TE OGH 1998/9/29 5Ob176/98p

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Klinger als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann, Dr. Baumann, Dr. Hradil und die Hofrätin des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch als weitere Richter in der Mietrechtssache der Antragstellerin Monika L*****, vertreten durch Dr. Max Josef Allmayer-Beck, Dr. Johannes Stokkert, Dr. Elisabeth Scheuba, Rechtsanwälte in Wien, wider den Antragsgegner Juri M*****, vertreten durch Dr. Gerhard Renner, Dr. Gerd Höllerl, Rechtsanwälte in Wien, wegen S 96.405,12 s.A. (§ 37 Abs 1 Z 6 MRG), infolge Revisionsrekurses der Antragstellerin gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 31. März 1998, GZ 40 R 149/98b, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Favoriten vom 13. Jänner 1998, GZ 9 Msch 35/97s-7, abgeändert wurde, folgendenDer Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Klinger als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann, Dr. Baumann, Dr. Hradil und die Hofrätin des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch als weitere Richter in der Mietrechtssache der Antragstellerin Monika L*****, vertreten durch Dr. Max Josef Allmayer-Beck, Dr. Johannes Stokkert, Dr. Elisabeth Scheuba, Rechtsanwälte in Wien, wider den Antragsgegner Juri M*****, vertreten durch Dr. Gerhard Renner, Dr. Gerd Höllerl, Rechtsanwälte in Wien, wegen S 96.405,12 s.A. (Paragraph 37, Absatz eins, Ziffer 6, MRG), infolge Revisionsrekurses der Antragstellerin gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 31. März 1998, GZ 40 R 149/98b, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Favoriten vom 13. Jänner 1998, GZ 9 Msch 35/97s-7, abgeändert wurde, folgenden

Beschluß

gefaßt:

Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.

Der Sachbeschluß des Rekursgerichtes wird aufgehoben und die Mietrechtssache zur neuerlichen, allenfalls nach Ergänzung des Verfahrens zu fällenden Entscheidung an das Gericht zweiter Instanz zurückverwiesen.

Begründung:

Die Antragstellerin war vom 1. 9. 1978 bis zum 30. 9. 1996 Hauptmieterin einer Wohnung im Haus *****, das seit 29. 9. 1995 im Eigentum des Antragsgegners steht. Gestützt auf § 10 MRG idF des 2. WÄG begehrt sie vom Antragsgegner S 96.405,12 s.A.Die Antragstellerin war vom 1. 9. 1978 bis zum 30. 9. 1996 Hauptmieterin einer Wohnung im Haus *****, das seit 29. 9. 1995 im Eigentum des Antragsgegners steht. Gestützt auf Paragraph 10, MRG in der Fassung des 2. WÄG begehrt sie vom Antragsgegner S 96.405,12 s.A.

Investitionskostenersatz für den im Jahr 1989 durchgeführten Einbau von drei Fenstern sowie einer Gasetagenheizung.

Das Erstgericht gab diesem Sachantrag im wesentlichen statt. Lediglich das über 4 % hinausgehende Zinsenbegehren wurde abgewiesen. Das von beiden Parteien (von der Antragstellerin wegen der Abweisung des Zinsenbegehrens, vom Antragsgegner wegen Grund und Höhe des geltend gemachten Ersatzanspruches) angerufene Rekursgericht wies jedoch den Sachantrag zur Gänze ab. Es verneinte die Fälligkeit des behaupteten Ersatzanspruches und sah damit keine Notwendigkeit, sich mit dem Zinsenmehrbegehren der Antragstellerin bzw mit der Bestreitung der Höhe des Ersatzanspruches durch den Antragsgegner auseinanderzusetzen. Der Oberste Gerichtshof ist jetzt mit der von den Vorinstanzen unterschiedlich beantworteten Rechtsfrage befaßt, ob die in § 10 Abs 5 Z 2 MRG normierte Tatbestandsvoraussetzung für die gerichtliche Geltendmachung des Investitionskostenersatzanspruches des Mieters, daß es bereits zu einer (neuerlichen) Vermietung oder Verwertung des Mietgegenstandes durch den Vermieter gekommen sein muß, durch die prekaristische Überlassung des Mietgegenstandes an einen Dritten erfüllt ist. Die hiefür maßgeblichen Feststellungen lauten:Das Erstgericht gab diesem Sachantrag im wesentlichen statt. Lediglich das über 4 % hinausgehende Zinsenbegehren wurde abgewiesen. Das von beiden Parteien (von der Antragstellerin wegen der Abweisung des Zinsenbegehrens, vom Antragsgegner wegen Grund und Höhe des geltend gemachten Ersatzanspruches) angerufene Rekursgericht wies jedoch den Sachantrag zur Gänze ab. Es verneinte die Fälligkeit des behaupteten Ersatzanspruches und sah damit keine Notwendigkeit, sich mit dem Zinsenmehrbegehren der Antragstellerin bzw mit der Bestreitung der Höhe des Ersatzanspruches durch den Antragsgegner auseinanderzusetzen. Der Oberste Gerichtshof ist jetzt mit der von den Vorinstanzen unterschiedlich beantworteten Rechtsfrage befaßt, ob die in Paragraph 10, Absatz 5, Ziffer 2, MRG normierte Tatbestandsvoraussetzung für die gerichtliche Geltendmachung des Investitionskostenersatzanspruches des Mieters, daß es bereits zu einer (neuerlichen) Vermietung oder Verwertung des Mietgegenstandes durch den Vermieter gekommen sein muß, durch die prekaristische Überlassung des Mietgegenstandes an einen Dritten erfüllt ist. Die hiefür maßgeblichen Feststellungen lauten:

Die Antragstellerin zog - nach einer rechtskräftig gewordenen Aufkündigung des Mietverhältnisses zum 30. September 1996 - Ende Juli/Anfang August 1996 aus der verfahrensgegenständlichen Wohnung aus. Die Wohnung stand dann nur etwa vier bis sechs Wochen leer. Sie wurde von einem jungen Mädchen bezogen, das sich selbst als Mieterin der Wohnung bezeichnete. Bei diesem jungen Mädchen handelte es sich um die Freundin eines Freundes des Antragsgegners, die mit ihren Eltern Schwierigkeiten hatte, worauf ihr der Antragsgegner über Ersuchen des Freundes eine Wohnmöglichkeit in der verfahrensgegenständlichen Wohnung angeboten hatte. Das Mädchen wohnte ein bis zwei Monate unentgeltlich in der Wohnung. Dann stand die Wohnung wieder etwa einen Monat leer bis dann noch vor Weihnachten 1996 eine junge Familie einzog. Es handelte sich um ein Ehepaar mit zwei Kindern und einem Hund. So wie bei dem Freund des erwähnten jungen Mädchens handelte es sich auch bei dieser Familie um geborene Russen jüdischer Abstammung, die dem Freundeskreis des Antragsgegner angehören. Diese Familie wohnte bis etwa April 1997 in der verfahrensgegenständlichen Wohnung. Es wurden von ihr die Wohnungsbetriebskosten bezahlt; zusätzlicher Mietzins wurde von ihr nicht verlangt.

Der Antragsgegner hat entweder bereits Wohnungseigentum an der verfahrensgegenständlichen Wohnung begründet oder hatte die Absicht dies zu tun. Jedenfalls sucht er einen Käufer für die Wohnung. Seit April 1997 steht die Wohnung leer.

