TE OGH 1998/2/24 5Ob2063/96k

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsrekursgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Klinger als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in der Rechtssache der Antragsteller 1) Christa D*****, Wohnungseigentümerin, ***** 2) Valentin F*****, Wohnungseigentümer, ***** 3) Helga F*****, Wohnungseigentümerin, Salzburg, ***** alle vertreten durch Dr.Dietmar Lirk, Rechtsanwalt in Salzburg, wider die Antragsgegnerin Ö***** S***** B***** gemein-reg.GenmbH, ***** vertreten durch Dr.Michael Wonisch & Dr.Hans Jörg Reiner, Rechtsanwälte in Salzburg, wegen § 26 Abs 1 Z 5 WEG, infolge Revisionsrekurses der Antragsgegnerin gegen den Teilsachbeschluß des Landesgerichtes Salzburg als Rekursgericht vom 22.November 1995, GZ 54 R 582/95-27, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Salzburg vom 9.Mai 1995, GZ 16 Msch 107/94-15, abgeändert wurde, I.) denDer Oberste Gerichtshof hat als Revisionsrekursgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Klinger als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in der Rechtssache der Antragsteller 1) Christa D*****, Wohnungseigentümerin, ***** 2) Valentin F*****, Wohnungseigentümer, ***** 3) Helga F*****, Wohnungseigentümerin, Salzburg, ***** alle vertreten durch Dr.Dietmar Lirk, Rechtsanwalt in Salzburg, wider die Antragsgegnerin Ö***** S***** B***** gemein-reg.GenmbH, ***** vertreten durch Dr.Michael Wonisch & Dr.Hans Jörg Reiner, Rechtsanwälte in Salzburg, wegen Paragraph 26, Absatz eins, Ziffer 5, WEG, infolge Revisionsrekurses der Antragsgegnerin gegen den Teilsachbeschluß des Landesgerichtes Salzburg als Rekursgericht vom 22.November 1995, GZ 54 R 582/95-27, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Salzburg vom 9.Mai 1995, GZ 16 Msch 107/94-15, abgeändert wurde, römisch eins.) den

Beschluß

gefaßt:

Der Revisionsrekurs wird, soweit darin Nichtigkeit geltend gemacht wird, zurückgewiesen.

II.) denrömisch II.) den

Sachbeschluß

gefaßt:

Im übrigen wird dem Revisionsrekurs teilweise Folge gegeben und der erstgerichtliche Sachbeschluß mit der Maßgabe wieder hergestellt, daß über die Einnahmen und die Betriebskosten über die Tiefgaragenplätze Rechnung zu legen ist und zwar gegenüber der Erstantragstellerin seit 1987; gegenüber dem Zweitantragsteller seit 1983 und gegenüber der Drittantragstellerin seit 1986, jeweils bis einschließlich 1994.

Begründung:

Die Antragsgegnerin ist Wohnungseigentumsorganisatorin der Wohnanlage ********** Nr 15/17 in Salzburg, bestehend aus drei Wohnobjekten und einer Tiefgarage, die 1969/1970 errichtet wurde. Die Wohnanlage steht im Wohnungseigentum, die drei Antragsteller sind Nachfolgewohnungseigentümer. In der Wohnanlage bestehen 92 Wohnungseigentumsobjekte und 65 Tiefgaragenplätze. Die Antragsgegnerin ist auch Verwalterin dieser Wohnanlage. Die Tiefgarage steht im Miteigentum der Wohnungseigentümer. Die einzelnen Garagenabstellplätze sind verschiedenen Topnummern jeweils zugeteilt, was in den einzelnen Kaufverträgen ausdrücklich ausgewiesen ist, sodaß demnach jener Käufer, der in seinem Kaufvertrag keinen Anspruch auf Benützung eines Garagenabstellplatzes verbrieft erhalten hat, auch kein Recht hat, sein Fahrzeug in der Tiefgarage abzustellen, wogegen dieser Käufer dann allerdings auch nicht an den Instandhaltungskosten in der Tiefgarage beteiligt ist.

