TE Vfgh Erkenntnis 1984/6/15 B622/80

Der angefochtene Bescheid wird aufgehoben.

Entscheidungsgründe:

1.1. Mit Kaufvertrag vom 13. November 1979 samt Nachtrag vom 10. Dezember 1979 erwarb der Bf. von F St. deren Liegenschaft EZ ... der KG St. M "L-Gut zu St. samt I" im Ausmaß von 20,3086 ha um einen Kaufpreis von 9000000 S zuzüglich einer monatlichen Leibrente von 3000 S.

Das Kaufobjekt war schon bisher von der Verkäuferin infolge ihres Alters an ihren Sohn verpachtet gewesen. Der Bf. trat laut Punkt 5. des Kaufvertrages in dieses Bestandverhältnis ausdrücklich ein.

Im Verfahren um die grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Kaufvertrages verwies der Bf. darauf, daß schon seine Eltern Landwirte gewesen seien. In Österreich verfüge er lediglich über den elterlichen Besitz in A, den er gemeinsam mit der Liegenschaft H bewirtschafte. Mit dem Ankauf des Bauerngutes St. strebe er eine gleichmäßige und hinreichende Versorgung seiner Kinder an, die ebenfalls selbständige Landwirte werden sollten.

1.2. Mit Bescheid der Bezirksgrundverkehrskommission Schärding vom 27. Feber 1980 wurde dem unter Punkt 1.1. einleitend genannten Kaufvertrag gemäß §§4 und 6 oö. Grundverkehrsgesetz 1975, LGBl. 53, (künftig: GVG), die Genehmigung versagt.

Zur Begründung wurde ausgeführt, daß - einerseits - der Bf. nicht beabsichtige, den landwirtschaftlichen Betrieb selbst zu bewirtschaften, sondern diesen zu verpachten, bis sein noch minderjähriger Sohn alt genug sei, um den Hof zu übernehmen. Andererseits bestehe laut Mitteilung vom 5. November 1979 von Seiten der Gemeinde St. M ein dringender Bedarf an Grundflächen, um Bau- und Betriebsgrundstücke zu schaffen, sodaß die Gemeinde interessiert sei, eine Fläche von 8 bis 10 Joch Grund zu erwerben; die verbleibenden Grundstücke könnten an Landwirte in der Gemeinde, die durch den Bau der Innkreis-Autobahn Gründe verloren hätten, zur Aufstockung ihrer Betriebe verkauft werden, diesen sei aber die vom Bf. gebotene Kaufsumme zu hoch. Da der Bf. schon über Landwirtschaften verfüge, sei "der Erwerb einer Liegenschaft um 9000000 S auch als beabsichtigte Kapitalsanlage ansprechbar (§6 lite), zumal er von seinen minderjährigen Kindern sicher noch nicht sagen kann, ob und welches von ihnen Bauer oder Bäuerin werden wird".

1.3. Der gegen diesen Bescheid erhobenen Berufung wurde nach Durchführung eines Ortsaugenscheines von der Landesgrundverkehrskommission beim Amt der Oö. Landesregierung mit Bescheid vom 8. September 1980, Z Agrar-100203-7199/1, keine Folge gegeben.

Zur Begründung wurde im wesentlichen ausgeführt, daß der landwirtschaftliche Betrieb der Verkäuferin in der besten landwirtschaftlichen Region des Bezirkes Schärding liege, 20,30 ha Gesamtgrundfläche umfasse (hievon 19,63 ha landwirtschaftliche Nutzfläche und 0,45 ha Waldfläche), daß der landwirtschaftliche Hektarsatz 14500 S und der forstwirtschaftliche Hektarsatz 3600 S sowie, daß der Einheitswert des Betriebes 342000 S betrage. Im gesamten gesehen handle es sich um einen grundmäßig wertvollen landwirtschaftlichen Vollerwerbsbetrieb. Auch die übrigen Vollerwerbsbetriebe im Bezirk Schärding wiesen etwa die gleiche Flächenausstattung mit durchschnittlich 20 bis 25 ha Gesamtgrund auf.

