TE OGH 2007/12/11 5Ob263/07y

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch, Dr. Höllwerth, Dr. Grohmann und Dr. E. Solé als weitere Richter in der außerstreitigen Wohnrechtssache des Antragstellers 1. Mag. Peter B*****, und weiteren antragstellenden Parteien, wider die Antragsgegnerin E***** Hausverwaltungs GmbH, *****, vertreten durch John & John, Rechtsanwälte in 1070 Wien, unter Beteiligung der I***** GmbH, *****, und weiteren Parteien, wegen § 52 Abs 1 Z 6 WEG iVm § 20 Abs 3 WEG, über den außerordentlichen Revisionsrekurs der Antragsgegnerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichtes Wiener Neustadt als Rekursgericht vom 29. März 2007, GZ 18 R 214/06h-140, den BeschlussDer Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch, Dr. Höllwerth, Dr. Grohmann und Dr. E. Solé als weitere Richter in der außerstreitigen Wohnrechtssache des Antragstellers 1. Mag. Peter B*****, und weiteren antragstellenden Parteien, wider die Antragsgegnerin E***** Hausverwaltungs GmbH, *****, vertreten durch John & John, Rechtsanwälte in 1070 Wien, unter Beteiligung der I***** GmbH, *****, und weiteren Parteien, wegen Paragraph 52, Absatz eins, Ziffer 6, WEG in Verbindung mit Paragraph 20, Absatz 3, WEG, über den außerordentlichen Revisionsrekurs der Antragsgegnerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichtes Wiener Neustadt als Rekursgericht vom 29. März 2007, GZ 18 R 214/06h-140, den Beschluss

gefasst:

Der außerordentliche Revisionsrekurs des Antragsgegners wird mangels der Voraussetzungen des § 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 52 Abs 2 WEG und § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen (§ 71 Abs 3 AußStrG).Der außerordentliche Revisionsrekurs des Antragsgegners wird mangels der Voraussetzungen des Paragraph 37, Absatz 3, Ziffer 16, MRG in Verbindung mit Paragraph 52, Absatz 2, WEG und Paragraph 62, Absatz eins, AußStrG zurückgewiesen (Paragraph 71, Absatz 3, AußStrG).

Begründung:

In Verkennung der Rechtslage meint die Revisionsrekurswerberin, mit einem Antrag an das Rekursgericht die Korrektur des Zulassungsausspruches durch eine Zulassungsvorstellung erwirken zu können, übersieht jedoch dabei, dass dies im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren zufolge der Bestimmung des § 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 52 Abs 2 WEG und § 63 Abs 1 AußStrG nur dann zulässig wäre, wenn der Entscheidungsgegenstand nicht EUR 10.000,-- übersteigt. Das ist zufolge des den Obersten Gerichtshof grundsätzlich bindenden Ausspruches des Rekursgerichtes (vgl Rechberger AußStrG Rz 5 zu § 59 AußStrG mwN) nicht der Fall.In Verkennung der Rechtslage meint die Revisionsrekurswerberin, mit einem Antrag an das Rekursgericht die Korrektur des Zulassungsausspruches durch eine Zulassungsvorstellung erwirken zu können, übersieht jedoch dabei, dass dies im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren zufolge der Bestimmung des Paragraph 37, Absatz 3, Ziffer 16, MRG in Verbindung mit Paragraph 52, Absatz 2, WEG und Paragraph 63, Absatz eins, AußStrG nur dann zulässig wäre, wenn der Entscheidungsgegenstand nicht EUR 10.000,-- übersteigt. Das ist zufolge des den Obersten Gerichtshof grundsätzlich bindenden Ausspruches des Rekursgerichtes vergleiche Rechberger AußStrG Rz 5 zu Paragraph 59, AußStrG mwN) nicht der Fall.

