TE Lvwg Beschluss 2019/6/11 LVwG-2018/39/2589-1

Das Landesverwaltungsgericht Tirol fasst durch seine Richterin Drin Mair über die Beschwerde des

1. AA, Adresse 1, Z,

2. BB, Adresse 2, Y,

3. CC, Adresse 2, Y,

sämtliche vertreten durch DD Rechtsanwälte, Adresse 3, Y,

gegen den Bescheid des Stadtmagistrats Y vom 19.10.2018, Zl *****, betreffend die Erteilung eines Herstellungsauftrages und die Untersagung der weiteren Benützung einer baulichen Anlage nach der Tiroler Bauordnung 2018

sowie über die Beschwerde der/des

4. EE, Adresse 2, Y,

5. FF, Adresse 2, Y,

gegen Spruchpunkt II des Bescheides des Stadtmagistrats Y vom 19.10.2018, Zl *****, betreffend die Untersagung der weiteren Benützung einer baulichen Anlage nach der Tiroler Bauordnung 2018 den

B E S C H L U S S

1.       Der Beschwerde zu 1. bis 3. wird Folge gegeben, der angefochtene Bescheid aufgehoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an den Stadtmagistrat Y zurückverwiesen.

2.       Der Beschwerde zu 4. und 5. wird Folge gegeben, Spruchpunkt II des angefochtenen Bescheides aufgehoben und die Angelegenheit diesbezüglich zur Erlassung eines neuen Bescheides an den Stadtmagistrat Y zurückverwiesen.

3.       Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.       Verfahrensgang:

Mit 12.09.2018 erstellte die hochbautechnische Amtssachverständige der belangten Behörde eine schriftliche Stellungnahme über am 13.06.2018 und 21.06.2018 im Rahmen einer Feuerbeschau durchgeführte Ortsaugenscheine im Wohnhaus Adresse 2, Gst **1. Dieser Stellungnahme ist diverses Fotomaterial der Örtlichkeit sowie eine Plankopie der Einreichung (Änderung Treppenhaus, Änderung Einreichplanung, GR Keller, vom 30.05.2005) zu einem Bescheid des Stadtmagistrats Y vom 18.08.2005, Zl *****, beigeschlossen. Die Sachverständige führte aus, dass sich im Kellergeschoß eine Dreizimmerwohnung mit Sanitärbereich anstelle der Hobbyräume und eines Kellerraumes befinde, als solche auch bewohnt und somit konsenswidrig genutzt werde. Des Weiteren erfülle das Gebäude auch nicht die gesetzlichen Anforderungen, um künftig als Wohnanlage genutzt werden zu können.

Im Vorspruch ihres Bescheides vom 19.10.2018, Zl *****, führte die belangte Behörde aus, dass sich im Objekt Adresse 2, welches mit Bescheiden des Stadtmagistrats Y vom 09.07.1952, Zl *****, und vom 31.08.2004, Zl. *****, als Wohnhaus mit 5 Wohneinheiten bewilligt worden wäre, im Keller (bewilligt mit drei Kellerräumen, einem Heizraum, einem Tankraum, zwei Hobbyräumen und einem WC) eine weitere Wohneinheit (Dreizimmerwohnung mit Sanitärbereich) befinde. Des Weiteren sei vor Ort festgestellt worden, dass die am 27.08.2009 beim Stadtmagistrat Y eingebrachte Fertigstellungsmeldung betreffend den Bescheid vom 31.08.2004 nicht der Realität entspräche, da die darin bestätigten und vorgeschriebenen erforderlichen Parkplätze im Anwesen Adresse 2 nicht vorhanden seien.

Unter Spruchpunkt I wurde „gemäß § 46 Abs 1 TBO 2018 sämtlichen Eigentümern des Gst **1, KG X, und somit Eigentümern des darauf befindlichen Gebäudes mit der Bezeichnung Adresse 2 die Herstellung des mit Bescheiden des Stadtmagistrats Y vom 09.07.1852 und vom 31.08.2004 entsprechenden Zustandes binnen drei Monaten ab Rechtskraft dieses Bescheides aufgetragen“.

Unter Spruchpunkt II wurde „gemäß § 46 Abs 6 lit a und lit e TBO 2018 sämtlichen Eigentümern des Gebäudes, nämlich AA, BB, CC, sowie den weiteren Nutzern, nämlich GG, EE, FF, JJ, KK, LL, MM, NN, OO, PP, QQ, RR, TT, UU, VV, WW, XX, YY und ZZ, die Benützung des Gebäudes untersagt“.

Begründend wurde unter Wiedergabe der Stellungnahme der hochbautechnischen Amtssachverständigen vom 12.09.2018 ausgeführt, dass sich im mit drei Kellerräumen, einem Heizraum, einem Tankraum, zwei Hobbyräumen und einem WC bewilligten Keller des Gebäudes eine weitere Wohneinheit (Dreizimmerwohnung mit Sanitärbereich) befinde, ohne dass eine diesbezügliche Bewilligung für die Änderung der baulichen Anlage oder die Änderung des Verwendungszweckes vorliege, und seien weiters die in der eingebrachten Fertigstellungsmeldung betreffend den Baubescheid vom 31.08.2004 bestätigten und vorgeschriebenen erforderlichen Parkplätze nicht vorhanden, und sei das gegenständliche Bauvorhaben daher abweichend von der Baubewilligung ausgeführt worden, weshalb kein baurechtlicher Konsens vorliege. Aufgrund der Ausführungen der hochbautechnischen Sachverständigen und der von ihr angefertigten Lichtbilder stehe fest, dass die bauliche Anlage nicht entsprechend den Bescheiden vom 09.07.1952 und 31.08.2004 ausgeführt bzw diese bauliche Anlage und deren Verwendungszweck nachträglich ohne entsprechende Bewilligung geändert worden wäre und sei daher gemäß § 46 Abs 1 TBO 2018 sämtlichen Eigentümern die Herstellung des bescheidgemäßen Zustandes bzw die Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes aufzutragen. Bezüglich der gesetzten Leistungsfrist sei auszuführen, dass nach Rücksprache mit der hochbautechnischen Sachverständigen die erforderlichen Maßnahmen grundsätzlich hinsichtlich der Umsetzungsdauer gesamt zu betrachten seien und wären von der Sachverständigen diesbezüglich drei Monate eingeräumt worden, sodass innerhalb dieses Zeitraumes die technische Umsetzung der notwendigen Maßnahmen jedenfalls möglich sei. Aufgrund einer Nachfrage beim Meldeamt habe sich eine Meldung der im Spruchpunkt II genannten Personen jeweils mit Hauptwohnsitz im gegenständlichen Gebäude ergeben. Da sohin ebenfalls neben den Eigentümern offenbar den genannten Personen ebenfalls Teile des Gebäudes zur Benützung zur Verfügung stünden, richte sich das Benützungsverbot an sämtliche genannte Personen. Eine neuerliche Benützung des Gebäudes dürfe erst nach erfolgter Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes erfolgen.