Der Bf. sei bereits Besitzer der elterlichen Landwirtschaft in A mit 17,56 ha und des landwirtschaftlichen Betriebes H mit 18,64 ha. Ferner habe er kürzlich eine Landwirtschaft in Ha. mit zirka 19 ha erworben, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung stehe diesbezüglich allerdings noch aus. Schließlich besitze er in Bayern zwei Landwirtschaften mit zusammen zirka 20 ha, wovon eine verpachtet sei. Er besitze weiters auch ein Gasthaus mit Kinobetrieb; diesen Besitz beabsichtige er an seinen Schwager zu veräußern. Seine Gattin sei des weiteren Besitzerin einer KFZ-Werkstätte mit Autohandel in Bayern.

Der Bf. habe zwei Söhne und zwei Töchter im Alter zwischen 3 und 13 Jahren.

"Nach dem Gutachten der der Landesgrundverkehrskommission angehörenden landwirtschaftlichen Sachverständigen" sei der vereinbarte Kaufpreis von 9000000 S bedeutend überhöht, angemessen wäre ein Preis von 3000000 S bis 4000000 S.

Ausgehend von diesem Sachverhalt müsse in rechtlicher Hinsicht gesagt werden, daß das vorliegende Rechtsgeschäft in mehrfacher Hinsicht gegen die Bestimmungen des GVG verstoße. Die Gegenleistung des Bf. als Käufer übersteige den wahren Wert der verkauften Liegenschaft erheblich, er sei etwa doppelt so hoch wie der ortsüblich angemessene Preis (§6 litf GVG). Dies lasse auch besorgen, daß mit dem Ankauf seitens des Käufers tatsächlich eine spekulative Kapitalsanlage beabsichtigt sei (§6 lite). Dafür spreche auch der Umstand, daß der Bf. Bauerngüter in seinem Besitz geradezu anhäufe, sodaß deren Eigenbewirtschaftung nicht mehr gesichert erscheine. Aufgrund des Alters seiner Kinder könne der Bf. beim besten Willen nicht sagen, ob diese jemals Interesse daran haben würden, Landwirte zu werden. Durch den Erwerb mehrerer Bauerngüter bestehe aber auch geradezu die Besorgnis, daß ein Großbesitz gebildet werden solle (§6 litb GVG).

2.1. Gegen diesen Bescheid wendet sich die auf Art144 B-VG gestützte Beschwerde, in der die Verletzung der verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechte auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz und auf "fair trial" gemäß Art6 MRK geltend gemacht und die Aufhebung des angefochtenen Bescheides beantragt wird.

2.2. Die bel. Beh. hat eine Gegenschrift erstattet, in der sie die Abweisung der Beschwerde begehrt.

3. Der VfGH hat über die - zulässige - Beschwerde erwogen:

3.1. Der Bf. vermeint, daß sich die bel. Beh. über die Grundsätze eines fairen und willkürfreien Verfahrens in gleichheits- und konventionswidriger Weise hinweggesetzt habe. Entgegen den Bestimmungen des AVG sei von der bel. Beh. über den Augenschein keine Verhandlungsschrift aufgenommen, sondern bloß ein Aktenvermerk errichtet worden. Dieser enthalte ein Konglomerat von Beweiswürdigung, Tatsachenfeststellungen und Werturteilen, obwohl das nach der MRK gebotene faire Verfahren eine klare und saubere Trennung zwischen Beweisaufnahme und Beweiswürdigung gebiete. Damit sei auch eine Überprüfung des angefochtenen Bescheides durch den VfGH nicht möglich. Einen Willkürakt bilde auch die im angefochtenen Bescheid "erstmals unter Berufung auf ein 'Gutachten der der Landesgrundverkehrskommission angehörenden landwirtschaftlichen Sachverständigen' aufgestellte Behauptung, der vereinbarte Kaufpreis von 9000000 S sei bedeutend überhöht". Der Bf. habe keine Gelegenheit gehabt, hiezu Stellung zu nehmen. Die bekämpfte Wertung lasse auch jede Begründung, wie sie für einen Sachverständigenbeweis unerlässlich sei, vermissen. Zudem sei nach §18 Abs4 litd GVG lediglich vorgesehen, daß von der Landesregierung ein landwirtschaftlicher Fachmann zum Mitglied der Landesgrundverkehrskommission bestellt werde und nicht mehrere landwirtschaftliche Sachverständige, sodaß es sich nur um eine Zufälligkeit handeln könne, wenn mehrere Mitglieder der Landesgrundverkehrskommission die Sachverständigeneignung besäßen. Aus §52 Abs1 AVG ergebe sich weiters, daß Sachverständige nötigenfalls beizuziehen seien, woraus folge, daß ein stimmführendes Mitglied der Behörde als Sachverständiger nicht fungieren könne.

