TE OGH 1999/3/23 5Ob119/98f

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Klinger als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann, Dr. Baumann und Dr.Hradil und die Hofrätin des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch als weitere Richter in der Außerstreitsache der Antragstellerin Hulya C*****, vertreten durch Dr. Wolfgang Paumgartner, Rechtsanwalt in Salzburg, wider die Antragsgegner 1.) Viktor B*****, 2.) Dr. Roland M*****, 3.) Dipl.-Ing. Dr. Sepp S*****, 4.) Dr. Klaus W. H*****, 5.) Stefanie K*****, 6.) Dr. Berthold K*****, 7.) Dr. Georg G*****, 8.) Verlassenschaft nach Peter S*****, vertreten durch die erbserklärten Erben Ursula L***** und mj. Petra S*****, 9.) I***** GmbH, ***** alle vertreten durch Dr. Thomas Gratzl, Rechtsanwalt in Wels, wegen § 37 Abs 1 Z 8 MRG, infolge Revisionsrekurses der Antragstellerin gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes Salzburg als Rekursgericht vom 4. März 1998, GZ 54 R 454/97x, 54 R 455/97v-35, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Hallein vom 21. August 1997, GZ 15 Msch 17/96g-25, bestätigt wurde, nachstehendenDer Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Klinger als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann, Dr. Baumann und Dr.Hradil und die Hofrätin des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch als weitere Richter in der Außerstreitsache der Antragstellerin Hulya C*****, vertreten durch Dr. Wolfgang Paumgartner, Rechtsanwalt in Salzburg, wider die Antragsgegner 1.) Viktor B*****, 2.) Dr. Roland M*****, 3.) Dipl.-Ing. Dr. Sepp S*****, 4.) Dr. Klaus W. H*****, 5.) Stefanie K*****, 6.) Dr. Berthold K*****, 7.) Dr. Georg G*****, 8.) Verlassenschaft nach Peter S*****, vertreten durch die erbserklärten Erben Ursula L***** und mj. Petra S*****, 9.) I***** GmbH, ***** alle vertreten durch Dr. Thomas Gratzl, Rechtsanwalt in Wels, wegen Paragraph 37, Absatz eins, Ziffer 8, MRG, infolge Revisionsrekurses der Antragstellerin gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes Salzburg als Rekursgericht vom 4. März 1998, GZ 54 R 454/97x, 54 R 455/97v-35, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Hallein vom 21. August 1997, GZ 15 Msch 17/96g-25, bestätigt wurde, nachstehenden

Beschluß

gefaßt:

Dem Revisionsrekurs der Antragstellerin wird Folge gegeben.

Die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen werden, soweit sie den Antrag der Antragstellerin auf Überprüfung des Hauptmietzinses gegen die Erstbis Achtantragsgegner betreffen, aufgehoben.

Dem Erstgericht wird die neuerliche Entscheidung nach Verfahrensergänzung aufgetragen.

Begründung:

Erst- bis Achtantragsgegner sind Miteigentümer der Liegenschaft K*****gasse ***** in H*****. Die Neuntantragsgegnerin ist Verwalter dieser Liegenschaft. Die Antragstellerin hat von der Miteigentümergemeinschaft beginnend mit 15. 10. 1994 zunächst die Wohnung Top 5 und einen PKW-Abstellplatz gemietet, wobei ein Mietzins von S 6.200,-- vereinbart war. Sodann kam es zur Auflösung des Bestandverhältnisses über den Abstellplatz und zum Abschluß eines neuen schriftlichen Hauptmietvertrags per 1. 8. 1995. Darin wurde für die Wohnung Top 5 ein Mietzins von S 5.500,-- monatlich vereinbart.

Mit ihrem Antrag vom 28. 3. 1996 begehrte die Antragstellerin, den für die Wohnung vereinbarten Mietzins auf seine gesetzliche Zulässigkeit zu überprüfen, festzustellen, inwieweit eine Überschreitung des zulässigen Hauptmietzinses durch Vorschreibung der genannten Beträge erfolgt sei und sodann die Erst- bis Achtantragsgegner zur Rückzahlung der zuviel begehrten Mietzinsbeträge zu verpflichten.