In ihrer Beschwerde monieren AA, BB und CC (im Folgenden: Beschwerdeführer Bf 1) die Verletzung von Verfahrensvorschriften. Entgegen der Annahme der belangten Behörde, welche selbst keinen Lokalaugenschein auf der betroffenen Liegenschaft durchgeführt, sondern lediglich die Vermutungen der Amtssachverständigen ungeprüft ohne weitere Erhebungen übernommen habe, befinde sich im Kellergeschoß keine Wohnung mit Sanitärbereich, sondern entsprechend dem Baubewilligungsbescheid vom 31.08.2004 neben einem Heizraum und einem Tankraum, drei Kellerräume, zwei Hobbyräume und ein WC. Die von der belangten Behörde ohne entsprechende Begründung getroffenen Feststellungen vermögen jedenfalls das Vorhandensein eines konsenswidrigen Zustandes nicht zu rechtfertigen. Weiters treffe das Nichtvorhandensein der vorgeschriebenen Parkplätze auf der Liegenschaft nicht zu und fehle es für diese unrichtige Annahme an jeglicher Begründung im bekämpften Bescheid. Tatsächlich wären die vorgeschriebenen Parkplätze vorhanden, was durch die unterlassene Einvernahme der Beschwerdeführer als Grundstückseigentümer seitens der belangten Behörde auch unschwer unter Beweis gestellt werden könne.

In ihrer Beschwerde bekämpften FF und EE (im Folgenden: Beschwerdeführer Bf 2) ausschließlich Spruchpunkt II des Bescheides, mit dem die Benützung des Gebäudes den Beschwerdeführern untersagt werde. Die Bf 2 würden als Mieter des Hauses gemeinsam eine Wohnung im Parterre bewohnen. Mit Spruchpunkt II wäre sämtlichen Eigentümern und tatsächlichen Nutzern die weitere Benützung des Gebäudes untersagt, hierunter auch den Bf 2. Der angefochtene Bescheid nehme Bezug auf die Benützer eines „Gebäudes“, lasse jedoch jede Konkretisierung hiezu vermissen, woraus nicht eindeutig ableitbar wäre, auf welches Gebäude und welche Liegenschaft sich das Benützungsverbot beziehen solle, zumal im ersten Spruchpunkt zwar auf eine Liegenschaft Bezug genommen werde, sich auf dieser Liegenschaft jedoch mehrere Gebäude befänden. Für den Bestand und die Nutzung des gegenständlich fertiggestellten Bauvorhabens im derzeitigen Zustand – unter Ausnahme einer Wohneinheit im Keller sowie der fehlenden Parkplätze – bestehe ein baubehördlicher Konsens. Der Auftrag zur Herstellung des bescheidgemäßen Zustandes berühre die Bf 2 bzw ihr Mietverhältnis und ihre tatsächliche Nutzung der Liegenschaft in keinster Weise. Die Bf 2 würden weder Räumlichkeiten im Keller noch Flächen zum Abstellen von Kfz auf der Liegenschaft nutzen, und wäre eine solchen Nutzung auch nicht mietvertraglich eingeräumt, es bestehe kein tatsächlicher oder rechtlicher Zusammenhang der Nutzung der Bf 2 mit den fehlenden Parkplätzen oder der Wohneinheit im Keller und wäre auch die Herstellung des bescheidgemäßen Zustandes ohne jeden Eingriff oder Gefährdung der Nutzung möglich. Die Nutzung der Bf 2 finde im Rahmen der bestehenden Baubewilligung statt. Es liege kein rechtlicher oder tatsächlicher Grund vor, den Bf 2 und allen sonstigen Nutzern die Nutzung (vollständig) zu untersagen und wäre diesbezüglich auch jegliche Feststellung durch die belangte Behörde unterlassen worden. Es käme ein nur teilweises Benützungsverbot in Frage, nämlich nur für eine solche Nutzung, die der Bau- oder Benützungsbewilligung nicht entspräche. Das vollständige Benützungsverbot sei rechtswidrig, das Benützungsverbot verstoße gegen das verfassungsrechtlich gewährleistete Eigentumsrecht, die Behörde greife in das Kernelement des Mietrechts ein, das zeitlich unbegrenzt ausgesprochene Benützungsverbot komme einer materiellen Enteignung gleich und sei mangels jeglicher Entschädigung unzulässig. Das Benützungsverbot stehe zum Verhältnismäßigkeitsgrundsatz im Widerspruch.

II.      Beweiswürdigung:

Beweis wurde aufgenommen durch Einsicht in den behördlichen Bauakt.

