TE OGH 2008/11/4 5Ob238/08y

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofs Dr. Floßmann als Vorsitzenden und durch die Hofrätinnen/Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr. Hurch, Dr. Höllwerth, Dr. Grohmann und Dr. Roch als weitere Richter in der außerstreitigen Mietrechtssache des Antragstellers Dkfm. Karl W*****, vertreten durch Mag. Walter Krauss, Mietervereinigung Österreichs, 1010 Wien, Reichsratsstraße 15, gegen die Antragsgegner 1. Elisabeth H*****, 2. Dr. Thomas H*****, beide vertreten durch Ebert Huber Liebmann Rechtsanwälte GmbH in Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 2 MRG über den außerordentlichen Revisionsrekurs der Antragsgegner gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 1. Juli 2008, GZ 40 R 303/07s-39, denDer Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofs Dr. Floßmann als Vorsitzenden und durch die Hofrätinnen/Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr. Hurch, Dr. Höllwerth, Dr. Grohmann und Dr. Roch als weitere Richter in der außerstreitigen Mietrechtssache des Antragstellers Dkfm. Karl W*****, vertreten durch Mag. Walter Krauss, Mietervereinigung Österreichs, 1010 Wien, Reichsratsstraße 15, gegen die Antragsgegner 1. Elisabeth H*****, 2. Dr. Thomas H*****, beide vertreten durch Ebert Huber Liebmann Rechtsanwälte GmbH in Wien, wegen Paragraph 37, Absatz eins, Ziffer 2, MRG über den außerordentlichen Revisionsrekurs der Antragsgegner gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 1. Juli 2008, GZ 40 R 303/07s-39, den

Beschluss

gefasst:

Der außerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des § 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen (§ 71 Abs 3 AußStrG).Der außerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des Paragraph 37, Absatz 3, Ziffer 16, MRG in Verbindung mit Paragraph 62, Absatz eins, AußStrG zurückgewiesen (Paragraph 71, Absatz 3, AußStrG).

Begründung:

1.1. Die Antragsgegner sehen ein Abweichen der Vorinstanzen von bestehender höchstgerichtlicher Rechtsprechung, weil ihnen gemäß § 6 Abs 1 MRG die Färbelung der gesamten Außenfassade als Folgearbeit nach der Sanierung beschädigter Bereiche des Außenputzes aufgetragen worden sei; dies widerspreche dem Grundgedanken der Entscheidung 1 Ob 228/00m. Die Entscheidung 5 Ob 83/06a sei nicht einschlägig, weil diese Folgearbeiten im Innenbereich eines Bestandobjekts betroffen habe. Vorliegend seien nur 30-40 m² der Fassade auszubessern, was unter Wirtschaftlichkeitsgesichtspunkten nicht den Neuanstrich einer Fassadenfläche von 700 m² rechtfertige.1.1. Die Antragsgegner sehen ein Abweichen der Vorinstanzen von bestehender höchstgerichtlicher Rechtsprechung, weil ihnen gemäß Paragraph 6, Absatz eins, MRG die Färbelung der gesamten Außenfassade als Folgearbeit nach der Sanierung beschädigter Bereiche des Außenputzes aufgetragen worden sei; dies widerspreche dem Grundgedanken der Entscheidung 1 Ob 228/00m. Die Entscheidung 5 Ob 83/06a sei nicht einschlägig, weil diese Folgearbeiten im Innenbereich eines Bestandobjekts betroffen habe. Vorliegend seien nur 30-40 m² der Fassade auszubessern, was unter Wirtschaftlichkeitsgesichtspunkten nicht den Neuanstrich einer Fassadenfläche von 700 m² rechtfertige.

1.2.1. Nach § 3 Abs 1 1. Satz MRG hat der Vermieter nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür zu sorgen, dass das Haus, die Mietgegenstände und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden. Der „ortsübliche Standard" ist dabei ein unbestimmter Gesetzesbegriff, der interpretativer Ausfüllung bedarf (5 Ob 189/01g; vgl auch 5 Ob 71/85). Gemäß § 3 Abs 2 MRG umfasst die Erhaltung im Sinn des § 3 Abs 1 MRG (ua) 1. die Arbeiten, die zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses erforderlich sind, und 2. die Arbeiten, die zur Erhaltung der Mietgegenstände des Hauses erforderlich sind; diese Arbeiten jedoch nur dann, wenn es sich um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses oder um die Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt oder wenn sie erforderlich sind, um einen zu vermietenden Mietgegenstand in brauchbarem Zustand zu übergeben.1.2.1. Nach Paragraph 3, Absatz eins, 1. Satz MRG hat der Vermieter nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür zu sorgen, dass das Haus, die Mietgegenstände und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden. Der „ortsübliche Standard" ist dabei ein unbestimmter Gesetzesbegriff, der interpretativer Ausfüllung bedarf (5 Ob 189/01g; vergleiche auch 5 Ob 71/85). Gemäß Paragraph 3, Absatz 2, MRG umfasst die Erhaltung im Sinn des Paragraph 3, Absatz eins, MRG (ua) 1. die Arbeiten, die zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses erforderlich sind, und 2. die Arbeiten, die zur Erhaltung der Mietgegenstände des Hauses erforderlich sind; diese Arbeiten jedoch nur dann, wenn es sich um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses oder um die Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt oder wenn sie erforderlich sind, um einen zu vermietenden Mietgegenstand in brauchbarem Zustand zu übergeben.