Ein Garagenabstellplatz kostete 1970 S 28.000,--. Die Abstellplätze, die nicht von den Wohnungseigentümern besetzt waren, wurden von der Verwalterin entweder an Dritte oder auch an Wohnungseigentümer vermietet. Zum Zwecke der Instandhaltung der Tiefgarage wurde ein eigener Garageninstandhaltungsfonds gebildet, zu dem jedoch nur die Benützer der Tiefgarage beizutragen haben.

Mit ihrem Antrag vom 28.12.1994 begehrten die Antragsteller unter anderem, der Antragsgegnerin aufzutragen, über ihre bisherige seit 1970 bestehende Hausverwaltung der Liegenschaft Einlagezahl ***** GB *****, Auskunft zu geben und vollständige Rechnung zu legen, und zwar über die Tiefgaragenplätze vor allem in der Richtung, an wen diese Garagenplätze vergeben wurden, was an Nutzungs-, Bestand- und sonstigem Entgelt dafür eingenommen wurde, welche Verträge diesbezüglich derzeit bestehen, wie die eingenommenen Beträge verwendet wurden, welche Garagenplätze noch nicht vergeben sind und auf welche Weise die Betriebskostenverrechnung bis nun erfolgte (§ 17 Abs 6 WEG 1975). Die Antragsgegnerin behaupte zu Unrecht Nutzungsrechte an der Tiefgarage, nehme Benutzungsentgelte und Mieten dafür auf eigene Rechnung ein und verwende sie für sich selbst. Obwohl die Antragsgegnerin über keinerlei Nutzungsrechte verfüge, veräußere sie Tiefgaragenplätze, kassiere die Einnahmen, führe sie weder an die Wohnungseigentumsgemeinschaft, noch an den Instandhaltungsfonds, noch an den Garageninstandhaltungsfonds ab.Mit ihrem Antrag vom 28.12.1994 begehrten die Antragsteller unter anderem, der Antragsgegnerin aufzutragen, über ihre bisherige seit 1970 bestehende Hausverwaltung der Liegenschaft Einlagezahl ***** GB *****, Auskunft zu geben und vollständige Rechnung zu legen, und zwar über die Tiefgaragenplätze vor allem in der Richtung, an wen diese Garagenplätze vergeben wurden, was an Nutzungs-, Bestand- und sonstigem Entgelt dafür eingenommen wurde, welche Verträge diesbezüglich derzeit bestehen, wie die eingenommenen Beträge verwendet wurden, welche Garagenplätze noch nicht vergeben sind und auf welche Weise die Betriebskostenverrechnung bis nun erfolgte (Paragraph 17, Absatz 6, WEG 1975). Die Antragsgegnerin behaupte zu Unrecht Nutzungsrechte an der Tiefgarage, nehme Benutzungsentgelte und Mieten dafür auf eigene Rechnung ein und verwende sie für sich selbst. Obwohl die Antragsgegnerin über keinerlei Nutzungsrechte verfüge, veräußere sie Tiefgaragenplätze, kassiere die Einnahmen, führe sie weder an die Wohnungseigentumsgemeinschaft, noch an den Instandhaltungsfonds, noch an den Garageninstandhaltungsfonds ab.

Die Antragsgegnerin bestritt und machte geltend, sie habe sich das Nutzungsrecht an diesen Garagenplätzen zurückbehalten, die die Wohnungseigentümer nicht hätten erwerben wollen. Die Tiefgarage sei zwar im schlichten Miteigentum der Wohnungseigentümer, sie habe sich aber an den Abstellplätzen, die nicht mitveräußert worden seien, das obligatorische Nutzungsrecht vorbehalten. Die Unzulässigkeit des Rechtsweges sei darin zu sehen, daß in Sachen des § 22 WGG die Schlichtungsstelle vorgeschaltet sei, weil es sich um eine vertragliche Benützungsregelung seit 25 Jahren handle, und es schließlich um die Verwaltung ihres eigenen Vermögens gehe. Die Antragsteller seien auch aktiv nicht legitimiert, weil sie und ihre Rechtsvorgänger keine Nutzungsrechte entgeltlich erworben hätten.Die Antragsgegnerin bestritt und machte geltend, sie habe sich das Nutzungsrecht an diesen Garagenplätzen zurückbehalten, die die Wohnungseigentümer nicht hätten erwerben wollen. Die Tiefgarage sei zwar im schlichten Miteigentum der Wohnungseigentümer, sie habe sich aber an den Abstellplätzen, die nicht mitveräußert worden seien, das obligatorische Nutzungsrecht vorbehalten. Die Unzulässigkeit des Rechtsweges sei darin zu sehen, daß in Sachen des Paragraph 22, WGG die Schlichtungsstelle vorgeschaltet sei, weil es sich um eine vertragliche Benützungsregelung seit 25 Jahren handle, und es schließlich um die Verwaltung ihres eigenen Vermögens gehe. Die Antragsteller seien auch aktiv nicht legitimiert, weil sie und ihre Rechtsvorgänger keine Nutzungsrechte entgeltlich erworben hätten.