III.     Rechtslage:

Es gelten folgende maßgebliche Bestimmungen der Tiroler Bauordnung 2018, LGBl Nr 28/2018 idF LGBl Nr 144/2018:

㤠46

Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

(1) Wurde eine bewilligungspflichtige oder anzeigepflichtige bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung bzw. Bauanzeige errichtet, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage deren Beseitigung und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen. Wurde eine solche bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung bzw. Bauanzeige geändert, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes aufzutragen. Dies gilt auch, wenn ein Bauvorhaben abweichend von der Baubewilligung bzw. Bauanzeige ausgeführt wurde und diese Abweichung eine Änderung der baulichen Anlage darstellt, zu deren selbstständigen Vornahme eine Baubewilligung oder eine Bauanzeige erforderlich wäre. Ist die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage stattdessen deren Beseitigung und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen.

(…. )

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

a) wenn er sie benützt, obwohl es sich um ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben handelt, für das eine Baubewilligung nicht vorliegt

….

e) wenn er ein Gebäude im Sinn des § 45 Abs. 1 ohne Vorliegen einer Benützungsbewilligung benützt,

….

(….)“

IV.      Erwägungen:

Zu Spruchpunkt I:

In diesem Spruchpunkt wird global, dh bezogen auf das gesamte Gebäude Adresse 2, die Herstellung des näher benannter Baubescheide entsprechenden Zustandes angeordnet. Aus dem Vorspruch und der Begründung des Bescheides erschließt sich, dass als Gegenstand des baupolizeilichen Auftrags (aber) einschränkend nur Bereiche des Kellergeschoßes dieses Gebäudes erfasst sein sollen. Um dem gesetzlichen Bestimmtheitsgebot gerecht zu werden, bedarf es damit aber einer zusammenschauenden Interpretation sämtlicher benannter Bescheidbestandteile.

Die belangte Behörde stützt ihren baupolizeilichen Herstellungsauftrag auf die Rechtsvorschrift des § 46 Abs 1 TBO 2018. Sie sieht dabei diesen Auftrag (Errichtung einer weiteren Wohneinheit anstelle von genehmigten Keller- und Hobbyräumlichkeiten) zum einen im Vorwurf vom Baukonsens abweichender Bauausführungen und zum anderen (aber auch) im Vorwurf einer bewilligungslos vorgenommenen Verwendungszweckänderung veranlasst. Das Bauvorhaben wäre durch diese Umstände abweichend von der Baubewilligung ausgeführt worden und liege sohin kein baurechtlicher Konsens vor.

1. Soweit der Herstellungsauftrag nach § 46 Abs 1 TBO 2018 die Vornahme einer konsenslosen Verwendungszweckänderung als solche sanktionieren soll, ist aber festzustellen:

Gemäß § 28 Abs 1 lit c TBO 2018 ist die Änderung des Verwendungszweckes von Gebäuden oder Gebäudeteilen, wenn sie auf die Zulässigkeit des Gebäudes oder Gebäudeteiles nach den bau- oder raumordnungsrechtlichen Vorschriften von Einfluss sein kann, bewilligungspflichtig; hiebei ist vom bewilligten Verwendungszweck auszugehen.

Im Falle konsenslos vorgenommener, bewilligungspflichtiger Verwendungszweckänderungen greift aber im baupolizeilichen Auftragsverfahren (in Ermangelung von baulichen Maßnahmen) nicht die Herstellung des der Baubewilligung entsprechenden Zustandes nach § 46 Abs 1 TBO 2018 Platz, sondern hat die Behörde dem Benützer dieser baulichen Anlage in derartigem Falle (lediglich) die weitere Benützung nach § 46 Abs 6 lit c TBO 2018 zu untersagen.

Dass konsenslose Verwendungszweckänderungen für sich nicht der Rechtsvorschrift des § 46 Abs 1 TBO 2018 zu unterstellen sind, sondern hingegen Gegenstand eines baupolizeilichen Auftrages nach dieser Bestimmung grundsätzlich bauliche Maßnahmen sind, die ohne erforderlichen Konsens bzw abweichend vom Konsens ausgeführt wurden, ergibt sich zum einen bereits aus dem klaren Gesetzeswortlaut des § 46 Abs 1 TBO 2018 als solchem, dies nämlich in der Weise, als mit dieser Rechtsnorm baupolizeiliche Sanktionen ausdrücklich für jene Fälle angeordnet sind, als „eine bauliche Anlage …. errichtet“, „eine baulichen Anlage …. geändert“, „ein Bauvorhaben …. abweichend ausgeführt“ wird und „die Beseitigung …. aufzutragen“ ist, sowie aus dem weiteren Tatbestandselement, dass alternative Aufträge für den ausdrücklichen Fall vorgesehen sind, als „die Herstellung …. technisch oder wirtschaftlich nicht vertretbar ist ….“. Schon aus dieser Textierung äußert sich der Bezug zu ausschließlich baulichen Maßnahmen.

Zum anderen verfestigt sich dieses Interpretationsergebnis aber auch unter Betrachtung der historischen Entwicklung der einschlägigen Bestimmungen, dies nämlich wie folgt:

Die (Vorgängerbestimmung) Tiroler Bauordnung, LGBl Nr 33/1989 idF LGBl Nr 10/1995, regelte Fragen der Benützung von baulichen Anlagen in ihrem § 43 (nämlich die Thematik von Benützungsbewilligung und von Benützungsuntersagung), wogegen Fragen des Bauzustandes bzw von Baugebrechen sowie Fragen der Sanktionierung konsenslos ausgeführter Baumaßnahmen, nämlich die konsenslose Errichtung, Änderung bzw Ausführung von baulichen Anlagen, inhaltlich getrennt davon der eigenen Regelung des § 44 unterstellt wurden.

In dieser gesetzgeberisch beabsichtigten inhaltlichen Trennung sanktionierte (bereits) § 43 Abs 3 leg cit – wie inhaltsgleich auch die heutige Regelung des § 46 Abs 6 TBO 2018 - die Benützung einer baulichen Anlage zu einem anderen als dem bewilligten Verwendungszweck ohne die dafür notwendige Baubewilligung nach dem (damals geltenden) § 25 lit d (heute § 28 Abs 1 lit c TBO 2018) in der Weise, als die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage oder, wenn er sie nicht selbst benützte, dem Benützer die weitere Benützung der baulichen Anlage zu untersagen hatte. § 43 Abs 3 leg cit regelte damit die Fälle der unerlaubten Benützung von baulichen Anlagen. Demgegenüber sanktionierte § 44 Abs 3 und 5 leg cit – inhaltlich ebenfalls vergleichbar zur heutigen Regelung des § 46 Abs 1 TBO 2018 – konsenslose bauliche Ausführungen (Bauführungen).

