TE Vfgh Erkenntnis 1992/10/5 B772/91

Die Beschwerdeführer sind durch den angefochtenen Bescheid weder in einem verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht noch wegen Anwendung einer rechtswidrigen generellen Norm in ihren Rechten verletzt worden.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

Entscheidungsgründe:

I. 1. Die Erstbeschwerdeführerin veräußerte an den Zweit- und den Drittbeschwerdeführer die Liegenschaft in EZ 37, KG Schlagen, bestehend aus einem Gebäude, in dem ein Gasthaus untergebracht war, sowie aus einem Parkplatz und land- und forstwirtschaftlichen Nutzflächen im Gesamtausmaß von ungefähr 1,5 ha um den Preis von 1,520.000 S.

Die Bezirksgrundverkehrskommission Gmunden versagte der vorgesehenen Übertragung des Eigentums unter Berufung auf §4 Abs1 und 4 iVm §6 litd des Oö. Grundverkehrsgesetzes 1975 - Oö. GVG 1975, LGBl. 53, die Genehmigung.

2. Der gegen diesen Bescheid von den Beschwerdeführern eingebrachten Berufung gab die Landesgrundverkehrskommission beim Amt der Oö. Landesregierung nicht Folge.

3. Mit der gegen diesen Bescheid gerichteten Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof wird der Sache nach die Verletzung der verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechte auf ein Verfahren vor dem gesetzlichen Richter, auf Unversehrtheit des Eigentums, auf Freiheit des Liegenschaftserwerbes sowie auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz geltend gemacht und die kostenpflichtige Aufhebung des angefochtenen Bescheides begehrt.

4. Die Landesgrundverkehrskommission als belangte Behörde hat die Verwaltungsakten vorgelegt, von der Erstattung einer Gegenschrift jedoch unter Hinweis auf die Begründung des angefochtenen Bescheides abgesehen.

II. Der Verfassungsgerichtshof hat über die - zulässige - Beschwerde erwogen:

1.a) Nach §1 Abs1 erster Satz Oö. GVG 1975 bedarf ua. die Übertragung des Eigentums an einem ganz oder teilweise der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung gewidmeten Grundstück durch Rechtsgeschäft unter Lebenden der Genehmigung nach den Bestimmungen dieses Gesetzes. Gemäß dem Abs1 des mit "Voraussetzung für die Genehmigung" überschriebenen §4 Oö. GVG 1975 müssen Rechtsgeschäfte den öffentlichen Interessen an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen und an der Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes entsprechen. Nach §4 Abs4 Oö. GVG 1975 dürfen Rechtsgeschäfte, die den Voraussetzungen gemäß Abs1 (2 oder 3) nicht entsprechen, nicht genehmigt werden. In §6 Oö. GVG 1975 sind - in einer lediglich beispielhaften Aufzählung (arg. "insbesondere" im ersten Halbsatz dieser Bestimmung) - Fälle angeführt, in denen die Voraussetzungen für die Genehmigung eines Rechtsgeschäftes jedenfalls nicht gegeben sind. Dies ist ua. der Fall, wenn zu besorgen ist, daß (sonst) Grundstücke ohne zureichenden Grund der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden (litd).

b) Die belangte Behörde hat, indem sie der Berufung der Beschwerdeführer nicht Folge gab, einen mit dem erstinstanzlichen Bescheid übereinstimmenden neuen Bescheid erlassen (s. zB VfSlg. 5970/1969, 6016/1969, 8084/1977), mit dem sie der beabsichtigten Übertragung des Eigentums die Genehmigung versagte. Während jedoch die Behörde erster Instanz die Versagung der Genehmigung ausdrücklich auf §4 Abs1 (und 4) iVm §6 litd Oö. GVG 1975 stützte, führte die belangte Behörde weder im Spruch noch in der Begründung des angefochtenen Bescheides eine Vorschrift dieses Gesetzes ausdrücklich an. Der Wortlaut der Begründung des Bescheides läßt freilich unzweifelhaft erkennen, daß die Versagung der Genehmigung (allein) auf §4 Abs1 Oö. GVG 1975 (somit nicht auch auf §6 litd dieses Gesetzes), und zwar der Sache nach iVm §1 Abs1 Oö. GVG 1975 gestützt wurde.

