerin S 2.354,-- betragen. Die spätere Realteilung der Grundstücke sei steuerlich unbeachtlich.

Auch wenn die Abgabenbehörde vermeine, die Zusammenlegung und Realteilung sei ein einheitlicher Vorgang, und sich hiebei auf das Vermessungsgesetz stütze, dürfe in diesem Zusammenhang auf die Bestimmungen des Grundbuchsgesetzes verwiesen werden, woraus hervorgehe, daß sehr wohl eine Grundstückszusammenlegung vor der Realteilung erfolge, sodaß die beschwerdeführenden Parteien Miteigentümer der in Rede stehenden Flächen geworden seien. Daraus ergebe sich, daß lediglich die Zusammenlegung der Grundstücke und Schaffung einer im ideellen Miteigentum stehenden wirtschaftlichen Einheit einen steuerpflichtigen Vorgang darstelle. Dadurch sei der Wert zum Zeitpunkt dieses Rechtsgeschäftes als Bemessungsgrundlage heranzuziehen. Die Planerrichtung allein bewirke noch nicht die Schaffung von Bauland, sondern es bedürfe hiezu noch der Umwidmung durch die Behörde.

Vollkommen unberücksichtigt lasse die Abgabenbehörde, daß von den eingebrachten Flächen 5968 m2 unentgeltlich ins öffentliche Gut abgeschrieben werden mußten und daher an Baufläche insgesamt lediglich 15058 m2 verblieben seien, sodaß die Abtretung mehr als ein Viertel der gesamten Fläche betragen habe. Auch aus diesem Grunde sei der Bemessungswert zu hoch gegriffen, da selbst bei Zugrundelegung von Baulandpreisen jene Grundflächen, die vor Schaffung des Baulandes ins öffentliche Gut abgetreten werden müßten, von der Bemessungsgrundlage abzuziehen seien.

In einer weiteren auf Vorhalt eingebrachten Stellungnahme verwiesen der Zweitbeschwerdeführer und die Drittbeschwerdeführerin im wesentlichen auf die bisher vorgebrachten Berufungsgründe.

Mit den drei nunmehr angefochtenen, im wesentlichen gleichlautenden Bescheiden (Berufungsentscheidungen) gab die belangte Behörde den Berufungen keine Folge. § 3 Abs. 2 GrEStG 1987 komme nur für Fälle in Betracht, in denen eine einzige wirtschaftliche Einheit unter mehreren Miteigentümern der Fläche nach geteilt werde. Im gegenständlichen Fall seien jedoch Grundstücke aus verschiedenen wirtschaftlichen Einheiten getauscht worden. Im Rahmen der Liegenschaftsteilung seien die Liegenschaften auf den Teilungsplan nur zeichnerisch zusammengelegt und wieder aufgeteilt worden. Die Eigentumsverhältnisse seien daher unberührt geblieben.

Gemäß § 3 Abs. 1 Z. 5 GrEStG 1987 sei der Erwerb eines Grundstückes bei behördlichen Maßnahmen zur besseren Gestaltung von Bauland nach den für die besssere Gestaltung von Bauland geltenden Vorschriften von der Besteuerung ausgenommen. Diese Begünstigung sei somit an das Vorliegen einer behördlichen Maßnahme gebunden. Da das Ansuchen um Teilungsgenehmigung von den Eigentümern selbst am 27. September 1988 gestellt worden sei, würden die Voraussetzungen für die Abgabenbefreiung nicht vorliegen.

Die von den beschwerdeführenden Parteien erwähnten 5968 m2 seien im Rahmen der Liegenschaftsteilung abgetreten worden und berührten den Tauschvertrag nicht.

Die beschwerdeführenden Parteien hätten mit Schreiben vom 4. April 1989 angegeben, daß der Kaufpreis für Bauland durchschnittlich S 350,-- bis 400,-- pro m2 betragen habe. Der für landwirtschaftliche Grundstücke maßgebliche Quadratmeterpreis könne nicht als Bemessungsgrundlage herangezogen werden.

Gegen diese Bescheide richten sich die von den beschwerdeführenden Parteien mit einem gemeinsamen Schriftsatz eingebrachten Beschwerden, mit denen sowohl Rechtswidrigkeit des Inhaltes als auch Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften geltend gemacht wird. Sie erachten sich durch die unrichtige Annahme des Schätzwertes der Liegenschaft in ihren Rechten beschwert.

Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

Gemäß § 4 Abs. 1 GrEStG 1987 ist die Steuer vom Wert der Gegenleistung zu berechnen.

Gemäß § 5 Abs. 1 Z. 2 GrEStG 1987 ist Gegenleistung bei einem Tausch die Tauschleistung des anderen Vertragsteiles einschließlich einer vereinbarten zusätzlichen Leistung.

Die Gegenleistung ist nach den Bestimmungen des ersten Teiles des Bewertungsgesetzes (§§ 2 bis 17 BewG) zu bewerten (§ 1 Abs. 1 BewG). Die Grunderwerbsteuer ist demnach beim Grundstückstausch vom gemeinen Wert (§ 10 BewG) des für das erworbene Grundstück hingegebenen Tauschgrundstückes zu bemessen.

