TE OGH 2006/10/19 13R205/06d

Das Landesgericht Eisenstadt als Berufungsgericht hat durch die Richter Mag. Manfred Zechmeister (Vorsitzender), Dr. Jürgen Rassi und Mag. Alexander Pertmayr in der Rechtssache der klagenden Partei S***** F*****, 2525 Günselsdorf, *****, vertreten durch Dr. Hans Böck, Rechtsanwalt in 1010 Wien, gegen die beklagte Partei E***** GenmbH, 7033 Pöttsching, *****, vertreten durch die Dr. Helmut Kientzl Rechtsanwalt GmbH in 2700 Wr. Neustadt, wegen EUR 1.928,-- s. A., über die Berufung der klagenden Partei gegen das Urteil des Bezirksgerichtes Mattersburg vom 17.8.2006, GZ 2 C 1978/05s-16, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Der Berufung wird n i c h t Folge gegeben.

Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei deren mit EUR 277,63 (darin enthalten EUR 46,27 an USt) bestimmten Kosten der Berufungsbeantwortung zu Handen der Beklagtenvertreterin binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Die Revision ist jedenfalls unzulässig.

Entscheidungsgründe:

Die Klägerin begehrte aus dem im Zeitraum 2.6.2004 bis zum 28.2.2005 zwischen den Streitteilen abgeschlossenen Nutzungsverhältnis über die Wohnung der beklagten Partei in Günselsdorf, L***** Straße ***** aus der Abrechnung betreffend den Finanzierungsbetrag den eingeklagten Betrag. Sie brachte dazu vor, dass die beklagte Partei zu Unrecht einen Abzug für eine angeblich schadhafte Therme vorgenommen habe. Die beklagte Partei bestritt, beantragte die Abweisung des Klagebegehrens und brachte vor, dass die Klägerin das Mietobjekt nicht in ordnungsgemäßem Zustand rückgestellt habe, weshalb vom Finanzierungsbetrag insgesamt Kosten von EUR 2.808,-- einbehalten worden seien, darunter Kosten für einen Thermenaustausch in Höhe von EUR 2.500,--. Zum Zeitpunkt der Übergabe des Bestandobjektes sei die im Bestandobjekt vorhandene Therme nicht funktionstüchtig gewesen und habe durch eine neue ausgetauscht werden müssen. Gemäß Punkt V. des Nutzungsvertrages habe sich die Klägerin verpflichtet, die Sanitäranlagen zu warten und instand zu halten.Die Klägerin begehrte aus dem im Zeitraum 2.6.2004 bis zum 28.2.2005 zwischen den Streitteilen abgeschlossenen Nutzungsverhältnis über die Wohnung der beklagten Partei in Günselsdorf, L***** Straße ***** aus der Abrechnung betreffend den Finanzierungsbetrag den eingeklagten Betrag. Sie brachte dazu vor, dass die beklagte Partei zu Unrecht einen Abzug für eine angeblich schadhafte Therme vorgenommen habe. Die beklagte Partei bestritt, beantragte die Abweisung des Klagebegehrens und brachte vor, dass die Klägerin das Mietobjekt nicht in ordnungsgemäßem Zustand rückgestellt habe, weshalb vom Finanzierungsbetrag insgesamt Kosten von EUR 2.808,-- einbehalten worden seien, darunter Kosten für einen Thermenaustausch in Höhe von EUR 2.500,--. Zum Zeitpunkt der Übergabe des Bestandobjektes sei die im Bestandobjekt vorhandene Therme nicht funktionstüchtig gewesen und habe durch eine neue ausgetauscht werden müssen. Gemäß Punkt römisch fünf. des Nutzungsvertrages habe sich die Klägerin verpflichtet, die Sanitäranlagen zu warten und instand zu halten.

Mit dem angefochtenen Urteil hat das Erstgericht das Klagebegehren zur Gänze abgewiesen. Es traf dabei die auf den Seiten 3 bis 5 der Urteilsausfertigung zu entnehmenden Feststellungen, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen hingewiesen wird.

