TE Lvwg Erkenntnis 2020/6/10 VGW-011/017/2186/2020, VGW-011/V/017/3644/2020

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Verwaltungsgericht Wien hat durch seine Richterin Mag. Föger-Leibrecht über die Beschwerde der Frau A. B. und der C. B. Gesellschaft m.b.H. gegen das Straferkenntnis des Magistrates der Stadt Wien, Magistratsabteilung 64, vom 20.01.2020, Zl. …, betreffend der Bauordnung für Wien (BO für Wien)

zu Recht e r k a n n t:

I.     Gemäß § 50 VwGVG wird die Beschwerde in der Schuldfrage als unbegründet abgewiesen und das angefochtene Straferkenntnis bestätigt. In der Straffrage wird der Beschwerde insofern Folge gegeben, als die Geldstrafe auf EUR 2.500,--, bei Uneinbringlichkeit 2 Tage 20 Stunden herabgesetzt wird. Dementsprechend wird der Beitrag zu den Kosten des Verfahrens bei der belangten Behörde gemäß § 64 Abs. 2 VStG mit EUR 250,-- festgesetzt, das sind 10 % der verhängten Geldstrafe.

II.     Gemäß § 52 Abs. 8 VwGVG hat die Beschwerdeführerin keinen Beitrag zu den Kosten des Beschwerdeverfahrens zu leisten.

III.   Die C. B. Gesellschaft m.b.H. haftet für die mit diesem Erkenntnis über die Verantwortliche Frau A. B. verhängte Geldstrafe von EUR 2.500,-- und die gesamten Verfahrenskosten sowie sonstige in Geld bemessene Unrechtsfolgen gem. § 9 Abs. 7 VStG zur ungeteilten Hand.

IV.    Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Das angefochtene Straferkenntnis enthält nachstehenden Spruch:

„Datum:           04.01.2019 — 28.10.2019

Ort:                      Wien, D.-gasse 1 ident E.-straße 2, EZ 3 der KG F.

Funktion:          handelsrechtliche Geschäftsführerin

Firma:           C. B. Gesellschaft m.b.H. mit Sitz in G.,

Geschäftsanschrift: G., H.-Straße

Sie haben als handelsrechtliche Geschäftsführerin und somit als gemäß 5 9 Abs. 1 Verwaltungsstrafgesetz 1991 — VStG zur Vertretung nach außen Berufene der C. B. Gesellschaft m.b.H. mit Sitz in G., Geschäftsanschrift: G., H.-Straße, zu verantworten, dass diese Gesellschaft als Verwalterin der Liegenschaft und der darauf be?ndlichen baulichen Anlagen in Wien, D.-gasse 1 ident E.-straße 2, EZ 3 der Katastralgemeinde F.,

in der Zeit von 4.1.2019 bis 28.10.2019

ohne Veranlassung und ohne Vorwissen der Eigentümer (…),

insofern nicht dafür gesorgt hat, dass das Gebäude und die baulichen Anlagen in gutem, der Baubewilligung und den Vorschriften der Bauordnung für Wien entsprechendem Zustand erhalten wurde, als es unterlassen wurde

1. den im Ausmaß von ca. 8 m2 schadhaften bzw. fehlenden Verputz der

Straßenschauflächen D.-gasse und E.-straße,

2. den im Ausmaß von ca. 10 m2 schadhaften bzw. fehlenden Verputz der Hofschauflächen,

3. den im Ausmaß von ca. 10 m2 schadhaften bzw. fehlenden Verputz der Feuermauer im Eingangsbereich,

4. die schadhafte bzw. fehlende Verglasung der vier Fenster der Hofschauflächen und

5. den im Ausmaß von ca. 0,5 m2 schadhaften Fußboden des Stiegenaufganges im Eingangsbereich, eben und trittsicher,

bauordnungsgemäß und fachgerecht instand setzen zu lassen.

