TE OGH 1986/3/11 5Ob7/86

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Marold als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes HONProf.Dr. Griehsler, Dr. Jensik, Dr. Zehetner und Dr. Klinger als Richter in der Mietrechtssache der Mieter 1. Margarethe H***, Pensionistin, Alte Post-Straße 139, 8020 Graz, und 2. Irene K***, Angestellte, St.Peter Hauptstraße 33 c, 8042 Graz, beide vertreten durch Dr. Jörg Hobmeier und Dr. Hubertus Schumacher, Rechtsanwälte in Innsbruck, wider die Vermieterin N*** Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Rosengasse 4, 1011 Wien, vertreten durch Dr. Johann Paul Cammerlander und Dr. Harald Vill, Rechtsanwälte in Innsbruck, wegen der Veränderung des Mietgegenstandes nach § 37 Abs1 Z 6 MRG, infolge Revisionsrekurses der Hauptmieter gegen den Beschluß des Landesgerichtes Innsbruck als Rekursgerichtes vom 25.Oktober 1985, GZ 2a R 531/85-9, womit der Beschluß des Bezirksgerichtes Innsbruck vom 30.August 1985, GZ Msch 31/85-4, bestätigt wurde, folgenden

Beschluß

gefaßt:

Dem Revisionsrekurs wird teilweise Folge gegeben.

Der angefochtene Beschluß des Rekursgerichtes wird bestätigt, soweit der Sachbeschluß des Erstgerichtes auf Abweisung des Feststellungsantrages bestätigt wurde, die in dem Bestandobjekt vom Stadtmagistrat Innsbruck mit dem Bescheid vom 17.Oktober 1984, Zl.VI-420/1/1984-RR bewilligten Baumaßnahmen seien keine wesentliche Veränderung des Mietgegenstandes und der Vermieterin nicht anzuzeigen.

Im übrigen werden der angefochtene Beschluß und der Sachbeschluß des Erstgerichtes aufgehoben.

Dem Erstgericht wird die neue Entscheidung über den Antrag der Hauptmieter, die Vermieterin sei schuldig, den bezeichneten Baumaßnahmen im Bestandobjekt zuzustimmen, nach Verfahrensergänzung aufgetragen.

Begründung:

Die Liegenschaft EZ 74 II in der Katastralgemeinde Innsbruck mit dem Haus Burggraben 17/Stiftgasse 11 in 6020 Innsbruck steht mit 3/4-Anteilen im Eigentum der Antragsgegnerin N*** Gesellschaft m. b.H. und mit je 1/8 Anteil im Eigentum der Antragstellerinnen, auf die dieser Liegenschaftsanteil im Erbwege übergegangen war. Sie sind Mitmieter der im Erdgeschoß des Hauses nördlich vom Hauseingang gelegenen Geschäftsräumlichkeit und haben das Bestandobjekt an eine Handelsgesellschaft untervermietet.

Die Untermieterin suchte beim Stadtmagistrat Innsbruck um die Erteilung der Baubewilligung zur Vornahme baulicher Änderungen an, weil vorgesehen war, das ehemals als Textilgeschäft verwendete Bestandobjekt nach vorliegenden Bauplänen in ein Schischulbüro mit Geldwechselstube und Schiverhleih umzubauen und neu einzurichten. Die Baubehörde erteilte mit Bescheid vom 17.Oktober 1984 die Baubewilligung. Als die Mehrheitseigentümerin gegen den Bescheid Berufung ergriffen und die Verfolgung von Unterlassungsansprüchen angedroht hatte, wandten sich die Mithauptmieterinnen am 13. November 1984 mit dem Antrag an die Gemeinde, nach § 37 Abs1 Z 6 MRG in Verbindung mit § 39 und § 9 MRG festzustellen, daß die beabsichtigte Veränderung (Verbesserung) im Bestandgegenstand, zu der die Baubewilligung erteilt wurde, nicht wesentlich und daher nicht nach § 9 Abs1 Satz 1 MRG anzeigepflichtig sei, für den Fall, daß diesem Antrag nicht stattgegeben werde jedoch die Gegnerin zu verhalten, der Veränderung zuzustimmen.

