TE OGH 1985/11/12 2Ob593/85

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Scheiderbauer als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Kralik, Dr.Melber, Dr.Huber und Dr.Egermann als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Christiane A, Hausfrau, 6020 Innsbruck, Schillerstraße 13, vertreten durch Dr.Johann Paul Cammerlander, Rechtsanwalt in Innsbruck, wider die beklagte Partei Anna B, Hausfrau, 6020 Innsbruck, Ing.Etzel-Straße 19, vertreten durch Dr.Walter Waizer, Rechtsanwalt in Innsbruck wegen S 190.730,22 s.A., infolge Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes Innsbruck als Berufungsgerichtes vom 12.März 1985, GZ.3 a R 69/85-15, womit infolge Berufung der klagenden Partei das Urteil des Bezirksgerichtes Innsbruck vom 19.November 1984, GZ.11 C 400/84-9, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Der Revision wird nicht Folge gegeben.

Die Klägerin ist schuldig, der Beklagten die mit S 8.320,65 (darin S 960,-- Barauslagen und S 669,15 USt.) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen bei Exekution zu ersetzen.

Entscheidungsgründe:

Mit der am 5.4.1984 beim Erstgericht eingelangten Klage begehrte die Klägerin von der Beklagten einen Betrag von S 190.370,22 s.A. und brachte dazu vor, die Beklagte sei seinerzeit Mieterin der Wohnung im dritten Obergeschoß des im Eigentum des Vaters der Klägerin Prof.Dr.Alfred C stehenden Hauses Innsbruck, Schillerstraße 13, gewesen. Anläßlich einer Teilkündigung habe die Beklagte die Bereitschaft zu erkennen gegeben, unter Umständen sogar die ganze Wohnung aufzugeben. Gegen eine Ablösezahlung von S 250.000,-- habe sie Wohnung tatsächlich geräumt. Am Freiwerden der Wohnung seien in erster Linie die Klägerin und ihr Ehemann Dr.Friedrich A interessiert gewesen. Die Ablösezahlung sei von der Klägerin im Kreditwege beschafft und der Beklagten übergeben worden. Nach dem Mietrechtsgesetz sei eine solche Ablösezahlung jedoch ungültig und verboten, weshalb der Betrag von S 200.000 abzüglich eines zugesprochenen Prozeßkostenbetrages begehrt werde.

Die Beklagte beantragte Abweisung des Klagebegehrens und wendete ein, es liege keine verbotene Ablösezahlung vor, da Zahlungen des Vermieters an den bisherigen Mieter von diesem Ablöseverbot nicht umfaßt seien. Sowohl die Beklagte als auch ihr Vertreter seien immer davon ausgegangen, daß die Klägerin Eigentümerin bzw. Verfügungsberechtigte über die streitgegenständliche Wohnung sei. Darüberhinaus habe die Beklagte für ihre neue Wohnung große finanzielle Aufwendungen gehabt, außerdem bezahle sie einen erheblich höheren Mietzins.

Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab, wobei es von den in seinem Urteil auf AS 51 bis 55 enthaltenen Feststellungen ausging, auf die verwiesen werden kann.

Zur Rechtsfrage führte das Erstgericht aus, die Beklagte habe im gegenständlichen Fall objektiv darauf vertrauen können, daß das Anbot einer Ablösezahlung von einer verfügungsberechtigten Person gestellt wurde. Auch der Ehemann der Klägerin sei seit Jahren Hausverwalter und der Beklagten gegenüber auf Vermieterseite aufgetreten. Die Klägerin habe es insbesonders unterlassen, die Beklagte dahingehend aufzuklären, daß sie Nachmieterin werden solle. Die Klägerin bedürfe auch nicht des Schutzes des Mietrechtsgesetzes, weshalb § 27 MRG nicht anzuwenden sei. Überdies habe die an die Beklagte geleistete Ablösezahlung auch nicht zu einer unzulässigen Vermögensvermehrung des weichenden Mieters geführt, da sie an Übersiedlungskosten und Kosten für die Beschaffung der Ersatzwohnung wesentlich höhere Beträge aufwenden habe müssen.