In rechtlicher Hinsicht meinte das Erstgericht, daß der Geltendmachung des Investitionsersatzanspruches nach dieser Sachlage kein Hindernis entgegenstehe. Es sei entgegen der in MietSlg 38.292 veröffentlichten Entscheidung des Obersten Gerichtshofes der von Würth vertretenen Ansicht zu folgen, daß die Verwertung einer Wohnung durch den Vermieter nicht nur deren geldwerte Nutzung, sondern auch deren Eigennutzung oder Überlassung in Form der Leihe oder Bittleihe bedeute, weil auch daran ein - finanziell nicht faßbares - starkes Interesse des Vermieters bestehen könne. Durch die Überlassung der verfahrensgegenständlichen Wohnung an eine befreundete Familie gegen Bezahlung der Wohnungsbetriebskosten seien massive Interessen des Antragsgegners befriedigt worden. Dieser habe ohne Zeitdruck, weil er die Unkosten für die Wohnung nicht tragen mußte, einen Käufer für die Wohnung suchen und der befreundeten Familie einen Dienst erweisen können. Zudem könne der frühere Mieter nicht zu ständigen Beobachtungen angehalten werden, ob der ihm nachfolgende Bewohner Mieter oder Prekarist ist, und so mit seinen berechtigten Forderungen in eine unkonkrete Zukunft verwiesen werden. Jede Nutzung der Wohnung durch den Vermieter nach dem Auszug des Investitionskostenersatz ansprechenden Mieters sei daher als eine Verwertung der Wohnung im Sinn des § 10 Abs 5 Z 2 MRG anzusehen.In rechtlicher Hinsicht meinte das Erstgericht, daß der Geltendmachung des Investitionsersatzanspruches nach dieser Sachlage kein Hindernis entgegenstehe. Es sei entgegen der in MietSlg 38.292 veröffentlichten Entscheidung des Obersten Gerichtshofes der von Würth vertretenen Ansicht zu folgen, daß die Verwertung einer Wohnung durch den Vermieter nicht nur deren geldwerte Nutzung, sondern auch deren Eigennutzung oder Überlassung in Form der Leihe oder Bittleihe bedeute, weil auch daran ein - finanziell nicht faßbares - starkes Interesse des Vermieters bestehen könne. Durch die Überlassung der verfahrensgegenständlichen Wohnung an eine befreundete Familie gegen Bezahlung der Wohnungsbetriebskosten seien massive Interessen des Antragsgegners befriedigt worden. Dieser habe ohne Zeitdruck, weil er die Unkosten für die Wohnung nicht tragen mußte, einen Käufer für die Wohnung suchen und der befreundeten Familie einen Dienst erweisen können. Zudem könne der frühere Mieter nicht zu ständigen Beobachtungen angehalten werden, ob der ihm nachfolgende Bewohner Mieter oder Prekarist ist, und so mit seinen berechtigten Forderungen in eine unkonkrete Zukunft verwiesen werden. Jede Nutzung der Wohnung durch den Vermieter nach dem Auszug des Investitionskostenersatz ansprechenden Mieters sei daher als eine Verwertung der Wohnung im Sinn des Paragraph 10, Absatz 5, Ziffer 2, MRG anzusehen.

Das Rekursgericht vertrat zu dieser Rechtsfrage folgende Auffassung:

Der Vermieter sei grundsätzlich nicht zur Vermietung oder Verwertung frei gewordener Wohnungen verpflichtet. Vermieter oder verwertet er nicht binnen sechs Monaten nach Zurückstellung des Mietgegenstandes, gebe § 10 Abs 5 Z 1 MRG dem Mieter die Möglichkeit, innerhalb dieser Frist einen Mieter namhaft zu machen, der zur Befriedigung des Ersatzanspruches bereit ist. Durch diese Namhaftmachung könne der Mieter seinen Ersatzanspruch gerichtlich geltend machen, unabhängig davon, ob der Vermieter bereit ist, mit dem Genannten einen Mietvertrag abzuschließen oder - weil zB die Wohnung schon vermietet oder anders verwertet ist - nicht.Der Vermieter sei grundsätzlich nicht zur Vermietung oder Verwertung frei gewordener Wohnungen verpflichtet. Vermieter oder verwertet er nicht binnen sechs Monaten nach Zurückstellung des Mietgegenstandes, gebe Paragraph 10, Absatz 5, Ziffer eins, MRG dem Mieter die Möglichkeit, innerhalb dieser Frist einen Mieter namhaft zu machen, der zur Befriedigung des Ersatzanspruches bereit ist. Durch diese Namhaftmachung könne der Mieter seinen Ersatzanspruch gerichtlich geltend machen, unabhängig davon, ob der Vermieter bereit ist, mit dem Genannten einen Mietvertrag abzuschließen oder - weil zB die Wohnung schon vermietet oder anders verwertet ist - nicht.

Macht aber der Mieter von dieser Möglichkeit nicht Gebrauch, liege es ausschließlich am Vermieter, durch die Vermietung oder Verwertung der Wohnung die Möglichkeit der gerichtlichen Geltendmachung des Ersatzanspruches herbeizuführen. Daß dabei der Mieter möglicherweise nur durch umfangreiche Nachforschungen über die Art der Verwertung Kenntnis erlangen kann, widerspreche nicht dem Mieterschutzgedanken, gebe doch das Gesetz dem Mieter bei Untätigkeit des Vermieters die in § 10 Abs 5 Z 1 MRG normierte Möglichkeit.Macht aber der Mieter von dieser Möglichkeit nicht Gebrauch, liege es ausschließlich am Vermieter, durch die Vermietung oder Verwertung der Wohnung die Möglichkeit der gerichtlichen Geltendmachung des Ersatzanspruches herbeizuführen. Daß dabei der Mieter möglicherweise nur durch umfangreiche Nachforschungen über die Art der Verwertung Kenntnis erlangen kann, widerspreche nicht dem Mieterschutzgedanken, gebe doch das Gesetz dem Mieter bei Untätigkeit des Vermieters die in Paragraph 10, Absatz 5, Ziffer eins, MRG normierte Möglichkeit.