Nicht mehr verfahrensgegenständlich ist ein Begehren auf Rückzahlung einer Vermittlungsprovision von S 20.000,-- gegen den Neuntantragsgegner. Diesbezüglich ist die Entscheidung des Rekursgerichtes in Rechtskraft erwachsen.

Die Antragstellerin brachte vor, für das von ihr gemietete Objekt dürfe nur ein Richtwertmietzins begehrt werden, wobei wegen der Ausstattung der Wohnung nur Abschläge vom Richtwertzins zulässig seien.

Die Antragsgegner bestritten das Begehren und beantragten Abweisung des Antrags. Die Erhaltung des Wohn- und Geschäftshauses K*****gasse ***** in H***** sei gemäß § 1 und 3 des Denkmalschutzgesetzes BGBl 167/1978 im öffentlichen Interesse gelegen. Dies sei mit Bescheid des Bundesdenkmalamts vom 18. 7. 1989 festgestellt worden. Erst- bis Achtantragsgegner hätten zur Generalsanierung des Gebäudes erhebliche Eigenmittel aufgewendet. Sämtliche Wohnungen seien im Standard angehoben worden. Gemäß § 16 Abs 1 Z 3 MRG dürfe daher ein angemessener Hauptmietzins verlangt werden. Der mit der Antragstellerin vereinbarte Hauptmietzins sei angemessen.Die Antragsgegner bestritten das Begehren und beantragten Abweisung des Antrags. Die Erhaltung des Wohn- und Geschäftshauses K*****gasse ***** in H***** sei gemäß Paragraph eins und 3 des Denkmalschutzgesetzes Bundesgesetzblatt 167 aus 1978, im öffentlichen Interesse gelegen. Dies sei mit Bescheid des Bundesdenkmalamts vom 18. 7. 1989 festgestellt worden. Erst- bis Achtantragsgegner hätten zur Generalsanierung des Gebäudes erhebliche Eigenmittel aufgewendet. Sämtliche Wohnungen seien im Standard angehoben worden. Gemäß Paragraph 16, Absatz eins, Ziffer 3, MRG dürfe daher ein angemessener Hauptmietzins verlangt werden. Der mit der Antragstellerin vereinbarte Hauptmietzins sei angemessen.

Zur Dartuung des Ausnahmetatbestandes des § 16 Abs 1 Z 3 MRG legten die Antragsgegner den Bescheid des Bundesdenkmalamts, einen Bescheid des Stadtamts H*****, Urkunden über die Finanzierung, einen Auswechslungsplan vor sowie zum Nachweis der Angemessenheit des Hauptmietzinses ein Privatgutachten vor.Zur Dartuung des Ausnahmetatbestandes des Paragraph 16, Absatz eins, Ziffer 3, MRG legten die Antragsgegner den Bescheid des Bundesdenkmalamts, einen Bescheid des Stadtamts H*****, Urkunden über die Finanzierung, einen Auswechslungsplan vor sowie zum Nachweis der Angemessenheit des Hauptmietzinses ein Privatgutachten vor.

Die Antragstellerin bestritt dieses Vorbringen und wendete darüber hinaus ein, sollte der Ausnahmetatbestand des § 16 Abs 1 Z 3 MRG erwiesen werden, werde die Angemessenheit des vereinbarten Mietzinses bestritten.Die Antragstellerin bestritt dieses Vorbringen und wendete darüber hinaus ein, sollte der Ausnahmetatbestand des Paragraph 16, Absatz eins, Ziffer 3, MRG erwiesen werden, werde die Angemessenheit des vereinbarten Mietzinses bestritten.