Sie haben dadurch folgende Rechtsvorschriften verletzt:

§ 135 Abs.1 in Verbindung mit § 135 Abs. 5 und § 129 Abs.2 der Bauordnung für Wien (BO für Wien), LGBI. für Wien Nr. 11/1930 in der geltenden Fassung

Wegen dieser Verwaltungsübertretung wird über Sie folgende Strafe verhängt:

Geldstrafe von  falls diese uneinbringlich ist,

Ersatzfreiheitsstrafe von

€4.750,00           3 Tage und 4 Stunden           gemäß § 135 Abs. 1 BO für

Wien.

Ferner haben Sie gemäß § 64 des Verwaltungsstrafgesetzes 1991 - VStG zu zahlen:

€ 475,00 als Beitrag zu den Kosten des Strafverfahrens, das sind 10% der Strafe

Der zu zahlende Gesamtbetrag (Strafe/Kosten/Barauslagen) beträgt daher

€ 5.225,00

Außerdem sind die Kosten des Strafvollzuges zu ersetzen.

Die C. B. Gesellschaft m.b.H. haftet für die mit diesem Bescheid über die zur Vertretung nach außen Berufene, Frau A. B., verhängte Geldstrafe von € 4.750,00 und die Verfahrenskosten in der Höhe von € 475,00 sowie für sonstige in Geld bemessene Unrechtsfolgen gemäß § 9 Abs.7 VStG zur ungeteilten Hand.“

In ihrer dagegen rechtzeitig erhobenen Beschwerde führt die rechtsfreundlich vertretene Einschreiterin aus, dass betreffend die gegenständlichen Sanierungsarbeiten drei Hausversammlungen stattgefunden hätten. Hinsichtlich des schadhaften Verputzes der Hofschaufläche sei bei der Baueinleitungsbesprechung ein Konzept vorgestellt worden, dass diese Stelle mit Harz verpresst werde, damit keine aufsteigende Feuchtigkeit mehr gegeben sei. Herr K. von der Fa L. habe sich dagegen ausgesprochen und diese Vorgangsweise aktiv abgelehnt. Am 02.05.2019 sei bei der Hausversammlung der gesamte Bauakt aufgelegt worden, sämtliche Kostenvoranschläge vorgelegt und habe Wohnungseigentümer Ing. M. den ganzen Ablauf gehemmt, weil er der Wohnungseigentümergemeinschaft in Aussicht gestellt habe, für eine schnelle Unterschrift für den Dachbodenausbau die Steigleitung, das Stiegenhaus, den Eingangsbereich und Fassade auf seine Kosten instandzusetzen. Nach vielen Diskussionen hätten aber die Eigentümer Hrn. Ing. M. nicht unterschrieben. Die Fa. N. sei mit den Sanierungarbeiten beauftragt worden und habe den Auftrag gegen Jahresende zurückgelegt mit der Mitteilung, dass bei der MA 46 um Benützung des öffentlichen Guts angesucht worden sei und keine Bewilligung erteilt worden sei. Mittlerweile sei eine andere Firma beauftragt worden und sei eine Sanierung des Fußbodens beim Stiegenaufgang fertiggestellt worden und der Abflussdeckel instandgesetzt worden. Hinsichtlich der Verputzarbeiten habe sich Hr. K. dagegen ausgesprochen und könne die Hausverwaltung nicht gegen den Willen der Eigentümer Arbeiten veranlassen. Die Feststellung, dass all dies ohne Veranlassung und Vorwissen der Eigentümer stattgefunden hätte, sei daher unrichtig.

Aufgrund dieses Vorbringens fand am 13.05.2020 eine öffentliche mündliche Verhandlung vor dem erkennenden Verwaltungsgericht Wien statt, zu der die Beschwerdeführerin, ihr Vertreter und die Zeugen P. B. und R. S. erschienen sind, der Zeuge Ing. M. ist unentschuldigt nicht erschienen.