Die Berufung der Klägerin blieb erfolglos. Das Berufungsgericht erklärte die Revision für zulässig; es traf nach Beweiswiederholung im wesentlichen folgende Feststellungen:

Die Beklagte war seit 27 Jahren Mieterin der gegenständlichen Wohnung. Das Haus Schillerstraße 13 wurde im Jahre 1912 errichtet und steht im Alleineigentum des Vaters der Klägerin Prof.Dr.Alfred C. Auf Grund eines notariellen Schenkungsvertrages auf den Todesfall soll die Klägerin bei Ableben des bisherigen Eigentümers die in Rede stehende Wohnung bekommen, und zwar nach Aufteilung in Wohnungseigentum. Ungefähr seit dem Jahre 1970 führt der Mann der Klägerin Dr.Friedrich A die Hausverwaltung. Mit Schreiben vom 8.1.1981 teilte der Eigentümer Prof.Dr.C der Beklagten und ihrem Ehegatten mit, daß die Wohnung im dritten Stock, welche damals vom Ehepaar B bewohnt wurde, sowie die Wohnung im vierten Stock vertragsgemäß nach seinem Ableben der Arztensgattin Christiane A gehören sollten, daß in Zukunft Wohnungs- bzw. Mietfragen nur mehr schriftlich an ihn und zugleich an seine Tochter, die Klägerin, heranzutragen seien und daß Entscheidungen bzw. Zusagen nur Gültigkeit hätten, wenn sie sowohl von ihm als auch von der Klägerin unterfertigt worden seien. Der Beklagten war daher auch bekannt, daß nur Dr.Alfred C Eigentümer ihres Bestandobjektes ist und nicht Christiane A oder ihr Mann. Seit ca.1978 bezahlte die Klägerin eine Optionsmiete in Höhe von S 1.000 monatlich an ihren Vater für die von der Beklagten gemietete Wohnung. In Sachen der Hausverwaltung sind der Beklagten gegenüber jeweils die Klägerin und Dr.A für den Vermieter in Erscheinung getreten. Mit Teilkündigung vom 18.2.1982 kündigte Dr.Alfred C als Eigentümer des Hauses Schillerstraße 13 der nunmehrigen Beklagten einen Teil der Wohnung aus dem Grund des Eigenbedarfes auf und brachte darin vor, er benötige die aufgekündigten Räumlichkeiten für seine Tochter Christiane, die darin ein zahntechnisches Labor und einen Büroraum einzurichten beabsichtige. Die Beklagte erhob in diesem Verfahren 11 C 228/82 des Bezirksgerichtes Innsbruck Einwendungen und bestritt insbesondere die Aktivlegitimation des aufkündigenden Dr.C mit der Einwendung, daß der Kündigende die Wohnung seiner Tochter, der nunmehrigen Klägerin, geschenkt habe. Im Zuge dieses Kündigungsstreites kam es zu außergerichtlichen Verhandlungen, wobei der Ehemann der Klägerin zunächst mit Schreiben vom 11.2.1982 der Beklagten und ihrem Ehemann vorschlug, eine außergerichtliche Einigung herbeizuführen. In diesem Schreiben kündigte Dr.A für den Fall einer Übereinkunft eine großzügige Starthilfe für eine andere Wohnung an. Mit Schreiben vom 12.2.1982 erklärte der Klagevertreter dem Beklagtenvertreter ebenfalls, daß die Klägerin der Beklagten im Falle der Aufgabe der Wohnung