Da diese regelungstechnisch getrennte Vorgangsweise im baupolizeilichen Vorgehen (Regelung von Baugebrechen gemeinsam mit konsenslosen Bauführungen einerseits und Regelung unerlaubter Benützung andererseits) gesetzessystematisch nicht zweckmäßig schien, wurden sodann mit der Tiroler Bauordnung 1998 (in diesem Sinne auch die dazu erstellten Erläuternden Bemerkungen) in deren § 37 die Fälle der Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes einer abschließenden Regelung unterzogen (und getrennt davon im § 38 die Erhaltungspflicht baulicher Anlagen und damit zusammenhängend das behördliche Vorgehen im Falle des Vorliegens wesentlicher Baugebrechen geregelt). Die Erläuternden Bemerkungen führen dazu im Näheren aus, dass im Falle gänzlich konsensloser oder wesentlich abweichender konsensloser Errichtung die entsprechenden baupolizeilichen Aufträge zu erlassen sind, wogegen, wird eine bauliche Anlage unerlaubt benützt, die Baubehörde wie bisher dem Eigentümer der baulichen Anlage deren weitere Benützung zu untersagen hatte. Zudem wurde in dieser neuen Regelung des § 37 ausdrücklich klargestellt, dass eine Untersagung der Benützung nunmehr auch gegenüber Dritten möglich ist. Die Erläuternden Bemerkungen verweisen in solcherartiger Regelungsabsicht hinsichtlich verwendungswidriger Nutzungen ausdrücklich auf die (sanktionierenden) Regelungen des § 37 Abs 4 TBO 1998.

Diese Rechtsentwicklung und insbesondere der erläuternd dazu dargelegte gesetzgeberische Wille offenbart damit aber in eindeutiger Weise, dass in inhaltlicher Hinsicht in Bezug auf die Sanktionierung konsensloser (bloßer) Verwendungsänderungen keine inhaltliche Änderung zur Vorgängerregelung angedacht war und eine solche auch tatsächlich nicht erfolgte.

Die Tiroler Bauordnungen 2001 (WV), 2011 (WV) und 2018 (WV) enthalten diese Regelungen in unverändertem Inhalt.

Soweit damit der Herstellungsauftrag nach § 46 Abs 1 TBO 2018 entsprechend der Bescheidbegründung unter dem Titel einer konsenslosen Verwendungszweckänderung erteilt wurde, erfolgte dieser aber rechtswidrig und war diese Rechtswidrigkeit vom erkennenden Gericht wahrzunehmen.

2. Soweit der Herstellungsauftrag daneben im Vorwurf konsensabweichender baulicher Ausführungen begründet ist, ist auszuführen:

§ 46 Abs 1 TBO 2018 sanktioniert konsenslose Baumaßnahmen, die entweder einer Baubewilligung oder aber zumindest einer Bauanzeige bedürfen.

Dem Herstellungsauftrag liegt nun aber kein ausreichendes und den gesetzlichen Vorgaben gerecht werdendes Ermittlungsverfahren in dieser Hinsicht zugrunde. Überhaupt einziger Aktenvorgang, der unter dieser Betrachtung dem Bauakt vor Erlassung des Herstellungsauftrages einliegt, ist allein die Stellungnahme der hochbautechnischen Amtssachverständigen vom 12.09.2018 inklusive die Örtlichkeit ausweisendem Fotomaterial sowie einer Plankopie (Änderung Einreichplanung, GR Keller, 30.05.2005, Genehmigungsstempel Bescheid vom 18.08.2005). In ihren schriftlichen Ausführungen zum Sachverhalt äußert die Sachverständige dabei lediglich ihre (zudem einer rechtlichen Beurteilung unterliegende) Ansicht, dass die von ihr festgestellte Nutzung von Kellerräumlichkeiten als Wohnung konsenswidrig erfolge. Feststellungen über vorgenommene bauliche Abänderungen - (auch) im Zuge dieser Verwendungsnutzung - finden sich in ihren schriftlichen Ausführungen hingegen gänzlich nicht. Einzigen Hinweis auf die Vornahme möglicher beachtlicher Bauführungen vermögen lediglich angedeutete handschriftliche Eintragungen (rot) in der beigeschlossenen Plankopie darzustellen, als dabei der Durchbruch einer Türöffnung zur Verbindung zweier Räume (Hobbyraum und Keller) sowie das Bestehen von „WC“, „Dusche“ und „(so zu schließen) Waschbecken“ vermerkt wurden. Die ebenfalls vorgenommene Durchstreichung der Verwendungsbeschreibungen der Räume als „Hobbyräume“ sowie „Keller“ und die stattdessen vermerkte Ausweisung als „Wohnräume“ bzw „Wohnraum und Küche“ stellen ihrerseits hingegen wiederum ledigliche Hinweise auf (bloße) Verwendungsänderungen, nicht aber auf bauliche Abänderungen dar. Im Übrigen wird im Plan die (sowohl in baulicher als auch verwendungsmäßiger Hinsicht) bescheidgemäße Ausführung der weiteren Räumlichkeiten bzw Baulichkeiten im Kellergeschoß durch entsprechende beigesetzte Kennzeichnung (Abhakung) bestätigt. Auch die der Stellungnahme beigeschlossenen Fotos geben über vorgenommene bauliche Abänderungen keinerlei nachvollziehbare Aufschlüsse, dokumentieren dies doch allein die sachverständig festgestellte Verwendungsänderung diverser Räumlichkeiten durch Darstellung verschiedener Einrichtungsgegenstände.