Die Antragsteller begehren nicht nur die aus dem Spruch ersichtliche Rechnungslegung, sondern auch die Abberufung der Antragsgegnerin, die Bestellung eines vorläufigen Hausverwalters, die Erlassung einer Benützungsregelung sowie einer vorläufigen Anordnung, wobei letztere vom Erstgericht rechtskräftig zurückgewiesen wurde.

Mit dem angefochtenen Teilsachbeschluß gab das Erstgericht dem Antrag über die Rechnungslegungspflicht teilweise statt. Es trug der Antragsgegnerin auf, bis 30.6.1995 eine Abrechnung über die Einnahmen aus der Vermietung/Benützunsvergabe jener Tiefgaragenplätze zu legen, bei denen die Antragsgegnerin für einen Nutzungsvorbehalt ihrerseits ausgeht (so hinsichtlich jener Tiefgaragenabstellplätze die nicht an die Wohnungseigentümer "mitverkauft" wurden) und zwar durch Darstellung der jeweiligen Einnahmen pro Jahr und der Darstellung der pro Jahr durchgeführten Vermietungsdauer der einzelnen Abstellplätze und der Darstellung der jeweiligen Verwendung dieser Einnahmen, und zwar a) gegenüber Christa D***** für 1987 bis einschließlich 1994, b)

gegenüber Valentin F***** für 1983 bis einschließlich 1994 und c)

gegenüber Helga F***** für 1986 bis einschließlich 1994.

Einen Teilantrag, betreffend die Rechnungslegung dahin, in welcher Weise die Betriebskostenverrechnung bezüglich der Tiefgarage bisher erfolgte, wies es ab. Die Entscheidung über die weiteren Anträge behielt sich das Erstgericht vor.

Die Antragsgegnerin sei Hausverwalterin der Wohnanlage, sodaß im außerstreitigen Wege nach § 26 iVm § 17 Abs 1 Z 2 WEG zu entscheiden sei. Ein Nutzungsvorbehalt zugunsten der Antragsgegnerin habe nicht festgestellt werden können. Eine Einstimmigkeit aller Wohnungseigentümer zu einem derartigen Vorbehalt sei sohin nicht nachweisbar. Die Antragsteller gehören nicht zur Generation der Ersterwerber der Eigentumswohnungen, sodaß sie von ihr Rechnungslegungspflichten der Antragsgegnerin nur für die Zeit der Eigentümereigenschaft einfordern könnten. Infolge der Kompetenzüberschreitung durch die Antragsgegnerin sei diese verpflichtet, Abrechnung im Sinn des § 17 WEG über die von ihr getätigten Einnahmen aus der von ihr veranlaßten Vermietung/Überlassung von Tiefgaragenabstellplätzen zu legen und Aufklärung zu geben. Für den Ausspruch, auf welche Weise die Betriebskosten bis nun zu verrechnen seien, bestehe keine ausreichende Antragsgrundlage, weil nicht eine Rechnungslegungspflicht eingefordert werde, sondern das Gericht in der Art eines Erkundigungsverfahrens erheben solle, wie die Antragsgegnerin ihrer Betriebskostenverrechnungspflicht nachgekommen sei. Dieser Antragsteil habe daher abgewiesen werden müssen.Die Antragsgegnerin sei Hausverwalterin der Wohnanlage, sodaß im außerstreitigen Wege nach Paragraph 26, in Verbindung mit Paragraph 17, Absatz eins, Ziffer 2, WEG zu entscheiden sei. Ein Nutzungsvorbehalt zugunsten der Antragsgegnerin habe nicht festgestellt werden können. Eine Einstimmigkeit aller Wohnungseigentümer zu einem derartigen Vorbehalt sei sohin nicht nachweisbar. Die Antragsteller gehören nicht zur Generation der Ersterwerber der Eigentumswohnungen, sodaß sie von ihr Rechnungslegungspflichten der Antragsgegnerin nur für die Zeit der Eigentümereigenschaft einfordern könnten. Infolge der Kompetenzüberschreitung durch die Antragsgegnerin sei diese verpflichtet, Abrechnung im Sinn des Paragraph 17, WEG über die von ihr getätigten Einnahmen aus der von ihr veranlaßten Vermietung/Überlassung von Tiefgaragenabstellplätzen zu legen und Aufklärung zu geben. Für den Ausspruch, auf welche Weise die Betriebskosten bis nun zu verrechnen seien, bestehe keine ausreichende Antragsgrundlage, weil nicht eine Rechnungslegungspflicht eingefordert werde, sondern das Gericht in der Art eines Erkundigungsverfahrens erheben solle, wie die Antragsgegnerin ihrer Betriebskostenverrechnungspflicht nachgekommen sei. Dieser Antragsteil habe daher abgewiesen werden müssen.

