Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Petrag als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Langer, Dr. Rohrer, Dr. Spenling und Dr. Neumayr als weitere Richter in den verbundenen Rechtssachen
1.) der klagenden Partei Josef V*****, Geschäftsführer, *****, vertreten durch Dr. Hannes Pflaum, Dr. Wolfgang Löhnert und Dr. Peter Karlberger, diese vertreten durch Dr. Thomas Würzl, alle Rechtsanwälte in Wien, gegen die beklagte Partei Dr. Cyrous J*****, Hotelier, *****, vertreten durch Dr. Hans Christian Nemetz, Rechtsanwalt in Wien, wegen Übergabe von Räumlichkeiten (S 40.000,--) und Feststellung (S 60.000,--) und
2.) der klagenden Partei V***** Gesellschaft m.b.H., *****, vertreten durch Dr. Hannes Pflaum, Dr. Wolfgang Löhnert und Dr. Peter Karlberger, diese vertreten durch Dr. Thomas Würzl, alle Rechtsanwälte in Wien, gegen die beklagte Partei Dr. Cyrous J*****, Hotelier, *****, vertreten durch Dr. Hans Christian Nemetz, Rechtsanwalt in Wien, wegen Übergabe eines Bestandobjekts (S 16.000,--) und Feststellung eines Vormietrechts (S 20.000,--),
infolge Revision aller Parteien gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 20. Mai 1998, GZ 39 R 195/98k-25, womit infolge Berufung aller Parteien das Urteil des Bezirksgerichts Favoriten vom 16. Dezember 1997, GZ 7 C 282/97g, 7 C 283/97w-18, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung beschlossen und zu Recht erkannt:
Spruch
Der Revision der klagenden Parteien wird nicht Folge gegeben.
Die klagenden Parteien sind zur ungeteilten Hand schuldig, der beklagten Partei binnen 14 Tagen die mit S 8.923,- (darin S 1.487,20 Umsatzsteuer) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens zu ersetzen.
Die außerordentliche Revision der beklagten Partei wird zurückgewiesen.
Text
Entscheidungsgründe:
Die Ehegatten Paul und Leopoldine S***** waren je zur Hälfte Eigentümer der Liegenschaft EZ 956 Grundbuch ***** F*****, bestehend aus dem Grundstück .2027 Baufläche (*****). Im Lastenblatt der Liegenschaft war (und ist) das Vorkaufsrecht gemäß Punkt II. des Vertrages vom 30. April 1985 für den Beklagten, geboren 26. 11. 1941, einverleibt. Nunmehr ist infolge Ausübung des Vorkaufsrechts das Eigentumsrecht des Beklagten einverleibt.Die Ehegatten Paul und Leopoldine S***** waren je zur Hälfte Eigentümer der Liegenschaft EZ 956 Grundbuch ***** F*****, bestehend aus dem Grundstück .2027 Baufläche (*****). Im Lastenblatt der Liegenschaft war (und ist) das Vorkaufsrecht gemäß Punkt römisch II. des Vertrages vom 30. April 1985 für den Beklagten, geboren 26. 11. 1941, einverleibt. Nunmehr ist infolge Ausübung des Vorkaufsrechts das Eigentumsrecht des Beklagten einverleibt.
Mit Mietvertrag ebenfalls vom 30. April 1985 mietete der Beklagte Dr. Cyrous J***** mit einem Herrn Shahyar F***** Geschäftsräumlichkeiten auf der gegenständlichen Liegenschaft, bestehend aus einem Restaurant und 15 Fremdenzimmern im ersten, zweiten und dritten Stockwerk mit Eingangstür Nr. 7.
Die Punkte III. - V. des Mietvertrags lauten:Die Punkte römisch III. - römisch fünf. des Mietvertrags lauten:
,III. Für die Dauer des .... Mietvertrages räumen die Ehegatten Paul und Leopoldine S***** den Herren Shahyar F***** und Cyrous J*****, der S***** Gesellschaft m.b.H. und den Gesellschaftern dieser Gesellschaft oder einer von diesen namhaft gemachten Personen zur ungeteilten Hand das Vormietrecht an den übrigen Räumlichkeiten des auf der ... Liegenschaft befindlichen Hauses zu den Bedingungen ein, die der jeweils ausscheidende Mieter aufgrund der derzeit bestehenden Mietverträge zuletzt gehabt haben wird, wobei für den Fall der Ausübung des Vormietrechtes hinsichtlich derjenigen Bestandobjekte, die der Mietzinsbildung des MRG unterliegen, der jeweilige Kathegoriemietzins gem. § 16 MRG bzw im Falle einer Gesetzesänderung der an dessen Stelle tretende höchstzulässige gesetzliche Mietzins die Untergrenze der mit dem Berechtigten oder einem der Berechtigten abzuschließenden Mietzinsvereinbarung darstellt.,III. Für die Dauer des .... Mietvertrages räumen die Ehegatten Paul und Leopoldine S***** den Herren Shahyar F***** und Cyrous J*****, der S***** Gesellschaft m.b.H. und den Gesellschaftern dieser Gesellschaft oder einer von diesen namhaft gemachten Personen zur ungeteilten Hand das Vormietrecht an den übrigen Räumlichkeiten des auf der ... Liegenschaft befindlichen Hauses zu den Bedingungen ein, die der jeweils ausscheidende Mieter aufgrund der derzeit bestehenden Mietverträge zuletzt gehabt haben wird, wobei für den Fall der Ausübung des Vormietrechtes hinsichtlich derjenigen Bestandobjekte, die der Mietzinsbildung des MRG unterliegen, der jeweilige Kathegoriemietzins gem. Paragraph 16, MRG bzw im Falle einer Gesetzesänderung der an dessen Stelle tretende höchstzulässige gesetzliche Mietzins die Untergrenze der mit dem Berechtigten oder einem der Berechtigten abzuschließenden Mietzinsvereinbarung darstellt.
IV. Macht einer der Berechtigten vom Vormietrecht Gebrauch, so verpflichtet sich dieser, je Wohnung eine pauschalierte Investitionsablöse von S 40.000,-- ... bei Abschluß eines neuen Mietvertrages zu bezahlen.römisch IV. Macht einer der Berechtigten vom Vormietrecht Gebrauch, so verpflichtet sich dieser, je Wohnung eine pauschalierte Investitionsablöse von S 40.000,-- ... bei Abschluß eines neuen Mietvertrages zu bezahlen.
V. Bei Freiwerden eines Bestandobjektes haben die Vermieter, die Ehegatten Paul und Leopoldine S*****, diesen Umstand umgehend unter Mitteilung der bisherigen Konditionen den Herren Shahyar F*****, Cyrous J***** und der S***** Gesellschaft m.b.H. bekannt zu geben, welche ihrerseits verpflichtet sind, binnen 14 Tagen nach Zugang dieser Mitteilung eine Erklärung über die Geltendmachung des Vormietrechtes abzugeben, widrigenfalls die Ehegatten Paul und Leopoldine S***** berechtigt sind, die freigewordene Wohnung zu vermieten."römisch fünf. Bei Freiwerden eines Bestandobjektes haben die Vermieter, die Ehegatten Paul und Leopoldine S*****, diesen Umstand umgehend unter Mitteilung der bisherigen Konditionen den Herren Shahyar F*****, Cyrous J***** und der S***** Gesellschaft m.b.H. bekannt zu geben, welche ihrerseits verpflichtet sind, binnen 14 Tagen nach Zugang dieser Mitteilung eine Erklärung über die Geltendmachung des Vormietrechtes abzugeben, widrigenfalls die Ehegatten Paul und Leopoldine S***** berechtigt sind, die freigewordene Wohnung zu vermieten."
Mit Vertrag ebenfalls vom 30. 4. 1985 räumten die Ehegatten Paul und Leopoldine S***** dem S***** F*****, dem Beklagten Cyrous J***** sowie der S***** GesmbH und den Gesellschaftern dieser Gesellschaft zur ungeteilten Hand auch das Vorkaufsrecht an der Liegenschaft ein.
Mit Mietverträgen vom 9. September 1955, 4. Oktober 1956 und zuletzt 15. 2. 1971 hatten die jeweiligen Liegenschaftseigentümer an Josef V***** sen., den Vater des nunmehrigen Erstklägers bzw Geschäftsführers der Zweitklägerin V***** GmbH, Geschäftsräumlichkeiten auf der gegenständlichen Liegenschaft vermietet, die als Top 1 - 5 bezeichnet sind. Diese Bestandräumlichkeiten bestehen aus Verkaufsräumlichkeiten, Nebenräumen sowie Kohlenkellern.