Finden sich nun zwar diese beschriebenen Eintragungen im Plan, entbehren diese handschriftlichen, auf bauliche Maßnahmen bezogenen Vermerke aber gänzlich jeglicher fachlichen hochbautechnischen Wertung, wie dies aber Voraussetzung wäre, um überhaupt zulässig Rückschlüsse auf deren baurechtliche Konsenserfordernisse als notwendige rechtliche Grundlage für die Erlassung entsprechender Herstellungsaufträge erst ziehen zu können und auch zu dürfen. Die beschriebene, zum Zeitpunkt der Bescheiderlassung einzige vorliegende hochbautechnische Unterlage, auf welche die belangte Behörde in baulicher Hinsicht ihren Auftrag stützte, konnte damit aber unter dieser Betrachtung keine ausreichende Grundlage für die Erlassung des gegenständlichen Herstellungsauftrages unter dem Titel konsensloser Bauführungen bilden. Die belangte Behörde holte darüber hinaus auch keine weiteren Beweisergebnisse zu dieser Frage ein bzw ordnete sie auch keine entsprechende Ergänzung der hochbautechnischen Stellungnahme vom 12.09.2018 an.

Im Ergebnis ist damit festzuhalten, dass der maßgebliche Sachverhalt zur Erlassung des baupolizeilichen Auftrages unter diesem Titel entscheidend nicht geklärt war. Diesem Auftrag lag kein nach gesetzlichen Vorgaben erstelltes hochbautechnisches Gutachten dazu zugrunde. Die vorliegende Stellungnahme vom 12.09.2018 befasste sich mit der Klärung dieser einschlägigen Fragestellungen nicht. Die Einholung eines schlüssigen und nachvollziehbaren Sachverständigenbeweises ist aber dann erforderlich, wenn zum Zwecke der Ermittlung des beweisbedürftigen und maßgeblichen Sachverhaltes (Tat-)Fragen zu klären sind, deren Klärung nur auf Grund besonderer Fachkenntnisse und Erfahrungen möglich ist.

Setzt die Anwendung des § 46 Abs 1 TBO 2018 das Vorliegen einer Baubewilligungs- bzw Bauanzeigepflicht vorgenommener baulicher Maßnahmen voraus, muss an dieser Stelle zur geltenden Rechtslage aber auch in einer grundsätzlichen Aussage angesprochen werden, dass bestimmte Bauführungen im Inneren von Gebäuden einer Sonderregelung nach § 28 Abs 3 lit a TBO 2018 insofern unterworfen sind, als für diese weder eine Baubewilligung noch eine Bauanzeige zu erwirken ist. Weder bewilligungs- noch anzeigepflichtige Bauführungen unterliegen in baupolizeilicher Hinsicht vielmehr einem eigenen nach § 46 Abs 7 TBO 2018 abzuführenden Verfahren.

Die baurechtliche Qualität mit dem Herstellungsauftrag geahndeter Bauführungen wurde vorliegend damit gänzlich nicht geklärt.

Hinsichtlich der vorgeworfenen konsenslosen Errichtung eines Sanitärbereiches sei in inhaltlichem Zusammenhang an dieser Stelle lediglich darauf hingewiesen, dass sich nach vorliegender Aktenlage ein baurechtlicher Konsens aufgrund der zum Bescheid vom 18.08.2005 genehmigten Planunterlage insofern andeutet, als in dieser ein eigener Raum mit der Bezeichnung „WC 4,54 m²“ bereits als Bestand ausgewiesen ist. Eine Klärung der Sachlage zur gegenständlichen Beauftragung erweist sich auch in dieser Hinsicht als notwendig.

Aufgrund vorliegender Aktenlage ist damit der maßgebliche Sachverhalt zur Erlassung des gegenständlichen baupolizeilichen Auftrages, soweit mit diesem entsprechend der Bescheidbegründung konsenslose Bauführungen sanktioniert werden sollen, in entscheidender Weise ungeklärt geblieben.

3. Soweit die belangte Behörde das Nichtvorhandensein vorgeschriebener erforderlicher Stellplätze vorhält, sie dies laut ihrer Begründung als von der Baubewilligung (Bescheid vom 31.08.2004) abweichende Bauausführung wertet und darin einen Rechtstitel zur Auftragserlassung nach § 46 Abs 1 TBO 2018 erblickt, ist dem entgegen zu halten wie folgt:

Im Baubescheid vom 31.08.2004 findet sich (lediglich) im Vorspruch in der Baubeschreibung zur Planung der Hinweis, dass „auf der Ostseite 6 PKW-Abstellplätze (nach Verlegung der Trafostation) entstehen“. Damit wird (aber lediglich) der auf die Bauausführung gerichtete Bauwille wiedergegeben. Nicht hingegen entsprach die Baubehörde der zum Zeitpunkt der Erlassung des Baubescheides geltenden Rechtslage des § 8 Abs 1 dritter Satz TBO 2001, LGBl Nr 94/2001 (WV) idF LGBl Nr 89/2003, und der darin getroffenen verpflichtenden Anordnung, die Anzahl der mindestens zu schaffenden Abstellmöglichkeiten in der Baubewilligung festzulegen (dies nämlich als sodann auch durchsetzbare Verpflichtung im Spruch des Bescheides). Eine verpflichtende Festschreibung erfolgte damit nicht.

(Nur) für in der Baubewilligung vorgeschriebene Abstellmöglichkeiten traf der Gesetzgeber als Maßnahme zur Einforderung bzw zur tatsächlichen Umsetzung dieser Abstellmöglichkeiten die Regelung, als nämlich nach dem (damaligen) § 35 Abs 2 lit c TBO 2001 (inhaltsgleich dem geltenden § 44 Abs 2 lit c TBO 2018) eine (nicht unter einer Benützungsbewilligungspflicht fallende) bauliche Anlage erst dann nach Erstattung der (vollständigen) Anzeige über die Bauvollendung benützt werden durfte (darf), wenn die in der Baubewilligung vorgeschriebenen Abstellmöglichkeiten vorhanden waren (sind), beziehungsweise, sofern die Abstellmöglichkeiten nicht bereits Teil des bewilligten Bauvorhabens waren (sind), deren Vorhandensein nachgewiesen wurde (wird).