2.a) Die belangte Behörde, die das von der Behörde erster Instanz durchgeführte Ermittlungsverfahren durch Einholung eines Berichtes der Bezirksbauernkammer Gmunden ergänzt hatte, legte ihrer Entscheidung im wesentlichen folgenden, sich mit dem Tatsachenvorbringen der Beschwerdeführer deckenden Sachverhalt zugrunde:

Die den Gegenstand des Kaufvertrages bildende Liegenschaft besteht aus einem ehemals als Gasthaus genutzten Gebäude (Gmunden, Laudachseestraße 24) und aus Grundflächen im Gesamtausmaß von ungefähr 1,5 ha, die zu etwa einem Drittel aus Wald und zu zwei Dritteln aus landwirtschaftlichen Nutzflächen bestehen, während eine Fläche von etwa 2.000 m2 als Parkplatz dient. Die landwirtschaftlichen Nutzflächen können zum Teil wegen ihrer Steilheit nur händisch gemäht werden. Ein selbständiger landwirtschaftlicher Betrieb wurde auf der Liegenschaft schon seit langem nicht mehr geführt, vielmehr wurden die landwirtschaftlichen Nutzflächen von anderen Landwirten gemäht, die das gewonnene Gras in ihren Betrieben verwendeten. Die beiden Käufer sind im politischen Bezirk Braunau wohnhaft.

b) Von diesen Tatsachenfeststellungen ausgehend kam die belangte Behörde, dem Bericht der Bezirksbauernkammer Gmunden folgend, zu dem Ergebnis, daß es sich bei dem Kaufgegenstand um einen für den politischen Bezirk Gmunden geradezu typischen, kleinen landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieb handle. Aus dem Umstand, daß die beiden Käufer - der Zweit- und der Drittbeschwerdeführer - ihren Wohnsitz nicht in Gmunden, sondern im politischen Bezirk Braunau haben, zog die belangte Behörde den Schluß, es könne nicht erwartet werden, daß sie die land- und forstwirtschaftlichen Nutzflächen selbst bewirtschaften werden, weil über die bestehende Entfernung hinweg auch eine Schafzucht, wie sie nach den Angaben des Zweit- und des Drittbeschwerdeführers geplant sei, nicht wirtschaftlich betrieben werden könne.

3. Soweit der angefochtene Bescheid wegen Verletzung von Verfahrensvorschriften und wegen unrichtiger Rechtsanwendung bekämpft wird, ist darauf hinzuweisen, daß der Verfassungsgerichtshof im Verfahren über eine Beschwerde nach Art144 Abs1 B-VG ausschließlich die Verletzung verfassungsgesetzlich gewährleisteter Rechte sowie die Verletzung in Rechten wegen Anwendung rechtswidriger genereller Normen wahrzunehmen hat, nicht aber dazu berufen ist, einen Bescheid auf seine Rechtmäßigkeit zu prüfen; dies auch nicht in Fällen, in denen - wie hier - die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichtshofes zufolge Art133 Z4 B-VG ausgeschlossen ist (VfSlg. 10659/1985, 554).

4.a) Das verfassungsgesetzlich gewährleistete Recht auf ein Verfahren vor dem gesetzlichen Richter wird nach der ständigen Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes (s. etwa VfSlg. 9696/1983, 10952/1986, 11033/1986) durch den Bescheid einer Verwaltungsbehörde ua. dann verletzt, wenn die Behörde eine Zuständigkeit in Anspruch nimmt, die ihr nach dem Gesetz nicht zukommt.