Die Entscheidung der Gemeinde, die den Antrag abwies, weil die von der Untermieterin bereits durchgeführten Veränderungen an dem Bestandgegenstand als wesentliche Veränderungen anzusehen seien, die die äußere Erscheinung des Hauses beeinträchtigten, trat nach § 40 Abs1 MRG außer Kraft, weil sich die Hauptmieterinnen mit ihr nicht zufrieden gaben und die Sache bei Gericht anhängig machten. Das Erstgericht wies, nachdem es von der zunächst beabsichtigten Beweisaufnahme Abstand genommen hatte, den Antrag der Hauptmieter ab. Es ging davon aus, daß sie im Inneren der Geschäftsräumlichkeit nichttragende Zwischenwände abgetragen und neue Zwischenwände errichtet, zwei WC-Anlagen erneuert, Wände verfliest und eine neue Türe versetzt, die Eingangstüre an der Burggrabenfassade durch eine neue Türe in anderer Lage ersetzt, den Marmorsockel erneuert, einen Pfeiler errichtet und mit Marmor verkleidet und die vorhandene Auslage in der Stiftgassenfassade zu einer Türöffnung erweitert, Trittstufen hergestellt und mit Marmor verkleidet und auch die Türleibung mit Platten verkleidet hätten, ohne die Zustimmung der Mehrheitseigentümerin einzuholen oder die beabsichtigten Veränderungen nach § 9 Abs1 Satz 1 MRG anzuzeigen. Diesen nicht strittigen Sachverhalt beurteilte das Erstgericht, weil der Bestandvertrag über die in dem im 16.Jahrhundert erbauten Stadthaus gelegene Geschäftsräumlichkeit den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes unterliege, rechtlich dahin, daß zwar die Voraussetzung einer Antragstellung nach § 37 Abs1 Z 6 MRG vorliege, auch wenn Veränderungen schon vorgenommen wurden und der Ansicht der Vermieterin, nur vor Ausführung einer wesentlichen Verbesserung könne die Anzeige erstattet und der Anspruch auf Zustimmung durchgesetzt werden, nicht gefolgt werde. Bei den im Baubewilligungsbescheid erwähnten Veränderungen am Bestandobjekt handle es sich um wesentliche, die dem Vermieter anzuzeigen gewesen wären, ohne daß es sich um einen Umbau nach § 3 Abs7 der Tiroler Bauordnung handeln müsse. Die Veränderungen hätten eine Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes des Hauses zur Folge, die Versetzung und Schrägstellung der einen Eingangstüre und die Erweiterung des Schaufensters zu einer weiteren Türöffnung mit Stufen müsse der Vermieter nicht dulden (MietSlg.19.123, 30.190). Dies gelte auch für alle anderen Baumaßnahmen im und am Bestandobjekt, die schützwürdige Interessen der Vermieterin verletzten, weil sie zum Großteil nicht mehr rückführbar seien. Es fehle an den Voraussetzungen der Zustimmungspflicht nach § 9 Abs1 Z 1 bis 7 MRG.

Das Rekursgericht bestätigte diesen abweisenden Sachbeschluß und ließ den Rekurs an den Obersten Gerichtshof zu.