Das Verwaltungsgericht Wien hat erwogen:

Das Verwaltungsgericht Wien geht aufgrund der Ergebnisse der durchgeführten Verhandlung und des Akteninhaltes und der vorgelegten Unterlagen von folgendem Sachverhalt aus:

Die Beschwerdeführerin ist handelsrechtliche Geschäftsführerin und somit als Vertretung nach außen Berufene und daher verwaltungsstrafrechtlich Verantwortliche der Hausverwaltung C. B. GmbH. Diese war unbestritten im Tatzeitraum Verwalterin der Liegenschaft Wien, D.-gasse 1 ident mit E.-straße 2. An diesem Gebäude wurde am 03.12.2018 die vom Straferkenntnis erfassten Baumängel festgestellt, wobei den Feststellungen durch die Magistratsabteilung 37 ein Absturz von Gesimseteilen auf ein Fahrzeug im Oktober 2018 vorangingen. Nach Abschlagen weiterer loser Verputzteile erfolgte bis zum Ende des Tatzeitraumes am 28.10.2019 keine Sanierung der in Rede stehenden Baugebrechen.

Der Zustand des Hauses, insbesondere die straßenseitige Hausfassade, welche in den vom Straferkenntnis umfassten Baumängel mündete, war sowohl den Eigentümern als auch der Hausverwaltung zumindest seit Oktober 2018 bekannt. Diesbezüglich fanden auch mehrere Hausversammlungen statt, wobei insbesondere in der Hausversammlung vom 06.05.2019 Erhaltungsarbeiten des Bauauftrages thematisiert wurden. Im Mai 2019 wurde Herr Baumeister S. von der Hausverwaltung B. beauftragt, die Sanierungsmaßnahmen zu veranlassen. Davor hat der Miteigentümer Hr. Ing. M. die Übernahme der Kosten der Sanierung in Aussicht gestellt, wenn er dafür im Gegenzug von den anderen Eigentümern die Unterschrift für seinen Dachbodenausbau erhalte. Bei der Hausversammlung vom 02.05.2019 wurde klar, dass er nicht von allen Eigentümern eine Unterschrift erhalten werde. Herr Baumeister S. wurde in der Folge von der Hausverwaltung beauftragt, die notwendigen Schritte, wie Einholung von Kostenvoranschlägen und Beauftragung einer Baufirma zu veranlassen. Das Unternehmen N. hat am 26.9.2019 ein Angebot gelegt und wurde in der Folge mit der Sanierung beauftragt. Obwohl auch die im Bauauftrag festgesetzte Frist von sechs Monaten zu diesem Zeitpunkt bereits abgelaufen war, wurde bei der MA 37 kein Fristerstreckungsantrag gestellt. Das Unternehmen N. ist aufgrund von Problemen bzw. fehlenden Kapazitäten vom Auftrag zurückgetreten. In der Folge wurde die Fa. T. mit der Einholung der Bewilligung für das Baugerüst und den Sanierungsmaßnahmen beauftragt. Die Sanierungsarbeiten haben im Jänner 2020 begonnen und waren im Februar 2020 großteils abgeschlossen.

Aufgrund einer Aufgabenteilung nach Liegenschaften kümmerte sich der Sohn der Beschwerdeführerin, Herr P. B. um die Liegenschaft. Diese Aufgabenteilung wurde mündlich zwischen der Beschwerdeführerin und ihrem Sohn vereinbart.

Diese Feststellungen gründen sich auf die glaubhaften und widerspruchsfreien Aussagen der Zeugen B. P. und S.. Der Umstand, dass im Tatzeitraum keine bauauftragsgemäße Mängelbehebung erfolgt ist, wurde seitens der Beschwerdeführein nicht bestritten.

In rechtlicher Hinsicht ergibt sich folgendes:

Zur strafrechtlichen Verantwortlichkeit der Beschwerdeführerin:

Gemäß § 9 Abs. 1 VStG ist für die Einhaltung der Verwaltungsvorschriften durch juristische Personen oder eingetragene Personengesellschaften, sofern die Verwaltungsvorschriften nicht anderes bestimmen und soweit nicht verantwortliche Beauftragte (Abs. 2) bestellt sind, strafrechtlich verantwortlich, wer zur Vertretung nach außen berufen ist.