Josef V***** senior brachte sein Einzelunternehmen per 31. 1. 1987 nach dem Strukturverbesserungsgesetz in die zweitklagende V***** GmbH ein. Das Unternehmen wurde ohne Unterbrechung von der Zweitklägerin V***** GmbH in den von Josef V***** senior angemieteten Geschäftsräumlichkeiten weitergeführt. Nach diesem Einbringungsvorgang wurde am 2. 2. 1987 zwischen den Vermietern Paul und Leopoldine S*****, vertreten durch die Hausverwaltung Josef H***** KG, und der Zweitklägerin V***** Gesellschaft m.b.H. (im folgenden kurz "V***** GmbH") ein schriftlicher Mietvertrag über das im Parterre gelegene Mietobjekt Top 1, bestehend aus einem Geschäftslokal und Nebenräumen in der Größe von ca 177,71 mý sowie zwei Kohlenkellern zu einem wertgesicherten monatlichen Mietzins von S 3.000,-- (zuzüglich Betriebskosten) geschlossen.
In diesem Vertrag wurde unter anderem Folgendes vereinbart:
"IX. Die Vertragsteile vereinbaren, daß der unter dem Lokal gelegene Keller unter der Voraussetzung in das Mietverhältnis miteinbezogen wird, daß der derzeitige Benützer seine diesbezüglichen Rechte zurücklegt oder, aus welchem Grund auch immer, verliert. Eine Änderung des Mietzinses tritt hiedurch nicht ein."
In Punkt XIV. wurden der Mieterin weitere zeitlich unbeschränkte unwiderrufliche Rechte eingeräumt, nämlich ein Untervermietrecht auch zu einem höheren Entgelt und ein Weitergaberecht; die Vermieter verpflichteten sich ausdrücklich, mit dem Nachmieter einen Mietvertrag gleichen Inhalts zu schließen, allerdings ohne weiteres Weitergaberecht.In Punkt römisch XIV. wurden der Mieterin weitere zeitlich unbeschränkte unwiderrufliche Rechte eingeräumt, nämlich ein Untervermietrecht auch zu einem höheren Entgelt und ein Weitergaberecht; die Vermieter verpflichteten sich ausdrücklich, mit dem Nachmieter einen Mietvertrag gleichen Inhalts zu schließen, allerdings ohne weiteres Weitergaberecht.
In dem Gebäude befindet sich ein weiteres Geschäftslokal, in dem ursprünglich Alois F***** ein Elektrounternehmen betrieben hat. Mit schriftlichem Mietvertrag vom 10. April 1946 mietete Alois F***** von den damaligen Miteigentümern der Liegenschaft den Bestandgegenstand mit der topographischen Bezeichnung Nr. I, bestehend aus einem Magazin, für geschäftliche Zwecke an. Bei diesem Magazin handelte es sich um den ehemaligen Luftschutzkeller im Haus. Im Mietvertrag wurde ausdrücklich festgehalten, dass bezüglich der Instandsetzung und Renovierung und Abmauerung für neue Keller zwischen dem Mieter und dem Vermieter ein gesondertes Übereinkommen geschlossen wird. Bei dem ehemaligen Luftschutzkeller handelte es sich um einen Lagerraum, der vom Stiegenabgang des Hauses zu erreichen ist. Dieser hatte eine Gesamtfläche von 80,62 mý, wovon allerdings in der Folge ein Teil im Ausmaß von 21,29 mý abgetrennt wurde. Dieser Teil wird von der Zweitklägerin V***** GmbH benutzt; der restliche Lagerraum (Magazin) wurde von der Elektrofirma F***** als Lagerraum verwendet. Dieser ,Keller F*****" befindet sich etwa zu 4/5 unter dem Geschäftslokal der V***** GmbH und nur zu 1/5 unter dem - ehemaligen - Geschäftslokal F*****.In dem Gebäude befindet sich ein weiteres Geschäftslokal, in dem ursprünglich Alois F***** ein Elektrounternehmen betrieben hat. Mit schriftlichem Mietvertrag vom 10. April 1946 mietete Alois F***** von den damaligen Miteigentümern der Liegenschaft den Bestandgegenstand mit der topographischen Bezeichnung Nr. römisch eins, bestehend aus einem Magazin, für geschäftliche Zwecke an. Bei diesem Magazin handelte es sich um den ehemaligen Luftschutzkeller im Haus. Im Mietvertrag wurde ausdrücklich festgehalten, dass bezüglich der Instandsetzung und Renovierung und Abmauerung für neue Keller zwischen dem Mieter und dem Vermieter ein gesondertes Übereinkommen geschlossen wird. Bei dem ehemaligen Luftschutzkeller handelte es sich um einen Lagerraum, der vom Stiegenabgang des Hauses zu erreichen ist. Dieser hatte eine Gesamtfläche von 80,62 mý, wovon allerdings in der Folge ein Teil im Ausmaß von 21,29 mý abgetrennt wurde. Dieser Teil wird von der Zweitklägerin V***** GmbH benutzt; der restliche Lagerraum (Magazin) wurde von der Elektrofirma F***** als Lagerraum verwendet. Dieser ,Keller F*****" befindet sich etwa zu 4/5 unter dem Geschäftslokal der V***** GmbH und nur zu 1/5 unter dem - ehemaligen - Geschäftslokal F*****.
Harald F***** hat seine Mietrechte an der Geschäftsräumlichkeit im Hause zum 31. 12. 1996 aufgegeben und den gegenständlichen Keller geräumt, wobei er für die Aufgabe seiner Mietrechte eine finanzielle Abfertigung erhielt. Das Magazin wurde nach dem 31. 12. 1996 nicht weitervermietet, sondern wird derzeit von der C***** GesmbH benutzt.
Mit Schreiben vom 8. Mai 1990 teilten die Rechtsvertreter des Beklagten dem Hausverwalter mit, dass sich die Gesellschafter der S***** GesmbH entschlossen hätten, getrennte Wege zu gehen, weshalb nunmehr der Beklagte das Hotelunternehmen alleine führen werde. Zu diesem Zweck habe die S***** GmbH das Unternehmen an die C***** HotelbetriebsgesmbH in Gründung, an der der Beklagte zu 99 % beteiligt sei, verkauft, und die S***** GesmbH werde voraussichtlich gelöscht. Der Hausverwalter wurde daher gebeten, Änderungen der Mietrechte zuzustimmen, nämlich dass Herr Shahyar F**** auf seine Mitmietrechte an den Geschäftsräumlichkeiten (Hotelrestaurantbetrieb) verzichtet; ferner sollen die Mietrechte hinsichtlich der Wohnungen Top 22 (Mietvertrag vom 27. 5. 1988) und Top 32 (Mietvertrag vom 23. 8. 1989) auf den Beklagten übertragen werden.
Das Verhältnis zwischen den Liegenschaftseigentümern Paul und Leopoldine S***** und dem Beklagte wurde von Beginn der Bestandzeit an immer schlechter und gespannter, dies deshalb, weil der Mieter immer wieder - aus Sicht der Vermieter teilweise völlig ungerechtfertigte - Forderungen stellte, welchen das betagte Ehepaar S***** zunächst nachkam, um den Frieden im Hause zu erhalten. Die Ehegatten S***** wohnen selbst in dem Haus. 1990 war das Verhältnis zwischen den Ehegatten S***** und dem Beklagten bereits "sehr frostig". Auch das Verhältnis zwischen dem Erstkläger und dem Beklagten war keineswegs friktionsfrei. Interventionen bei Behörden lösten Reaktionen des Beklagten aus, die der Erstkläger und seine Familienangehörigen als Drohung auffassten.
Im Frühjahr 1990 konkretisierten die Ehegatten S***** ihr Vorhaben, die Liegenschaft zu verkaufen, und informierten davon auch den Erstkläger Josef V***** junior, der früher einmal Interesse am Erwerb der Liegenschaft bekundet hatte. Paul S***** wies gegenüber dem Erstkläger Josef V***** auf das verbücherte Vorkaufsrecht des Beklagten hin und verlangte als Kaufpreis für die Liegenschaft einen Betrag von S 3,5 Mio, den er zusammen mit seiner Gattin "nur nach Gefühl" bestimmte. Dem begehrten Kaufpreis lag weder ein Gutachten eines Sachverständigen noch eine Schätzung irgendeiner fachkundigen Person zugrunde: Paul S***** sah diesen Preis von S 3,5 Mio für die Liegenschaft als ,Fixpreis" an. Das Ehepaar S***** knüpfte an den Verkauf der Liegenschaft im wesentlichen drei Bedingungen, nämlich dass der Kaufpreis bar erlegt wird, dass dem Ehepaar S***** bis zu ihrem Tode bezüglich der Wohnung Top 30 ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt wird und dass hinsichtlich der Wohnung Top 29 ein Wohnrecht für das Enkelkind zugestanden wird.