Richtigerweise sind daher die Ausführungen zur „Zulassungsvorstellung" als Ausführungen zur Begründung des Vorliegens einer erheblichen Rechtsfrage im Sinn des § 62 Abs 1 AußStrG und damit als Bestandteil des außerordentlichen Revisionsrekurses zu werten.Richtigerweise sind daher die Ausführungen zur „Zulassungsvorstellung" als Ausführungen zur Begründung des Vorliegens einer erheblichen Rechtsfrage im Sinn des Paragraph 62, Absatz eins, AußStrG und damit als Bestandteil des außerordentlichen Revisionsrekurses zu werten.

Entgegen der Ansicht des Revisionsrekurswerbers liegt aber eine Rechtsfrage von der Qualität des § 62 Abs 1 AußStrG iVm § 37 Abs 3 Z 16 MRG und § 52 Abs 2 WEG nicht vor.Entgegen der Ansicht des Revisionsrekurswerbers liegt aber eine Rechtsfrage von der Qualität des Paragraph 62, Absatz eins, AußStrG in Verbindung mit Paragraph 37, Absatz 3, Ziffer 16, MRG und Paragraph 52, Absatz 2, WEG nicht vor.

1. Die Rüge der Mangelhaftigkeit des erstinstanzlichen Verfahrens hat

das Rekursgericht bereits abschließend erledigt (vgl 4 Ob 135/05i =

ZAK 2005/28 = EFSlg 110.743; RIS-Justiz RS0042963; RS0050037 u.a.).

2. Die rechtliche Beurteilung der Vorinstanzen, dass die Parteien des Verwaltungsvertrages keine Vereinbarung über eine dem Hausverwalter bei Beendigung des Verwaltungsvertrages zustehende Kündigungsentschädigung getroffen haben, stellt eine Vertragsauslegung im Einzelfall dar, die - abgesehen von einer hier nicht vorliegenden krassen Fehlbeurteilung - nicht revisibel ist (vgl RIS-Justiz RS0042936; RS0044358; RS0042871 u.a.).2. Die rechtliche Beurteilung der Vorinstanzen, dass die Parteien des Verwaltungsvertrages keine Vereinbarung über eine dem Hausverwalter bei Beendigung des Verwaltungsvertrages zustehende Kündigungsentschädigung getroffen haben, stellt eine Vertragsauslegung im Einzelfall dar, die - abgesehen von einer hier nicht vorliegenden krassen Fehlbeurteilung - nicht revisibel ist vergleiche RIS-Justiz RS0042936; RS0044358; RS0042871 u.a.).

Ein „angemessenes" Entgelt, das allenfalls an den Honorarrichtlinien orientiert werden könnte, würde voraussetzen, dass keine Honorarvereinbarung getroffen wurde; die Bezahlung einer Kündigungsentschädigung bei Beendigung eines Verwaltungsvertrages hinge von der Branchenüblichkeit ab (vgl RIS-Justiz RS0021446; 5 Ob 167/03z = SZ 2004/42; zum Immobilienverwalter: 5 Ob 152/98h). Das ist hier nicht der Fall bzw nicht erwiesen. Dass in dem nicht zwischen den Parteien des Verwaltungsvertrages abgeschlossenen Anwartschaftsvertrag zum Wohnungseigentumsvertrag auf die Honorarrichtlinien für die Verwaltung Bezug genommen wurde, vermag die Vereinbarung der Geltung sämtlicher Bestimmungen der Honorarrichtlinien im konkreten Verwaltungsvertrag nicht zu ersetzen. Irrelevant für die Frage der Branchenüblichkeit wäre auch der Nachweis durch die Antragsgegnerin, dass sie in anderen Fällen solche Kündigungsentgelte vereinbart und bezahlt erhalten hätte.Ein „angemessenes" Entgelt, das allenfalls an den Honorarrichtlinien orientiert werden könnte, würde voraussetzen, dass keine Honorarvereinbarung getroffen wurde; die Bezahlung einer Kündigungsentschädigung bei Beendigung eines Verwaltungsvertrages hinge von der Branchenüblichkeit ab vergleiche RIS-Justiz RS0021446; 5 Ob 167/03z = SZ 2004/42; zum Immobilienverwalter: 5 Ob 152/98h). Das ist hier nicht der Fall bzw nicht erwiesen. Dass in dem nicht zwischen den Parteien des Verwaltungsvertrages abgeschlossenen Anwartschaftsvertrag zum Wohnungseigentumsvertrag auf die Honorarrichtlinien für die Verwaltung Bezug genommen wurde, vermag die Vereinbarung der Geltung sämtlicher Bestimmungen der Honorarrichtlinien im konkreten Verwaltungsvertrag nicht zu ersetzen. Irrelevant für die Frage der Branchenüblichkeit wäre auch der Nachweis durch die Antragsgegnerin, dass sie in anderen Fällen solche Kündigungsentgelte vereinbart und bezahlt erhalten hätte.