ihre Hilfe anbiete, und zwar sowohl im Hinblick auf die Wohnungssuche als auch auf die Kosten der Übersiedlung bzw. die in Hinkunft notwendigen Mietzinszahlungen. Mit Schreiben vom 25.2.1982 erklärte der Beklagtenvertreter seine grundsätzliche Einwilligung zu Gesprächen. Daraufhin bot der Klagevertreter im Namen der Klägerin mit Schreiben vom 10.3.1982 eine Ablösezahlung in Höhe von S 200.000 bis zu S 250.000 Zug um Zug mit der tatsächlichen Räumung, oder den Ersatz der Übersiedlungskosten bis zum Höchstbetrag von S 50.000 und auf Lebenszeit einen Zuschuß zur Miete in Höhe von höchstens S 2.000 monatlich an. Der Beklagtenvertreter nahm mit Schreiben vom 24.3.1982 im Namen der Beklagten das Vergleichsangebot in der Weise an, daß sie für eine Zahlung von S 250.000 zuzüglich der Übernahme der Übersiedlungskosten die Mietrechte an der gegenständlichen Wohnung aufgebe. Tatsächlich wurde die Wohnung schließlich Zug um Zug gegen Bezahlung eines Betrages von S 250.000 sowie eines weiteren Betrages von S 50.000 an Übersiedlungskosten der Beklagten geräumt. Es kann sein, daß die Beklagte bei diesen Verhandlungen immer davon ausgegangen ist, daß die Klägerin und ihr Mann über das Bestandobjekt wirtschaftlich verfügungsberechtigt sind. Dem Beklagtenvertreter war der Wiederaufnahmsantrag - in dem gegen den Ehemann der Beklagten gerichteten - Verfahren 9 U 891/80 des Bezirksgerichtes Innsbruck bekannt. Aus diesem Grunde hat er auch in den Einwendungen im Verfahren 11 C 228/82 des Bezirksgerichtes Innsbruck die mangelnde Aktivlegitimation vorgebracht. Die Beklagte hat für die nunmehrige Wohnung dem Vermieter eine Investitionsablöse von S 100.000 bezahlt, darüberhinaus hat sie über S 300.000 an Möbel, Teppichen, Tapeten, Installationen und Beleuchtungskörpern investiert, da die Möbel aus der gegenständlichen Wohnung für die neue Wohnung nicht mehr brauchbar waren. Für die gegenständliche Wohnung hat die Beklagte inklusive eines Erhaltungsbeitrages monatlich S 2.700 bezahlt, wobei die Wohnung ein Ausmaß von 177 m 2 hat; für die neue Wohnung, die aus drei Zimmern samt Nebenräumen besteht und ein Ausmaß von 74 m 2 hat, muß die Beklagte monatlich S 4.500 bezahlen. Zur Bezahlung der S 250.000 hat die Klägerin einen Kredit aufgenommen. Seit dem Auszug der Beklagten hat die Klägerin die Wohnung gemietet. Sie zahlt ihrem Vater dafür S 3.000 monatlich in Naturalien, indem sie seine Wäsche besorgt, ihm das Frühstück und teilweise auch das Mittagessen zubereitet. Derzeit wird die Wohnung nicht benützt. Ab Juli 1985 soll die Tochter der Klägerin einziehen. Nach dem Auszug der Beklagten wurde die Wohnung modernisiert, wobei ein Betrag von ca. S 400.000 investiert wurde. Es wurden auch Investitionen im übrigen Haus getätigt, die zum Großteil von Dr.A bezahlt worden sind.