Das Verhältnis der Ehegatten S***** zum Erstkläger Josef V***** junior war immer freundschaftlich und sehr gut. Aus diesem Grund hätten die Ehegatten S***** den Erstkläger Josef V***** junior gerne als Käufer der Liegenschaft gesehen.
Da weder Paul und Leopoldine S***** einerseits noch der Erstkläger Josef V***** junior zum damaligen Zeitpunkt wussten, ob der Beklagte von seinem verbücherten Vorkaufsrecht Gebrauch machen wird oder nicht, wurden insbesondere vom Erstkläger Josef V***** junior Überlegungen für den Fall angestellt, dass der Beklagte doch sein Vorkaufsrecht ausüben sollte. Um dagegen Vorsorge zu treffen, machte er dem Ehepaar S***** den Vorschlag, seinen Rechtsvertreter RA Dr. Fritz W***** aufzusuchen, um entsprechende Lösungsmöglichkeiten zu erarbeiten, wobei Hintergedanke war, den "Handlungsspielraum" des Vorkaufsberechtigten im Falle des Eintritts des Vorkaufsfalls derart zu begrenzen, dass nach Möglichkeit eine "schikanöse Hausverwaltung (bzw Hauseigentümer)" ausgeschaltet wird.
In der Folge gab es Kontakte zwischen RA Dr. Fritz W***** und den Ehegatten S***** (die ebenfalls RA Dr. Fritz W***** Vollmacht erteilten) sowie dem Erstkläger Josef V***** junior. Dabei wurde erörtert, was zu geschehen hätte, wenn der Vorkaufsberechtigte von seinem Vorkaufsrecht nicht Gebrauch macht bzw welche Gestaltungsmöglichkeiten für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Vorkaufsberechtigten bestehen. Der Erstkläger Josef V***** junior, der die Liegenschaft kaufen wollte, begehrte jedenfalls für den Fall, dass er die Liegenschaft nicht kaufen könne, eine rechtliche Besserstellung als Mieter auf der gegenständlichen Liegenschaft in der Weise, dass ihm eine Reihe von weiteren Rechten in Form eines Zusatzes zum Mietvertrag der Zweitklägerin V***** GmbH eingeräumt wird. Damit wurden zwei Ziele verfolgt, nämlich einerseits dem vorkaufsberechtigten Beklagten die Ausübung seines Vorkaufsrechtes zu erschweren bzw überhaupt unattraktiv zu machen, andererseits aber für den Fall, dass das Vorkaufsrecht durch den Beklagten doch ausgeübt, wird, dessen Dispositions- und Verfügungsmöglichkeiten über die Liegenschaft gegenüber der Zweitklägerin V***** GmbH und dem Erstkläger Josef V***** junior weitestgehend einzuschränken.
RA Dr. Fritz W***** verfasste daraufhin eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 2.2.1987. In dieser Zusatzvereinbarung, die von den Ehegatten S***** einerseits und dem Erstkläger Josef V***** junior, seiner Ehefrau und der Zweitklägerin V***** GmbH andererseits abgeschlossen wurde, wird "die Nutzung aller Flächen, insoweit nicht eine vertragliche Verpflichtung an Herrn Shahyar F*****, Cyrous J***** und die S***** Gesellschaft m.b.H. besteht, ... in Form eines Vormietrechtes" zugesichert, "insbesondere in Bezug auf Dachboden, Keller, Fassade, Dachaußenfläche, Hof, den durch Umbauten frei werdenden Gang und andere Teile auch im Falle der Aufstockung, und zwar in Erweiterung der bestehenden Mietverträge bezüglich des Geschäftes, wobei sich der Mietzins aliquot der bestehenden Miete (Quadratmeterzins) hinsichtlich vergleichbarer Bestandflächen erhöht, soweit diese gegenüber dem Geschäft von geringerem Wert sind, entsprechend abgewertet, hinsichtlich genützter Dach-, Außen- und Hofflächen 20 Prozent des so zu berechnenden Mietzinses". Ausdrücklich wurde vereinbart, dass ab dem Tag der Unterfertigung der Zusatzvereinbarung die Wertsicherung für den bestehenden Mietvertrag und für alle Zusatzbestandflächen bzw Bestandobjekte entfällt. Dem Mieter wird "das uneingeschränkte Baurecht, Umbaurecht, Veränderungsrecht, sowohl hinsichtlich der Innenflächen als auch Außenflächen, insbesondere Portal, eingeräumt. Dies zu wiederholten Malen, wobei sich der jeweilige Hauseigentümer verpflichtet, ungesäumt jeden vom Mieter vorgelegten Bauplan zu unterfertigen, unabhängig davon, ob dieser Umbau zum Vorteil oder zum Nachteil des Hauses gereicht.
Es wird das laut Mietvertrag vom 2. 2. 1987 ... vereinbarte Recht, die Bestandräumlichkeiten teilweise oder zur Gänze unterzuvermieten bzw. die Mietrechte ganz oder teilweise an Dritte zu übertragen, auch zu wiederholten Malen ohne Änderung des Bestandzinses oder hinsichtlich jeder wie immer gearteten Teilfläche auch für künftige Bestandobjekte/Bestandflächen vereinbart." Die Liegenschaftseigentümer erteilten ihre ausdrückliche Einwilligung, dass aufgrund dieser Vereinbarung ohne ihr weiteres Wissen und Einvernehmen, jedoch nicht auf ihre Kosten ob der Liegenschaft die Einverleibung des Mietrechtes laut Mietvertrag vom (korrigiert) 2. 2. 1987 auf die Dauer des Bestehens der Gesellschaft zugunsten der "V***** Gesellschaft" vorgenommen werden kann. Des weiteren haben die Liegenschaftseigentümer dem Erstkläger Josef V***** junior, seiner Frau sowie der V***** Gesellschaft m.b.H. das Vorkaufsrecht an der Liegenschaft sowie hinsichtlich sämtlicher freiwerdender Objekte (Bestandobjekte), mit Ausnahme der Top 29, dem Josef V***** junior das Fruchtgenuss- und Wohnrecht eingeräumt, wobei mit Erhalt des Fruchtgenuss- und Wohnrechtes die einmalige Zahlung von S 20.000,-- pro Bestandobjekt zu leisten ist. Ferner wurde der Mieter berechtigt, die Hoffläche für eigene Zwecke (privat oder geschäftlich) nach eigenem Ermessen umzubauen, umzugestalten und so weit ausschließlich zu nutzen, als nicht Teilflächen dem Gemeingebrauch (Mistkübel) kraft Gesetzes vorbehalten bleiben müssen. Dem Mieter wurde zur Kontrolle sämtlicher ihm eingeräumter Rechte die ausdrückliche Genehmigung erteilt, sich jederzeit und zu wiederholten Malen Abschriften und Kopien von allen bei der Hausverwaltung oder in Verwahrung der Hauseigentümer befindlichen Urkunden, Verträge, Belege etc anzufertigen. Im Hinblick auf die wirtschaftliche Bedeutung der Vertragspunkte für den Erstkläger Josef V***** junior wurde eine der richtlichen Mäßigung nicht unterliegende Konventionalstrafe in Höhe von S 200.000,-- bei jedem einzelnen Verstoß der Liegenschaftseigentümer gegen diese Vertragsbestimmungen vereinbart. Weiters wurde die Benützung sämtlicher Bestandobjekte zu Privatzwecken, Geschäftszwecken, Bürozwecken, Lagerzwecken oder jedem dem Mieter genehmen Zweck eingeräumt, wobei ausdrücklich vereinbart wurde, dass der Mieter auch zeitlich nach seinem Gutdünken vom Bestandobjekt keinen wie immer gearteten Gebrauch machen muss; diesbezüglich verzichteten die Vermieter auf jedweden Kündigungsanspruch. § 5 Abs 2 bzw § 7 des Mietvertrages vom [korrigiert] 2. 2. 1987 (gemeint offenbar Punkt V. Absatz 2 und Punkt VII) wurden zur Gänze gestrichen. Letztlich wurde noch vereinbart, dass eine Lampe beim Geschäftseingang der Mieterin ausnahmslos jede Nacht hindurch brennen bleiben muss.Es wird das laut Mietvertrag vom 2. 2. 