Zur derzeit allein maßgeblichen Frage der Verwirklichung des Ausnahmetatbestandes des § 16 Abs 1 Z 3 MRG stellte das Erstgericht fest.Zur derzeit allein maßgeblichen Frage der Verwirklichung des Ausnahmetatbestandes des Paragraph 16, Absatz eins, Ziffer 3, MRG stellte das Erstgericht fest.

Beim Haus K*****gasse ***** in H***** handelt es sich um ein altes, denkmalgeschütztes Gebäude, welches vor der Vermietung generalsaniert wurde. Allgemeine Teile des Hauses sowie einzelne Mietgegenstände wurden in zeitgemäßen Standard gebracht bzw erneuert. Die Sanierung erfolgte aufgrund eines Bescheides des Stadtamts H***** vom 14. 10. 1987 und beliefen sich die reinen Baukosten inklusive Planung auf einen Nettobetrag von ca S 7,6 Mio zuzüglich Bauzeitzinsen von ca S 1,7 Mio. Sämtliche Kosten im Zusammenhang mit der Sanierung des Objekts wurden von den Miteigentümern getragen und wurde für die Sanierung keine Mietzinsreserve verwendet. Die Gesamtfinanzierungskosten, darunter auch die Erwerbskosten hinsichtlich des Objekts, beliefen sich auf einen Betrag von ca S 13 Mio und wurden zum Teil aus Zahlungen der Miteigentümer (ca S 2,25 Mio), zum Großteil über Fremdmittel gedeckt.

Aufgrund des Bescheids des Bundesdenkmalamtes vom 18. 7. 1989 steht fest, daß die Erhaltung des Hauses K*****gasse ***** in H***** gemäß § 1 und 3 des Denkmalschutzgesetzes im öffentlichen Interesse gelegen ist.Aufgrund des Bescheids des Bundesdenkmalamtes vom 18. 7. 1989 steht fest, daß die Erhaltung des Hauses K*****gasse ***** in H***** gemäß Paragraph eins und 3 des Denkmalschutzgesetzes im öffentlichen Interesse gelegen ist.

Der angemessene Hauptmietzins im Sinn des § 16 Abs 1 MRG für die von der Antragstellerin gemietete Wohnung beträgt per 1. 8. 1995 S 5.424,--.Der angemessene Hauptmietzins im Sinn des Paragraph 16, Absatz eins, MRG für die von der Antragstellerin gemietete Wohnung beträgt per 1. 8. 1995 S 5.424,--.

In rechtlicher Hinsicht hielt das Erstgericht damit den Ausnahmetatbestand des § 16 Abs 1 Z 3 MRG für verwirklicht und stellte fest, daß der angemessene Hauptmietzins für die von der Antragstellerin gemietete Wohnung monatlich S 5.424,-- betrage.In rechtlicher Hinsicht hielt das Erstgericht damit den Ausnahmetatbestand des Paragraph 16, Absatz eins, Ziffer 3, MRG für verwirklicht und stellte fest, daß der angemessene Hauptmietzins für die von der Antragstellerin gemietete Wohnung monatlich S 5.424,-- betrage.

Einem dagegen von der Antragstellerin erhobenen Rekurs gab das Gericht zweiter Instanz nicht Folge.

Den Ausführungen der Antragstellerin hielt das Rekursgericht entgegen, daß durch die unbedenklichen Urkunden Beil./1 bis /4 der Ausnahmetatbestand des § 16 Abs 1 Z 3 MRG erwiesen sei. Gegen die vom Sachverständigen ermittelte Angemessenheit des Hauptmietzinses bestünden infolge der Richtigkeit der von ihm verwendeten Ermittlungsmethode keine Bedenken. Dies habe auch bereits für den Beginn des Bestandverhältnisses (15. 10. 1994) zu gelten, unbeschadet des Umstandes, daß die Antragstellerin zunächst nicht allein Mieterin des Bestandgegenstandes gewesen sei.Den Ausführungen der Antragstellerin hielt das Rekursgericht entgegen, daß durch die unbedenklichen Urkunden Beil./1 bis /4 der Ausnahmetatbestand des Paragraph 16, Absatz eins, Ziffer 3, MRG erwiesen sei. Gegen die vom Sachverständigen ermittelte Angemessenheit des Hauptmietzinses bestünden infolge der Richtigkeit der von ihm verwendeten Ermittlungsmethode keine Bedenken. Dies habe auch bereits für den Beginn des Bestandverhältnisses (15. 10. 1994) zu gelten, unbeschadet des Umstandes, daß die Antragstellerin zunächst nicht allein Mieterin des Bestandgegenstandes gewesen sei.