Zur Rechtsfrage führte das Berufungsgericht aus, nach § 27 Abs 1 Z 1 MRG seien ungültig und verboten Vereinbarungen, wonach der neue Mieter dafür, daß der frühere Mieter den Mietgegenstand aufgibt oder sonst ohne gleichwertige Gegenleistung dem Vermieter, dem früheren Mieter oder einem anderen etwas zu leisten hat; unter dieses Verbot fielen aber nicht die Verpflichtung zum Ersatz der tatsächlichen Übersiedlungskosten oder zum Rückersatz des Aufwandes, den der Vermieter dem bisherigen Mieter nach § 10 zu ersetzen habe. Diese Bestimmung entspreche im wesentlichen dem früher in Kraft gestandenen § 17 Abs 1 lit a) Mietengesetz. Ausgehend von dem vom Berufungsgericht festgestellten Sachverhalt sei also die Klägerin Nachmieterin nach der Beklagten. Da es sich gegenständlichenfalls somit um eine Ablösevereinbarung zwischen früherem und neuem Mieter für die Aufgabe des Mietgegenstandes handelt, sei nach der zitierten Gesetzesstelle zu prüfen gewesen, ob diese ungültig und verboten sei oder ob die geleisteten Zahlungen nach dem zweiten Halbsatz des § 27 Abs 1 Z 1 MRG nicht unter dieses Verbot fallen. Nun sei festgestellt worden, daß die Beklagte für ihre nunmehrige Wohnung dem Vermieter eine Investitionsablöse von S 100.000 bezahlen mußte und daß der monatliche Mietzins für diese neue Wohnung, obwohl sie nicht einmal halb so groß sei wie das aufgegebene Objekt, S 4.500 betrage, während der Mietzins für die frühere Wohnung inclusive eines Erhaltungsbeitrages lediglich S 2.700 ausgemacht hatte. Auf Grund der diesbezüglich vorliegenden Identität der gesetzlichen Vorschriften des Mietengesetzes und des Mietrechtsgesetzes könne hinsichtlich des Betrages für die Ersatzwohnung auf die frühere Rechtsprechung zurückgegriffen werden. Danach sei es Zweck des § 17 Abs 1 lit a) MG gewesen, eine Ausbeutung der Wohnungsnot zu unterbinden. Eine solche liege aber dann nicht vor, wenn eine erkennbare Vermehrung des Vermögens nicht nachweisbar sei (MietSlg.11.384, 35.526 uva). Nach dem Zweck dieser Regelung seien also nur solche Ablösezahlungen des neuen Mieters erfaßt, die zu einer unzulässigen Vermögensvermehrung des weichenden Mieters führten, weil ihnen keine gleichwertige Gegenleistung von seiner Seite gegenüberstehe. Der Vormieter könne also vom Nachmieter auch dann Ersatz jener Auslagen verlangen, die er zur Beschaffung eines gleichwertigen Ersatzlokals tätigen mußte. Eine unzulässige Vermögensvermehrung läge nur vor, wenn der Vormieter vom Nachmieter auch jene Mehrkosten verlangte, die zum Erwerb eines besseren und wertvolleren Ersatzlokals aufgewendet wurden (MietSlg.20.346, 32.318). Davon könne aber keine Rede sein. Das Ersatzlokal sei nicht nur wesentlich kleiner, sondern überdies auch erheblich teurer. Wenn sich aber nach ständiger Rechtspechung der Vormieter ein gleichwertiges Ersatzlokal beschaffen könne, bekomme er umsomehr die Mehrkosten für ein ungleichwertiges abgegolten. Die Mietzinsdifferenz betrage hiebei monatlich immerhin ca. S 2.000. Zum Ersatz des Aufwandes der Beklagten für die neue, wenn auch nicht gleichwertige Ersatzwohnung gehöre aber auch der Betrag von S 100.000, welchen die Beklagte dem Vermieter ihrer nunmehrigen Wohnung bezahlen mußte. Selbst unter Ausklammerung der von der Beklagten für die jetzige Wohnung getätigten Investitionen von S 300.000 müsse also - ausgehend vom festgestellten Sachverhalt - der Ersatz des Aufwandes der Beklagten für ihre jetzige Ersatzwohnung zumindest mit dem eingeklagten Betrag angesetzt werden, wobei eben der Ersatz des Aufwandes des Mieters für eine gleichwertige Ersatzwohnung nach ständiger Rechtsprechung zu den Übersiedlungskosten gehöre und daher zulässig sei, selbst wenn der Aufwand in einer unzulässigen Ablöse bestehe (ÖJZ 1969 Heft 7 Nr.120, ImmZ 1969, S.150). Es möge dahingestellt bleiben, ob nicht auch zumindest ein Teil der mit S 300.000 bezifferten Investitionen als Ersatz für Aufwendungen für eine gleichwertige Ersatzwohnung zu gelten habe, sei es doch gerichtsbekannt, daß beim Wechsel von einer Wohnung in die andere - vor allem, wenn die Räumlichkeiten nicht gleich groß sind - ein Teil der Einrichtungsgegenstände nicht mehr verwendet werden könne und daher neue Einrichtungsstücke angeschafft werden müßten. Dies treffe insbesondere für eingebaute Möbel zu. Daß die Übernahme der Übersiedlungskosten mit dem Betrag von S 50.000 ohnedies nicht unter das Verbot des § 27 MRG falle, ergebe sich bereits aus dem Gesetzestext und der hiezu ergangenen Rechtsprechung. Im Sinne des § 502 Abs 4 Z 1 ZPO sei die Revision hiebei für zulässig zu erklären gewesen, weil es sich bei der gegenständlichen Rechtssache vornehmlich um die Lösung einer Rechtsfrage des materiellen Rechtes handle, wobei zum § 27 Abs 1 Z 1 MRG eine neuere Rechtsprechung fehle und dieser Frage zur Wahrung der Rechtseinheit und Rechtssicherheit erhebliche Bedeutung zukomme.