1987 ... vereinbarte Recht, die Bestandräumlichkeiten teilweise oder zur Gänze unterzuvermieten bzw. die Mietrechte ganz oder teilweise an Dritte zu übertragen, auch zu wiederholten Malen ohne Änderung des Bestandzinses oder hinsichtlich jeder wie immer gearteten Teilfläche auch für künftige Bestandobjekte/Bestandflächen vereinbart." Die Liegenschaftseigentümer erteilten ihre ausdrückliche Einwilligung, dass aufgrund dieser Vereinbarung ohne ihr weiteres Wissen und Einvernehmen, jedoch nicht auf ihre Kosten ob der Liegenschaft die Einverleibung des Mietrechtes laut Mietvertrag vom (korrigiert) 2. 2. 1987 auf die Dauer des Bestehens der Gesellschaft zugunsten der "V***** Gesellschaft" vorgenommen werden kann. Des weiteren haben die Liegenschaftseigentümer dem Erstkläger Josef V***** junior, seiner Frau sowie der V***** Gesellschaft m.b.H. das Vorkaufsrecht an der Liegenschaft sowie hinsichtlich sämtlicher freiwerdender Objekte (Bestandobjekte), mit Ausnahme der Top 29, dem Josef V***** junior das Fruchtgenuss- und Wohnrecht eingeräumt, wobei mit Erhalt des Fruchtgenuss- und Wohnrechtes die einmalige Zahlung von S 20.000,-- pro Bestandobjekt zu leisten ist. Ferner wurde der Mieter berechtigt, die Hoffläche für eigene Zwecke (privat oder geschäftlich) nach eigenem Ermessen umzubauen, umzugestalten und so weit ausschließlich zu nutzen, als nicht Teilflächen dem Gemeingebrauch (Mistkübel) kraft Gesetzes vorbehalten bleiben müssen. Dem Mieter wurde zur Kontrolle sämtlicher ihm eingeräumter Rechte die ausdrückliche Genehmigung erteilt, sich jederzeit und zu wiederholten Malen Abschriften und Kopien von allen bei der Hausverwaltung oder in Verwahrung der Hauseigentümer befindlichen Urkunden, Verträge, Belege etc anzufertigen. Im Hinblick auf die wirtschaftliche Bedeutung der Vertragspunkte für den Erstkläger Josef V***** junior wurde eine der richtlichen Mäßigung nicht unterliegende Konventionalstrafe in Höhe von S 200.000,-- bei jedem einzelnen Verstoß der Liegenschaftseigentümer gegen diese Vertragsbestimmungen vereinbart. Weiters wurde die Benützung sämtlicher Bestandobjekte zu Privatzwecken, Geschäftszwecken, Bürozwecken, Lagerzwecken oder jedem dem Mieter genehmen Zweck eingeräumt, wobei ausdrücklich vereinbart wurde, dass der Mieter auch zeitlich nach seinem Gutdünken vom Bestandobjekt keinen wie immer gearteten Gebrauch machen muss; diesbezüglich verzichteten die Vermieter auf jedweden Kündigungsanspruch. Paragraph 5, Absatz 2, bzw Paragraph 7, des Mietvertrages vom [korrigiert] 2. 2. 1987 (gemeint offenbar Punkt römisch fünf. Absatz 2 und Punkt römisch VII) wurden zur Gänze gestrichen. Letztlich wurde noch vereinbart, dass eine Lampe beim Geschäftseingang der Mieterin ausnahmslos jede Nacht hindurch brennen bleiben muss.
Diese Zusatzvereinbarung wurde vom Erstkläger Josef V***** junior sowohl im eigenen Namen als auch geschäftsmäßig mit Firmenstempel der Zweitklägerin V***** GesmbH gezeichnet, weiters von den Ehegatten S*****. Unmittelbar darauf wurde eine Ausfertigung dieser Zusatzvereinbarung dem Hausverwalter H***** übermittelt.
Am 17. 4. 1990 erfolgte eine Berichtigung, indem das Datum des Mietvertragsabschlusses in einigen Punkten des Vertrages von 26. 4. 1985 einvernehmlich auf 2. 2. 1987 berichtigt wurde. Die Zusatzvereinbarung in der berichtigten Fassung wurde vom Vertragserrichter RA Dr. Fritz W***** unmittelbar an den Hausverwalter H***** übersandt.
Die einzelnen Vertragspunkte der Zusatzvereinbarung vom 10. 4. bzw. 17. 4. 1990 wurden den beiden Klägern (möglicherweise gemeint: den beiden Liegenschaftseigentümern?) nur global, nicht allerdings detailliert erklärt, da es den Veräußerern lediglich darum ging, den von ihnen festgesetzten Kaufpreis so rasch wie möglich zu erlangen und dass ihnen ein lebenslängliches Wohnrecht an der Wohnung Top 30 sowie ein Wohnrecht hinsichtlich der Wohnung Top 29 für das Enkelkind erhalten bleibt. Etwaige Bedenken der Veräußerer wurden mit der Erklärung zerstreut, dass sie noch Eigentümer der Liegenschaft seien und daher mit ihrem Eigentum machen könnten, was sie wollen.
RA Dr. Fritz W***** errichtete gleichzeitig auch einen Kaufvertrag, abgeschlossen zwischen den Liegenschaftseigentümern S***** einerseits und dem Erstkläger Josef V***** junior andererseits, wobei in Punkt IV. eine ausdrückliche Erklärung der Verkäufer enthalten ist, dass die Nutzung der Liegenschaft bzw der darauf errichteten Gebäude durch keinerlei wie immer geartete Rechte dritter Personen beschränkt oder belastet ist. Hinsichtlich Top 30 erhalten die Ehegatten S***** das Wohnrecht gemäß § 521 ABGB, hinsichtlich Top 29 ihr minderjähriges Enkelkind. Unter Punkt V. wurde ausdrücklich vereinbart, dass von den Verkäufern keinerlei Haftung für ein bestimmtes Ausmaß, einen Ertrag oder sonstige Eigenschaften des Kaufgegenstandes übernommen wird, wohl aber Gewähr dafür, dass der Kaufgegenstand frei von bücherlichen und außerbücherlichen Lasten, insbesondere frei von Bestandrechten und Benützungsrechten jeglicher Art ist, dies mit Ausnahme der vorliegenden Bestandverträge. Weiters erklären die Verkäufer rechtsverbindlich, dass keine Zusagen dritten Personen gegenüber vorliegen, welche das freie Eigentum oder die Nachbarschaftsrechte beeinträchtigen könnten. Unter Punkt X. ist im Kaufvertrag eine den Vertrag auflösende Bedingung für den Fall enthalten, dass das Eigentumsrecht nicht innerhalb Monatsfrist ab Vertragsunterfertigung bücherlich einverleibt ist.RA Dr. Fritz W***** errichtete gleichzeitig auch einen Kaufvertrag, abgeschlossen zwischen den Liegenschaftseigentümern S***** einerseits und dem Erstkläger Josef V***** junior andererseits, wobei in Punkt römisch IV. eine ausdrückliche Erklärung der Verkäufer enthalten ist, dass die Nutzung der Liegenschaft bzw der darauf errichteten Gebäude durch keinerlei wie immer geartete Rechte dritter Personen beschränkt oder belastet ist. Hinsichtlich Top 30 erhalten die Ehegatten S***** das Wohnrecht gemäß Paragraph 521, ABGB, hinsichtlich Top 29 ihr minderjähriges Enkelkind. Unter Punkt römisch fünf. wurde ausdrücklich vereinbart, dass von den Verkäufern keinerlei Haftung für ein bestimmtes Ausmaß, einen Ertrag oder sonstige Eigenschaften des Kaufgegenstandes übernommen wird, wohl aber Gewähr dafür, dass der Kaufgegenstand frei von bücherlichen und außerbücherlichen Lasten, insbesondere frei von Bestandrechten und Benützungsrechten jeglicher Art ist, dies mit Ausnahme der vorliegenden Bestandverträge. Weiters erklären die Verkäufer rechtsverbindlich, dass keine Zusagen dritten Personen gegenüber vorliegen, welche das freie Eigentum oder die Nachbarschaftsrechte beeinträchtigen könnten. Unter Punkt römisch zehn. ist im Kaufvertrag eine den Vertrag auflösende Bedingung für den Fall enthalten, dass das Eigentumsrecht nicht innerhalb Monatsfrist ab Vertragsunterfertigung bücherlich einverleibt ist.