Das Rekursgericht sprach aus, daß der Wert des Streitgegenstandes S 130.000,-- nicht übersteige und ein Revisionsrekurs wegen der Einzelfallcharakteristik des zu beurteilenden Sachverhalts nicht zulässig sei.

Über Antrag der Antragstellerin änderte das Rekursgericht mit Beschluß vom 25. 8. 1998 den Zulässigkeitsausspruch dahin ab, daß ein ordentlicher Revisionsrekurs gemäß § 528 Abs 1 ZPO zulässig sei.Über Antrag der Antragstellerin änderte das Rekursgericht mit Beschluß vom 25. 8. 1998 den Zulässigkeitsausspruch dahin ab, daß ein ordentlicher Revisionsrekurs gemäß Paragraph 528, Absatz eins, ZPO zulässig sei.

Die Antragsgegner haben sich am Revisionsrekursverfahren nicht beteiligt.

Der Revisionsrekurs ist zulässig und im Sinn des Aufhebungsantrags berechtigt.

Vereinbarungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter über die Höhe des Hauptmietzinses für einen in Hauptmiete gemieteten Mietgegenstand sind ohne die Beschränkungen des § 16 Abs 2 MRG bis zu dem für den Mietgegenstand nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen Betrag nach § 16 Abs 1 Z 3 MRG zulässig, wenn der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, an dessen Erhaltung aus Gründen des Denkmalschutzes, der Stadt - oder Ortsbildpflege oder sonst vergleichbaren Gründen öffentliches Interesse besteht, sofern der Vermieter unbeschadet der Gewährung öffentlicher Mittel zu dessen Erhaltung nach dem 8. 5. 1945 erhebliche Eigenmittel aufgewendet hat.Vereinbarungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter über die Höhe des Hauptmietzinses für einen in Hauptmiete gemieteten Mietgegenstand sind ohne die Beschränkungen des Paragraph 16, Absatz 2, MRG bis zu dem für den Mietgegenstand nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen Betrag nach Paragraph 16, Absatz eins, Ziffer 3, MRG zulässig, wenn der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, an dessen Erhaltung aus Gründen des Denkmalschutzes, der Stadt - oder Ortsbildpflege oder sonst vergleichbaren Gründen öffentliches Interesse besteht, sofern der Vermieter unbeschadet der Gewährung öffentlicher Mittel zu dessen Erhaltung nach dem 8. 5. 1945 erhebliche Eigenmittel aufgewendet hat.

Daß an der Erhaltung des Hauses K*****gasse ***** in H***** öffentliches Interesse im Sinn des § 16 Abs 1 Z 3 MRG besteht, ist nicht strittig.Daß an der Erhaltung des Hauses K*****gasse ***** in H***** öffentliches Interesse im Sinn des Paragraph 16, Absatz eins, Ziffer 3, MRG besteht, ist nicht strittig.