Gemäß § 9 Abs. 2 VStG sind die zur Vertretung nach außen Berufenen berechtigt und, soweit es sich zur Sicherstellung der strafrechtlichen Verantwortlichkeit als erforderlich erweist, auf Verlangen der Behörde verpflichtet, aus ihrem Kreis eine oder mehrere Personen als verantwortliche Beauftragte zu bestellen, denen für das ganze Unternehmen oder für bestimmte räumlich oder sachlich abgegrenzte Bereiche des Unternehmens die Verantwortung für die Einhaltung der Verwaltungsvorschriften obliegt. Für bestimmte räumlich oder sachlich abgegrenzte Bereiche des Unternehmens können aber auch andere Personen zu verantwortlichen Beauftragten bestellt werden.

Da für Hrn. P. B. keine Bestellung zum verantwortlichen Beauftragten im Sinne des § 9 Abs. 2 VStG erfolgt ist, war im gesamten Tatzeitraum nach wie vor von der strafrechtlichen Verantwortlichkeit der Beschwerdeführerin auszugehen.

Gemäß § 129 Abs. 2 BO hat der Eigentümer (jeder Miteigentümer) dafür zu sorgen, dass die Bauwerke (Gärten, Hofanlagen, Einfriedungen u.dgl.) in gutem, der Baubewilligung und den Vorschriften dieser Bauordnung entsprechendem Zustand erhalten werden.

Nach § 135 Abs. 1 BO werden Übertretungen dieses Gesetzes und der aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Verordnungen mit Geld bis zu Euro 50.000,00, im Fall der Uneinbringlichkeit mit Ersatzfreiheitsstrafe bis zu zwei Wochen, bestraft. Wer die Verwaltung eines Gebäudes ausübt, ist gemäß § 135 Abs. 5 BO für Verletzungen der dem Eigentümer durch dieses Gesetz oder eine dazu erlassene Verordnung auferlegten Pflichten an dessen Stelle verantwortlich, wenn die Tat ohne Veranlassung und Vorwissen des Eigentümers begangen wurde. Der Eigentümer ist neben dem Verwalter verantwortlich, wenn er es bei dessen Auswahl oder Beaufsichtigung an der nötigen Sorgfalt fehlen ließ.

Gemäß § 135 Abs. 5 Bauordnung für Wien ist, wer die Verwaltung eines Gebäudes ausübt, für Verletzungen der dem Eigentümer durch dieses Gesetz oder eine dazu erlassene Verordnung auferlegten Pflichten an dessen Stelle verantwortlich, wenn die Tat ohne Veranlassung und Vorwissen des Eigentümers begangen wurde. Der Eigentümer ist neben dem Verwalter verantwortlich, wenn er es bei dessen Auswahl oder Beaufsichtigung an der nötigen Sorgfalt fehlen ließ.

Die gegenständliche Liegenschaft wurde im Tatzeitraum von der von der Beschwerdeführerin vertretenen Hausverwaltung verwaltet. Die gegenständliche Baulichkeit wies im angelasteten Tatzeitraum die im Spruch des Straferkenntnisses genannten Baumängel auf, was im Verfahren nicht bestritten wurde.

Nach der ständigen höchstgerichtlichen Judikatur ist der Tatbestand des § 135 Abs. 5 erster Satz BO dann nicht erfüllt, wenn der Hauseigentümer, obwohl er wusste, dass seine Verpflichtung zur Beseitigung von Baugebrechen besteht, den Hausverwalter an der Erfüllung dieser Verpflichtung in irgendeiner Weise gehindert hat. Eine Hinderung an der Erfüllung der Verpflichtung zur Beseitigung von Baugebrechen durch den Hauseigentümer liegt u.a. dann vor, wenn der Eigentümer eine der Behebung des Baugebrechens durch den Verwalter entgegenstehende Weisung erteilt oder wenn der Hausverwalter die Miteigentümer mit einem entsprechenden Kostenvoranschlag und Finanzierungsplan befasst und um die Zustimmung zur Aufnahme des Kredites ersucht und die Miteigentümer dieser Vorgangsweise nicht zustimmen (vgl. z.B. VwGH vom 28.03.2000, Zl. 98/05/0225). Es ist daher erforderlich, dass eine solche Hinderung des Verwalters an der Erfüllung der Verpflichtung zur Beseitigung der festgestellten Baugebrechen durch einen nach den zivilrechtlichen Bestimmungen maßgeblichen Anteil der Miteigentümer der betroffenen Liegenschaft erfolgt (vgl. diesbezüglich VwGH vom 23.07.2013, Zl. 2013/05/0037, und die dort zitierte Vorjudikatur).