Das Gericht zweiter Instanz trat der Rechtsmeinung des Erstgerichtes bei, daß es sich bei den Baumaßnahmen am Bestandobjekt nicht um geringfügige Änderungen handle, die der Hauptmieter ohne weiteres vornehmen dürfe. Die Versetzung und Schrägstellung einer Geschäftseingangstüre, der Aufbau eines Pfeilers und der Umbau eines Schaufensters zu einem Geschäftseingang seien jedenfalls wesentliche der Anzeigepflicht unterliegende und der Zustimmung des Vermieters bedürftige Veränderungen. Der Feststellungsantrag sei daher zu Recht abgewiesen worden. Nehme der Hauptmieter die Veränderungen an dem Bestandobjekt eigenmächtig vor, könne der Vermieter im Verfahren nach § 37 Abs1 Z 6 MRG auf Unterlassung und Beseitigung der Veränderungen dringen oder - wie hier geschehen - die Besitzstörungsklage erheben. Daß der Hauptmieter dann den Anspruch auf Zustimmung durch den Vermieter nach § 9 Abs1 MRG in den dort bezeichneten Fällen verliere, wenn er mit den Veränderungen schon begonnen oder diese vorgenommen habe, sei dem Gesetz nicht zu entnehmen. Da § 9 MRG auf den Untermieter nicht anzuwenden sei, könne die Vermieterin nicht zur Duldung der vom Untermieter durchgeführten Baumaßnahmen verhalten werden. Auch sonst scheitere der Antrag der Hauptmieterinnen am Fehlen der Voraussetzungen des § 9 Abs1 Z 1 bis 7 MRG, die kumulativ erfüllt sein müßten. Ob die Veränderung eine Schädigung des Hauses, im besonderen eine Beeinträchtigung seiner äußeren Erscheinung zur Folge habe, wie das Erstgericht meinte, könne dahingestellt bleiben, weil die Veränderung auch keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen des Vermieters oder eines anderen Mieters besorgen lassen dürfe (§ 9 Abs1 Z 5 MRG). Der Vermieter müsse die Interessen der anderen Mieter berücksichtigen. Die durch die Umgestaltung des früher als Textilgeschäft verwendeten Geschäftsraumes in ein Schischulbüro mit Geldwechselstube und Schiverleih lasse eine erhebliche Erweiterung des Geschäftsbetriebes erwarten. Die stärkere Frequenz an Kunden sei geeignet, Belästigungen der Vermieterin und der anderen Hausbewohner nach sich zu ziehen. Diese mögliche Beeinträchtigung der schutzwürdigen Interessen der Vermieterin und der anderen Mieter rechtfertige die Verweigerung der Zustimmung zu den Baumaßnahmen durch die Vermieterin.

Gegen diesen den Sachbeschluß des Gerichtes erster Instanz bestätigenden Beschluß des Rekursgerichtes richtet sich der nach § 37 Abs3 Z 18 MRG zulässige Revisionsrekurs der Hauptmieterinnen, die beantragen, die Entscheidungen dahin abzuändern, daß ihrem Antrag stattgegeben werde.

Die Vermieterin beantragt, dem Rechtsmittel nicht Folge zu geben.

Der Revisionsrekurs ist teilweise berechtigt.