Gegen das Urteil des Berufungsgerichtes wendet sich die Revision der Klägerin aus den Anfechtungsgründen des § 503 Abs 1 Z 2 und 4 ZPO mit dem Antrag auf Aufhebung und Zurückverweisung an das Berufungsgericht zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung; hilfsweise wird Abänderung im Sinne der Klagsstattgebung beantragt. Die Beklagte beantragt in ihrer Revisionsbeantwortung, die Revision zurückzuweisen, allenfalls ihr nicht Folge zu geben.

Die Revision ist entgegen der Ansicht der Revisionsbeantwortung zulässig, weil eine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zu § 27 Abs 1 Z 1 MRG in einem vergleichbaren Rechtsfall fehlt (§ 502 Abs 4 Z 1 ZPO). Sie ist aber nicht berechtigt. Der Revisionsgrund nach § 503 Abs 1 Z 2 ZPO liegt nicht vor, was nicht weiter zu begründen ist (§ 510 Abs 3 ZPO).

In der Rechtsrüge bekämpft die Klägerin die Auffassung des Berufungsgerichtes, daß die gegenständliche Ablösezahlung zu keiner Vermögensvermehrung der Beklagten geführt habe. Die Beklagte habe als Ersatz für Übersiedlungskosten von der Klägerin einen Betrag von S 50.000 erhalten. Mit diesem Betrag seien die Übersiedlungskosten und sämtliche für die Ersatzbeschaffung der neuen Wohnung erforderlichen Kosten gedeckt. Die von der Beklagten aufgegebene Wohnung hatte ein Ausmaß von 177 m 2 . Das Inventar dieser Wohnung habe mit Sicherheit ausgereicht, die neue für die Beklagte und ihren Ehegatten ausreichende Dreizimmerwohnung im Ausmaß von 74 m 2 einzurichten. Das für die neue Wohnung nicht mehr verwendbare Inventar habe die Beklagte mit Sicherheit verwertet, wobei diesbezüglich jedoch die entsprechenden Feststellungen fehlten. Daraus ergebe sich zwingend, daß der von der Beklagten für neue Möbel getätigte Aufwand zu einer Verbesserung der Ersatzwohnung gedient habe. Für die Verbesserung dieser Ersatzwohnung habe die Beklagte die von der Klägerin geleistete Ablösezahlung herangezogen. Da die Beklagte daher mehr Inventar zur Verfügung hatte, als für die neue Ersatzwohnung gebraucht wurde, sei auf Seiten der Beklagten eine Vermögensvermehrung eingetreten und die über den Betrag von S 50.000 hinausgehende Ablösezahlung sei als verboten im Sinne des § 27 MRG anzusehen.

Diesen Ausführungen ist folgendes zu erwidern:

Da die Vereinbarung über die Bezahlung der Ablöse betreffend eine unbestritten den Zinsbildungsvorschriften des Mietrechtsgesetzes unterliegende Wohnung im vorliegenden Fall nach dem Inkrafttreten des MRG abgeschlossen wurde, ist § 27 MRG anzuwenden.