Seitens der Beschwerdeführerin wurde ins Treffen geführt, dass sich der Eigentümer K. und Ing. M. gegen die Sanierung ausgesprochen hätten.

Wie bereits ausgeführt, wurde in der am 02.05.2019 abgehaltenen Hausversammlung die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen wie sie im Bauauftrag gefordert waren, sind besprochen und auch in der Folge seitens der Hausverwaltung Baumeister S. mit der Veranlassung der Maßnahmen beauftragt. Das Verfahren hat sohin nicht ergeben, dass die Hausverwaltung an der Mängelbehebung iS der obzitierten Judikatur gehindert wurde, weshalb von der Verantwortlichkeit der Beschwerdeführerin in Sinne des § 135 Abs. 5 1. Satz Bauordnung auszugehen war. Weder den Hausversammlungsprotokollen noch aus dem gesamten Vorbringen seitens der Beschwerdeführerin war zu entnehmen, dass von einer Hinderung des Verwalters durch die Miteigentümer auszugehen wäre. Bei Meinungsverschiedenheiten betreffend der Art der Instandsetzung bzw. Kostentragung wäre – im Hinblick auf die im Bauauftrag festgesetzte Frist von 6 Monaten – von der Hausverwaltung auf eine raschere Einigung zu drängen gewesen und nicht bis zur Hausversammlung am 2. Mai 2019 zuzuwarten. Selbst wenn man davon ausginge, dass die Hausverwaltung die Verzögerungen bis Mai 2019 nicht zu verantworten hätte, so wäre zumindest danach für eine rasche Durchführung der Sanierungsarbeiten zu sorgen gewesen. Dennoch wurde erst nach Ende des Tatzeitraums im September 2019 der Auftrag zur Sanierung an das Unternehmen N. erteilt und nach einem Firmenwechsel erst im Jänner 2020 begonnen. Der der objektive Tatbestand war daher als erwiesen anzunehmen.

Zur subjektiven Tatseite:

Bei einer Verwaltungsübertretung nach § 129 Abs. 2 BO handelt es sich um ein Ungehorsamkeitsdelikt im Sinne des § 5 Abs. 1 Satz 2 VStG. Das bedeutet, dass schon das bloße Nichterfüllen des Gebotes, Gebäude und deren Anlagen in gutem Zustand zu erhalten, als eine Verletzung der gesetzlichen Instandhaltungspflicht eine Strafe nach sich zieht, wenn der Eigentümer bzw. der Verwalter nicht aufzuzeigen vermag, dass er während des ihm angelasteten Tatzeitraumes alles in seinen Kräften Stehende (Ausschöpfung der tatsächlichen und rechtlichen Möglichkeiten) unternommen hat, um das Baugebrechen innerhalb kürzester Zeit zu beseitigen (vgl. z.B. VwGH vom 21.03.2007, Zl. 2005/05/0244, und die dort zitierte Vorjudikatur). Die Verpflichtung zur Instandhaltung von Gebäuden und baulichen Anlagen gemäß § 129 Abs. 2 BO trifft den Eigentümer – bzw. an dessen Stelle den Verwalter – Kraft Gesetzes. Eine Übertretung der Instandhaltungspflicht liegt unabhängig von einem baupolizeilichen Auftrag und daher auch dann vor, wenn die Erfüllungsfrist eines auf die Beseitigung des festgestellten Baugebrechens gerichteten Bauauftrages noch nicht abgelaufen ist (vgl. für viele: VwGH vom 16.09.2003, Zl. 2002/05/1012).