Würde es sich beim Kaufgegenstand nicht um (ganz oder teilweise) der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung gewidmete Grundstücke iS des §1 Abs1 iVm Abs3 Oö. GVG 1975 handeln, so hätte die belangte Behörde mit der Erlassung des angefochtenen Bescheides eine ihr nach dem Gesetz nicht zukommende Zuständigkeit in Anspruch genommen (vgl. etwa VfSlg. 8766/1980, 10921/1986, 10940/1986, 11437/1987, 12119/1989).

b) Der in diese Richtung zielende Beschwerdevorwurf ist jedoch nicht begründet.

Der Verfassungsgerichtshof hegt nämlich keinen Zweifel, daß die den Gegenstand des Kaufvertrages bildende Liegenschaft iS des §1 Abs1 iVm Abs3 Oö. GVG 1975 zumindest teilweise - nämlich abgesehen von dem bestehenden Gebäude und dem dazugehörigen Parkplatz - der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung gewidmet ist. Dies zeigt sich etwa schon daran, daß die landwirtschaftlichen Nutzflächen - wie auch in der Beschwerde erwähnt - von verschiedenen Landwirten gemäht wurden. Es ergibt sich ferner aus dem - fachkundigen (s. VfSlg. 10659/1985, 555) - Bericht der Bezirksbauernkammer Gmunden, daß die Liegenschaft ein "typisches kleines Nebenerwerbsanwesen" ist, wie sie im Salzkammergut in großer Anzahl bestehen. Dem steht nicht entgegen, daß sich die Liegenschaft nicht im Eigentum eines Landwirtes befindet (s. dazu etwa VfSlg. 8095/1977, 9313/1982). Ob sie landwirtschaftlich intensiv genutzt wird, ist nicht entscheidend, weil ansonsten durch absichtliche Nicht- oder Mindernutzung bewirkt werden könnte, daß sie nicht mehr dem Oö. GVG 1975 unterstellt wäre, daß also das Gesetz umgangen werden könnte (so VfSlg. 9313/1982 mwH).

Da es sich demnach bei der Liegenschaft weitaus überwiegend um Grundstücke iS des §1 Abs1 Oö. GVG 1975 handelt, unterliegt der Kaufvertrag den Beschränkungen dieses Gesetzes. Die Behörde war daher zuständig, über den Antrag auf dessen Genehmigung zu entscheiden. Sie hat die Beschwerdeführer nicht im verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf ein Verfahren vor dem gesetzlichen Richter verletzt.

5. Mit dem in der Beschwerde erhobenen Vorwurf einer Verletzung der Bestimmungen über das Parteiengehör, die nach Ansicht der Beschwerdeführer darin gelegen ist, daß ihnen die belangte Behörde keine Gelegenheit gab, zum Bericht der Bezirksbauernkammer Gmunden Stellung zu nehmen, wird keine Verletzung eines verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechtes dargetan.

Beim Recht auf Parteiengehör handelt es sich nur um ein in einem einfachen Gesetz (§37, §45 Abs3 AVG) begründetes, nicht aber um ein verfassungsgesetzlich gewährleistetes Recht (s. zB VfSlg. 4003/1961, 4394/1963, 6732/1972, 8766/1980, 8828/1980). Die Verletzung des Rechtes auf Parteiengehör kann daher für sich allein keine Verletzung eines verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechtes bedeuten (vgl. etwa VfSlg. 2536/1953, 9313/1982, 9411/1982, 9451/1982, 10194/1984, 10241/1984, 11102/1986). Nur unter erschwerenden Voraussetzungen, etwa dann, wenn die Behörde die Durchführung eines Ermittlungsverfahrens überhaupt unterlassen hat (s. zB VfSlg. 8868/1980), liegt in der Verletzung des Grundsatzes des Parteiengehörs ein besonders gravierender, in die Verfassungssphäre reichender Verfahrensmangel (s. etwa VfSlg. 10549/1985 mwH; s. etwa auch VfSlg. 10163/1984).