Unter Eigenmitteln, die der Vermieter zur Erhaltung des Hauses nach dem 8. 5. 1945 in erheblichem Ausmaß aufgewendet haben muß, um den Tatbestand des § 16 Abs 1 Z 3 MRG herzustellen, sind aus dem Vermögen des Vermieters stammende Mittel zu verstehen, die ihm als nicht nach § 3 Abs 3 Satz 1, § 20 MRG oder § 6 Abs 1 MG verrechnungspflichtig frei zur Verfügung stehen. Im Gegensatz zu "Mitteln" nach § 16 Abs 1 Z 5 und 6 aF bzw § 46c MRG sind unter "Eigenmittel" im Sinn der bezogenen Gesetzesstelle also nur verrechnungsfreie Mittel des Vermieters (MietSlg 36.305/33; 37.309; JBl 1985, 360) zu verstehen. Um die Qualität der aufgewendeten Mittel als "Eigenmittel" in diesem Sinn beurteilen zu können, muß über den jeweils maßgeblichen Verrechnungszeitraum für Mietzinsreserven eine vollständige Abrechnung im Sinn des § 20 Abs 1 MRG gelegt werden (WoBl 1992/134). Die Kosten dürfen auch nicht nachträglich als Mietzinspassivum verrechnet worden sein (ImmZ 1986, 394 = RdW 1987, 12 = MietSlg 38.328/28). Maßgeblich ist stets die Zeit- und Rechtslage im Zeitpunkt der Aufwendung (ImmZ 1986, 375 = RdW 1986, 315 = MietSlg 38.330/6). Erheblich sind die Mittel dann, wenn sie im Verhältnis zur Größe des Hauses und zur Gesamthöhe der Erhaltungskosten ins Gewicht fallen, ohne daß es auf das Vermögen des Vermieters ankäme. Darauf, wie die Eigenmittel des Vermieters finanziert wurden, ob etwa durch Darlehen von dritter Seite, kommt es nicht an, soweit dabei nicht öffentliche Mittel (Subventionen für Altstadterhaltung etc) in Anspruch genommen wurden.Unter Eigenmitteln, die der Vermieter zur Erhaltung des Hauses nach dem 8. 5. 1945 in erheblichem Ausmaß aufgewendet haben muß, um den Tatbestand des Paragraph 16, Absatz eins, Ziffer 3, MRG herzustellen, sind aus dem Vermögen des Vermieters stammende Mittel zu verstehen, die ihm als nicht nach Paragraph 3, Absatz 3, Satz 1, Paragraph 20, MRG oder Paragraph 6, Absatz eins, MG verrechnungspflichtig frei zur Verfügung stehen. Im Gegensatz zu "Mitteln" nach Paragraph 16, Absatz eins, Ziffer 5 und 6 aF bzw Paragraph 46 c, MRG sind unter "Eigenmittel" im Sinn der bezogenen Gesetzesstelle also nur verrechnungsfreie Mittel des Vermieters (MietSlg 36.305/33; 37.309; JBl 1985, 360) zu verstehen. Um die Qualität der aufgewendeten Mittel als "Eigenmittel" in diesem Sinn beurteilen zu können, muß über den jeweils maßgeblichen Verrechnungszeitraum für Mietzinsreserven eine vollständige Abrechnung im Sinn des Paragraph 20, Absatz eins, MRG gelegt werden (WoBl 1992/134). Die Kosten dürfen auch nicht nachträglich als Mietzinspassivum verrechnet worden sein (ImmZ 1986, 394 = RdW 1987, 12 = MietSlg 38.328/28). Maßgeblich ist stets die Zeit- und Rechtslage im Zeitpunkt der Aufwendung (ImmZ 1986, 375 = RdW 1986, 315 = MietSlg 38.330/6). Erheblich sind die Mittel dann, wenn sie im Verhältnis zur Größe des Hauses und zur Gesamthöhe der Erhaltungskosten ins Gewicht fallen, ohne daß es auf das Vermögen des Vermieters ankäme. Darauf, wie die Eigenmittel des Vermieters finanziert wurden, ob etwa durch Darlehen von dritter Seite, kommt es nicht an, soweit dabei nicht öffentliche Mittel (Subventionen für Altstadterhaltung etc) in Anspruch genommen wurden.

Diese von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze werden von der Lehre geteilt (vgl Würth in Wohn- und Mietrecht20 Rz 14 zu § 16 MRG).Diese von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze werden von der Lehre geteilt vergleiche Würth in Wohn- und Mietrecht20 Rz 14 zu Paragraph 16, MRG).