Nach § 27 Abs 1 Z 1 MRG sind ungültig und verboten Vereinbarungen, wonach der neue Mieter dafür, daß der frühere Mieter den Mietgegenstand aufgibt oder sonst ohne gleichwertige Gegenleistung dem Vermieter, dem früheren Mieter oder einem anderen etwas zu leisten hat; unter dieses Verbot fallen aber nicht die Verpflichtung zum Ersatz der tatsächlichen Übersiedlungskosten oder zum Rückersatz des Aufwandes, den der Vermieter dem bisherigen Mieter nach § 10 MRG zu ersetzen hat. Diese Bestimmung entspricht im wesentlichen der früheren Regelung des § 17 Abs 1 lit a MG, sodaß, wie das Berufungsgericht richtig erkannte, die von der Rechtsprechung zur letztgenannten Vorschrift entwickelten Grundsätze anwendbar sind (so zur Bestimmung des § 27 Abs 1 Z 5 MRG, 6 Ob 502/85).

Nach ständiger Rechtsprechung zu § 17 Abs 1 lit a MG konnte der Vormieter vom Nachmieter den Ersatz jener Auslagen verlangen, die er zur Beschaffung eines gleichwertigen Ersatzlokales tätigen mußte. Dieser Grundsatz egebe sich aus dem Zweck der Bestimmung des § 17 Abs 1 lit a MG, nämlich die Ausnützung der Wohnungsnot zu Vorteilszwecken zu unterbinden. Eine solche Ausnützung liegt dann nicht vor, wenn eine wesentliche Vermehrung des Vermögens des abtretenden Mieters nicht eingetreten ist. Eine solche Vermögensvermehrung ist auf Seiten des abtretenden Mieters zum Nachteil von dessen Nachmieter dann gegeben, wenn er nicht bloß die Kosten der Beschaffung eines im wesentlichen gleichwertigen Ersatzlokales, sondern auch jene Mehrkosten zu tragen hätte, die für den Erwerb einer besseren (wertvolleren) Unterkunft aufgewendet wurden (MietSlg.32.318 ua).

Nach den Feststellungen bewohnte die Beklagte im Hause Innsbruck, Schillerstraße 13, eine aus 6 Zimmern, Küche, Bad, WC und anderen Nebenräumen bestehende Wohnung mit einer Nutzfläche von 177 m 2 , wofür einschließlich eines Erhaltungsbeitrages monatlich S 2.700 an Miete zu bezahlen waren. Für die nunmehr von der Beklagten bewohnte Wohnung, die aus 3 Zimmern samt Nebenräumen besteht und eine Nutzfläche von 74 m 2 aufweist, beträgt die Miete monatlich S 4.500. Für diese Wohnung hat die Beklagte dem Vermieter eine Investitionsablöse von S 100.000 bezahlt, darüber hinaus hat sie über S 300.000 an Möbeln, Teppichen, Tapeten und Installationen sowie Beleuchtungskörpern investiert, da die Möbel aus der früheren Wohnung für die neue Wohnung nicht mehr brauchbar waren. Daß die nunmehr von der Beklagten benützte Wohnung trotz der erheblich geringeren Nutzfläche gegenüber der früheren Wohnung nicht gleichwertig, sondern wertvoller sei, hat die Klägerin im Verfahren erster Instanz weder behauptet, geschweige denn bewiesen. Alle diesbezüglichen Ausführungen in ihrer Revision stellen daher unzulässige Neuerungen dar, auf die nicht eingegangen werden kann. Mangels entsprechender Behauptungen konnten auch die von der Klägerin in dieser Richtung vermißten Feststellungen nicht getroffen werden, sodaß auch die gerügten Feststellungsmängel nicht vorliegen. Ausgehend von dem von den Vorinstanzen für das Revisionsgericht bindend festgestellten Sachverhalt ist aber in der Auffassung, daß der Beklagten höchstens jene Auslagen ersetzt wurden, die sie für die Beschaffung einer gleichwertigen Ersatzwohnung aufwenden mußte, damit eine Vermögensverschiebung auf ihrer Seite, der keine gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht, nicht eingetreten ist und demnach keine unzulässige Vereinbarung einer Ablöse im Sinne des § 27 Abs 1 Z 1 MRG vorliegt, keine unrichtige rechtliche Beurteilung des Berufungsgerichtes zu erblicken.

Der Revision war daher ein Erfolg zu versagen.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 41 und 50 ZPO.