3. Dass es sich bei der angesprochenen Frage nicht um eine Herabsetzung des vereinbarten Entgeltes wegen grober Pflichtverletzung des Verwalters im Sinn des § 20 Abs 8 WEG handelt, deren Durchsetzung gemäß § 52 Abs 1 Z 6 WEG gar nicht im wohnungseigentumsrechtlichen Außerstreitverfahren erfolgen könnte, geht schon aus dem klaren Wortlaut des § 20 Abs 8 WEG hervor.3. Dass es sich bei der angesprochenen Frage nicht um eine Herabsetzung des vereinbarten Entgeltes wegen grober Pflichtverletzung des Verwalters im Sinn des Paragraph 20, Absatz 8, WEG handelt, deren Durchsetzung gemäß Paragraph 52, Absatz eins, Ziffer 6, WEG gar nicht im wohnungseigentumsrechtlichen Außerstreitverfahren erfolgen könnte, geht schon aus dem klaren Wortlaut des Paragraph 20, Absatz 8, WEG hervor.

4. Es kann keinem Zweifel unterliegen, dass auch nach neuer Rechtslage das Verwalterhonorar zu den „Aufwendungen für die Liegenschaft" gehört und der Abrechnungspflicht nach § 20 Abs 3 WEG iVm § 34 WEG unterliegt (vgl 5 Ob 64/02a; 5 Ob 12/93; 5 Ob 171/02m). Seit Inkrafttreten der WRN 1999 besteht nach § 20 Abs 3 WEG eine Erweiterung der Überprüfungsmöglichkeit einer Abrechnung im außerstreitigen Verfahren dahin, dass nicht nur die Verpflichtung zur Legung einer ordentlichen, sondern auch einer inhaltlich richtigen Abrechnung durchsetzbar ist (vgl SZ 2004/42 = 5 Ob 167/03z). Die Überprüfung der Richtigkeit von Abrechnungen des Wohnungseigentumsverwalters ist in Verfahren möglich und zulässig, die nach dem 31. 12. 1999 anhängig gemacht wurden (RIS-Justiz RS0116822). Dabei sind auch Rechnungslegungen über frühere Zeiträume auf ihre Richtigkeit zu prüfen, soweit die Überprüfungsansprüche nicht verjährt sind (SZ 2003/35 = 5 Ob 37/03g; RIS-Justiz RS0116821). Die Abrechnung muss also den gesetzlichen und vertraglichen Grundlagen des Rechtsverhältnisses zwischen Wohnungseigentümern und Hausverwalter entsprechen (SZ 2004/42 = 5 Ob 167/03z). Soweit die Revisionsrekurswerberin damit argumentiert, zwischen den Parteien des Verwaltungsvertrages sei die „Genehmigung" der Abrechnung vereinbart, wenn ein Wohnungseigentümer nicht innerhalb von acht Wochen schriftlich beim Verwalter dagegen Einspruch erhebt, erübrigt sich ein Eingehen darauf schon infolge Verstoßes einer solchen Vereinbarung gegen zwingende Vorschriften des WEG (§ 20 Abs 3 WEG iVm § 34 Abs 1 und Abs 3 WEG).4. Es kann keinem Zweifel unterliegen, dass auch nach neuer Rechtslage das Verwalterhonorar zu den „Aufwendungen für die Liegenschaft" gehört und der Abrechnungspflicht nach Paragraph 20, Absatz 3, WEG in Verbindung mit Paragraph 34, WEG unterliegt vergleiche 5 Ob 64/02a; 5 Ob 12/93; 5 Ob 171/02m). Seit Inkrafttreten der WRN 1999 besteht nach Paragraph 20, Absatz 3, WEG eine Erweiterung der Überprüfungsmöglichkeit einer Abrechnung im außerstreitigen Verfahren dahin, dass nicht nur die Verpflichtung zur Legung einer ordentlichen, sondern auch einer inhaltlich richtigen Abrechnung durchsetzbar ist vergleiche SZ 2004/42 = 5 Ob 167/03z). Die Überprüfung der Richtigkeit von Abrechnungen des Wohnungseigentumsverwalters ist in Verfahren möglich und zulässig, die nach dem 31. 12. 1999 anhängig gemacht wurden (RIS-Justiz RS0116822). Dabei sind auch Rechnungslegungen über frühere Zeiträume auf ihre Richtigkeit zu prüfen, soweit die Überprüfungsansprüche nicht verjährt sind (SZ 2003/35 = 5 Ob 37/03g; RIS-Justiz RS0116821). Die Abrechnung muss also den gesetzlichen und vertraglichen Grundlagen des Rechtsverhältnisses zwischen Wohnungseigentümern und Hausverwalter entsprechen (SZ 2004/42 = 5 Ob 167/03z). Soweit die Revisionsrekurswerberin damit argumentiert, zwischen den Parteien des Verwaltungsvertrages sei die „Genehmigung" der Abrechnung vereinbart, wenn ein Wohnungseigentümer nicht innerhalb von acht Wochen schriftlich beim Verwalter dagegen Einspruch erhebt, erübrigt sich ein Eingehen darauf schon infolge Verstoßes einer solchen Vereinbarung gegen zwingende Vorschriften des WEG (Paragraph 20, Absatz 3, WEG in Verbindung mit Paragraph 34, Absatz eins und Absatz 3, WEG).