Erst im Zuge der mündlichen Verhandlung wurde seitens der Beschwerdeführerin darauf hingewiesen, dass ihr Sohn P. B. sich um die Liegenschaft aufgrund einer Aufgabenteilung kümmern würde. Er ist Prokurist im Unternehmen. Dazu ist auszuführen, dass selbst wenn ein Dritter mit einem selbst obliegenden Aufgaben betraut wird, dieser entsprechend zu überwachen ist. Sowohl die Beschwerdeführerin als auch der Zeuge P. B. führte aus, dass P. B. die gegenständliche Liegenschaft völlig eigenständig betreut und es zu keinerlei Rücksprachen bzw. Kontrollen durch die Beschwerdeführerin gekommen war. Aus diesem Grund ist daher jedenfalls von Überwachungsverschulden auszugehen und auch die subjektive Tatseite in dieser Form als erwiesen anzusehen.

Zur Strafbemessung:

Gemäß § 19 Abs. 1 VStG sind die Grundlage für die Bemessung der Strafe die Bedeutung des strafrechtlich geschützten Rechtsgutes und die Intensität seiner Beeinträchtigung durch die Tat.

Nach § 19 Abs. 2 VStG sind im ordentlichen Verfahren (§§ 40 bis 46) überdies die nach dem Zweck der Strafdrohung in Betracht kommenden Erschwerungs- und Milderungsgründe, soweit sie nicht schon die Strafdrohung bestimmen, gegeneinander abzuwägen. Auf das Ausmaß des Verschuldens ist besonders Bedacht zu nehmen. Unter Berücksichtigung der Eigenart des Verwaltungsstrafrechtes sind die §§ 32 bis 35 des Strafgesetzbuches sinngemäß anzuwenden. Die Einkommens- und Vermögensverhältnisse und allfällige Sorgepflichten des Beschuldigten sind bei der Bemessung von Geldstrafen zu berücksichtigen.

Im Einzelnen ist dazu festzustellen, dass die vorliegende Tat das Interesse am ausschließlichen Bestehen mängelfreier, der BO entsprechender Baulichkeiten schädigte, weshalb der Unrechtsgehalt der Tat an sich, selbst bei Fehlen sonstiger nachteiliger Folgen, keineswegs als gering zu werten war.

Das Verschulden der Beschwerdeführerin kann ebenfalls nicht als geringfügig angesehen werden, weil weder hervorgekommen ist noch aufgrund der Tatumstände anzunehmen war, dass die Einhaltung der verletzten Vorschriften eine besondere Aufmerksamkeit erfordert habe oder dass die Verwirklichung des Tatbestandes aus besonderen Gründen nur schwer hätte vermieden werden können.

Es war von einem geringeren Verschuldensgrad in Form von Überwachungsverschulden auszugehen.

Die verwaltungsstrafrechtliche Unbescholtenheit wurde bereits von der belangten Behörde ausreichend mildernd berücksichtigt.

Mangels Angaben war von zumindest durchschnittlichen Einkommens- und Vermögensverhältnissen auszugehen, gesetzliche Sorgepflichten bestehen nicht. Aufgrund des geringeren Grad des Verschuldens in Form von Überwachungsverschulden sowie der zwischenzeitig erfolgten Instandsetzung konnte die Strafe spruchgemäß herabgesetzt werden. Einer weiteren Reduzierung der Strafe standen general- und spezialpräventive Überlegungen entgegen. Die nunmehr verhängte Strafe ist ohnedies im untersten Bereich des nunmehr bis zu Euro 50.000,-- reichenden Strafrahmens angesetzt und war auch aus diesem Grund von einer weiteren Herabsetzung abzusehen.

Die Kostenentscheidung gründet sich auf die angeführten Gesetzesstellen.

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.