Der von Würth vertretenen Rechtsansicht hinsichtlich der Auslegung des in § 10 Abs 5 Z 2 MRG genannten Begriffes "Verwertung" sei nicht beizupflichten: Daß die dort genannte Verwertung einer Wohnung nur jede geldwerte Nutzung bedeutet und Bittleihe und Leihe nicht darunterfallen, sondern in erster Linie die Begründung der Dienstbarkeit der Wohnung, welche ausnahmsweise auch eine entgeltliche sein kann, ohne daß dadurch ein Mietverhältnis entsteht, oder der Verkauf eines Liegenschaftsanteiles und Begründung des Wohnungseigentums an der Wohnung, gemeint ist, habe der Oberste Gerichtshof in der Entscheidung 8 Ob 541/86 = EvBl 1987/6 (MietSlg 38.292) eindeutig klargestellt. Gerade daraus, daß der Gesetzgeber in § 10 Abs 5 Z 2 MRG die Verwertung neben die Vermietung stellt, ergebe sich, daß damit nur eine Nutzung gegen Entgelt gemeint sein kann.Der von Würth vertretenen Rechtsansicht hinsichtlich der Auslegung des in Paragraph 10, Absatz 5, Ziffer 2, MRG genannten Begriffes "Verwertung" sei nicht beizupflichten: Daß die dort genannte Verwertung einer Wohnung nur jede geldwerte Nutzung bedeutet und Bittleihe und Leihe nicht darunterfallen, sondern in erster Linie die Begründung der Dienstbarkeit der Wohnung, welche ausnahmsweise auch eine entgeltliche sein kann, ohne daß dadurch ein Mietverhältnis entsteht, oder der Verkauf eines Liegenschaftsanteiles und Begründung des Wohnungseigentums an der Wohnung, gemeint ist, habe der Oberste Gerichtshof in der Entscheidung 8 Ob 541/86 = EvBl 1987/6 (MietSlg 38.292) eindeutig klargestellt. Gerade daraus, daß der Gesetzgeber in Paragraph 10, Absatz 5, Ziffer 2, MRG die Verwertung neben die Vermietung stellt, ergebe sich, daß damit nur eine Nutzung gegen Entgelt gemeint sein kann.

Eine solche liegt hier nicht vor. Die Überlassung einer Wohnung nur gegen Bezahlung der Wohnungsbetriebskosten, welche nicht etwa Betriebskosten im Sinne der §§ 21 ff MRG sind und daher keinen Mietzinsbestandteil darstellen, sei keine geldwerte Nutzung.Eine solche liegt hier nicht vor. Die Überlassung einer Wohnung nur gegen Bezahlung der Wohnungsbetriebskosten, welche nicht etwa Betriebskosten im Sinne der Paragraphen 21, ff MRG sind und daher keinen Mietzinsbestandteil darstellen, sei keine geldwerte Nutzung.

Mangels Namhaftmachung eines Nachmieters durch die Antragstellerin gemäß § 10 Abs 5 Z 1 MRG oder Vermietung oder Verwertung der Wohnung durch den Antragsgegner im Sinne des § 10 Abs 5 Z 2 MRG sei ein allfälliger Ersatzanspruch der Antragstellerin nicht fällig.Mangels Namhaftmachung eines Nachmieters durch die Antragstellerin gemäß Paragraph 10, Absatz 5, Ziffer eins, MRG oder Vermietung oder Verwertung der Wohnung durch den Antragsgegner im Sinne des Paragraph 10, Absatz 5, Ziffer 2, MRG sei ein allfälliger Ersatzanspruch der Antragstellerin nicht fällig.