Hervorgehoben sei insbesondere die Vereinbarung der Streitteile im Nutzungsvertrag, wonach sich die Klägerin verpflichtete, „die im Inneren des Nutzungsgegenstandes gelegenen Licht-, Gas- und Wasserleitungs-, Beheizungs- und Sanitäranlagen, auf Vertragsdauer selbst und auf eigene Kosten stets ordnungsgemäß zu warten und instand zu halten". Weiters wurde im Nutzungsvertrag festgehalten, dass beschädigte Ausstattungsgegenstände (wie etwa Sanitär- oder Kücheneinrichtungen, Heizkörper oder der Warmwasseraufbereitung dienende Anlagen) vom Nutzungsberechtigten spätestens bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses repariert oder durch ein gleichwertiges funktionierendes Ausstattungsstück ersetzt werden müssen, wobei die beklagte Partei berechtigt ist, einen diesbezüglichen Kostenaufwand ebenso wie sonstige Schadenersatzansprüche durch Aufrechnung mit einem allfälligen Guthaben des Nutzungsberechtigten aus dem nicht verwohnten Finanzierungsbeitrag einzubehalten.

Die Klägerin übernahm im Juni 2004 eine funktionsfähige Therme. Sie erstattete keine Mitteilung darüber, dass der Wasserdurchlauf bei Benutzung der Therme zu gering sei. Anlässlich der Rückstellung der Wohnung wurde festgestellt, dass die Therme mangelhaft war und mangels Verfügbarkeit von Ersatzteilen nicht repariert werden kann. Für den Austausch der Therme musste die beklagte Partei samt Installation EUR 1.750,-- exkl. USt. zahlen, davor fand noch eine Überprüfung der Therme und ein erfolgloser Reparaturversuch statt. Die Klägerin erklärte sich bereit, die Kosten der Überprüfung und der erfolglosen Reparatur im Ausmaß von insgesamt EUR 308,-- zu tragen, weigerte sich aber, die Kosten einer neuen Therme zu zahlen. Der restliche Finanzierungsbeitrag betrug bei Ende des Nutzungsverhältnisses EUR 4.729,26, wovon der Klägerin insgesamt EUR 2.671,26 überwiesen wurden.

In rechtlicher Hinsicht vertrat das Erstgericht, dass die gegenständliche Kostenvereinbarung zwischen den Streitteilen zulässig sei. Die Wartung einer Heiztherme gehöre nicht zu den Erhaltungspflichten des Vermieters.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der klagenden Partei wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag, das angefochtene Urteil im klagsstattgebenden Sinn abzuändern; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

Die beklagte Partei beantragt, der Berufung nicht Folge zu geben. Die Berufung ist nicht berechtigt.

Unerheblich ist gegenständlich, ob hier vom vollen Anwendungsbereich des WGG auszugehen ist. Die klagende Partei argumentiert in ihrer Berufung dahin, dass hier § 3 Abs. 2 MRG zur Anwendung kommt. Sie übersieht jedoch, dass § 14a Abs. 1 und 2 WGG und § 3 Abs. 1 und 2 MRG nahezu identisch ist. Zum Umfang der Erhaltungspflicht kann auch im vollen Anwendungsbereich des WGG daher auf die zu § 3 MRG ergangene Rechtsprechung zurückgegriffen werden (vgl. Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht21, Rz 1 zu § 14a WGG). Nur in einzelnen hier nicht interessierenden Details geht das WGG über den Wortlaut des § 3 MRG hinaus. Eine nähere Erörterung kann auch dahinstehen, weil der Regelungsinhalt und Verhältnis zu § 1096 ABGB in beiden Gesetzen für die hier zu interessierenden Fragen ident sind (vgl. LGZ Wien 48 R 367/89 = MietSlg 41.196). Die nach § 1096 ABGB gestattete Abdingbarkeit der Erhaltungspflicht des Vermieters ist nur soweit möglich, als diese nicht die in § 3 Abs. 2 MRG (bzw. § 14a Abs. 2 WGG) angeführten Arbeiten zum Gegenstand hat (1 Ob 589/94 = SZ 67/210).Unerheblich ist gegenständlich, ob hier vom vollen Anwendungsbereich des WGG auszugehen ist. Die klagende Partei argumentiert in ihrer Berufung dahin, dass hier Paragraph 3, Absatz 2, MRG zur Anwendung kommt. Sie übersieht jedoch, dass Paragraph 14 a, Absatz eins und 2 WGG und Paragraph 3, Absatz eins und 2 MRG nahezu identisch ist. Zum Umfang der Erhaltungspflicht kann auch im vollen Anwendungsbereich des WGG daher auf die zu Paragraph 3, MRG ergangene Rechtsprechung zurückgegriffen werden vergleiche Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht21, Rz 1 zu Paragraph 14 a, WGG). Nur in einzelnen hier nicht interessierenden Details geht das WGG über den Wortlaut des Paragraph 3, MRG hinaus. Eine nähere Erörterung kann auch dahinstehen, weil der Regelungsinhalt und Verhältnis zu Paragraph 1096, ABGB in beiden Gesetzen für die hier zu interessierenden Fragen ident sind vergleiche LGZ Wien 48 R 367/89 = MietSlg 41.196). Die nach Paragraph 1096, ABGB gestattete Abdingbarkeit der Erhaltungspflicht des Vermieters ist nur soweit möglich, als diese nicht die in Paragraph 3, Absatz 2, MRG (bzw. Paragraph 14 a, Absatz 2, WGG) angeführten Arbeiten zum Gegenstand hat (1 Ob 589/94 = SZ 67/210).