Die Unterfertigung des Kaufvertrages durch die vertragsschließenden Teile erfolgte ebenfalls am 17. 4. 1990.
Am 19. 4. 1990 schickte RA Dr. Fritz W***** an den Beklagten, per Adresse seiner Schwägerin, ein Schreiben des Inhalts, dass die Liegenschaftseigentümer nunmehr beabsichtigen, die Liegenschaft zu veräußern, und legte den Kaufvertrag vor. Ausdrücklich wurde dem Beklagten mitgeteilt: "Grundlage dieses Vertrages sind die das Haus L***** 14 betreffenden Mietverträge, wie sie in der Letztfassung bei der Hausverwaltung H***** aufliegen. Ich verweise darauf, daß zuzüglich zum Kaufpreis von S 3.500.000,-- noch aushaltende Darlehen in Höhe von S 343.197,-- zu übernehmen sind."
Dieses Schreiben ging dem Beklagten am 24. 4. 1990 zu. Ausfertigungen bzw Kopien der Zusatzvereinbarungen vom 10.4.1990 bzw 17.4.1990 wurden dem Beklagten nicht mitübersandt.
Der Beklagte erteilte daraufhin RA Dr. Christian W***** Vollmacht und beauftragte ihn mit der Durchführung der notwendigen rechtlichen Schritte. Diese bestanden etwa darin, dass mit Schreiben vom 11. Mai 1990 die Hausverwaltung ersucht wurde, sämtliche Mietverträge sowie sämtliche andere zur Verfügung stehenden Urkunden über die Liegenschaft, insbesondere Einheitswert, Versicherungsverträge etc nach Möglichkeit bis 15. Mai 1990 in Kopie dem RA Dr. Christian W***** zukommen zu lassen.
Zum damaligen Zeitpunkt war RA Dr. Christian W***** noch der Meinung, dass ein Verhandlungsspielraum mit den Veräußerern der Liegenschaft bestehe, und richtete am 7. Mai 1990 unter Bezugnahme auf ein Schreiben vom 26. April 1990 ein weiteres Schreiben an RA Dr. Fritz W***** bezüglich eines gemeinsamen Besprechungstermines für den 10. oder 11. Mai 1990. Kurz und bündig wurde auf dieses Schreiben geantwortet, dass RA Dr. Fritz W***** nicht zu einer Stellungnahme bzw Besprechung ermächtigt sei.
Mit Schreiben vom 14. Mai 1990 an RA Dr. Fritz W***** erklärte daraufhin RA Dr. Christian W*****, dass der Beklagte von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht, dass die anderen Vorkaufsberechtigten zwischenzeitig auf die Ausübung ihres Vorkaufsrechtes verzichtet hätten und daher der Beklagte alleine zur Ausübung des Vorkaufsrechts berechtigt sei und dass der Kaufpreis von S 3,5 Mio zur sofortigen Verfügung bereit stehe, eine Auszahlung erfolge binnen 8 Tagen nach grundbücherlicher Einverleibung des Eigentumsrechtes für den Beklagten. Sämtliche Bestimmungen des Vertragsentwurfs vom 19. April 1990, mit Ausnahme der in Punkt IV. enthaltenen, in wohlerworbene Rechte des Beklagten eingreifenden Bestimmungen würden übernommen.Mit Schreiben vom 14. Mai 1990 an RA Dr. Fritz W***** erklärte daraufhin RA Dr. Christian W*****, dass der Beklagte von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht, dass die anderen Vorkaufsberechtigten zwischenzeitig auf die Ausübung ihres Vorkaufsrechtes verzichtet hätten und daher der Beklagte alleine zur Ausübung des Vorkaufsrechts berechtigt sei und dass der Kaufpreis von S 3,5 Mio zur sofortigen Verfügung bereit stehe, eine Auszahlung erfolge binnen 8 Tagen nach grundbücherlicher Einverleibung des Eigentumsrechtes für den Beklagten. Sämtliche Bestimmungen des Vertragsentwurfs vom 19. April 1990, mit Ausnahme der in Punkt römisch IV. enthaltenen, in wohlerworbene Rechte des Beklagten eingreifenden Bestimmungen würden übernommen.
Ferner versuchte RA Dr. Christian W*****, vollständige Unterlagen, insbesondere die Kopien sämtlicher Mietverträge von der Hausverwaltung zu erhalten. Anläßlich eines für 16. 5. 1990 vereinbarten Termins erhielt RA Dr. W***** erstmals Gelegenheit, die bei der Hausverwaltung aufliegenden Zusatzvereinbarungen vom 10. 4. 1990 und 17. 4. 1990 einzusehen, weiters den Mietvertrag der Zweitklägerin V***** GmbH vom 2. 2. 1987.
In Kenntnis des Inhalts der Zusatzvereinbarungen vom 10. 4. 1990 und 17. 4. 1990 verfasste RA Dr. Christian W***** am 16. 5. 1990 namens des Beklagten ein Schreiben an den Anwalt der Gegenseite, RA Dr. Fritz W*****: "In Abänderung des Schreibens vom 14. Mai 1990 gebe ich sohin namens unseres Mandanten Cyrous J***** die Erklärung ab, daß dieser von seinem Einlösungsrecht, die Liegenschaft EZ 956, Grundbuch F***** zu kaufen, Gebrauch macht. Der Kaufvertrag wird zu den Bedingungen abgeschlossen, die in dem von ihnen errichteten Kaufvertrag festgelegt wurden."
Der Beklagte war über den ihm von seinem Rechtsvertreter zur Kenntnis gebrachten Inhalt der Zusatzvereinbarungen vom 10. 4. 1990 bzw 17. 4. 1990 sehr empört. Auch die Hausverwaltung war darüber erstaunt und überrascht, weshalb am 16. Mai 1990 ein Schreiben an die Hauseigentümer verfasst wurde, in welchem auf die rechtlichen Konsequenzen der Vereinbarungen hingewiesen wurde. Wörtlich heißt es: "Die Zusatzvereinbarung, welche am 17.4.1990 sowohl von Ihnen, als auch von Herrn Josef V***** unterfertigt worden ist, beinhaltet Vereinbarungen, die zu einer Entwertung des Hausbesitzes führen. Es sind dies insbesondere die Punkte Verzicht auf Wertsicherung, uneingeschränktes Baurecht, auch zum Nachteil des Hauses, Fruchtgenußrecht und Wohnrecht, Kündigungsverzicht." Darüber hinaus wurden unklare Punkte in der Vereinbarung bemängelt und rechtliche Bedenken geäußert, ob die Einverleibung des Mietrechts durchführbar sei, da die Liegenschaftseigentümer ohne Geburtsdatum angeführt sind und nur Bestandrechte auf bestimmte Dauer, nicht jedoch - wie beim gegenständlichen Mietvertrag - solche auf unbestimmte Dauer einverleibt werden können.
Am 17. 5. 1990 verfasste RA Dr. Christian W***** als Vertreter des Beklagten ein weiteres Schreiben an RA Dr. Fritz W*****, in dem er mitteilte, dass der Beklagte an der mit Schreiben vom 16. Mai 1990 ausgesprochenen Einlösung des Vorkaufsrechts festhält, sich allerdings die Einleitung sämtlicher gerichtlicher Schritte auf Aufhebung der Zusatzvereinbarungen und anderer ohne sein Wissen abgeschlossener Verträge ausdrücklich vorbehält.
Als sich die Ehegatten S*****, vertreten durch RA Dr. Fritz W*****, in der Folge auf den Rechtsstandpunkt stellten, der Beklagte hätte sein Vorkaufsrecht nicht gesetzeskonform ordnungsgemäß und fristgerecht eingelöst, wurde das Vollmachtsverhältnis des Beklagten zu RA Dr. Christian W***** per 21. 6. 1990 beendet und am 3. Juli 1990 die Klage beim Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien gegen die Ehegatten Paul und Leopoldine S***** wegen Rechtfertigung des vorgemerkten Eigentumsrechtes eingebracht.
Mit Urteil vom 18. Mai 1994 hat das Erstgericht dem Klagebegehren vollinhaltlich stattgegeben. Die gegen das Urteil erhobene Berufung der beklagten Ehegatten S***** blieb erfolglos. Der Oberste Gerichtshof wies die dagegen erhobene außerordentliche Revision mit Beschluss vom 17. Oktober 1995 zurück.