1.2.2. Die hier vom Erstgericht aufgetragene „Sanierung der beschädigten Bereiche im Außenputz der Fassade, vor allem im Gesimsbereich, im Sockelbereich und im Bereich der Loggia" stellt sich als Erhaltungsarbeit nach § 3 Abs 2 Z 1 MRG dar (vgl T. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht § 3 MRG Rz 13). Nach den erstgerichtlichen Feststellungen ist sie erforderlich, weil „die Außenbeschichtung (...) teilweise abgeblättert (ist), es haben sich Blasen gebildet, wodurch der Verputz teilweise hohl liegt und die Gefahr des Herabfallens des Putzes gegeben ist. Am Gesimse sind teilweise Mauerausbrüche vorhanden. Putzschäden sind weiters im Bereich der Loggia und im Sockelbereich vorhanden". Das Rekursgericht hebt in tatsächlicher Hinsicht noch hervor, dass „es sich bei der schadhaften Fläche nicht um eine zusammenhängende Einzelfläche, sondern um eine Vielzahl von kleinen Schäden (handelt), die über die gesamte Fassade des Hauses verstreut sind". Das Erstgericht bezeichnet unter diesen Umständen im Rahmen der Sachverhaltsfeststellungen gestützt auf das eingeholte Sachverständigengutachten die aufgetragene Färbelung der Fassade „als notwendige Folgearbeit".1.2.2. Die hier vom Erstgericht aufgetragene „Sanierung der beschädigten Bereiche im Außenputz der Fassade, vor allem im Gesimsbereich, im Sockelbereich und im Bereich der Loggia" stellt sich als Erhaltungsarbeit nach Paragraph 3, Absatz 2, Ziffer eins, MRG dar vergleiche T. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht Paragraph 3, MRG Rz 13). Nach den erstgerichtlichen Feststellungen ist sie erforderlich, weil „die Außenbeschichtung (...) teilweise abgeblättert (ist), es haben sich Blasen gebildet, wodurch der Verputz teilweise hohl liegt und die Gefahr des Herabfallens des Putzes gegeben ist. Am Gesimse sind teilweise Mauerausbrüche vorhanden. Putzschäden sind weiters im Bereich der Loggia und im Sockelbereich vorhanden". Das Rekursgericht hebt in tatsächlicher Hinsicht noch hervor, dass „es sich bei der schadhaften Fläche nicht um eine zusammenhängende Einzelfläche, sondern um eine Vielzahl von kleinen Schäden (handelt), die über die gesamte Fassade des Hauses verstreut sind". Das Erstgericht bezeichnet unter diesen Umständen im Rahmen der Sachverhaltsfeststellungen gestützt auf das eingeholte Sachverständigengutachten die aufgetragene Färbelung der Fassade „als notwendige Folgearbeit".