Das Rekursgericht änderte den Beschluß dahingehend ab, daß der Antragsgegnerin aufgetragen wurde, Auskunft über ihre bisherige seit 1970 bestehende Hausverwaltung der Liegenschaft EZ *****, Grundbuch *****, Auskunft zu geben und vollständige Rechnung zu legen, und zwar über die Tiefgaragenplätze, vor allem in der Richtung, an wen diese Garagenplätze vergeben wurden, was an Nutzungs-, Bestand- und sonstigem Entgelt dafür eingenommen wurde, welche Verträge diesbezüglich derzeit bestehen, wie die eingenommenen Beträge verwendet wurden, welche Garagenplätze noch nicht vergeben sind und auf welche Weise die Betriebskostenverrechnung bisher erfolgte.

Rechtlich führte es dabei aus, daß es sich bei den Antragstellern um Wohnungseigentümer und gleichzeitig auch um schlichte Miteigentümer an der Tiefgarage handle. Die Antragsgegnerin verfüge über die Tiefgaragenplätze und habe, was sie auch nicht mehr bestreite, sie auch verwaltet. Der Verwalter habe nach § 17 Abs 1 Z 1 WEG bis zum 30.6. eines jeden Jahres jedem Miteigentümer eine ordentliche Abrechnung zu legen. Die Rechnungspflicht bestehe somit ausdrücklich gegenüber jeden einzelnen Miteigentümer. Es sei dabei gleichgültig, ob die Antragsteller einen Tiefgaragenplatz "erworben" haben oder nicht, weil ihnen ihr Recht auf Rechnungslegung schon als schlichte Miteigentümer der Tiefgarage zustehe. Somit stehe wohl die Rechnungslegungspflicht der Antragsgegnerin außer jeden Zweifel. Über Rechnungslegungsanträge sei im Außerstreitweg zu entscheiden. Die Schlichtungsstelle sei dabei nicht vorgeschaltet, weil dies nur für die Nutzwertfestsetzung gelte. Die Behauptungen der Antragsgegnerin, ihr stehe aufgrund einer Vereinbarung die - rechnungsfreie - Verfügung über die "freien" Tiefgaragenplätze zu - sei unhaltbar. Für einen Nutzungsvorbehalt sei Einstimmigkeit der Wohnungseigentümer oder eine Entscheidung des Außerstreitrichters erforderlich. Es liege auch keine stillschweigende Vereinbarung im Sinne des § 863 Abs 1 ABGB vor. Für die Überprüfbarkeit der Rechnungslegung durch die Antragsgegnerin sei erforderlich, daß sich die Rechnungslegungspflicht der Antragsgegnerin gegenüber den Antragstellern auf den gesamten noch nicht verjährten Rechnungszeitraum zurück bis zur Errichtung der Tiefgaragen erstrecke. Ein sachlicher Unterschied sei zwischen der Formulierung "eine Betriebskostenabrechnung über die Tiefgarage" zu legen und der Formulierung" auf welche Weise die Betriebskostenverrechnung bezüglich der Tiefgarage bis nun erfolgte", nicht zu erblicken. Eine Frist brauche der Antragsgegnerin nicht gesetzt werden, weil sich die gesetzliche Verpflichtung ohnedies aus § 17 Abs 1 WEG ergebe.Rechtlich führte es dabei aus, daß es sich bei den Antragstellern um Wohnungseigentümer und gleichzeitig auch um schlichte Miteigentümer an der Tiefgarage handle. Die Antragsgegnerin verfüge