Zu 9 C 660/91t des BG Favoriten klagte der nunmehrige Beklagte die Ehegatten S***** auf Abschluss eines Bestandvertrages betreffend das Geschäftslokal der hier zweitklagenden V***** GesmbH. Dieses Klagebegehren wurde mit Urteil vom 29. 3. 1993 abgewiesen, zusammengefasst mit der Begründung, dass sich das Vormietrecht nur auf freigewordene Wohnungen, nicht jedoch auf Geschäftslokale oder andere Bestandräumlichkeiten beziehe. Dieses Urteil wurde von der zweiten Instanz bestätigt.
Gestützt auf die Punkte I. und VII. der am 10./17. 4. 1990 zwischen den klagenden Parteien und den seinerzeitigen Liegenschaftseigentümern abgeschlossenen Zusatzvereinbarung begehren die klagenden Parteien den Beklagten schuldig zu erkennen,Gestützt auf die Punkte römisch eins. und römisch VII. der am 10./17. 4. 1990 zwischen den klagenden Parteien und den seinerzeitigen Liegenschaftseigentümern abgeschlossenen Zusatzvereinbarung begehren die klagenden Parteien den Beklagten schuldig zu erkennen,
a) dem Erstkläger in Ansehung der Geschäftsräumlichkeiten Top 6 und der Wohnungen Top 38 und 39 Zug um Zug gegen Zahlung von S 40.000,-- das Fruchtgenuss- und Wohnrecht einzuräumen und die Räumlichkeiten zu übergeben, weiters in die bücherliche Einverleibung des Fruchtgenuss- und Wohnrechts des Erstklägers an diesen Objekten einzuwilligen,
b) der Zweitklägerin die unter den Geschäftsräumlichkeiten Top 1 gelegenen, in Beilage ./D ausdrücklich mit "Keller F*****" bezeichneten Kellerräumlichkeiten (allenfalls Magazinräumlichkeiten) im Ausmaß von 59,33 mý zu übergeben.
Darüber hinaus wird von beiden klagenden Parteien die Feststellung begehrt, dass dem Erstkläger hinsichtlich sämtlicher frei werdender Objekte (Bestandobjekte) im Haus ***** W*****, L***** 14, mit Ausnahme der Top 29 ein Fruchtgenuss- und Wohnrecht eingeräumt sei und dass der Zweitklägerin ein Vormietrecht hinsichtlich sämtlicher Flächen des Hauses zustehe.
Der Beklagte habe das Vorkaufsrecht in Kenntnis der Zusatzvereinbarung ausgeübt.
Der Beklagte bestritt und wandte im wesentlichen ein, dass die Zusatzvereinbarung, die im übrigen wegen fehlenden Konsenses ungültig sei, in einem direkten Zusammenhang mit der Ausübung des Vorkaufsrechts stehe und arglistigerweise ausschließlich zum Zwecke seiner Benachteiligung geschlossen worden sei, um den Vorkaufsfall zu verhindern bzw wirtschaftlich unattraktiv zu machen. Die Zusatzvereinbarung sei daher sittenwidrig und als Scheingeschäft nichtig. Außerdem sei der Beklagte als Käufer der Liegenschaft im Hinblick auf die Zusicherungen der Verkäufer über die Freiheit von Bestand- und Benützungsrechten niemals in die Zusatzvereinbarung eingetreten. Abgesehen davon handle es sich bei der Zusatzvereinbarung und bei Punkt IX. des Mietvertrags vom 2. 2. 1987 um Nebenabreden ungewöhnlichen Inhalts, an die der Liegenschaftskäufer nicht gebunden sei.Der Beklagte bestritt und wandte im wesentlichen ein, dass die Zusatzvereinbarung, die im übrigen wegen fehlenden Konsenses ungültig sei, in einem direkten Zusammenhang mit der Ausübung des Vorkaufsrechts stehe und arglistigerweise ausschließlich zum Zwecke seiner Benachteiligung geschlossen worden sei, um den Vorkaufsfall zu verhindern bzw wirtschaftlich unattraktiv zu machen. Die Zusatzvereinbarung sei daher sittenwidrig und als Scheingeschäft nichtig. Außerdem sei der Beklagte als Käufer der Liegenschaft im Hinblick auf die Zusicherungen der Verkäufer über die Freiheit von Bestand- und Benützungsrechten niemals in die Zusatzvereinbarung eingetreten. Abgesehen davon handle es sich bei der Zusatzvereinbarung und bei Punkt römisch IX. des Mietvertrags vom 2. 2. 1987 um Nebenabreden ungewöhnlichen Inhalts, an die der Liegenschaftskäufer nicht gebunden sei.
Das Erstgericht erkannte den Beklagten schuldig, der Zweitklägerin V***** GmbH die unter den Geschäftsräumlichkeiten Top 1 gelegene Magazinräumlichkeit im Ausmaß von 59,33 mý zu übergeben und wies die übrigen Begehren der klagenden Parteien ab.
Rechtlich führte das Erstgericht zusammengefasst aus: Das Vorkaufsrecht verpflichte den Eigentümer des damit belasteten Objekts, dieses dem Berechtigten zum Kauf zu den mit dem Kaufinteressenten ausgehandelten Bedingungen anzubieten.
Wenn der dem Einlösungsberechtigten übermittelte Kaufvertrag ausdrücklich vorsehe, dass die Nutzung der Liegenschaft bzw der darauf errichteten Gebäude durch keinerlei wie immer geartete Rechte dritter Personen beschränkt oder belastet sei, wenn von den Verkäufern ausdrücklich die Haftung dafür übernommen werde, dass der Kaufgegenstand frei von bücherlichen und außerbücherlichen Lasten, insbesondere frei von Bestandverträgen und Benützungsrechten jeglicher Art sei (dies mit Ausnahme der vorliegenden Bestandverträge) und wenn vom Vertragsverfasser in seinem Schreiben an den Beklagten darauf hingewiesen worden sei, dass Grundlage des Vertrages die in der Letztfassung bei der Hausverwaltung H***** aufliegenden Mietverträge seien, ohne dass diese als Beilage zu dem Schreiben übermittelt worden wären, seien vom Beklagten in Ausübung seines Vorkaufsrechts nur jene Bestimmungen zu übernehmen gewesen, die im Kaufvertrag zwischen S***** und V***** festgelegt worden seien, nicht jedoch gleichzeitig auch die Zusatzvereinbarungen vom 10. 4. bzw. 17. 4. 1990.
Der Beklagte sei auch nicht verpflichtet, die Bestimmungen der Zusatzvereinbarungen zu den Verträgen gemäß § 2 Abs 1 MRG gegen sich gelten zu lassen, auch wenn sie im hier entscheidenden Zeitpunkt, nämlich der schriftlichen Abgabe der Einlösungserklärung durch den Bevollmächtigten des Beklagten bekannt gewesen seien: Beide Zusatzvereinbarungen seien nämlich als sittenwidrig im Sinn des § 879 ABGB anzusehen. Diese Bestimmung schütze auch dritte Personen vor nachteiliger Vertragsgestaltung. Würden - wie im vorliegenden Fall - einem Mieter und Kaufinteressenten der Liegenschaft sowie dritten Personen derart umfangreiche Rechte an der Liegenschaft (Wohnrecht, Fruchtgenussrecht, Wegfall von Wertsicherungsvereinbarungen etc.) in der klar erkennbaren Absicht eingeräumt, entweder den Eintritt des Vorkaufsfalls durch den bücherlichen Vorkaufsberechtigten zu vereiteln bzw für den Fall der Einlösung den neuen Eigentümer auf sein nacktes Eigentumsrecht (nudum ius) zu beschränken, sei eine derartige Vereinbarung sittenwidrig. Sittenwidrige Vereinbarungen zum Mietvertrag brauche aber der Erwerber der Liegenschaft unabhängig von seinem Kenntnisstand jedenfalls nicht übernehmen.Der Beklagte sei auch nicht verpflichtet, die Bestimmungen der Zusatzvereinbarungen zu den Verträgen gemäß Paragraph 2, Absatz eins, MRG gegen sich gelten zu lassen, auch wenn sie im hier entscheidenden Zeitpunkt, nämlich der schriftlichen Abgabe der Einlösungserklärung durch den Bevollmächtigten des Beklagten bekannt gewesen seien: Beide Zusatzvereinbarungen seien nämlich als sittenwidrig im Sinn des Paragraph 879, ABGB anzusehen. Diese Bestimmung schütze auch dritte Personen vor nachteiliger Vertragsgestaltung. Würden - wie im vorliegenden Fall - einem Mieter und Kaufinteressenten der Liegenschaft sowie dritten Personen derart umfangreiche Rechte an der Liegenschaft (Wohnrecht, Fruchtgenussrecht, Wegfall von Wertsicherungsvereinbarungen etc.) in der klar erkennbaren Absicht eingeräumt, entweder den Eintritt des Vorkaufsfalls durch den bücherlichen Vorkaufsberechtigten zu vereiteln bzw für den Fall der Einlösung den neuen Eigentümer auf sein nacktes Eigentumsrecht (nudum ius) zu beschränken, sei eine derartige Vereinbarung sittenwidrig. Sittenwidrige Vereinbarungen zum Mietvertrag brauche aber der Erwerber der Liegenschaft unabhängig von seinem Kenntnisstand jedenfalls nicht übernehmen.