Demnach muss hier erörtert werden, ob die gegenständliche Heiztherme unter den Begriff der „zentralen Wärmeversorgungsanlagen" im Sinne der zitierten Bestimmungen fällt. Das ist im Sinne der einhelligen Judikatur zu verneinen. Unter den Begriff der zentralen Wärmeversorgungsanlage ist nämlich die Gesamtheit zur Erzeugung, Weiterleitung und Abgabe der Wärme dienenden Einrichtungen in einem konkreten Haus zu verstehen; es werden alle ihre Bestandteile, also auch die in ihrem Verlauf in den einzelnen Räumen montierten, vom Heißwasser zwecks Wärmeabgabe durchflossenen Radiatoren umfasst. Ein solcher Radiator ist kein bloßes Verbrauchergerät. Sehr wohl liegt aber bei einem an die Wasserleitung und Gasleitung angeschlossenen Durchlauferhitzer bzw. einem an die Energiequelle angeschlossener Gasherd oder bei einer Heiztherme ein bloßes Verbrauchergerät vor, das nicht Teil der zentralen Wärmeversorgungsanlagen ist (vgl. 5 Ob 8/92 = wobl 1993, 56 [Würth]; 7 Ob 2170/96k). Eine unabdingbare Erhaltungspflicht der beklagten Partei kann somit auf diesen Tatbestand nicht gestützt werden.Demnach muss hier erörtert werden, ob die gegenständliche Heiztherme unter den Begriff der „zentralen Wärmeversorgungsanlagen" im Sinne der zitierten Bestimmungen fällt. Das ist im Sinne der einhelligen Judikatur zu verneinen. Unter den Begriff der zentralen Wärmeversorgungsanlage ist nämlich die Gesamtheit zur Erzeugung, Weiterleitung und Abgabe der Wärme dienenden Einrichtungen in einem konkreten Haus zu verstehen; es werden alle ihre Bestandteile, also auch die in ihrem Verlauf in den einzelnen Räumen montierten, vom Heißwasser zwecks Wärmeabgabe durchflossenen Radiatoren umfasst. Ein solcher Radiator ist kein bloßes Verbrauchergerät. Sehr wohl liegt aber bei einem an die Wasserleitung und Gasleitung angeschlossenen Durchlauferhitzer bzw. einem an die Energiequelle angeschlossener Gasherd oder bei einer Heiztherme ein bloßes Verbrauchergerät vor, das nicht Teil der zentralen Wärmeversorgungsanlagen ist vergleiche 5 Ob 8/92 = wobl 1993, 56 [Würth]; 7 Ob 2170/96k). Eine unabdingbare Erhaltungspflicht der beklagten Partei kann somit auf diesen Tatbestand nicht gestützt werden.