Zunächst ist festzuhalten, daß das Anteilseigentum der Antragstellerinnen hier außer Betracht bleiben muß, weil sie nach den Feststellungen zugleich Mithauptmieter der Geschäftsräumlichkeit sind und der Mehrheitseigentümerin daher in Ansehung der ihre Rechtsstellung als Hauptmieter regelnden Bestimmungen des auf das Bestandobjekt anzuwendenden Mietrechtsgesetzes nicht anders gegenüber stehen wie der Mieter dem Vermieter sonst. Die Vermieterin beharrt auf ihrem die Zulässigkeit der sachlichen Prüfung des Anspruches bestreitenden Einwand, nach vorgenommener Veränderung könne der Außerstreitrichter überhaupt nicht mehr mit dem Antrag angerufen werden, den Vermieter zur Zustimmung zu verhalten, weil dies nur für die beabsichtigte nicht aber die bereits erfolgte Veränderung möglich sei. Diese Rechtsmeinung ist unrichtig. Das neue besondere Außerstreitverfahren in den Angelegenheiten, die in die Aufzählung nach § 37 Abs1 Z 1 bis 13 MRG aufgenommen sind, hat eine wesentliche Erweiterung der Zuständigkeit des Außerstreitrichters gebracht, so daß vor allem die Entscheidung über die Verpflichtung des Vermieters, vom Mieter beabsichtigten Veränderungen am Bestandgegenstand zuzustimmen, umfassend dem Wirkungsbereich des Außerstreitrichters in dem besonderen Verfahren nach § 37 MRG zugeordnet ist, nur vertragliche Ansprüche im Rechtsweg durchzusetzen sind, Duldungsansprüche des Hauptmieters nach § 9 Abs1 MRG oder Unterlassungsansprüche des Vermieters hingegen vom Außerstreitrichter zu entscheiden sind (Würth-Zingher, MRG 2 Anm.5 zu § 9 MRG und Anm.14 zu § 37 MRG; Krejci in Korinek-Krejci, HBzMRG, 259). Verlangt nun der Vermieter vom Mieter petitorisch die Unterlassung der Veränderung oder ihre Beseitigung, darf der Mieter die Zustimmungspflicht des Vermieters einwenden (Krejci in Korinek-Krejci, HBzMRG, 259 und Würth in Korinek-Krejci, HBzMRG, 506). Es ist nun nicht einzusehen, daß der Hauptmieter, der etwa in der nicht zutreffenden Meinung, zu der bloß geringfügigen Veränderung ohne Anzeige und Einholung der Zustimmung des Vermieters berechtigt zu sein, eine wesentliche Veränderung schon vorgenommen hat, darauf angewiesen wäre, daß der Vermieter auf deren Beseitigung dringt und selbst nicht die Klarstellung der Rechtslage erwirken könnte. Der Einleitungssatz des § 9 MRG stellt nur auf den Regelfall ab, daß der Mieter eine beabsichtigte wesentliche Veränderung zunächst dem Vermieter anzuzeigen und bei Ablehnung durch den Vermieter die verweigerte, jedoch bei Vorliegen aller Voraussetzungen nach § 9 Abs1 Z 1 bis 7 MRG erzwingbare Zustimmung durchsetzt, um dann die Veränderung vorzunehmen. Aus der Bezugnahme auf diesen Regelfall ist jedoch nicht, wie die Vermieterin meint, ein Anspruchsverlust des Mieters abzuleiten, der zunächst die ihm obliegenden Pflichten verletzt hat. So hat der Oberste Gerichtshof auch schon zu der vergleichbaren Formulierung im Einleitungssatz des § 18 MRG ausgesprochen, die Antragstellung auf Erhöhung der Hauptmietzinse sei ungeachtet des Wortlautes, daß eine Erhaltungsarbeit durchzuführen sei und unmittelbar heranstehe, auch in dem Fall zulässig, daß die Arbeiten schon vorgenommen wurden (MietSlg.36.354). Zu 3 Ob 63/85 hat der Oberste Gerichtshof den Fall behandelt, daß der Außerstreitrichter nach einem die Störung des ruhigen Besitzes des Vermieters durch ohne seine Zustimmung an einer Geschäftsräumlichkeit vorgenommene bauliche Veränderung (Vereinigung zweier Räume durch Entfernung einer Zwischenmauer) feststellenden und die Wiederherstellung des vorigen Zustandes anordnenden Endbeschluß die strittige Baumaßnahme nach § 9 Abs1 MRG genehmigte. In dieser Entscheidung vom 24.Juli 1985 kam der Oberste Gerichtshof zu dem Ergebnis, daß der Beschluß des Außerstreitgerichtes vor Eintritt seiner Rechtskraft keinen Grund für Einwendungen nach § 35 EO gegen die Exekutionsführung zur Durchsetzung des im Endbeschluß zuerkannten Beseitigungsanspruchs abgebe, weil der provisorische Besitzesschutz erst mit der rechtskräftigen Entscheidung über das Recht ende (SZ 13/249). Die Bedenken der Vermieterin sind unbegründet, weil der Besitzesschutz ausreichend gegen eigenmächtige Eingriffe des Mieters sichert und der von ihr angenommene Rechtsverlust durch nichts zu begründen ist. Es ergibt sich auch, daß die Antragstellerinnen behaupten, ihre Untermieterin habe die Bauarbeiten mit ihrem Wissen und Willen vorgenommen. Das Auftreten der Untermieterin ist daher den Hauptmieterinnen zuzurechnen und diese sind berechtigt, einen Anspruch nach § 9 MRG gegen die Vermieterin durchzusetzen, gleich, ob sie die Bauarbeiten selbst angeordnet haben oder durch ihre Untermieterin durchführen ließen.