Das Berufungsgericht gab weder der Berufung der klagenden Parteien noch der Berufung der beklagten Partei Folge. Es übernahm die erstgerichtlichen Feststellungen als Ergebnis einer unbedenklichen Beweiswürdigung und kam in seiner rechtlichen Beurteilung zu folgendem Ergebnis:
Wohl wäre es den Eheleuten S***** als Vorkaufsverpflichteten freigestanden, in beliebiger Weise über ihr Eigentum zu verfügen, es zu verschenken oder zu belasten. Der Vorkaufsberechtigte habe nur Anspruch auf käuflichen Erwerb der Sache in dem Zustand, wie sie sich im Zeitpunkt des Vorkaufsfalls befinde. Die Besonderheit des konkreten Falles liege aber darin, dass die Einräumung weitreichender Rechte an die Kläger zeitgleich mit dem den Vorkaufsfall auslösenden Abschluss des Kaufvertrages erfolgt sei und Identität bzw ein Naheverhältnis zwischen dem im Kaufvertrag vorgesehenen Käufer der Liegenschaft und den Begünstigten aus der Zusatzvereinbarung bestehe.
Für ein gegen die guten Sitten verstoßendes Rechtsgeschäft sei es geradezu typisch, dass dabei rein formal sonstige gesetzliche Bestimmungen und vertragliche Pflichten eingehalten werden. Die Sittenwidrigkeit eines Rechtsgeschäfts ergebe sich aber nicht nur isoliert aus seinem Inhalt, sondern auch aus dem Gesamtcharakter der Vereinbarung im Sinne einer Würdigung von Inhalt, Beweggrund und Zweck. Unter diesem Gesichtspunkt sei es aber als sittenwidrig anzusehen, wenn die Vorkaufsverpflichteten zeitgleich mit dem Abschluss eines Kaufvertrages dem vertraglich vorgesehenen Käufer und der GmbH, deren geschäftsführender Gesellschafter er sei, unentgeltlich so weitreichende Rechte an der mit dem Vorkaufsrecht belasteten Liegenschaft einräumen, dass diese für einen anderen Käufer, insbesondere auch den Vorkaufsberechtigten weitgehend entwertet wird, wenn dies zumindest eine der Parteien der Zusatzvereinbarung beabsichtigt oder in Kauf genommen habe und es dem anderen Vertragsteil zumindest erkennbar gewesen sei.
Bei Sittenwidrigkeit des Vertrages sei der hiedurch geschädigte Vertragsteil, auch derjenige, der wie der Beklagte durch Erwerb der Liegenschaft in den Bestandvertrag eingetreten sei, zur Geltendmachung der Nichtigkeit des Vertrags berechtigt. Die Kläger könnten sich daher aufgrund der vom Beklagten eingewendeten Nichtigkeit nicht auf die ihnen durch die Zusatzvereinbarungen vom 10. bzw 17. 4. 1990 eingeräumten, eine inhaltliche Einheit bildenden Rechte berufen.
Die ordentliche Revision der beklagten Partei sei hinsichtlich des klagsstattgebenden Teils nicht zulässig, da diesbezüglich die Entscheidung lediglich von der Auslegung eines Vertragspunktes abhängig sei und daher in ihrer Bedeutung nicht über den Einzelfall hinausgehe. Dagegen sei die Revision der klagenden Parteien hinsichtlich des klagsabweisenden Teils zulässig, weil zur Frage der Gesamtnichtigkeit eines Vertrages infolge Sittenwidrigkeit keine einheitliche höchstgerichtliche Rechtsprechung bestehe.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Revision der klagenden Parteien aus den Revisionsgründen der Aktenwidrigkeit und der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit dem Antrag auf Abänderung im Sinne einer gänzlichen Klagsstattgebung.
Der Beklagte beantragt, der Revision nicht Folge zu geben.
Gegen die teilweise Klagsstattgebung erhebt der Beklagte Revision wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag auf Abänderung im Sinne einer gänzlichen Abweisung des Klagebegehrens.
Rechtliche Beurteilung
Zur außerordentlichen Revision des Beklagten:
Die Revision ist mangels Vorliegens einer erheblichen Rechtsfrage unzulässig.
Zutreffend hat das Berufungsgericht ausgeführt, dass die Entscheidung hinsichtlich des klagsstattgebenden Teils vom Ergebnis einer Vertragsauslegung abhängt und daher in ihrer Bedeutung nicht über den Einzelfall hinausgeht (RIS-Justiz RS0042936, RS0042776, RS0044298, RS0112106 ua). Auch die Frage, ob eine Nebenabrede ungewöhnlichen Inhalts vorliegt, kann nur an Hand der konkreten Umstände des Einzelfalls beurteilt werden (RIS-Justiz RS0114663). Die Rechtsansicht der Vorinstanzen kann nicht als unvertretbar angesehen werden.
Mangels Vorliegens einer erheblichen Rechtsfrage im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO war daher das Rechtsmittel des Beklagten zurückzuweisen.Mangels Vorliegens einer erheblichen Rechtsfrage im Sinn des Paragraph 502, Absatz eins, ZPO war daher das Rechtsmittel des Beklagten zurückzuweisen.
Zur Revision der klagenden Parteien:
Die Revision ist zulässig; sie ist jedoch nicht berechtigt.
Unter dem Revisionsgrund der Aktenwidrigkeit wird in Wahrheit die rechtliche Wertung des Berufungsgerichts bekämpft, das davon ausgegangen ist, die seinerzeitigen Liegenschaftseigentümer hätten unentgeltlich weitreichende Recht an der mit dem Vorkaufsrecht belasteten Liegenschaft eingeräumt, sodass diese damit für einen anderen Käufer erkennbar weitgehend entwertet wurde.
Es mag sein, dass der verwendete Begriff "unentgeltlich" unscharf ist. Gemeint ist eindeutig (wie im übrigen auch der Parteienaussage des Erstklägers zu entnehmen ist), dass diejenigen Personen, denen mit der Zusatzvereinbarung vom 10./17. 4. 1990 weitgehende Rechte zugestanden wurden, bei Abschluss der Zusatzvereinbarung kein Entgelt für diese Rechtseinräumung entrichtet haben. Dass dies aktenwidrig oder unrichtig wäre wird auch in der Revision von den klagenden Parteien nicht aufgezeigt.
In ihrer Rechtsrüge stehen die klagenden Parteien weiterhin auf dem Standpunkt, dass einem Liegenschaftseigentümer ungeachtet eines Vorkaufsrechts jede beliebige Verfügungsmöglichkeit über sein Eigentum zustehe, weshalb er auch nicht gehindert sei, vor (und nach) Eintritt des Vorkaufsfalls dritten Personen Nutzungsrechte an der Sache einzuräumen; der Vorkaufsberechtigte könne allenfalls Schadenersatzansprüche geltend machen, ohne dass sich an der Gültigkeit der mit dritten Personen geschlossenen Verträgen etwas ändere.
Die Revisionswerber lassen jedoch außer Acht, dass - ungeachtet des Fehlens einer Verpflichtung des Vorkaufsverpflichteten zur Werterhaltung der mit dem Vorkaufsrecht belasteten Sache (Aicher in Rummel3, Rz 10 zu § 1072 ABGB) - von der Rechtsprechung im Zusammenhang mit "unwesentlichen Nebenleistungen" bereits die Unverbindlichkeit von Vertragsklauseln zum Ausdruck gebracht wurde, die dazu dienen, die Ausübung des Vorkaufsrechts zu behindern, ohne dass sie dem Vorkaufsverpflichteten persönliche Vorteile bringen (7 Ob 543/84, 3 Ob 107/00g). Die Grundlage dafür liegt in den sich aus § 1077 und § 1295 Abs 2 ABGB ergebenden Schranken der Verfügungsbefugnis des Eigentümers: Vereinbarungen zum Zweck der Umgehung dieser Bestimmungen sind wirkungslos (RIS-Justiz RS0016198).Die Revisionswerber lassen jedoch außer Acht, dass - ungeachtet des Fehlens einer Verpflichtung des Vorkaufsverpflichteten zur Werterhaltung der mit dem Vorkaufsrecht belasteten Sache (Aicher in Rummel3, Rz 10 zu Paragraph 1072, ABGB) - von der Rechtsprechung im Zusammenhang mit "unwesentlichen Nebenleistungen" bereits die Unverbindlichkeit von Vertragsklauseln zum Ausdruck gebracht wurde, die dazu dienen, die Ausübung des Vorkaufsrechts zu behindern, ohne dass sie dem Vorkaufsverpflichteten persönliche Vorteile bringen (7 Ob 543/84, 3 Ob 107/00g). Die Grundlage dafür liegt in den sich aus Paragraph 1077 und Paragraph 1295, Absatz 2, ABGB ergebenden Schranken der Verfügungsbefugnis des Eigentümers: Vereinbarungen zum Zweck der Umgehung dieser Bestimmungen sind wirkungslos (RIS-Justiz RS0016198).