Solche Umstände liegen hier nicht vor, zumal nach dem Dargelegten nicht davon die Rede sein kann, daß die belangte Behörde die Durchführung eines Ermittlungsverfahrens in einem entscheidenden Punkt unterlassen hat. Die von den Beschwerdeführern gerügte Verletzung des Parteiengehörs bedeutet daher keinen in die Verfassungssphäre reichenden Fehler.

6.a) Angesichts der - auch von den Beschwerdeführern nicht in Zweifel gezogenen - verfassungsrechtlichen Unbedenklichkeit der Rechtsgrundlagen des angefochtenen Bescheides (vgl. zu §4 Abs1 Oö. GVG 1975 etwa VfSlg. 9313/1982, 9454/1982, 9765/1983, 10566/1985 mwH, 10644/1985, 10744/1986, 10921/1986, 11614/1988) und da es keinen Anhaltspunkt dafür gibt, daß die belangte Behörde den angewendeten Rechtsvorschriften fälschlicherweise einen gleichheitswidrigen Inhalt unterstellt hat - was auch in der Beschwerde nicht behauptet wird -, könnten die Beschwerdeführer im verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz nur verletzt worden sein, wenn die Behörde Willkür geübt hätte (s. etwa VfSlg. 8428/1978, 9127/1981). Nach der ständigen Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes (zB VfSlg. 9600/1983, 10047/1984, 10919/1986, 12038/1989) fällt der Behörde Willkür ua. dann zur Last, wenn sie in wesentlichen Punkten jegliches Ermittlungsverfahren unterlassen hat, insbesondere in Verbindung mit einem Ignorieren des Parteivorbringens (s. etwa VfSlg. 8808/1980, 9600/1983, 10942/1986, 11172/1986); aber etwa auch dann, wenn der angefochtene Bescheid wegen gehäuften Verkennens der Rechtslage in einem besonderen Maße mit den Rechtsvorschriften in Widerspruch steht (s. zB VfSlg. 9726/1983, 10890/1986, 10942/1986). Insbesondere vermag eine denkunmögliche Anwendung des Gesetzes Willkür zu indizieren (VfSlg. 5096/1965, 5396/1966, 9792/1983, 11754/1988). Eine denkunmögliche Gesetzesanwendung könnte jedoch nur dann vorliegen, wenn die Fehlerhaftigkeit mit Gesetzlosigkeit auf eine Stufe gestellt werden müßte (vgl. etwa VfSlg. 7038/1973, 7962/1976, 9902/1983, 10079/1984).

b) Die Beschwerdeführer begründen den Vorwurf einer Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes zum einen damit, daß die belangte Behörde in der Frage, ob die Liegenschaft nach ihrer Beschaffenheit und der Art ihrer Verwendung der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung gewidmet sei, das Parteienvorbringen ignoriert und daß sie kein ausreichendes Ermittlungsverfahren zur Klärung dieser Frage durchgeführt habe. Insbesondere sei die Vornahme eines Augenscheines, die Einholung eines Sachverständigengutachtens und die Vernehmung der Voreigentümer als Zeugen unterblieben. Den in diesem Zusammenhang des weiteren erhobenen Vorwurf einer wesentlichen Verkennung der Rechtslage durch die belangte Behörde sehen die Beschwerdeführer anscheinend darin begründet, daß die belangte Behörde zu Unrecht angenommen habe, der Zweit- und der Drittbeschwerdeführer würden die Liegenschaft nicht selbst bewirtschaften. Die belangte Behörde habe, so meinen die Beschwerdeführer, dabei unberücksichtigt gelassen, daß der Erstbeschwerdeführer im Durchschnitt drei Tage der Woche in Gmunden verbringe und an der Adresse des Kaufobjektes polizeilich gemeldet sei.

c) Das Beschwerdevorbringen ist, soweit damit gerügt wird, daß die belangte Behörde kein ausreichendes Ermittlungsverfahren durchgeführt habe, schon seinem Inhalt nach nicht geeignet, eine Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes darzutun, weil eine solche nur in der Unterlassung eines Ermittlungsverfahrens in einem wesentlichen Punkt gelegen sein könnte.