Der gemeine Wert wird gemäß § 10 Abs. 2 BewG durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Alle, aber nur die gewöhnlichen Umstände, die den Preis beeinflußen, sind bei der Bestimmung des gemeinen Wertes zu berücksichtigen. Der gemeine Wert muß ein gewogener Durchschnittspreis und darf kein Höchstpreis sein; maßgebend ist dabei der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis (vgl. hg. Erkenntnis vom 28. Jänner 1953, Zl. 905/52, Slg. 703/F).

Die Bewertung der Gegenleistung hat grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Entstehung der Steuerschuld zu erfolgen. Entsteht die Steuerschuld erst mit der Erteilung einer Genehmigung, so sind jedoch für die Festsetzung der Grunderwerbsteuer die Verhältnisse (Steuersatz, Besteuerungsgrundlage) am Tag des Vertragsabschlusses maßgeblich (vgl. hg. Erkenntnis vom 1. Juli 1982, Zl. 82/16/0047, Slg. Nr. 5699/F).

Mit Tauschvertrag vom 18. Jänner 1989 übertrugen die beschwerdeführenden Parteien auf der Grundlage eines von einem Ingenieurkonsulenten verfaßten Planes vom 16. August 1988 - baubehördlich genehmigt mit Bescheid vom 28. September 1988 - die in diesem Vertrag näher bezeichneten Grundstücke.

Für die Entscheidung der Frage, ob ein Grundstück als Bauland anzusehen ist, ist neben seiner Lage und den besonderen Verhältnissen besonderes Gewicht auf die bestehenden Verwertungsmöglichkeiten zu legen (Verwaltungsgerichtshof vom 10. September 1970, Zl. 842/69). Beabsichtigt war, die Liegenschaften als Bauland zu verwerten. Dafür spricht nicht nur die Umwidmung in Bauland-Wohngebiet und die mit 28. September 1988 bewilligte Parzellierung - abgesehen von den beschwerdegegenständlichen Liegenschaften auch des gesamten Gebietes -, sondern auch die Festsetzung der Aufschließungskosten mit Bescheid vom selben Tag. Die beschwerdeführenden Parteien verkennen offenkundig, daß die durch den Bescheid der Marktgemeinde S vom 28. September 1988 angesprochenen Grundstücksflächen im Zeitpunkt des Tauschvertrages vom 18. Jänner 1989 bereits als Teile von Bauplätzen bestimmt waren. Im Zeitpunkt des Abschlusses des Verpflichtungsgeschäftes und somit im Zeitpunkt der Entstehung der Steuerschuld (vgl. hg. Erkenntnis vom 18. Februar 1982, Zl. 81/16/0239) erfolgte die Willenseinigung somit nicht über den Austausch von solchen zu landwirtschaftlichen Zwecken gewidmeten Grundstücken. Der Tausch bezog sich vielmehr in objektiver Betrachtung der bis zu diesem Zeitpunkt getroffenen privaten und behördlichen Entscheidungen auf Baugrundstücke und Grundstücke zur Verwendung für kommunale Einrichtungen. Entgegen der von den beschwerdeführenden Parteien in der Beschwerde vertretenen Auffassung war die belangte Behörde daher im Recht, wenn sie die Grundstücksflächen nicht mit dem Quadratmeterpreis für landwirtschaftliche Nutzflächen, sondern für Bauland bewertete.

Der für die Baugrundstücke herangezogene Preis/m2 hält sich im Rahmen des vom Vertreter der beschwerdeführenden Parteien mit Schreiben an das Finanzamt vom 4. April 1989 bekanntgegebenen ortsüblich durchschnittlichen Baulandpreises und entspricht im übrigen dem dort nur kurze Zeit später (ca. zwei Monate) bei Veräußerungen vereinbarten Kaufpreisen.

Nach Punkt II Abs. 1 des Tauschvertrages haben die Vertragsteile einvernehmlich festgestellt, daß die getauschten Grundstücksteilflächen gleichwertig seien. Demnach durfte die belangte Behörde mit Recht von einer gleich hohen Bemessungsgrundlage in den Bescheiden an die Erstbeschwerderführerin einerseits und den Zweitbeschwerdeführer und die Drittbeschwerdeführerin andererseits ausgehen.

Den angefochtenen Bescheiden haftet daher im Ergebnis die behauptete inhaltliche Rechtswidrigkeit nicht an. Die behauptete Verletzung von Verfahrensvorschriften ist nicht näher ausgeführt worden. Der Verwaltungsgerichtshof vermag auch nach amtswegiger Überprüfung der angefochtenen Bescheide eine derartige Verletzung nicht zu erkennen. Die Beschwerden sind daher gemäß § 42 Abs. 1 VwGG als unbegründet abzuweisen.

Die Zuerkennung des Aufwandersatzes gründet sich auf die §§ 47 ff VwGG in Verbindung mit der Verordnung BGBl. Nr. 104/1991.