5. Zum Einwand des Anerkenntnisses der Richtigkeit der Abrechnung durch Zahlung der sich daraus ergebenden Beträge ist überdies auf die ständige Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes hinzuweisen, dass unabhängig vom Bestehen eines Streites über die Richtigkeit einer Abrechnung „über" die getätigten Vorschreibungen zur Erhaltung der notwendigen Liquidität für die Hausbewirtschaftung eine Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Zahlung besteht (vgl RIS-Justiz RS0109647). Bedenken gegen die Richtigkeit einer Abrechnung können also die Fälligkeit laufender Vorschreibungen nicht verhindern. Selbst wenn Streit darüber besteht, ob die Abrechnung vollständig oder richtig ist, können also Zahlungen durch die Wohnungseigentümer niemals dahin gewertet werden, dass mit ihnen ein Anerkenntnis der Richtigkeit der Abrechnung bewirkt worden wäre.5. Zum Einwand des Anerkenntnisses der Richtigkeit der Abrechnung durch Zahlung der sich daraus ergebenden Beträge ist überdies auf die ständige Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes hinzuweisen, dass unabhängig vom Bestehen eines Streites über die Richtigkeit einer Abrechnung „über" die getätigten Vorschreibungen zur Erhaltung der notwendigen Liquidität für die Hausbewirtschaftung eine Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Zahlung besteht vergleiche RIS-Justiz RS0109647). Bedenken gegen die Richtigkeit einer Abrechnung können also die Fälligkeit laufender Vorschreibungen nicht verhindern. Selbst wenn Streit darüber besteht, ob die Abrechnung vollständig oder richtig ist, können also Zahlungen durch die Wohnungseigentümer niemals dahin gewertet werden, dass mit ihnen ein Anerkenntnis der Richtigkeit der Abrechnung bewirkt worden wäre.

Damit liegen Rechtsfragen von der Qualität des § 62 Abs 1 AußStrG nicht vor, was zur Zurückweisung des außerordentlichen Rechtsmittels der Antragsgegnerin zu führen hatte.Damit liegen Rechtsfragen von der Qualität des Paragraph 62, Absatz eins, AußStrG nicht vor, was zur Zurückweisung des außerordentlichen Rechtsmittels der Antragsgegnerin zu führen hatte.