"Völlig ungehörig und den Grundsätzen eines rechtsstaatlichen Verfahrens und der Menschenrechtskonvention widersprechend (sei) es aber, wenn Mitglieder der Behörde ein 'Sachverständigengutachten' ... für die Parteien überraschend in die letztliche Entscheidung einfließen (ließen), noch dazu ohne für die griffweise Behauptung etwa eines Liegenschaftswertes überprüfbare Gründe anzugeben". Tatsächlich betrage der Jochpreis für Grundstücke in der Gegend der Kaufliegenschaft etwa 250000 S was bei den etwa 35 Joch der Kaufliegenschaft einen angemessenen Kaufpreis von etwa 8750000 S errechnen lasse.

Keine Deckung im Beweisverfahren finde auch die im angefochtenen Bescheid enthaltene Feststellung, daß der Bf. "Bauerngüter in seinem Besitz geradezu anhäuft", und daß diese Bauerngüter "bei den räumlichen Entfernungen von einander eine Eigenbewirtschaftung nicht mehr gesichert erscheinen lassen". Vom Bf. werde sein landwirtschaftlicher Betrieb in A in Einheit mit dem Betrieb H in vorbildlicher Weise selbst bewirtschaftet, wofür er der Landesgrundverkehrsbehörde als Beweis eine Stellungnahme der Agrarbezirksbehörde und die Einvernahme mehrerer Zeugen angeboten habe. Die Behörde habe sich über diese Beweisanbote leichtfertig hinweggesetzt.

Schließlich fehle auch jedes Substrat im Tatsächlichen für die Annahme, daß ein Großbesitz gebildet werden solle, zumal die Behörde es auch unterlassen habe, in überprüfbarer Weise darzulegen, wann ein Großbesitz vorliege, abgesehen von der Frage, ob bei der gegebenen getrennten Lage des gekauften Bauerngutes begrifflich von einem Großbesitz iS des §6 litb GVG überhaupt noch gesprochen werden könne. Auch die im angefochtenen Bescheid geäußerte Befürchtung der Behörde, daß eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung nicht gewährleistet sei, hätte einer "im Tatsachenbereich abgeleiteten Begründung bedurft". Der Bf. bewirtschafte seine Betriebe als Landwirt in einwandfreier Weise, geradezu als Musterbetriebe und sei durchaus in der Lage, auch das gekaufte Bauerngut nach Beendigung des gegenwärtigen Pachtverhältnisses selbst zu bewirtschaften. "Die drei Güter wären voneinander vier Kilometer, dann drei Kilometer und dann wieder zwei Kilometer entfernt und könnten mit dem vorhandenen Maschinenpark durchaus rationell bewirtschaftet werden".

Die Behörde habe sich durch Unterlassung "jeglichen iS des Gesetzes gelegenen Ermittlungsverfahrens" über das Gesetz hinweggesetzt und damit das Gleichheitsrecht durch Willkür verletzt. Überdies habe sie die nach Art6 Abs1 MRK gebotenen Grundsätze eines fairen Verfahrens mißachtet.

3.2. Dazu ist folgendes zu sagen:

Der angefochtene Bescheid stützt sich in materiell-rechtlicher Hinsicht auf die Bestimmungen der §§4 Abs1 und 6 litb, e und f GVG. Nach §4 Abs1 müssen Rechtsgeschäfte den öffentlichen Interessen an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen und an der Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder an der Erhaltung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes entsprechen. Die Voraussetzungen für die Genehmigung eines Rechtsgeschäftes (§4) sind nach §6 insbesondere nicht gegeben, wenn zu besorgen ist, daß (litb) Bauerngüter ... zur Bildung ... von Großbesitz erworben werden, (lite) nur eine spekulative Kapitalsanlage beabsichtigt ist oder (litf) die Gegenleistung den wahren Wert erheblich übersteigt.

