TE Vwgh Erkenntnis 1998/7/2 97/16/0276

Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Mag. Meinl und die Hofräte Dr. Steiner, Dr. Fellner, Dr. Höfinger und Dr. Kail als Richter, im Beisein des Schriftführers Mag. Hajicek, über die Beschwerden 1) des Dr. G, 2) des Dr. V und 3) des Dr. W, alle in W, alle vertreten durch Lattenmayer, Luks & Enzinger, Rechtsanwälte in Wien I, Mahlerstraße 11, gegen die Bescheide der Finanzlandesdirektion für Wien, Niederösterreich und Burgenland, je vom 5. August 1996, Zlen. 1) GA 9-1618/7/93, 2) GA 9-1618/9/93 und 3) GA 9-1618/3/93, alle betreffend Grunderwerbsteuer, zu Recht erkannt:

Die Beschwerden werden als unbegründet abgewiesen.

Die Beschwerdeführer haben dem Bund an Aufwendungen je S 4.565,-- binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Mit Kaufvertrag vom 17. Dezember 1986 erwarben die Beschwerdeführer (und andere) diverse, dort näher bezeichnete Anteile an der Liegenschaft EZ 179 KG Alsergrund, Grundstück Nr. 444 (1090 Wien, Exnergasse 1), wobei im Kaufvertrag festgehalten wurde, daß sich auf der Liegenschaft ein denkmalgeschütztes Haus befindet und daß "im Hinblick auf die geplanten umgreifenden Renovierungsarbeiten" von den Käufern ein auf der Liegenschaft lastendes Pfandrecht ohne Anrechnung auf den Kaufpreis übernommen wird.

Zunächst wurde Grunderwerbsteuer auf Grund der Abgabenerklärungen nur von den im Kaufvertrag genannten Kaufpreisen erhoben.

Im Zuge einer Nachschau wurde dann aber folgender Sachverhalt festgestellt:

Ebenfalls am 17. Dezember 1986 bzw. in unmittelbarer zeitlicher Nähe dazu am 19. Dezember 1986 hatten die Beschwerdeführer folgende Verträge geschlossen:

a) Am 17. Dezember 1986 untereinander einen Vertrag über die Instandsetzung und den Ausbau des Objektes sowie die Begründung von Wohnungseigentum, wobei sich dieser Vertrag ausdrücklich auf Baubeschreibungen und Planentwürfe bezog, die einen integrierenden Bestandteil dieses Vertrages bildeten; der genannte Vertrag legte eine Ausbauverpflichtung und eine Verpflichtung der Miteigentümer fest, die Gesamtprojektkosten laut Kostenschema Anlage/D zu tragen. Außerdem wurde Dr. Helmut Hoppel mit der Durchführung des Nutzwertfeststellungsverfahrens und der Abfassung eines Wohnungseigentumsvertrages beauftragt und entsprechend bevollmächtigt. In der Anlage/B zu diesem Vertrag wurden den einzelnen Miteigentümern bereits bestimmte Nutzflächen (Wohnungen bzw. Ordinationen) zugeteilt;

b) Am 19. Dezember 1986 mit Gustav Wagner (dem Beschwerdeführer im hg. Verfahren 97/16/0279) ein "Schließungsgarantievertrag", wobei sich die Miteigentümer (vertreten durch Dr. Helmut Hoppel als Treuhänder) dabei als "Miteigentümergemeinschaft Wilhelm Exnergasse in Gründung" bezeichneten.

Gegenstand dieses Vertrages ist auszugsweise die folgende Vereinbarung:

"Unter Zugrundelegung der vorläufigen Bau- und Ausstattungspläne des Architekten Dipl.Ing. Albert Getz erfordert der Ankauf, die Instandsetzung, der Ausbau und die Verbesserung des auf der Liegenschaft befindlichen Hauses eine in Anlage ./C ausgewiesene Gesamtinvestition von netto S 14,984.000,-- (Schilling vierzehn Millionen neunhundertvierundachtzigtausend). Auf die einzelnen Miteigentümer entfällt je nach dem in Anlage ./D ausgewiesenen Kostenaufteilungsschlüssel ein in Anlage ./D ausgewiesener Anteil am Gesamtfinanzierungsaufwand.