Von einem Ignorieren des Parteivorbringens durch die belangte Behörde kann deshalb nicht die Rede sein, weil die von der Behörde getroffenen entscheidungswesentlichen Tatsachenfeststellungen durchaus mit den Vorbringen der Beschwerdeführer im erstinstanzlichen Verfahren und in der Berufung übereinstimmen.

Der Verfassungsgerichtshof hat mehrfach ausgesprochen, daß im Grundverkehrsrecht seit jeher der Gedanke tragend war, es komme darauf an, ob "ein ausreichender Grund zur Annahme vorliegt, daß vom Erwerber das Gut nicht selbst ... bewirtschaftet wird" (VfSlg. 5683/1968, 7654/1975 mwH, 10789/1986, 10797/1986, 10890/1986; vgl. etwa auch VfSlg. 10563/1985, 10744/1986, 10747/1986, 10764/1986, 11754/1988). Demnach ist es in den durch das Oö. GVG 1975 zu schützenden öffentlichen Interessen gelegen, daß die im Rahmen des Grundverkehrs erworbenen land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke von den Erwerbern selbst bewirtschaftet werden (VfSlg. 11516/1987; s. etwa auch VfSlg. 10564/1985).

Die belangte Behörde gelangte angesichts des Umstandes, daß der Zweit- und der Drittbeschwerdeführer ihren Wohnsitz in größerer Entfernung von der den Gegenstand des Kaufvertrages bildenden Liegenschaft, nämlich in verschiedenen, im politischen Bezirk Braunau gelegenen Orten haben, zu der Auffassung, daß sie die Liegenschaft nicht selbst nutzen würden. Nach der Lage des Falles (vgl. in diesem Zusammenhang etwa VfSlg. 10140/1984) - wobei die Tatsache der polizeilichen Anmeldung des Zweitbeschwerdeführer an der Adresse des zur Liegenschaft gehörigen Gebäudes nicht entscheidend ins Gewicht fällt - kann der belangten Behörde nicht mit Recht der Vorwurf gemacht werden, sie habe das Gesetz in denkunmöglicher, Willkür indizierender Weise ausgelegt, wenn sie die Versagung der Genehmigung damit begründete, daß die Selbstbewirtschaftung der Liegenschaft durch den Zweit- und den Drittbeschwerdeführer im Rahmen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes ("auf eine für einen Land- oder Forstwirt signifikante Art"); vgl. dazu etwa VfSlg. 9063/1981, 209;

s. in diesem Zusammenhang insbesondere auch VfSlg. 10902/1986, 564) nicht gewährleistet sei (s. dazu etwa VfSlg. 9456/1982, 10563/1985, 10747/1986, 11754/1988). An diesem Ergebnis vermag es nichts zu ändern, daß die Liegenschaft nicht im Eigentum eines Landwirtes steht, weil nach §4 Abs1 Oö. GVG 1975 ein Rechtsgeschäft nicht nur dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes, sondern auch dem öffentlichen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen entsprechen muß (VfSlg. 8095/1977, 9313/1982; s. in diesem Zusammenhang etwa auch VfSlg. 7685/1975, 8245/1978).