Diese Entscheidung enthält den Ausspruch, daß der Revisionsrekurs nicht zulässig sei. Begründet wurde dies damit, daß zur Auslegung des Begriffes "Verwertung" in § 10 Abs 5 Z 2 MRG bereits gesicherte höchstgerichtliche Rechtsprechung vorliege.Diese Entscheidung enthält den Ausspruch, daß der Revisionsrekurs nicht zulässig sei. Begründet wurde dies damit, daß zur Auslegung des Begriffes "Verwertung" in Paragraph 10, Absatz 5, Ziffer 2, MRG bereits gesicherte höchstgerichtliche Rechtsprechung vorliege.

Im Revisionsrekurs gegen diese Entscheidung vertritt die Antragstellerin den Rechtsstandpunkt des Erstgerichtes. Es sei mit dem Sinn der fraglichen Gesetzesregelung nicht vereinbar, etwa die Eigennutzung des Vermieters nicht als Verwertung der Wohnung zu behandeln. Der Begriff "verwerten" inkludiere auch nach dem Sprachgebrauch keineswegs die Entgeltlichkeit, wie etwa die Verwertung von Essensresten, die Müllverwertung, die Verwertung eines Elfmeters im Fußball oder die Verwertung geistigen Eigentums belege. Auch in § 10 Abs 5 Z 2 MRG sei die Verwertung der Wohnung als Nutzung zu verstehen. Im übrigen werde, wozu bisher kein Anlaß bestand, die Feststellung einer bloß prekaristischen Nutzung der verfahrensgegenständlichen Wohnung bekämpft. Es lägen Beweise vor, daß zumindest das Mädchen die Wohnung gemietet hatte. Hinsichtlich der begehrten Zinsen sei in aktenwidriger Weise ein vorliegender Urkundenbeweis übergangen worden.Im Revisionsrekurs gegen diese Entscheidung vertritt die Antragstellerin den Rechtsstandpunkt des Erstgerichtes. Es sei mit dem Sinn der fraglichen Gesetzesregelung nicht vereinbar, etwa die Eigennutzung des Vermieters nicht als Verwertung der Wohnung zu behandeln. Der Begriff "verwerten" inkludiere auch nach dem Sprachgebrauch keineswegs die Entgeltlichkeit, wie etwa die Verwertung von Essensresten, die Müllverwertung, die Verwertung eines Elfmeters im Fußball oder die Verwertung geistigen Eigentums belege. Auch in Paragraph 10, Absatz 5, Ziffer 2, MRG sei die Verwertung der Wohnung als Nutzung zu verstehen. Im übrigen werde, wozu bisher kein Anlaß bestand, die Feststellung einer bloß prekaristischen Nutzung der verfahrensgegenständlichen Wohnung bekämpft. Es lägen Beweise vor, daß zumindest das Mädchen die Wohnung gemietet hatte. Hinsichtlich der begehrten Zinsen sei in aktenwidriger Weise ein vorliegender Urkundenbeweis übergangen worden.

Der Rekursantrag geht dahin, die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen entweder im Sinn einer vollinhaltlichen Stattgebung des Zahlungsbegehrens abzuändern oder aber aufzuheben und dem Erstgericht eine nach Ergänzung des Verfahrens zu fällende neue Entscheidung aufzutragen.

Dem Antragsgegner wurde die Beantwortung des Revisionsrekurses freigestellt. Er hat von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und mit dem Hinweis auf die bereits erwähnte Entscheidung 8 Ob 541/86 sowie einer ausführlichen Analyse der Bedeutungen des Wortes "verwerten" im Sprachgebrauch die Zurückweisung des Revisionsrekurses, hilfsweise dessen Abweisung beantragt.

Das Rechtsmittel ist zulässig, weil es die bisherige Auslegung des Begriffes "verwerten" in § 10 Abs 5 Z 2 MRG zu revidieren gilt; er ist im Sinn seines Aufhebungsbegehrens auch berechtigt.Das Rechtsmittel ist zulässig, weil es die bisherige Auslegung des Begriffes "verwerten" in Paragraph 10, Absatz 5, Ziffer 2, MRG zu revidieren gilt; er ist im Sinn seines Aufhebungsbegehrens auch berechtigt.