1.2.3. Es entspricht der Judikatur des erkennenden Senats (und auch jener zweitinstanzlicher Gerichte), dass nicht nur die Behebung von Substanzschäden der Erhaltungspflicht des Vermieters unterliegt, sondern auch jede in diesem Zusammenhang erforderliche Nach-(folge-)arbeit, wie dies insbesondere in 5 Ob 83/06a (mzN) dargelegt wurde (vgl weiters Prader, MRG² § 3 E 21 und 23); dort wird auch die von den Antragsgegnern für ihren Standpunkt herangezogene - vereinzelt gebliebene - Entscheidung 1 Ob 228/00m (= wobl 2001/61, 107 [krit Prader] = MietSlg 52.262 = immolex 2001/41, 70 [Pfiel]) abgelehnt (ebenfalls ablehnend T. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht § 3 MRG Rz 10). Aus einer solchen Einzelentscheidung kann keine Uneinheitlichkeit der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs abgeleitet werden (vgl RIS-Justiz RS0001617 [T2]). Dass zu den Erhaltungsarbeiten auch die damit verbundenen vorbereitenden, begleitenden und nachfolgenden Tätigkeiten gehören, sofern diese „abgeleiteten Erhaltungsarbeiten" als „adäquat, sohin notwendig oder zumindest zweckmäßig erachtet werden können", entspricht auch der Lehre (T. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht § 3 MRG Rz 10). Wenn nun hier die Vorinstanzen im Ergebnis zum Schluss kamen, dass nach der Behebung einer „Vielzahl von kleinen Schäden, die über die gesamte Fassade des Hauses verstreut sind", die Färbelung der gesamten Fassade eine adäquate Folgearbeit darstellt und das Belassen nur fleckenhafter Ausbesserungen nicht dem ortsüblichen Standard entspricht, dann ist darin keine aufzugreifende, weil unvertretbare rechtliche Beurteilung zu erkennen. Soweit die Antragsteller die Färbelung der gesamten Fassade pauschal als unwirtschaftlich bezeichnen, stellen sie nicht dar, welche - einem ortsüblichen Standard entsprechenden - Maßnahmen sie vergleichen und von welchen Kostenerwägungen sie bei dieser Einschätzung ausgehen wollen.1.2.3. Es entspricht der Judikatur des erkennenden Senats (und auch jener zweitinstanzlicher Gerichte), dass nicht nur die Behebung von Substanzschäden der Erhaltungspflicht des Vermieters unterliegt, sondern auch jede in diesem Zusammenhang erforderliche Nach-(folge-)arbeit, wie dies insbesondere in 5 Ob 83/06a (mzN) dargelegt wurde vergleiche weiters Prader, MRG² Paragraph 3, E 21 und 23); dort wird auch die von den Antragsgegnern für ihren Standpunkt herangezogene - vereinzelt gebliebene - Entscheidung 1 Ob 228/00m (= wobl 2001/61, 107 [krit Prader] = MietSlg 52.262 = immolex 2001/41, 70 [Pfiel]) abgelehnt (ebenfalls ablehnend T. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht Paragraph 3, MRG Rz 10). Aus einer solchen Einzelentscheidung kann keine Uneinheitlichkeit der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs abgeleitet werden vergleiche RIS-Justiz RS0001617 [T2]). Dass zu den Erhaltungsarbeiten auch die damit verbundenen vorbereitenden, begleitenden und nachfolgenden Tätigkeiten gehören, sofern diese „abgeleiteten Erhaltungsarbeiten" als „adäquat, sohin notwendig oder zumindest zweckmäßig erachtet werden können", entspricht auch der Lehre (T. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht Paragraph 3, MRG Rz 10). Wenn nun hier die Vorinstanzen im Ergebnis zum Schluss kamen, dass nach der Behebung einer „Vielzahl von kleinen Schäden, die über die gesamte Fassade des Hauses verstreut sind", die Färbelung der gesamten Fassade eine adäquate Folgearbeit darstellt und das Belassen nur fleckenhafter Ausbesserungen nicht dem ortsüblichen Standard entspricht, dann ist darin keine aufzugreifende, weil unvertretbare rechtliche Beurteilung zu erkennen. Soweit die Antragsteller die Färbelung der gesamten Fassade pauschal als unwirtschaftlich bezeichnen, stellen sie nicht dar, welche - einem ortsüblichen Standard entsprechenden - Maßnahmen sie vergleichen und von welchen Kostenerwägungen sie bei dieser Einschätzung ausgehen wollen.

2. Die Antragsteller erachten die ihnen für die umfangreich aufgetragenen Erhaltungsarbeiten auferlegte Leistungsfrist von fünf Monaten für zu kurz. Ob diese Frist „angemessen" ist, richtet sich allerdings typischerweise nach den Umständen des Einzelfalls, namentlich nach dem Umfang der durchzuführenden Arbeiten und dem Zeitbedarf für eine gewissenhafte Ausführung (vgl T. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht § 6 MRG Rz 7). Die Vorinstanzen sind bei Festsetzung der Leistungsfrist der Ansicht des beigezogenen Sachverständigen gefolgt, die auch mit vorliegender Rechtsprechung für den Fall umfangreicherer Arbeiten vereinbar ist (vgl 5 Ob 2002/96i; 5 Ob 43/93; 5 Ob 78/89).2. Die Antragsteller erachten die ihnen für die umfangreich aufgetragenen Erhaltungsarbeiten auferlegte Leistungsfrist von fünf Monaten für zu kurz. Ob diese Frist „angemessen" ist, richtet sich allerdings typischerweise nach den Umständen des Einzelfalls, namentlich nach dem Umfang der durchzuführenden Arbeiten und dem Zeitbedarf für eine gewissenhafte Ausführung vergleiche T. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht Paragraph 6, MRG Rz 7). Die Vorinstanzen sind bei Festsetzung der Leistungsfrist der Ansicht des beigezogenen Sachverständigen gefolgt, die auch mit vorliegender Rechtsprechung für den Fall umfangreicherer Arbeiten vereinbar ist vergleiche 5 Ob 2002/96i; 5 Ob 43/93; 5 Ob 78/89).

Der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragsgegner ist daher wegen Fehlens der Voraussetzungen des § 62 Abs 1 AußStrG (iVm § 37 Abs 3 MRG) unzulässig und zurückzuweisen.Der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragsgegner ist daher wegen Fehlens der Voraussetzungen des Paragraph 62, Absatz eins, AußStrG in Verbindung mit Paragraph 37, Absatz 3, MRG) unzulässig und zurückzuweisen.