3.3. Bei der verfassungsrechtlichen Unbedenklichkeit dieser Rechtsgrundlagen des angefochtenen Bescheides - Bedenken wurden weder geltend gemacht noch sind solche aus Anlaß des Beschwerdefalles entstanden (vgl. ua. auch VfSlg. 8766/1980) - könnte der Bf. im verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz nur verletzt worden sein, wenn die bel. Beh. Willkür geübt hätte. Welche Umstände gegeben sein müssen, damit einer Behörde Willkür anzulasten ist, darüber läßt sich keine allgemeine Aussage machen. Ob Willkür vorliegt, kann nur aus dem Gesamtbild des Verhaltens der Behörde im einzelnen Fall entnommen werden (vgl. VfSlg. 5491/1967, 6404/1971, 6471/1971, 8808/1980).

Ein willkürliches Verhalten der Behörde, das in die Verfassungssphäre eingreift, liegt nach der ständigen Rechtsprechung der VfGH ua. in einer gehäuften Verkennung der Rechtslage (VfSlg. 5013/1965, 7107/1973), aber auch im Unterlassen jeglicher Ermittlungstätigkeit in einem entscheidenden Punkt oder im Unterlassen eines ordnungsgemäßen Ermittlungsverfahrens überhaupt (VfSlg. 5139/1965, 7328/1974), insbesondere iVm. einem Ignorieren des Parteivorbringens (VfSlg. 5512/1967) und in einem leichtfertigen Abgehen vom Inhalt der Akten oder dem Außerachtlassen des konkreten Sachverhaltes (VfSlg. 5848/1968, 6468/1971, 7328/1974).

Ein Fall willkürlichen Behördenverhaltens liegt hier vor:

Wohl hat der VfGH mit Erk. VfSlg. 9313/1982 ausgesagt, daß nach dem Einleitungssatz des §6 GVG die Genehmigung eines Rechtsgeschäftes schon dann nicht zu erfolgen hat, "wenn zu besorgen ist", daß einer der in der genannten Bestimmung angeführten Versagungsgründe vorliegt. Daran hält der VfGH auch weiterhin fest. Es genügt demnach unter dem Aspekt der Denkunmöglichkeit für die Versagung, daß ein begründeter Verdacht vorliegt (vgl. in diesem Zusammenhang auch das zum Ktn. Grundverkehrsgesetz 1963 ergangene Erk. VfSlg. 8008/1977). Diese Rechtslage entbindet die Behörde jedoch nicht von der Pflicht zur Durchführung eines Ermittlungsverfahrens und zu daraus gewonnenen Sachverhaltsfeststellungen, die vertretbarerweise einen solchen Verdacht erlauben. Betrachtet man unter diesem Blickwinkel das dem Beschwerdefall zugrunde liegende Verwaltungsgeschehen, so muß der Behörde der Verwurf gemacht werden, in entscheidenden Punkten ihre bloße Meinung an die Stelle einer Beurteilung von Beweisergebnissen gesetzt zu haben. Dies trifft bereits für die Feststellung zu, daß "nach dem Gutachten der der Landesgrundverkehrskommission angehörenden landwirtschaftlichen Sachverständigen" der Kaufpreis von 9000000 S bedeutend überhöht sei, da ein Preis von 3000000 S bis 4000000 S angemessen wäre. Dieses - so bezeichnete - "Gutachten" ist, wie sich aus dem Verwaltungsakt ergibt, nichts anderes als die in Form eines Aktenvermerkes festgehaltene Meinungsäußerung von Mitgliedern der Landesgrundverkehrskommission im Zuge der Beratung, die zur Erlassung des nun angefochtenen Bescheides führte. Damit stützt die bel. Beh. ihre Entscheidung aber nicht, wie behauptet, auf ein Gutachten, ja überhaupt auf kein Beweisergebnis; sie hat vielmehr in einem entscheidenden Punkt, nämlich über die Frage des wahren Wertes des Kaufgegenstandes, obwohl hiezu auch sonst keine Entscheidungsgrundlagen vorlagen, jegliche Ermittlungstätigkeit verabsäumt. Eine Stütze findet der angefochtene Bescheid jedenfalls auch nicht im Einheitswert des Bauerngutes und dem so bezeichneten Hektarsatz, da hierauf weder im "Gutachten" noch sonst auch nur mit einem Wort Bezug genommen wird. Zur Frage, ob als Kaufpreis 9000000 S oder 4000000 S angemessen sind, kann hieraus offensichtlich nichts gewonnen werden. Die Heranziehung des Versagungsgrundes gemäß §6 litf GVG zur Verweigerung der beantragten Genehmigung des Kaufvertrages vom 13. November 1979 beruht damit auf einem Willkürakt.