Ähnlich, aber darüber hinausgehend wird bei vergleichbarer Rechtslage in der deutschen Lehre (s etwa Mader in Staudinger13, § 504 BGB Rz 18 ff, und Soergel/Stürner12, Vor § 1094 BGB Rz 7) und Rechtsprechung (s etwa BGHZ 34, 200) argumentiert: Auch wenn vor Eintritt des Vorkaufsfalles für den Verpflichteten keine besonderen Sorgfalts- oder Obhutspflichten hinsichtlich des Verkaufsgegenstandes bestehen und der Verpflichtete die Sache daher grundsätzlich auch belasten oder so veräußern kann, dass der Vorkaufsfall nicht eintritt, besteht doch zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Vorkaufsberechtigten ein von Treu und Glauben (§ 242 BGB) beherrschtes Vertragsverhältnis. Verträge und Vertragsbestimmungen, die lediglich zu dem Zweck vereinbart wurden, einem Vorkaufsberechtigten die Ausübung seines Rechts unmöglich oder unerschwinglich zu machen, werden als sittenwidrig und daher nichtig angesehen (Mader in Staudinger aaO Rz 19 mwN aus der deutschen Rechtsprechung). Das kann sich auf die Wahl des Typs des Veräußerungsgeschäfts oder aber auf Belastungen der zu veräußernden Sache beziehen (vgl dazu BGHZ 34, 200: Nießbrauchsbestellung zugunsten der Ehefrau des Drittkäufers gleichzeitig mit dem Verkauf).Ähnlich, aber darüber hinausgehend wird bei vergleichbarer Rechtslage in der deutschen Lehre (s etwa Mader in Staudinger13, Paragraph 504, BGB Rz 18 ff, und Soergel/Stürner12, Vor Paragraph 1094, BGB Rz 7) und Rechtsprechung (s etwa BGHZ 34, 200) argumentiert: Auch wenn vor Eintritt des Vorkaufsfalles für den Verpflichteten keine besonderen Sorgfalts- oder Obhutspflichten hinsichtlich des Verkaufsgegenstandes bestehen und der Verpflichtete die Sache daher grundsätzlich auch belasten oder so veräußern kann, dass der Vorkaufsfall nicht eintritt, besteht doch zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Vorkaufsberechtigten ein von Treu und Glauben (Paragraph 242, BGB) beherrschtes Vertragsverhältnis. Verträge und Vertragsbestimmungen, die lediglich zu dem Zweck vereinbart wurden, einem Vorkaufsberechtigten die Ausübung seines Rechts unmöglich oder unerschwinglich zu machen, werden als sittenwidrig und daher nichtig angesehen (Mader in Staudinger aaO Rz 19 mwN aus der deutschen Rechtsprechung). Das kann sich auf die Wahl des Typs des Veräußerungsgeschäfts oder aber auf Belastungen der zu veräußernden Sache beziehen vergleiche dazu BGHZ 34, 200: Nießbrauchsbestellung zugunsten der Ehefrau des Drittkäufers gleichzeitig mit dem Verkauf).
Hinsichtlich der Umgehungs- und Vereitelungsversuche, für die das Vorkaufsrecht besonders anfällig ist, unterscheidet Schurig (Das Vorkaufsrecht im Privatrecht [1975], 152 ff) drei Falltypen: Verleidung der Ausübung des Vorkaufsrechts, Umgehung des Vorkaufsfalles und Erschleichung eines Vorkaufsfalles. Um dem Berechtigten die Ausübung des Vorkaufsrechts zu verleiden (dh einen wirtschaftlich vernünftig denkenden Vorkaufsberechtigten von der Ausübung seines Rechts abzuhalten), kann der Vorkaufsverpflichtete vor Eintritt des Vorkaufsfalls die Sache belasten oder den Kaufvertrag mit dem Dritten so gestalten, dass der Berechtigte es vorzieht, keine Vorkaufserklärung abzugeben. Zielte die Belastung vornehmlich darauf, dem Vorkaufsberechtigen die Rechtsausübung zu verleiden, ist sie als sittenwidrig anzusehen (BGHZ 34, 200, 205).
Diese Grundsätze können auch auf den vorliegenden Fall angewendet werden. Dabei macht es keinen Unterschied, ob der Versuch der Verleidung durch Belastung der Liegenschaft - darunter fällt auch die belastende Einräumung nicht verbücherter Rechte - vor Eintritt des Vorkaufsfalles oder durch entsprechende Gestaltung des Kaufvertrags unternommen wird (vgl Soergel/Stürner12, Vor § 1094 BGB Rz 7). Nach den getroffenen Feststellungen diente der Abschluss der Zusatzvereinbarung vom 10./17. 4. 1990 der Verfolgung von zwei Zielen, nämlich einerseits dem vorkaufsberechtigten Beklagten die Ausübung seines Vorkaufsrechtes zu erschweren bzw überhaupt unattraktiv zu machen, andererseits aber für den Fall, dass das Vorkaufsrecht durch den Beklagten doch ausgeübt, wird, dessen Dispositions- und Verfügungsmöglichkeiten über die Liegenschaft gegenüber den klagenden Parteien weitestgehend einzuschränken. In diesem Sinne wollten sich die aus der Zusatzvereinbarung Berechtigten einen weitreichenden, nur wenig beschränkten rechtlichen und wirtschaftlichen Einfluss auf die künftige Gestaltung der Liegenschaft sichern, auch wenn ihnen das Eigentumsrecht nicht zukommt. Für den Fall, dass das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt worden wäre, wären diese Zusatzrechte wegen des Zusammenfalls von Eigentümer- und Bestandnehmerstellung für den neuen Eigentümer nicht mehr belastend geworden.Diese Grundsätze können auch auf den vorliegenden Fall angewendet werden. Dabei macht es keinen Unterschied, ob der Versuch der Verleidung durch Belastung der Liegenschaft - darunter fällt auch die belastende Einräumung nicht verbücherter Rechte - vor Eintritt des Vorkaufsfalles oder durch entsprechende Gestaltung des Kaufvertrags unternommen wird vergleiche Soergel/Stürner12, Vor Paragraph 1094, BGB Rz 7). Nach den getroffenen Feststellungen diente der Abschluss der Zusatzvereinbarung vom 10./17. 4. 1990 der Verfolgung von zwei Zielen, nämlich einerseits dem vorkaufsberechtigten Beklagten die Ausübung seines Vorkaufsrechtes zu erschweren bzw überhaupt unattraktiv zu machen, andererseits aber für den Fall, dass das Vorkaufsrecht durch den Beklagten doch ausgeübt, wird, dessen Dispositions- und Verfügungsmöglichkeiten über die Liegenschaft gegenüber den klagenden Parteien weitestgehend einzuschränken. In diesem Sinne wollten sich die aus der Zusatzvereinbarung Berechtigten einen weitreichenden, nur wenig beschränkten rechtlichen und wirtschaftlichen Einfluss auf die künftige Gestaltung der Liegenschaft sichern, auch wenn ihnen das Eigentumsrecht nicht zukommt. Für den Fall, dass das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt worden wäre, wären diese Zusatzrechte wegen des Zusammenfalls von Eigentümer- und Bestandnehmerstellung für den neuen Eigentümer nicht mehr belastend geworden.
Ausgehend von ihrem Gesamtinhalt ist diese Zusatzvereinbarung vom Berufungsgericht zutreffenderweise als sittenwidrig und daher nichtig angesehen worden, was auf das Verhältnis zwischen den aus der Zusatzvereinbarung (weiterreichend) berechtigten Mi