Herr Gustav Wagner ist in Kenntnis sämtlicher, im Zuge des Projektes der MEG Wilhelm Exnergasse abzuschließenden Verträge und Rechtsgeschäfte; sämtliche Vertragsunterlagen bilden einen integrierenden Bestandteil dieses Vertrages.

II.)

Schließungsgarantie:

Die einzelnen Miteigentümer der MEG Wilhelm Exnergasse übernehmen je nach Grundanteil und übernommener Wohnung die Finanzierung eines bestimmten Eigentumsobjektes, wie dies in Anlage ./D ausgewiesen ist.

Sofern die Miteigentümer der MEG Wilhelm Exnergasse bis spätestens 12. Dezember 1986 gemeinsam zumindest 70 % der in Anlage ./C ausgewiesenen Gesamtinvestitionen übernehmen, verpflichtet sich Herr Gustav Wagner zum Erwerb der restlichen Grundanteile und zur Kostentragung der damit verbundenen anteiligen Investitionen und wird entsprechend diesem Anteil Wohnungseigentum an den nicht von Miteigentümern zur Finanzierung übernommenen Wohnungen begründen.

Herrn Gustav Wagner steht es frei, diese Schließungsgarantie nach den Bestimmungen dieses Vertrages für weitere Anteile an der Gesamtinvestition zu übernehmen. Zum Stichtag 12. Dezember 1986 ist Herrn Gustav Wagner vom Treuhänder der MEG Dr. Helmut Hoppel bekanntzugeben, bis zu welchem Prozentsatz die Gesamtfinanzierungskosten gemäß Anlage ./C durch Miteigentümer finanziert werden. Weiters ist Herrn Gustav Wagner gleichzeitig bekanntzugeben, an welchen Eigentumsobjekten die Miteigentümer Wohnungseigentum begründen werden. Sofern der von Miteigentümern finanzierte Anteil nicht 70 % der Gesamtinvestitionen gemäß Anlage ./C erreicht, hat Herr Gustav Wagner bis zum 16.12.1986 einlangend beim Treuhänder Dr. Helmut Hoppel schriftlich zu erklären, ob er die Schließungsgarantie für die restlichen Grundanteile samt den damit verbundene anteiligen Gesamtinvestitionen übernimmt:

III.

Beitritt zur Miteigentümergemeinschaft Wilhelm Exnergasse:

Herr Gustav Wagner tritt hinsichtlich der von ihm aufgrund der Schließungsgarantie übernommenen Grundanteile bzw. Investitionen der MEG Wilhelm Exnergasse bei und unterwirft sich den entsprechenden Vertragsbestimmungen bzw. den Beschlüssen der Miteigentümerversammlung. Herr Gustav Wagner ist jedoch hinsichtlich der Finanzierung des von ihm zu tragenden Gesamtfinanzierungsaufwandes nicht an die von der MEG bzw. von den übrigen Miteigentümern gewählte Finanzierung gebunden, sondern kann die Mittelaufbringung nach eigenem Ermessen bewerkstelligen. Herr Gustav Wagner hat jedoch dafür Sorge zu tragen, daß zu den einzelnen Fälligkeitsterminen ausreichende finanzielle Mittel zur Abdeckung der Forderungen vorhanden sind. Herr Gustav Wagner wird entsprechend den Anweisungen des Treuhänders Dr. Helmut Hoppel Zahlungen auf die fällig werdenden Teil- und Schlußrechnungen leisten, sodaß keine Verzögerung in der Durchführung des Projektes eintritt.

IV.)

Schließungsgarantieentgelt:

Für die Übernahme des Risikos einer allfälligen Inanspruchnahme aus der Schließungsgarantie erhält Herr Gustav Wagner, ein Entgelt in Höhe von S 375.000,--, zuzüglich Mehrwertsteuer in der jeweils gesetzlichen Höhe.