Mit Recht haben die Vorinstanzen den zulässigen Feststellungsantrag abgewiesen. Wann eine Veränderung wesentlich und wann sie unwesentlich ist, konkretisiert die Verkehrsauffassung; unwesentliche und daher ohne Zustimmung des Vermieters ja selbst ohne seine Befassung gestattete Änderungen am Bestandobjekt sind nur solche, die geringfügig, nicht erheblich und leicht wieder zu beseitigen sind, schutzwürdigen Interessen des Vermieters nicht widersprechen und Bestand und Wert des Mietgegenstandes nicht beeinträchtigen können (Krejci in Korinek-Krejci, HBzMRG, 256 und die dort in FN 235 zitierte Rechtsprechung). Davon kann hier nicht die Rede sein. Die der baubehördlichen Bewilligung bedürftigen Umbauarbeiten an der Geschäftsräumlichkeit gehen über die keiner Anzeigepflicht und nicht dem Zustimmungsrecht des Vermieters unterliegenden geringfügigen Änderungen weit hinaus. Darauf, ob früher einmal an der Stelle der nun eingerichteten Geschäftseingangstüre schon eine später zu einer Auslage umgestaltete Türöffnung oder ein Pfeiler vorhanden waren, kommt es nicht an. Ob das äußere Erscheinungsbild des Hauses durch die dem Antrag zugrunde liegenden baulichen Veränderungen beeinträchtigt wird, ist nicht eine Frage der Geringfügigkeit der Änderung sondern eine, von der es abhängt, ob der Vermieter berechtigt die Veränderung ablehnt und seine Zustimmung zur Änderung verweigert (§ 9 Abs1 Z 6 MRG). Die Abweisung des auf Feststellung gerichteten Antrages, es handle sich bei den Baumaßnahmen überhaupt nicht um solche, die dem § 9 MRG zu unterstellen sind, erfolgte zu Recht. Damit ist der nur für den Fall der Abweisung dieses Hauptantrages gestellte Eventualantrag zu behandeln. Den Hauptmieterinnen ist beizupflichten, daß über ihren Anspruch auf Duldung der Veränderung und Erteilung der Zustimmung nicht abschließend entschieden werden kann, solange es an der Feststellung der entscheidungserheblichen Tatsachen mangelt. Zutreffend haben die Vorinstanzen erkannt, daß der Antrag nur erfolgreich sein kann, wenn sämtliche im § 9 Abs1 Z 1 bis 7 MRG bezeichneten Voraussetzungen vorliegen. Fehlt auch nur eine dieser die widerstreitenden Interessen des Hauptmieters einerseits und des Vermieters und der übrigen Mieter des Hauses ausgewogen berücksichtigenden Voraussetzungen, kann der Vermieter nicht gezwungen werden, der Veränderung zuzustimmen. Daß es sich um eine nicht wieder zu beseitigende Veränderung handelt, die das äußere Erscheinungsbild des Hauses beeinträchtigt, woraus das Erstgericht das Fehlen der Voraussetzung nach § 9 Abs1 Z 6 MRG ableitete, oder daß schutzwürdige Interessen des Vermieters und/oder der anderen Mieter zu befürchten sind, und auf diese Besorgnis stützte das Rekursgericht wegen Fehlens der Voraussetzung nach § 9 Abs1 Z 5 MRG die Antragsabweisung, kann ohne ins Einzelne gehende Feststellungen, welche Veränderungen an der Geschäftsräumlichkeit vorgenommen wurden oder vorgenommen werden sollen und ob diese einzeln oder in ihrer Gesamtheit von den Tatbeständen des § 9 Abs1 