Des Weiteren sieht auch die Bestimmung des § 46 Abs 6 lit d TBO 2018 ihrerseits (wie dies auch schon vergleichbarer Inhalt des vormaligen § 37 Abs 4 lit c TBO 2001 war) die Möglichkeit der Untersagung der weiteren Benützung einer (keiner Benützungsbewilligung nach § 45 Abs 1 unterliegenden) baulichen Anlage vor, wenn diese ohne Vorliegen der Voraussetzungen nach § 44 Abs 2 benützt wird.

Fehlt eine derartige verpflichtende Vorschreibung der notwendigen Anzahl zu schaffender Abstellmöglichkeiten hingegen im Bescheid, bietet aber – wie vermeint - § 46 Abs 1 TBO 2018 (vormals § 37 Abs 1 TBO 2001) keine geeignete Rechtsgrundlage, die Ausführung der erforderlichen Abstellmöglichkeiten selbst im Falle, als – wovon aufgrund der Aktenlage (Vorspruch zum Bescheid vom 31.08.2004) auszugehen ist - diese bereits Teil der bewilligten Baueinreichung sind, unter dem Titel einer abweichenden Bauausführung zu erzwingen. Eine Baubewilligung als ihrer Rechtsnatur nach ein Rechtsgestaltungsbescheid berechtigt zur Ausführung, verpflichtet aber nicht dazu. Im Falle einer Trennbarkeit verschiedener genehmigter Bauführungen berechtigt eine Baubewilligung damit auch zu deren nur teilweisen Inanspruchnahme. Besteht demgegenüber ein einheitliches (untrennbares) Gesamtbauvorhaben, lösen hingegen von diesem abweichend vorgenommene Bauausführungen die Rechtsfolge des § 46 Abs 1 dritter Satz TBO 2018 aus und ist in derartigem Falle die Herstellung des der Baubewilligung entsprechenden Zustandes aufzutragen.

Trennbarkeit eines Bauvorhabens fordert Selbständigkeit sowohl in technischer als auch rechtlicher Hinsicht. Nach der im Vorspruch des Bescheides vom 31.08.2004 dargestellten Baubeschreibung sind die 6 PKW-Stellplätze östlich des Hauptgebäudes projektiert. Bei derartiger Planung muss jedenfalls von deren (bau)technischen Trennbarkeit vom Gebäude ausgegangen werden. Eine rechtliche Trennbarkeit von Hauptgebäude und notwendigen (Pflicht)Abstellplätzen muss - unter dem Titel des hier maßgeblichen § 46 Abs 1 TBO 2018 - jedenfalls schon unter der Betrachtung bejaht werden, als gemäß § 8 Abs 3 TBO 2018 (vormals § 8 Abs 3 TBO 2001) die Schaffung der nach § 8 Abs 1 TBO 2018 (vormals § 8 Abs 1 TBO 2001) notwendigen Abstellmöglichkeiten auch (erst) bis spätestens zum voraussichtlichen Zeitpunkt der Vollendung der betreffenden baulichen Anlage glaubhaft gemacht werden kann (konnte), soweit diese Abstellmöglichkeiten nicht bereits bestehen (bestanden) oder Gegenstand eines Bauverfahrens sind (waren). Müssen die notwendigen Abstellmöglichkeiten damit aber nicht - als ein untrennbarer Bestandteil - schon zwingender Bestandteil der Einreichung eines Gebäudes sein, darf ihnen aber auch nicht in einem gegenteiligen Schluss eine solche untrennbare Bestandteileigenschaft im Falle, als sie entgegen der Projektierung nicht ausgeführt werden, zugemessen werden, dies mit der Rechtswirkung, dass für sie als eine abweichende Bauausführung von der (Gesamt)Baubewilligung ein Auftrag nach § 46 Abs 1 TBO 2018 zu ergehen hätte.

Jede andere Rechtsauslegung müsste in einer weiter gedachten rechtlichen Konsequenz sonst auch zum unbilligen Ergebnis führen, dass aufgrund Untrennbarkeit im Falle der nicht rechtzeitigen (das heißt innerhalb der gesetzlichen Bauausführungsfrist erfolgten) Errichtung (auch) der Abstellmöglichkeiten sodann auch die Baubewilligung für das gesamte (Haupt)Gebäude erlöschen würde.

Bietet sich damit für einen Auftrag nach § 46 Abs 1 TBO 2018 unter der aufgeworfenen Stellplatzfrage keine rechtliche Grundlage, musste diese Rechtswidrigkeit vom Landesverwaltungsgericht Tirol wahrgenommen werden.

4. In Bezug auf die notwendige Sachverhaltsklärung, die ausreichende Bestimmtheit des Spruches sowie damit auch den zulässigen Umfang der Beauftragung zeigt sich – bereits angedeutet – auch der weitere beachtliche Umstand, dass als Bezugsbescheide für den Herstellungsauftrag die Bescheide vom 09.07.1952 und 31.08.2004 angeführt sind, aus der Aktenlage aber eben zu erschließen ist, dass – zumindest für den Kellerbereich – noch eine weitere Genehmigung (Bescheid vom 18.08.2005) vorhanden ist.

Erachtet höchstgerichtliche Judikatur zur ausreichenden Bestimmtheit einer zu erbringenden Leistung zwar an sich auch ein Verweis auf unverwechselbar benannte Bescheide als zulässig, ist dabei jedoch – insbesondere im Falle mehrerer, sich teilweise gegenseitig auch überlagernder Baugenehmigungen - in einer grundsätzlicher Aussage auf das Erfordernis hinzuweisen, dass Bestimmtheit von Leistungsbescheiden in jenem Ausmaß gefordert ist, dass diese in weiterer Folge auch den Gegenstand eines Vollstreckungsverfahrens bilden können. Es muss daher sichergestellt sein, dass im konkreten Einzelfall kein Zweifel daran besteht, welche Bauteile im Detail zu beseitigen bzw wiederherzustellen sind, wenngleich auch nicht verkannt wird, dass es dabei genügt, dass dies ein Fachkundiger dem Spruch des Bescheides entnehmen kann. Ein baupolizeilicher Auftrag als Leistungsbescheid muss im Rahmen eines Vollstreckungsverfahrens aber ohne weitere ergänzend anzustellende Ermittlungen in die Wirklichkeit umgesetzt werden können.