über die Tiefgaragenplätze und habe, was sie auch nicht mehr bestreite, sie auch verwaltet. Der Verwalter habe nach Paragraph 17, Absatz eins, Ziffer eins, WEG bis zum 30.6. eines jeden Jahres jedem Miteigentümer eine ordentliche Abrechnung zu legen. Die Rechnungspflicht bestehe somit ausdrücklich gegenüber jeden einzelnen Miteigentümer. Es sei dabei gleichgültig, ob die Antragsteller einen Tiefgaragenplatz "erworben" haben oder nicht, weil ihnen ihr Recht auf Rechnungslegung schon als schlichte Miteigentümer der Tiefgarage zustehe. Somit stehe wohl die Rechnungslegungspflicht der Antragsgegnerin außer jeden Zweifel. Über Rechnungslegungsanträge sei im Außerstreitweg zu entscheiden. Die Schlichtungsstelle sei dabei nicht vorgeschaltet, weil dies nur für die Nutzwertfestsetzung gelte. Die Behauptungen der Antragsgegnerin, ihr stehe aufgrund einer Vereinbarung die - rechnungsfreie - Verfügung über die "freien" Tiefgaragenplätze zu - sei unhaltbar. Für einen Nutzungsvorbehalt sei Einstimmigkeit der Wohnungseigentümer oder eine Entscheidung des Außerstreitrichters erforderlich. Es liege auch keine stillschweigende Vereinbarung im Sinne des Paragraph 863, Absatz eins, ABGB vor. Für die Überprüfbarkeit der Rechnungslegung durch die Antragsgegnerin sei erforderlich, daß sich die Rechnungslegungspflicht der Antragsgegnerin gegenüber den Antragstellern auf den gesamten noch nicht verjährten Rechnungszeitraum zurück bis zur Errichtung der Tiefgaragen erstrecke. Ein sachlicher Unterschied sei zwischen der Formulierung "eine Betriebskostenabrechnung über die Tiefgarage" zu legen und der Formulierung" auf welche Weise die Betriebskostenverrechnung bezüglich der Tiefgarage bis nun erfolgte", nicht zu erblicken. Eine Frist brauche der Antragsgegnerin nicht gesetzt werden, weil sich die gesetzliche Verpflichtung ohnedies aus Paragraph 17, Absatz eins, WEG ergebe.

Die Entscheidung des Rekursgerichtes enthält den Ausspruch, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei, es handle sich um eine Rechtsfrage grundsätzlicher Bedeutung.

Den Sachbeschluß zweiter Instanz ficht die Antragsgegnerin wegen Nichtigkeit und Mangelhaftigkeit des Verfahrens sowie wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag an, den angefochtenen Beschluß dahin abzuändern, daß sämtliche, von den Antragstellern gestellte Anträge, mit Ausnahme des bereits vom Erstgericht zurückgewiesenen Antrages zurück- allenfalls abgewiesen werden sowie das Verfahren als nichtig erklärt werde; hilfsweise den angefochtenen Sachbeschluß aufzuheben und die Rechtssache zur Ergänzung des Verfahrens und zur neuerlichen Entscheidung und Verhandlung an die Vorinstanzen zurückzuverweisen.

Die Antragsteller beantragen in ihrer Revisionsrekursbeantwortung, den Rekurs der Antragsgegnerin als unzulässig zurückzuweisen; hilfsweise ihm nicht Folge zu geben.