Das Entgelt ist bei Vertragsabschluß gegen Rechnungslegung zur Zahlung fällig. Die Begleichung der Mehrwertsteuer kann durch Überrechnungsantrag vom Steuerkonto der MEG Wilhelm Exnergasse auf das Steuerkonto von Herrn Gustav Wagner erfolgen. Sollte das Steuerkonto der MEG Wilhelm Exnergasse keine ausreichende Deckung zur Überrechnung der Mehrwertsteuer aufweisen, ist diese in bar zu begleichen.

Das Entgelt für die Schließungsgarantie ist ungeachtet ihrer Inanspruchnahme zu begleichen, da es ein Entgelt für die Übernahme eines Risikos ist.

V.)

Ausübung der Schließungsgarantie:

Sofern bis zum 12. Dezember 1986 genügend Miteigentümer vorhanden sind, die gemeinsam zumindest 70 % der Gesamtinvestitionen des Projektes gemäß Anlage ./C der MEG Wilhelm Exnergasse zur Finanzierung übernommen haben, hat der Treuhänder Dr. Helmut Hoppel Herrn Gustav Wagner mittels eingeschriebenen Briefes bekanntzugeben, welche Miteigentumsanteile bzw. Wohnungen nicht von Miteigentümern zur Finanzierung übernommen werden. Die Miteigentumsanteile hinsichtlich welcher die Schließungsgarantie in Anspruch genommen wird, sind vom Treuhänder genau zu bezeichnen. Gleichzeitig hat der Treuhänder Herrn Gustav Wagner in Spalte 1 der Anlage ./B bei diesen Miteigentumsanteilen als Miteigentümer einzusetzen und den Miteigentümervertrag Anlage ./A Gustav Wagner zur Unterfertigung zu unterbreiten.

Sofern die durch Miteigentümer übernommene Quote der Gesamtfinanzierung nicht 70 % beträgt, hat der Treuhänder unter gleichzeitiger Bekanntgabe der von Miteigentümern zur Finanzierung und Wohnungseigentumsbegründung übernommenen Objekten Herrn Gustav Wagner aufzufordern, innerhalb der in Punk II) genannten Frist zu erklären, ob Herr Gustav Wagner die Schließungsgarantie über die vertraglich zugesicherte Quote hinaus übernommt."

c) Am 19. Dezember 1986 mit Gustav Wagner einen Mietgarantievertrag, in welchem die Schaffung von

12 Wohnungseinheiten zum Zwecke der Vermietung zwecks Erzielung von Einkünften vereinbart wurde und Gustav Wagner gegen ein Honorar von S 375.000,-- für fünf Jahre ab Fertigstellung die Vermietung zu einem bestimmten Mietzins garantierte;

d) Am 17. Dezember 1986 einen Treuhandvertrag mit Dr. Helmut Hoppel, dessen Präambel lautet:

" P R Ä A M B E L

Unter den Treugebern herrscht Übereinstimmung, gemeinsam die Liegenschaft EZ 179, Katastralgemeinde Alsergrund, Gerichtsbezirk Innere Stadt Wien, bestehend aus dem Grundstück Nr. 444 Baufläche, mit dem Haus in 1090 Wien, Wilhelm Exnergasse 1, von den derzeitigen Liegenschaftseigentümern Peter und Edith Djokic zu kaufen und das auf der Liegenschaft befindliche Haus gemäß diesem Vertrag, sowie der Baubeschreibung und den Planentwürfen entsprechend den Beschlüssen der MEG-Versammlung - die einen integrierenden Bestandteil dieses Vertrages bilden - instandzusetzen, auszubauen und eine Standardanhebung durchzuführen. Der vorrangige Zweck ist es, in der Folge Einkünfte aus der Vermietung der revitalisierten Bestandobjekte zu erzielen."