Zu Spruchpunkt II:

Bescheidadressat einer Untersagung der weiteren Benützung einer baulichen Anlage ist der Eigentümer der baulichen Anlage, oder, wenn diese durch einen Dritten benützt wird, dieser Benützer der baulichen Anlage. Nach dem offensichtlichen Gesetzeszweck des § 46 Abs 6 TBO 2018 ist der Auftrag zur Unterlassung der weiteren Benützung einer baulichen Anlage gegen denjenigen gerichtet, gegen den sich eine Vollstreckung sinnvollerweise richten kann, weshalb des Wort „wenn“ in der angeführten Begründung als „insoweit“ zu lesen ist. Wird daher eine bauliche Anlage zum Teil vom Eigentümer selbst genutzt, zum anderen Teil aber anderen – in rechtliche fassbarer Weise – überlassen, dann ist allen Benützern (einschließlich des benützenden Eigentümers) die rechtswidrige Benützung zu untersagen (vgl VwGH 24.09.1992, 92/06/0150; 11.02.1993, 92/06/0230).

Ein Benützungsverbot gemäß § 46 Abs 6 TBO 2018 hat zur Voraussetzung, dass die betreffende bauliche Anlage vom Adressaten eines solchen Verbotes benützt wird. Der Umstand, dass dieser Adressat (Mit)Eigentümer des Gebäudes ist, reicht für sich allein für die Erteilung eines solchen Benützungsverbotes nicht aus, was sich schon daraus ergibt, dass dann, wenn die bauliche Anlage nicht vom Eigentümer, sondern von einem Dritten benützt wird, laut TBO diesem Dritten die Benützung zu untersagen ist (vgl VwGH 22.02.2005, 2004/06/0178).

Der tatsächliche Benützer einer baulichen Anlage und damit der (einzig) zulässige Bescheidadressat eines Benützungsuntersagungsauftrages ist im Rahmen eines dazu geführten geeigneten Ermittlungsverfahrens abschließend zu klären. Die belangte Behörde wählte nun aber die Vorgangsweise, ihren baupolizeilichen Auftrag undifferenziert und in dieser Hinsicht gröblich unermittelt an sämtliche Eigentümer des Gebäudes sowie auch an sämtliche aus dem Melderegister zum Gebäude entnommenen Personen zu richten. So wird etwa begründet, dass offenbar neben den Eigentümern auch den gemeldeten Personen ebenfalls Teile des Gebäudes zur Benützung zur Verfügung stünden, und richte sich das Benützungsverbot deshalb an sämtliche der genannten Personen.

Aktengegenständlich wurde eine geänderte konsenswidrige Nutzung, nämlich eine Wohnnutzung, im Kellerbereich des Gebäudes Adresse 2 festgestellt und in dieser Weise vorgeworfen. Die dazu angefertigten Lichtbilder weisen neben einem Sanitärbereich auch eine Küche (Küchenblock, Kühlschrank, Waschmaschine uw), einen Wohnbereich sowie einen Schlafbereich aus. Der belangten Behörde ist zuzustimmen, dass diese Beweismittel in einer gemeinsamen Wertung auch mit den anlässlich des Lokalaugenscheins dazu festgehalten Wahrnehmungen der hochbautechnischen Amtssachverständigen dazu berechtigen, in einer gesamtschauenden Beurteilung von einer gegenüber der Genehmigung als Keller- und Hobbyräumlichkeiten geänderten bewilligungspflichtigen Verwendung auszugehen und diese geänderte Nutzung entsprechend baupolizeilich zu ahnden. In dieser Hinsicht käme die Untersagungsbestimmung des § 46 Abs 6 lit c TBO 2018 (als ihrerseits Spezialbestimmung zum § 46 Abs 6 lit a TBO 2018) zum Tragen. Die von der belangten Behörde bezogene lit a würde hingegen ihrerseits die konsenslose Vornahme von bewilligungspflichtigen Baumaßnahmen (dazu Ausführungen zu Spruchpunkt I) voraussetzen.

Ist aber nur diese geänderte Nutzung im Kellerbereich zulässiger Verfahrensgegenstand, hätte das Ermittlungsverfahren der belangten Behörde konzentriert darauf gerichtet sein müssen, den tatsächlichen Benützer bzw die tatsächlichen Benützer dieses Teiles des Gebäudes durch schlüssige und nachweisbare Beweisergebnisse zu erforschen und nicht ihren Auftrag in einem generellen Vorwurf (im Hinblick auf das gesamte Gebäude) an sämtliche genannte Personen zu richten. Rechtsgrundlage dazu stellt § 46 Abs 6 erster Teilsatz TBO 2018, wonach – je nach Sachverhalt – die Benützung (auch nur) teilweise zu untersagen ist.

Ermittlungen zur Frage der tatsächlichen Benützung bzw der tatsächlichen Benützer wurden von der belangten Behörde gänzlich nicht angestellt und blieb damit das Ermittlungsverfahren in dieser Hinsicht gröblich mangelhaft.

Wenn die belangte Behörde ihren Benützungsuntersagungsauftrag daneben auch auf die Vorschrift der lit e (Benützung eines Gebäudes im Sinn des § 45 Abs 1 ohne Vorliegen einer Benützungsbewilligung) des § 46 Abs 6 TBO 2018 stützt, und damit ihre Absicht zum Ausdruck bringen will, die Verwendung des gesamten Gebäudes (arg. „Benützung des Gebäudes untersagt“) infolge Rechtsqualität als nunmehr (durch Schaffung einer sechsten Wohnung) eine Wohnanlage (§ 2 Abs 5 TBO 2018) durch Benützungsuntersagung zu sanktionieren, erfolgte dies aber rechtswidrig.