Richtig ist, daß sich der Oberste Gerichtshof in der zu 8 Ob 541/86

ergangenen Entscheidung vom 10. 4. 1986 (EvBl 1987/6 = ImmZ 1986, 251

= MietSlg 38.292) der Rechtsansicht Edlbachers (in ÖJZ 1985, 149)

angeschlossen hat, unter dem in § 10 Abs 5 Z 2 MRG verwendeten Begriff "Verwertung" sei allein die geldwerte Nutzung zu verstehen, weshalb die prekaristische Überlassung der Wohnung an einen Dritten den Vormieter nicht zur gerichtlichen Geltendmachung seines Anspruches auf Ersatz von Verbesserungsaufwendungen berechtige. Diese Entscheidung ist jedoch alsbald auf Kritik gestoßen. Würth hielt sie vom Sinn des Gesetzes hinsichtlich einer Eigennutzung der Wohnung durch den Vermieter für sehr bedenklich und wies darauf hin, daß auch für die Vergabe der Wohnung durch Leihe und Bittleihe ein durchaus starkes - wenngleich finanziell nicht faßbares - Interesse des Vermieters bestehen könne (Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht19, Rz 17 zu § 10 MRG).angeschlossen hat, unter dem in Paragraph 10, Absatz 5, Ziffer 2, MRG verwendeten Begriff "Verwertung" sei allein die geldwerte Nutzung zu verstehen, weshalb die prekaristische Überlassung der Wohnung an einen Dritten den Vormieter nicht zur gerichtlichen Geltendmachung seines Anspruches auf Ersatz von Verbesserungsaufwendungen berechtige. Diese Entscheidung ist jedoch alsbald auf Kritik gestoßen. Würth hielt sie vom Sinn des Gesetzes hinsichtlich einer Eigennutzung der Wohnung durch den Vermieter für sehr bedenklich und wies darauf hin, daß auch für die Vergabe der Wohnung durch Leihe und Bittleihe ein durchaus starkes - wenngleich finanziell nicht faßbares - Interesse des Vermieters bestehen könne (Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht19, Rz 17 zu Paragraph 10, MRG).