Der Revisionsrekurs ist zulässig, er ist aber nicht berechtigt.

Beide Vorinstanzen haben über das Rechnungsverlegungsbegehren (seit 1970) in der Sache entschieden und sich in ihren Begründungen mit der Zulässigkeit des Verfahrens Außerstreitsachen auseinandergesetzt. Dies bedeutet, daß über die Frage der Zulässigkeit des Verfahrens (vgl § 40a JN) rechtskräftig entschieden ist (§ 26 Abs 2 WEG iVm § 37 Abs 3 Z 16 MRG und § 528 Abs 2 Z 2 ZPO), sodaß über das Rechnungslegungsbegehren der Antragsteller im Verfahren Außerstreitsachen zu entscheiden ist. Eine von der zweiten Instanz - wenn auch nur implizit - verneinte Nichtigkeit kann auch im Verfahren nach § 37 MRG nicht mehr vom Obersten Gerichtshof wahrgenommen werden (WoBl 1993, 35/31).Beide Vorinstanzen haben über das Rechnungsverlegungsbegehren (seit 1970) in der Sache entschieden und sich in ihren Begründungen mit der Zulässigkeit des Verfahrens Außerstreitsachen auseinandergesetzt. Dies bedeutet, daß über die Frage der Zulässigkeit des Verfahrens vergleiche Paragraph 40 a, JN) rechtskräftig entschieden ist (Paragraph 26, Absatz 2, WEG in Verbindung mit Paragraph 37, Absatz 3, Ziffer 16, MRG und Paragraph 528, Absatz 2, Ziffer 2, ZPO), sodaß über das Rechnungslegungsbegehren der Antragsteller im Verfahren Außerstreitsachen zu entscheiden ist. Eine von der zweiten Instanz - wenn auch nur implizit - verneinte Nichtigkeit kann auch im Verfahren nach Paragraph 37, MRG nicht mehr vom Obersten Gerichtshof wahrgenommen werden (WoBl 1993, 35/31).

Die Rechnungslegungspflicht des Verwalters besteht gegenüber jedem

Miteigentümer, dh gegenüber den Miteigentümern des Objektes in der

entsprechenden Abrechnungsperiode. Dieser Anspruch auf

Rechnungslegung verjährt erst in dreißig Jahren (Strasser in Rummel

ABGB2 Rz 19 zu § 1012 unter Hinweis auf EvBl 1962/414). Dieser auf

Wohnungseigentum oder Miteigentum gegründete Rechnungslegungsanspruch

betrifft aber nur Rechnungsperioden, in denen der Antragsteller Mit-

bzw Wohnungseigentümer war. Einen von ihren Rechtsvorgängern

abgeleiteten Rechnungslegungsanspruch haben die Antragsteller nicht

behauptet. Eine Aufrollung der vorherigen Rechnungslegungsperioden

ist wegen der auf die einzelnen Rechnungslegungsperioden beschränkte

Rechnungslegungspflicht nicht gegeben (MietSlg 34/8 = 34.542; SZ

58/197 = MietSlg 37/49 = EvBl 1987/8, 50).

Die Rechnungslegungspflicht als solche trifft den Verwalter gegenüber den Miteigentümern der Liegenschaft schon kraft deren Eigentumsrechtes, in gleicher Weise bei Wohnungseigentum, unabhängig davon, ob der Verwalter die Erträgnisse der Liegenschaft berechtigt oder unberechtigt an Dritte bzw an sich selbst ausfolgt. Die Berechtigung der diesbezüglichen Vorgangsweise des Verwalters ist in dem Verfahren über die Rechnungslegungspflicht nicht zu prüfen; es wird vielmehr Sache der Miteigentümer sein, aus dem Ergebnis der Abrechnung die für ihre weitere Vorgangsweise erforderlichen Folgerungen zu ziehen, wofür die Abrechnung die Grundlage bilden soll.

Ein "Abhängigkeitsverhältnis" der einzelnen Rechnungslegungsperioden bis 1970 liegt nicht in der Form vor, daß die Antragsteller berechtigt wären, schon vor Erlangen ihrer Eigentümerstellung diesbezüglich Rechnungslegung zu begehren.