Im einzelnen wurde der Treuhänder beauftragt, im Namen und für Rechnung der Treugeber folgende Verträge abzuschließen bzw. Rechtshandlungen vorzunehmen: den Beitritt zur Miteigentumsgemeinschaft, den Abschluß eines Grundstückskaufvertrages, den Abschluß eines Finanzierungsvermittlungsvertrages, den Abschluß eines Kreditvertrages, den Abschluß eines Schließungsgarantievertrages, den Abschluß eines Generalübernehmervertrages, die Erteilung eines Prüfungsauftrages, den Abschluß eines Mietvermittlungsvertrages, den Abschluß eines Mietgarantievertrages, den Abschluß eines Vertrages über Beratung für Vermietung und Hausverwaltungsvorbereitung, die Einleitung eines Nutzwertfeststellungsverfahrens und die Abfassung eines Wohnungseigentumsvertrages, den Abschluß eines Steuerberatungsvertrages, den Abruf, die Vornahme und Entgegennahme von Zahlungen, den Abschluß einer Feuerversicherung sowie die Auswahl und Bestellung eines behördlich konzessionierten Hausverwalters;

e) Am 19. Dezember 1986 mit Gustav Wagner einen Mietvermittlungsvertrag, worin Gustav Wagner für die Vermittlungstätigkeit ein Honorar von S 375.000,-- zugesagt wurde;

f) Am 19. Dezember 1986 mit Gustav Wagner einen Finanzierungsvermittlungsvertrag, worin Gustav Wagner für die Vermittlungstätigkeit ein Honorar von S 375.000,-- zugesagt wurde;

g) Am 17. Dezember 1986 mit der Alta Wirtschaftstreuhandgesellschaft mbH einen Steuerberatungsvertrag, womit die genannte Gesellschaft die steuerliche Beratung und Vertretung der Miteigentümergemeinschaft bis zur Fertigstellung des gegenständlichen Bauvorhabens übernahm.

Der Erstbeschwerdeführer gab auf Grund der Anfrage des Finanzamtes für Gebühren und Verkehrsteuern in Wien (im folgenden kurz: Finanzamt) bekannt, er sei von "Herrn Wagner" vom Verkauf der Liegenschaftsanteile verständigt worden. Auch der Zweitbeschwerdeführer äußerte sich einschlägig dahin, er habe erfahren, daß ein Gustav Wagner mit der Revitalisierung eines Hauses in der Strozzigasse befaßt sei; da dort aber keine Wohnung mehr frei gewesen sei, habe Wagner das ebenfalls von ihm "bearbeitete" Objekt Exnergasse 1 genannt.

Die belangte Behörde stellte im angefochtenen Bescheid - von den Beschwerdführern unbekämpft - fest, daß im Zuge der Nachschau hervorkam, daß das Bundesdenkmalamt bezüglich der erworbenen Liegenschaft der Bauherrengemeinschaft Wien 9, Wilhelm-Exner-Gasse 1 (z.B. Bescheid vom 1. Oktober 1986, Zl. 3936/1/86) bereits vor dem 17. Dezember 1986 einen Ausbau gemäß einem vorgelegten Plan bewilligt und daß bereits am 13. Oktober 1986 ein ausführlich beschriebenes Projekt "Beteiligungsobjekt Wilhelm Exnergasse 1" bestanden hatte. In diesem Projekt vom 13. Oktober 1986 heißt es unter anderem:

"DIE PARTNER

Eigentümer und Bauherr:     Miteigentümergemeinschaft

                            Wilhelm Exnerg. 1, 1090 Wien

Treuhändische Abwicklung:   Rechtsanwalt Dr. Helmut Hoppel

                            1040 Wien, Prinz-Eugen-Str. 70

Generalübernehmer:          FINAG, Vermittlung privater

                            Vermögensanlagen Ges.m.b.H.

                            1040 Wien, Schaumburgerg. 11

Planentwurf:                Architekt Dipl.-Ing. Herbert Getz

                            2123 Schleinbach, Bahnweg

Prüfungsingenieur:          Dipl.Ing. Wolfgang Vasko

                            staatlich befugter Ziviltechniker

                            1090 Wien, Pyrkerg. 38

Steuerliche Konzeption      Renommierte Wiener Wirtschafts-

und Steuerberatung:         prüfungsgesellschaft, der Name

                            kann auf Grund standesrechtlicher

                            Vorschriften nicht in öffentlichen

                            Prospekten aufscheinen, wird aber

                            auf Wunsch mitgeteilt.