Das Gleiche trifft auch für das Tatbestandelement „Behebung von ernsten Schäden der Baulichkeit" (vgl. § 14 Abs. 2 Z 2 WGG) oder „von ernsten Schäden des Hauses" (vgl. § 3 Abs. 2 Z 2 MRG) zu. Wie bereits der OGH in der zutreffend vom Erstgericht herangezogenen Entscheidung 7 Ob 2170/96k ausgeführt hat, ist nicht begründbar, dass eine funktionsuntüchtige Heiztherme einen ernsten Schaden des Hauses (bzw der Baulichkeit) begründet. Es ist nicht anzunehmen, dass ein solcher Schaden droht, auch wenn eine einzelne Wohnung selbst längere Zeit hindurch nicht beheizt oder mit Warmwasser versorgt werden kann. Nach der jüngeren Rechtsprechung des OGH bedeutet die Bezugnahme auf die ernsten Schäden der Baulichkeit (bzw des Hauses), dass sich diese Erhaltungspflicht nur auf allgemeine Teile des Hauses, nicht aber auf jene Aufwendungen bezieht, die sonst noch notwendig sind, um den Mietgegenstand in brauchbarem Zustand zu erhalten oder zu versetzen. Der Einfluss des Schadens auf die Brauchbarkeit eines Bestandobjektes ist also für sich allein nicht ausschlaggebend (vgl. RIS-Justiz RS0112725; RS0102183; RS0069985; RS0067704; 5 Ob 233/04g uva.). Unter diesem Gesichtspunkt kann auch nicht - wie dies die Berufungswerberin macht - auf den brauchbaren Zustand der Wohnung abgestellt werden. Wenn das Gesetz davon ausgeht, dass die Erhaltungspflicht des Vermieters dann besteht, wenn ein zu vermietender Mietgegenstand in brauchbarem Zustand übergeben werden muss (§ 3 Abs. 2 Z 2 MRG, ähnlich auch § 14a Abs. 2 Z 2 WGG) so ist für sie daraus nichts gewonnen, weil gegenständlich die Therme der Klägerin in einem brauchbaren Zustand übergeben wurde (vgl. auch 7 Ob 2170/96k). Aus der zitierten Gesetzespassage kann schon im Hinblick auf die Formulierung (arg: „einen zu vermietenden" Mietgegenstand) nicht abgeleitet werden, dass § 3 MRG bzw. § 14a WGG zwingend festlegt, dass der Bestandgegenstand hinsichtlich der Brauchbarkeit stets und unabdingbar vom Vermieter instand zu halten ist. Das zeigt auch § 8 MRG, wonach der Mieter verpflichtet ist, die für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen, wie insbesondere die Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- und Sanitäranlagen so zu warten und, soweit es sich nicht um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses handelt, so instand zu halten, dass dem Vermieter und den anderen Mietern des Hauses kein Nachteil erwächst. Würde man bereits eine unabdingbare umfassende Instandhaltungspflicht des Vermieters hinsichtlich der Brauchbarkeit des Bestandgegenstandes aus § 3 MRG (abseits vom ernsten Schaden für das Haus) ableiten, hätte § 8 MRG keinen eigenständigen Anwendungsbereich. Gerade eine derartige Auslegung ist aber zu vermeiden.Das Gleiche trifft auch für das Tatbestandelement „Behebung von ernsten Schäden der Baulichkeit" vergleiche Paragraph 14, Absatz 2, Ziffer 2, WGG) oder „von ernsten Schäden des Hauses" vergleiche Paragraph 3, Absatz 2, Ziffer 2, MRG) zu. Wie bereits der OGH in der zutreffend vom Erstgericht herangezogenen Entscheidung 7 Ob 2170/96k ausgeführt hat, ist nicht begründbar, dass eine funktionsuntüchtige Heiztherme einen ernsten Schaden des Hauses (bzw der Baulichkeit) begründet. Es ist nicht anzunehmen, dass ein solcher Schaden droht, auch wenn eine einzelne Wohnung selbst längere Zeit hindurch nicht beheizt oder mit Warmwasser versorgt werden kann. Nach der jüngeren Rechtsprechung des OGH bedeutet die Bezugnahme auf die ernsten Schäden der Baulichkeit (bzw des Hauses), dass sich diese Erhaltungspflicht nur auf allgemeine Teile des Hauses, nicht aber auf jene Aufwendungen bezieht, die sonst noch notwendig sind, um den Mietgegenstand in brauchbarem Zustand zu erhalten oder zu versetzen. Der Einfluss des Schadens auf die Brauchbarkeit eines Bestandobjektes ist also für sich allein nicht ausschlaggebend vergleiche RIS-Justiz RS0112725; RS0102183; RS0069985; RS0067704; 5 Ob 233/04g uva.). Unter diesem Gesichtspunkt kann auch nicht - wie dies die Berufungswerberin macht - auf den brauchbaren Zustand der Wohnung abgestellt werden. Wenn das Gesetz davon ausgeht, dass die Erhaltungspflicht des Vermieters dann besteht, wenn ein zu vermietender Mietgegenstand in brauchbarem Zustand übergeben werden muss (Paragraph 3, Absatz 2, Ziffer 2, MRG, ähnlich auch Paragraph 14 a, Absatz 2, Ziffer 2, WGG) so ist für sie daraus nichts gewonnen, weil gegenständlich die Therme der Klägerin in einem brauchbaren Zustand übergeben wurde vergleiche auch 7 Ob 2170/96k). Aus der zitierten Gesetzespassage kann schon im Hinblick auf die Formulierung (arg: „einen zu vermietenden" Mietgegenstand) nicht abgeleitet werden, dass Paragraph 3, MRG bzw. Paragraph 14 a, WGG zwingend festlegt, dass der Bestandgegenstand hinsichtlich der Brauchbarkeit stets und unabdingbar vom Vermieter instand zu halten ist. Das zeigt auch Paragraph 8, MRG, wonach der Mieter verpflichtet ist, die für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen, wie insbesondere die Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- und Sanitäranlagen so zu warten und, soweit es sich nicht um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses handelt, so instand zu halten, dass dem Vermieter und den anderen Mietern des Hauses kein Nachteil erwächst. Würde man bereits eine unabdingbare umfassende Instandhaltungspflicht des Vermieters hinsichtlich der Brauchbarkeit des Bestandgegenstandes aus Paragraph 3, MRG (abseits vom ernsten Schaden für das Haus) ableiten, hätte Paragraph 8, MRG keinen eigenständigen Anwendungsbereich. Gerade eine derartige Auslegung ist aber zu vermeiden.