7. Bei der verfassungsrechtlichen Unbedenklichkeit der Rechtsgrundlagen des angefochtenen Bescheides (s. dazu oben unter II.6.a) könnten die Beschwerdeführer im verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf Unversehrtheit des Eigentums nur dann verletzt worden sein, wenn die belangte Behörde das Gesetz denkunmöglich ausgelegt hätte, ein Fall, der nur dann vorläge, wenn die Behörde einen mit Gesetzlosigkeit auf eine Stufe zu stellenden Fehler begangen hätte (so etwa VfSlg. 10764/1986 mwH; 11635/1988). Wie bereits unter II.6.c dargelegt, hat die Behörde, indem sie die Versagung der Genehmigung auf §4 Abs1 Oö. GVG 1975 stützte, das Gesetz nicht so fehlerhaft ausgelegt, daß die Fehlerhaftigkeit mit Gesetzlosigkeit auf eine Stufe gestellt werden müßte. Die Beschwerdeführer sind daher durch den angefochtenen Bescheid auch nicht im verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf Unversehrtheit des Eigentums verletzt worden.

8. Die Beschwerdeführer sind durch den angefochtenen Bescheid auch in dem durch Art6 StGG verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht, Liegenschaften zu erwerben und über diese frei zu verfügen, nicht verletzt worden. Dem dahingehenden Beschwerdevorwurf ist entgegenzuhalten, daß sich dieses Grundrecht, wie der Verfassungsgerichtshof in ständiger Rechtsprechung betont hat (vgl. etwa VfSlg. 7539/1975 mwH, 9541/1982, 10745/1986, 10896/1986), nur gegen jene historischen Beschränkungen richtet, die ehemals zugunsten bestimmter bevorrechteter Kreise bestanden haben. Art6 StGG verbietet es auch, eine bevorrechtete Klasse der Landwirte dadurch zu schaffen, daß ihnen - ohne Rücksicht darauf, ob es die nach dem Gesetz zu schützenden Grundverkehrsinteressen erfordern - nur deswegen, weil sie bereits Landwirte sind, gegenüber Personen, auf die dieses Kriterium nicht zutrifft, das vorzugsweise oder gar ausschließliche Recht eingeräumt wird, landwirtschaftlichen Grundbesitz zu erwerben (VfSlg. 5683/1968, 7927/1976, 9070/1981, 10797/1986, 10822/1986, 11411/1987, 11516/1987). Allgemeine Einschränkungen des Liegenschaftsverkehrs, wie sie die Grundverkehrsgesetze enthalten, werden dadurch nicht ausgeschlossen (vgl. etwa VfSlg. 9682/1983, 10896/1986, 10902/1986).

Mit dem angefochtenen Bescheid wurde die grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht versagt, um den Erwerb der in Rede stehenden Liegenschaft durch die Beschwerdeführer zugunsten eines Landwirtes, der diese Liegenschaft zu erwerben beabsichtigt, zu verhindern. Vielmehr wurde diese Entscheidung unter dem Gesichtspunkt grundverkehrsrechtlicher Interessen deshalb getroffen (s. dazu VfSlg. 8309/1978, 320; 8766/1980, 142; 9454/1982, 562; 9456/1982, 571; 10566/1985, 166), weil nach Ansicht der belangten Behörde die in §4 Abs1 Oö. GVG umschriebenen Voraussetzungen für die Genehmigung nicht vorlagen.

9. Die behaupteten Verletzungen verfassungsgesetzlich gewährleisteter Rechte haben somit nicht stattgefunden.

10. Das Verfahren hat nicht ergeben, daß die Beschwerdeführer in einem von ihnen nicht geltend gemachten verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht verletzt worden sind.

11. Mit Rücksicht auf die verfassungsrechtliche Unbedenklichkeit der angewendeten Rechtsvorschriften (s. dazu oben unter II.6.a) ist es auch ausgeschlossen, daß die Beschwerdeführer wegen Anwendung einer rechtswidrigen generellen Norm in ihren Rechten verletzt wurden.

Die Beschwerde war daher abzuweisen.

12. Diese Entscheidung konnte gemäß §19 Abs4 erster Satz VerfGG ohne mündliche Verhandlung in nichtöffentlicher Sitzung getroffen werden.