Mit Bescheid vom 31.08.2004 wurden insgesamt fünf Wohnungen baubehördlich genehmigt. Wenn nun davon abweichend eine weitere Wohnung durch Verwendung bisheriger Kellerräumlichkeiten ohne den dafür notwendigen Konsens geschaffen wird, ist allein diese gegenüber der Genehmigung konsenslose Verwendung durch Erlassung von darauf gerichtete baupolizeiliche Aufträge zu unterbinden. Nicht aber darf sich ein Benützungsuntersagungsverbot auf das gesamte Gebäude erstrecken.

Darüber hinaus wendete die belangte Behörde die Bestimmung des § 46 Abs 6 lit e TBO 2018 auch in der Weise fehlerhaft an, als ein Vorgehen nach dieser Norm den Bestand einer Baubewilligung für Gebäude nach § 45 Abs 1 TBO 2018 (benützungsbewilligungspflichtige Gebäude) voraussetzt und ein Auftrag nach dieser Norm der lit e allein den Umstand, dass eine derartige konsentierte Anlage eben ohne dafür notwendige Benützungsbewilligung benützt wird, sanktionieren soll.

Nur der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass die Erlassung eines Benützungsuntersagungsauftrages die tatsächliche (ermittlungsmäßig entsprechend nachgewiesene) Benützung zum Zeitpunkt der Erlassung des erstinstanzlichen Auftrages voraussetzt.

Entgegen dem Beschwerdevorwurf der Bf 2 erschließt sich das Bezugsobjekt des baupolizeilichen Auftrages aus dem inhaltlichen Zusammenhang von Vorspruch, Spruchpunkten und auch Bescheidbegründung in unverwechselbarer Weise.

Weiters wird festgehalten, dass vor Bescheiderlassung den Parteien gegenüber kein Parteiengehör gewahrt wurde. Mit der umfassenden Klärung des maßgeblichen Sachverhaltes durch die Behörde dient das Ermittlungsverfahren aber auch der maßgeblichen Zielsetzung, den Parteien in diesem Verfahren Gelegenheit zur Geltendmachung ihrer Rechte und rechtlichen Interessen zu geben. Insbesondere ist ihnen gemäß § 45 Abs 3 AVG Gelegenheit zu geben, vom Ergebnis der Beweisaufnahme Kenntnis und dazu Stellung zu nehmen. Als Prozessgrundrecht soll dieses Mitwirkungsrecht sicherstellen, dass die erlassene Entscheidung frei von Verfahrensfehlern ergeht, welche ihren Grund in unterlassener Kenntnisnahme und Nichtberücksichtigung des Sachvortrages der Partei haben, und soll damit der Ermittlung der materiellen Wahrheit dienen. Wie schon der Parteistellung im Allgemeinen kommt dem daran anknüpfenden – Recht auf Gehör im Besonderen nicht nur eine rechtsstaatliche, sondern auch eine demokratische Funktion insofern zu, als die Parteien dadurch auch an der Erzeugung der sie betreffenden individuellen Normen mitwirken können. Ohne Gewährung von Parteiengehör kann nach VwSlg 206 A/1947 nicht von einem Ermittlungsverfahren im Sinne des AVG gesprochen werden. Der Grundsatz des rechtlichen Gehörs bildet sohin einen ‚Kardinalgrundsatz‘ jedes behördlichen Verfahrens, der nicht bloß subsidiär Geltung beansprucht. Das behördliche Verfahren blieb damit auch in dieser Hinsicht mangelhaft.

Leistungsfristen sind (abgestellt auf den maßgeblichen Auftragsumfang) angemessen festzusetzen. Sind diese unter fachlichen, so etwa auch bautechnischen Gesichtspunkten zu bestimmen, bedarf es dazu auch entsprechender fachlicher Begründungen. Zu der von der belangten Behörde bezogenen (lediglichen) Rücksprache mit der hochbautechnischen Amtssachverständigen liegen solche schlüssigen und nachvollziehbaren fachlichen Wertungen aber nicht vor.

Der entscheidungswesentliche Sachverhalt blieb in dargelegten Hinsichten gänzlich bzw maßgeblich unermittelt bzw ungeklärt. Entsprechende Erhebungen wären vom Landesverwaltungsgericht Tirol zum Teil sogar erstmalig durchzuführen. Bei derartiger Verfahrenslage rechtfertigte sich im Lichte einschlägiger höchstgerichtlicher Rechtsprechung die gemäß § 28 Abs 3 zweiter Satz VwGVG ausgesprochene Aufhebung des Bescheides und Zurückverweisung der Angelegenheit an die belangte Behörde zur Ermittlung und entscheidungsreifen Abklärung des Sachverhaltes in beschriebenem Sinne. In Durchführung der notwendigen Ermittlungen sind entsprechend Abklärungen der Sachlage auch vor Ort notwendig. In Anbetracht der erst notwendig zu setzenden Ermittlungsschritte ist eine entsprechende Klärung des Sachverhaltes durch das Landesverwaltungsgericht Tirol selbst weder rascher noch erheblich kostengünstiger möglich.

Der für die Aufhebung und Zurückverweisung notwendige Sachverhalt stand aufgrund der Aktenlage ausreichend erwiesen fest. Von der Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung konnte abgesehen werden. Die Akten haben erkennen lassen, dass eine mündlichen Erörterung eine weitere Klärung der Rechtslage nicht erwarten lässt. Einem Entfall der mündlichen Verhandlung standen weder Art 6 EMRK noch Art 47 GRC entgegen.

V.       Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor. Auf die unter Punkt IV zitierte höchstgerichtliche Judikatur wird verwiesen.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, Freyung 8, 1010 Wien, oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen und es ist eine Eigabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Drin Mair

(Richterin)