Tatsächlich wäre eine Herausnahme der Eigennutzung aus dem Begriff "Verwertung der Wohnung" nicht zu rechtfertigen. Der Vermieter käme in den Genuß von Verbesserungsaufwendungen seines Vormieters, die dieser nur unter der oft schwer zu erfüllenden Bedingung abgegolten erhielte, daß er dem Vermieter innerhalb von sechs Monaten nach Zurückstellung des Mietgegenstandes einen zur Befriedigung seines Ersatzanspruches bereiten Mieter namhaft macht (§ 10 Abs 5 Z 1 MRG). Wenn aber vom richtig verstandenen Sinn des Gesetzes her die Eigennutzung der Wohnung durch den Vermieter den Ersatzanspruch des Vormieters gerichtlich durchsetzbar macht, ist nicht einzusehen, warum nicht auch die prekaristische Gebrauchsüberlassung an einen Dritten diese Rechtsfolge auslösen soll. Es stellt eine Art Eigennutzung dar, wenn der Vermieter die Wohnung etwa Freunde oder Verwandte unentgeltlich nutzen läßt. Die eigentümerliche Bedeutung des Wortes "verwerten" steht dieser Auslegung keineswegs entgegen, weil darunter nicht allein die entgeltliche Nutzung zu verstehen ist. Unabhängig davon geht oft auch mit der prekaristischen Gebrauchsüberlassung einer Wohnung ein in Geld meßbarer Vorteil des Vermieters einher. Selbst wenn der Prekarist - wie hier - nur die "Wohnungsbetriebskosten" (nach dem Verständnis des Rekursgerichtes also die Kosten für Strom und Gas) trägt, erspart sich der Vermieter unter Umständen eine zur Abwehr von Frostschäden notwendige Beheizung der Wohnung. Wie Würth andeutet, ist aber auch der Vorteil für den Vermieter, einen Freundschaftsdienst erweisen zu können (oder gar moralisch zu müssen), als Nutzen zu veranschlagen, mag er auch in Geld nicht meßbar sein. Hier in jedem Einzelfall penibel untersuchen zu müssen, ob nicht doch dem Vermieter aus der prekaristischen Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte ein geldwerter Vorteil zugeflossen ist, kann nicht in der Absicht des Gesetzgebers gelegen sein, da der den Investitionskostenersatz ansprechende Mieter - dem die Regelung des § 10 MRG letztlich dienen soll - überfordert wäre. Zutreffend wies das Erstgericht in diesem Zusammenhang darauf hin, daß dem Mieter jede Kontrollmöglichkeit fehlt, ob derjenige, der nach ihm die Wohnung bezogen hat, dem Vermieter ein Nutzungsentgelt entrichtet. Bis er - wenn überhaupt - Klarheit gewinnt, kann es für die Namhaftmachung eines ersatzbereiten Nachmieters, den zu suchen zunächst gar kein Anlaß war, bereits zu spät sein.Tatsächlich wäre eine Herausnahme der Eigennutzung aus dem Begriff "Verwertung der Wohnung" nicht zu rechtfertigen. Der Vermieter käme in den Genuß von Verbesserungsaufwendungen seines Vormieters, die dieser nur unter der oft schwer zu erfüllenden Bedingung abgegolten erhielte, daß er dem Vermieter innerhalb von sechs Monaten nach Zurückstellung des Mietgegenstandes einen zur Befriedigung seines Ersatzanspruches bereiten Mieter namhaft macht (Paragraph 10, Absatz 5, Ziffer eins, MRG). Wenn aber vom richtig verstandenen Sinn des Gesetzes her die Eigennutzung der Wohnung durch den Vermieter den Ersatzanspruch des Vormieters gerichtlich durchsetzbar macht, ist nicht einzusehen, warum nicht auch die prekaristische Gebrauchsüberlassung an einen Dritten diese Rechtsfolge auslösen soll. Es stellt eine Art Eigennutzung dar, wenn der Vermieter die Wohnung etwa Freunde oder Verwandte unentgeltlich nutzen läßt. Die eigentümerliche Bedeutung des Wortes "verwerten" steht dieser Auslegung keineswegs entgegen, weil darunter nicht allein die entgeltliche Nutzung zu verstehen ist. Unabhängig davon geht oft auch mit der prekaristischen Gebrauchsüberlassung einer Wohnung ein in Geld meßbarer Vorteil des Vermieters einher. Selbst wenn der Prekarist - wie hier - nur die "Wohnungsbetriebskosten" (nach dem Verständnis des Rekursgerichtes also die Kosten für Strom und Gas) trägt, erspart sich der Vermieter unter Umständen eine zur Abwehr von Frostschäden notwendige Beheizung der Wohnung. Wie Würth andeutet, ist aber auch der Vorteil für den Vermieter, einen Freundschaftsdienst erweisen zu können (oder gar moralisch zu müssen), als Nutzen zu veranschlagen, mag er auch in Geld nicht meßbar sein. Hier in jedem Einzelfall penibel untersuchen zu müssen, ob nicht doch dem Vermieter aus der prekaristischen Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte ein geldwerter Vorteil zugeflossen ist, kann nicht in der Absicht des Gesetzgebers gelegen sein, da der den Investitionskostenersatz ansprechende Mieter - dem die Regelung des Paragraph 10, MRG letztlich dienen soll - überfordert wäre. Zutreffend wies das Erstgericht in diesem Zusammenhang darauf hin, daß dem Mieter jede Kontrollmöglichkeit fehlt, ob derjenige, der nach ihm die Wohnung bezogen hat, dem Vermieter ein Nutzungsentgelt entrichtet. Bis er - wenn überhaupt - Klarheit gewinnt, kann es für die Namhaftmachung eines ersatzbereiten Nachmieters, den zu suchen zunächst gar kein Anlaß war, bereits zu spät sein.

Der erkennende Senat tritt daher den Argumenten des Erstgerichtes bei, daß auch die prekaristische Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte als "Verwertung" der Wohnung iSd § 10 Abs 5 Z 2 MRG zu verstehen ist. Der in 8 Ob 541/86 vertretenen gegenteiligen Rechtsauffassung ist nicht zu folgen.Der erkennende Senat tritt daher den Argumenten des Erstgerichtes bei, daß auch die prekaristische Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte als "Verwertung" der Wohnung iSd Paragraph 10, Absatz 5, Ziffer 2, MRG zu verstehen ist. Der in 8 Ob 541/86 vertretenen gegenteiligen Rechtsauffassung ist nicht zu folgen.

Diese Neubeurteilung bedingt eine Rückverweisung der Mietrechtssache an die zweite Instanz, da wegen deren abweichender Rechtsansicht Auseinandersetzungen mit Rekursargumenten zur Höhe des gegenständlichen Ersatzanspruches unterblieben sind.

Es war daher wie im Spruch zu entscheiden.