Finanzierung:               Österreichische Großbank

Ausfinanzierungsgarantie - Gustav Wagner

Mietervermittlung -         1040 Wien, Schaumburgerg. 11

Finanzierungsvermittlung -

Mietgarantie:

Alle Angaben in diesem Prospekt wurden mit großer Sorgfalt zusammengestellt und stützen sich auf die zur Zeit gültigen gesetzlichen Bestimmungen. Änderungen auf Grund behördlicher oder gesetzlicher Neuregelungen bleiben vorbehalten.

Für die von den Miteigentümern angestrebten Steuervorteile wird keine Haftung übernommen. Die Anerkennung der prospektierten steuerlichen Auswirkungen erfolgt durch die Finanzverwaltung. Die dem Prospekt beigefügten prognostischen Wirtschaftlichkeitsrechnungen sind keinesfalls als verbindlich anzusehen, sondern als rein prognostische Vorausschau zu betrachten.

Die Projektunterlagen versprechen u.a. eine Mietgarantie, enthalten ein ausgeklügeltes steuerliches Beteiligungskonzept, verweisen auf das Vorliegen eines Denkmalschutzbescheides, enthalten eine detaillierte Ausstattungsbeschreibung sowie die auf die einzelnen Wohnungen entfallenden Gesamtkosten."

Daraufhin nahm das Finanzamt die Grunderwerbsteuerverfahren gemäß § 303 Abs. 4 BAO von Amts wegen wieder auf und setzte die Grunderwerbsteuer unter Zugrundelegung auch der für den Erwerb der Eigentumswohnungen anfallenden Kosten fest.

Die belangte Behörde wies die dagegen erhobenen Berufungen mit im wesentlichen gleichlautenden Berufungsentscheidungen als unbegründet ab, weil sie die Beschwerdeführer nicht als Bauherrn qualifizierte und setzte die Grunderwerbsteuer ausgehend von den anteiligen Gesamtprojektskosten laut Beilage/D fest.

Gegen diese Bescheide richten sich die im wesentlichen gleichlautenden, ursprünglich an den Verfassungsgerichtshof erhobenen und von diesem nach Ablehnung ihrer Behandlung antragsgemäß an den Verwaltungsgerichtshof abgetretenen Beschwerden wegen Rechtswidrigkeit des Inhaltes und Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften. Die Beschwerdeführer erachten sich in ihren Rechten insoweit verletzt, als die belangte Behörde die Grunderwerbsteuer ausgehend von den über den reinen Kaufpreis der Liegenschaft hinausgehenden Sanierungskosten festgesetzt hat. Die im Berufungsverfahren noch strittige Wiederaufnahme der Verfahren ist vom Beschwerdepunkt nicht mehr umfaßt.

Der Bundesminister für Finanzen legte die Verwaltungsakten und die von der belangten Behörde erstatteten Gegenschriften vor, in denen die kostenpflichtige Abweisung der Beschwerden beantragt wird.

Der Verwaltungsgerichtshof hat die Beschwerden wegen ihres sachlichen Zusammenhanges zur gemeinsamen Beratung und Entscheidung verbunden und darüber erwogen:

Gemäß § 10 Abs. 1 des auf die Beschwerdefälle noch anzuwendenden GrEStG 1955 ist die Steuer vom Wert der Gegenleistung zu berechnen. Nach § 11 Abs. 1 Z. 1 leg. cit. ist Gegenleistung bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen (vgl. dazu die im wesentlichen gleichlautende Bestimmung des § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG 1987).

Wie der Verwaltungsgerichtshof erst jüngst in seinen Erkenntnissen vom 28. Mai 1998, Zlen. 97/16/0494-0500, und vom 29. April 1998, Zlen. 97/16/0234-0238, unter Berufung auf seine ständige Rechtsprechung klargestellt hat, ist die Bauherreneigenschaft der Erwerber von Miteigentumsanteilen u.a. dann zu verneinen, wenn die Erwerber von vornherein in ein bereits fertiges Planungs-, Vertrags- und Finanzierungskonzept im Wege eines Vertragsgeflechtes eingebunden werden.