Z 1 bis 7 MRG betroffen sind, nicht gesagt werden. Ob das äußere Erscheinungsbild des Hauses leidet, hängt von einer umfassenden Betrachtung der bisherigen und der übrigen Gestaltung der Hausfassaden auch unter Berücksichtigung des Alters des Gebäudes und seiner Einfügung in das Stadtbild, aber auch der Gestaltung der Geschäftsportale der Vermieterin im selben Hause ab und kann auch nur einzelne der vom Antrag umfaßten Veränderungen treffen, ohne daß deshalb gleich die Zustimmung der Vermieterin zu anderen weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung seiner äußeren Erscheinung nach sich ziehenden Veränderung rechtmäßig verweigert werden dürfte. Gleiches gilt von der vom Rekursgericht angenommenen Besorgnis, daß die Veränderungen schutzwürdige Interessen der Vermieterin oder anderer Mieter verletzen könnten. Ob überhaupt eine Beeinträchtigung solch schutzwürdiger Interessen der Hausbewohner erfolgt, wird vor allem auch davon abhängen, ob ein vermehrter Kundenverkehr zu Einwirkungen auf die Sphäre der Vermieterin oder der anderen Mieter führt, die das zumutbare Ausmaß übersteigen. Die Antragstellerinnen verweisen darauf, daß der Zugang zu dem Geschäftslokal ausschließlich durch die Straßeneingänge in das Geschäft erfolgt und daher wohl keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Mieter gegeben ist, wenn bloß Fußgänger den Gehsteig benützen. Es wird daher der Feststellung aller Tatsachen bedürfen, die für die Beurteilung der Voraussetzungen nach § 9 Abs1 Z 1 bis 7 MRG von Bedeutung sind. Sollte allerdings eine einzige Voraussetzung danach fehlen, bedarf es nicht der Prüfung, ob sich die Vermieterin bei ihrer Ablehnung zu Recht auch auf das Fehlen weiterer Voraussetzungen berufen kann, weil der Antrag schon scheitert, wenn auch nur ein die Vermieterin zur Ablehnung der Zustimmung berechtigender Sachverhalt vorliegt.

Das Rekursgericht hat angenommen, daß durch die Veränderung die Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen eines oder mehrerer anderer Mieter zu besorgen ist. Dies ist nicht von vorneherein auszuschließen. In einem solchen Fall ist die Beiziehung der übrigen Hauptmieter als Parteien geboten, weil auf ihre schutzwürdigen Interessen Bedacht zu nehmen ist und die rechtskräftige stattgebende Entscheidung in diesem Verfahren einer allfälligen auf § 1096 ABGB gestützten Klage des beeinträchtigten Mieters gegen den Vermieter entgegensteht (Würth in Korinek-Krejci, HBzMRG, 519). Es handelt sich jedenfalls dann um ein Mehrparteienverfahren, wenn die Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der übrigen Mieter bei der Entscheidung zu bedenken ist. Das Erstgericht wird daher nach der nun verfügten Zurückverweisung der Rechtssache im Umfange der Aufhebung von Amts wegen die übrigen Hauptmieter des Hauses dem Verfahren beizuziehen und ihnen Gelegenheit zu geben haben, ihre schutzwürdigen Interessen an der Verhinderung der baulichen Veränderung am Bestandobjekt der Antragstellerinnen geltend zu machen und unter Beweis zu stellen.