Zusammengefasst ist daher zu sagen, dass vorliegend für die beklagte Partei eine unabdingbare Instandhaltungspflicht hinsichtlich der gegenständlichen Heiztherme nicht vorliegt, sodass es möglich ist, die Pflicht zur Instandhaltung auf Klägerin zu überwälzen, auch wenn die Überwälzung der Erhaltungspflicht die Erneuerung eines schuldlos schadhaft gewordenen Inventargegenstandes umfasst (vgl. 6 Ob 42/02y, 1 Ob 589/94 = SZ 67/210, 7 Ob 2170/96k). Im Hinblick auf die unter Berücksichtigung der Schutzbestimmungen des MRG und WGG zulässige vertragliche Regelung zwischen den Streitteilen kann auch nicht davon gesprochen werden, dass diese sittenwidrig ist. Insbesondere sei darauf hingewiesen, dass der Mieter bzw. der Nutzungsberechtigte durch das MRG bzw. das WGG durch zahlreiche zwingende Regelungen besonders geschützt ist, sodass die Maßstäbe, die die Judikatur für eine sittenwidrige Vereinbarung angesetzt hat, grundsätzlich dann nicht erfüllt sind, wenn die strengen Schutzbestimmungen eine abweichende Regelung zulassen. Der unberechtigten Berufung war deshalb keine Folge zu geben.Zusammengefasst ist daher zu sagen, dass vorliegend für die beklagte Partei eine unabdingbare Instandhaltungspflicht hinsichtlich der gegenständlichen Heiztherme nicht vorliegt, sodass es möglich ist, die Pflicht zur Instandhaltung auf Klägerin zu überwälzen, auch wenn die Überwälzung der Erhaltungspflicht die Erneuerung eines schuldlos schadhaft gewordenen Inventargegenstandes umfasst vergleiche 6 Ob 42/02y, 1 Ob 589/94 = SZ 67/210, 7 Ob 2170/96k). Im Hinblick auf die unter Berücksichtigung der Schutzbestimmungen des MRG und WGG zulässige vertragliche Regelung zwischen den Streitteilen kann auch nicht davon gesprochen werden, dass diese sittenwidrig ist. Insbesondere sei darauf hingewiesen, dass der Mieter bzw. der Nutzungsberechtigte durch das MRG bzw. das WGG durch zahlreiche zwingende Regelungen besonders geschützt ist, sodass die Maßstäbe, die die Judikatur für eine sittenwidrige Vereinbarung angesetzt hat, grundsätzlich dann nicht erfüllt sind, wenn die strengen Schutzbestimmungen eine abweichende Regelung zulassen. Der unberechtigten Berufung war deshalb keine Folge zu geben.

Die Kostenentscheidung gründet sich auf §§ 40, 41 und 50 ZPO. Im Hinblick auf § 23 Abs. 10 RATG iVm § 501 ZPO gebührt der beklagten Partei allerdings nur ein einfacher Einheitssatz.Die Kostenentscheidung gründet sich auf Paragraphen 40,, 41 und 50 ZPO. Im Hinblick auf Paragraph 23, Absatz 10, RATG in Verbindung mit Paragraph 501, ZPO gebührt der beklagten Partei allerdings nur ein einfacher Einheitssatz.

Gemäß §§ 500 Abs. 2 Z 2, 502 Abs. 2 ZPO war auszusprechen, dass die Revision jedenfalls unzulässig ist.Gemäß Paragraphen 500, Absatz 2, Ziffer 2,, 502 Absatz 2, ZPO war auszusprechen, dass die Revision jedenfalls unzulässig ist.

Landesgericht Eisenstadt