Genau das war auch in den nunmehr zu entscheidenden Beschwerdefällen der Fall, weil

-

die Beschwerdeführer sich auf Grund eines schon vorher erarbeiteten Konzeptes für das Beteiligungsprojekt Wilhelm-Exner-Gasse engagiert haben;

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die Beschwerdeführer in unmittelbarem zeitlichen Zusammenhang mit dem Kaufvertrag über die Liegenschaftsanteile im Wege des von ihnen beauftragten Treuhänders ein ganzes Bündel von Verträgen abgeschlossen haben (siehe oben lit. a bis g), deren Erarbeitung durch die Beschwerdeführer selbst in der Zeit zwischen 17. und 19.12.1986 ausgeschlossen ist;

-

den Beschwerdeführern von vornherein der Erwerb des Objektes zum Zwecke des Ausbaus und der Schaffung von Eigentumswohnungen zum Zwecke der Vermietung präsentiert wurde.

Insoweit die Beschwerdeführer dazu unter Berufung auf die hg. Erkenntnisse vom 5. August 1993, Zl. 93/14/0044, und vom 27. Juni 1991, Zl. 90/16/0169, ins Treffen führen, es müsse einen Bauherren geben, der im vorliegenden Fall nur in Gestalt der Miteigentümergemeinschaft vorhanden sein könne, und der belangten Behörde in diesem Zusammenhang vorwerfen, dazu trotz eines entsprechenden Beweisantrages den planenden Architekten nicht befragt zu haben, ist ihnen folgendes zu entgegnen: Im Wege der von den Beschwerdeführern selbst zitierten hg. Vorjudikatur, insbesondere durch das Erkenntnis Zl. 90/16/0169, Slg. N.F. 6614/F, wurde klargestellt, daß es in entsprechend gelagerten Fällen denknotwendig zwingend (zwischen dem Grundverkäufer und dem Grunderwerber) einen dazwischengeschalteten Bauherren geben muß. Der Verwaltungsgerichtshof hat dabei aber keineswegs ausgesprochen, daß dieser denknotwendige Bauherr die Miteigentümergemeinschaft sein müsse (wie dies die Beschwerdeführer darzustellen versuchen), sondern ganz im Gegenteil klargestellt, daß die Bauherrenrolle in den in Rede stehenden Konstellationen dem jeweiligen Initiator des Bauherrenmodelles zuzuordnen ist. Zur Vermeidung weitwendiger Wiederholungen wird dazu gemäß § 43 Abs. 2 VwGG auf die Entscheidungsgründe des zitierten Erkenntnisses Slg. N.F. 6614/F, verwiesen. Da sich auf Grund des von der belangten Behörde richtig beurteilten Vertragsgeflechtes eindeutig ergibt, daß die Bauherreneigenschaft in den vorliegenden Beschwerdefällen jedenfalls nicht den Beschwerdeführern in ihrer Gesamtheit zukommt, war die belangte Behörde im Verfahrens betreffend die Beschwerdeführer auch nicht gehalten, weitere Ermittlungen darüber anzustellen, wer in den vorliegenden Fällen Initiator des Bauherrenmodelles war und kann in der Unterlassung einer Vernehmung des planenden Architekten daher der von den Beschwerden behauptete Verfahrensfehler nicht erblickt werden.

Da nach ständiger hg. Judikatur (siehe dazu das hg. Erkenntnis vom 28. Mai 1998, Zlen. 97/16/0494-0500, und die dort angeführte Vorjudikatur) Bemessungsgrundlage alles ist, was der Erwerber über den Kaufpreis hinaus für das Grundstück aufwenden muß, um es zu erhalten, hat die belangte Behörde frei von Rechtswidrigkeit die jeweils anteiligen Gesamtprojektkosten als Bemessungsgrundlage herangezogen.

Die Beschwerden waren daher gemäß § 42 Abs. 1 VwGG als unbegründet abzuweisen, wobei von der beantragten mündlichen Verhandlung aus dem Grund des § 39 Abs. 2 Z. 6 VwGG Abstand genommen werden konnte.

Der Ausspruch über den Aufwandersatz gründet sich auf die §§ 47 ff VwGG iVm der VO BGBl. 416/1994.