Diese Begriffsbestimmung der "Eigenmittel" nach § 16 Abs 1 Z 3 MRG steht also nicht in Einklang mit der wirtschaftlichen Betrachtungsweise, die durch die vorgelegten Urkunden Beil./1 bis 4 durch die Antragsgegner im Zuge der Verwirklichung eines "Bauherrnmodells" vorgenommen wurde. So haben naturgemäß alle Kosten, die für den Erwerb der Liegenschaft aufgelaufen sind, ebenso zu entfallen, wie auch die Kosten der steuerrechtlichen und wirtschaftlichen Konzeption des von den Antragsgegnern verwirklichten Modells. Es reicht auch, worauf die Rechtsmittelwerberin zutreffend verweist, nicht aus, die Mieteinnahmen nur eines Jahres in Anschlag zu bringen.Diese Begriffsbestimmung der "Eigenmittel" nach Paragraph 16, Absatz eins, Ziffer 3, MRG steht also nicht in Einklang mit der wirtschaftlichen Betrachtungsweise, die durch die vorgelegten Urkunden Beil./1 bis 4 durch die Antragsgegner im Zuge der Verwirklichung eines "Bauherrnmodells" vorgenommen wurde. So haben naturgemäß alle Kosten, die für den Erwerb der Liegenschaft aufgelaufen sind, ebenso zu entfallen, wie auch die Kosten der steuerrechtlichen und wirtschaftlichen Konzeption des von den Antragsgegnern verwirklichten Modells. Es reicht auch, worauf die Rechtsmittelwerberin zutreffend verweist, nicht aus, die Mieteinnahmen nur eines Jahres in Anschlag zu bringen.

Die Antragsgegner, die im Streitfall die Behauptungs- und Beweislast für das Vorliegen des Ausnahmetatbestands des § 16 Abs 1 Z 3 MRG trifft (MietSlg 36.304, 37. 297, 40. 320/5), werden daher im fortgesetzten Verfahren unter Vorlage der Hauptmietzinsabrechnungen für die letzten 10 Jahre vor Durchführung der Sanierungsarbeiten sowie durch Aufstellung sämtlicher Kosten für Erhaltungsarbeiten (wobei die Vorlage der saldierten Rechnungen unumgänglich ist) nachzuweisen haben, daß sie "erhebliche Eigenmittel" für die Erhaltung des Hauses aufgewendet haben, wobei die Rentabilität des eingesetzten Kapitals nach betriebswirtschaftlichen oder steuerlichen Grundsätzen keinen geeigneten Beurteilungsmaßstab darstellt (MietSlg 38.330/6).Die Antragsgegner, die im Streitfall die Behauptungs- und Beweislast für das Vorliegen des Ausnahmetatbestands des Paragraph 16, Absatz eins, Ziffer 3, MRG trifft (MietSlg 36.304, 37. 297, 40. 320/5), werden daher im fortgesetzten Verfahren unter Vorlage der Hauptmietzinsabrechnungen für die letzten 10 Jahre vor Durchführung der Sanierungsarbeiten sowie durch Aufstellung sämtlicher Kosten für Erhaltungsarbeiten (wobei die Vorlage der saldierten Rechnungen unumgänglich ist) nachzuweisen haben, daß sie "erhebliche Eigenmittel" für die Erhaltung des Hauses aufgewendet haben, wobei die Rentabilität des eingesetzten Kapitals nach betriebswirtschaftlichen oder steuerlichen Grundsätzen keinen geeigneten Beurteilungsmaßstab darstellt (MietSlg 38.330/6).

Erforderlichenfalls werden die Antragsgegner vom Gericht zu entsprechendem Vorbringen und geeigneten Beweisanboten anzuleiten sein (MietSlg 37.297; 40.320/5).

Derzeit läßt sich die Verwirklichung des geltend gemachten Ausnahmetatbestandes noch nicht annähernd beurteilen, weshalb eine Aufhebung unumgänglich war.

Dem Revisionsrekurs kam insofern Berechtigung zu.