Nicht anders kann es bewertet werden, wenn die bel. Beh. aus der in Wahrheit ohne Beweisgrundlage getroffenen Feststellung eines erheblich überhöhten Kaufpreises weiters ableitet, der Bf. beabsichtige mit dem Ankauf des Bauerngutes St. eine spekulative Kapitalanlage, was den Versagungsgrund des §6 lite GVG verwirkliche. Zu diesem Versagungstatbestand hat der VfGH bereits mit Erk. VfSlg. 5683/1968 ausgesprochen, daß selbst dann, wenn "ein echter Bedarf nach Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken nicht gegeben sei", daraus allein denkmöglich nicht auf das Vorliegen des Versagungsgrundes nach lite leg. cit. geschlossen werden könne. In VfSlg. 5149/1965 führte der VfGH zusätzlich aus, daß aus dem Kaufpreis allein ein Schluß auf eine spekulative Kapitalanlage nicht möglich ist; ein solches Urteil ist jedenfalls unzulässig, solange die Behörde die Angaben des Käufers über einen beabsichtigten Kaufzweck - im vorliegenden Fall wurde vom Bf. vorgebracht, mit dem Ankauf wolle er Vorsorge treffen, daß seine Kinder, sobald sie erwachsen sind, selbständige Landwirte werden könnten - nicht in Zweifel zieht. Wenn die bel. Beh. vermeint, bei dem Alter der Kinder könne nicht vorhergesehen werden, ob diese einmal Bauern werden wollen, wird damit nämlich nicht die Ernsthaftigkeit der Absicht des Bf. bezweifelt, sondern lediglich in Frage gestellt, ob sich dessen Erwartungen erfüllen werden. Von dem, der ein Grundstück kauft, um es zu nutzen und zu gebrauchen (wie auch hier) - sagt der VfGH in dem bereits zitierten Erk. VfSlg. 5149/1965 weiters - könne nicht gesagt werden, daß ihn nur das spekulative Streben nach Kapitalanlage leite. Diese Überlegungen treffen auch für den Beschwerdefall zu. Da ein ansonsten aus dem Beweisverfahren ableitbarer Verdacht für das Vorliegen des Versagungstatbestandes nach lite dem angefochtenen Bescheid nicht zu entnehmen ist, muß der bel. Beh. auch in diesem Zusammenhang Willkür vorgeworfen werden.

Die bel. Beh. beruft sich schließlich noch auf den Versagungsgrund nach §6 litb GVG. Auch insoferne fehlt es jedoch an einer tauglichen Beurteilungsgrundlage. Die bel. Beh. hat insbesondere weder Feststellungen darüber getroffen, noch irgendeine geeignete Ermittlungstätigkeit darüber entfaltet, wo die Grenze eines nach §6 litb GVG unerwünschten Großbesitzes unter den örtlich gegebenen Verhältnissen anzunehmen ist. Nach der Aktenlage besitzt der Bf. in Österreich lediglich den elterlichen Besitz in A im Ausmaß von zirka 17 ha und das Bauerngut in H im Ausmaß von zirka 18 ha; beide Bauerngüter haben - je für sich - demnach eine Größe, die unter der Untergrenze der nach den Feststellungen der bel. Beh. durchschnittlichen Größe eines Vollerwerbsbetriebes im Bezirk Schärding liegt. Aber auch das Bauerngut St. hat nur 20 ha und liegt somit noch an der Untergrenze der durchschnittlichen Flächenausstattung eines Vollerwerbsbetriebes. Der bisherige Grundbesitz des Bf. in Österreich beläuft sich somit auf rund 35 ha und würde sich mit der Grundfläche des Bauerngutes St. auf zirka 55 ha vergrößern. Selbst wenn man das Bauerngut in Ha. im Ausmaß von 19 ha hinzurechnet, obwohl für dessen Erwerb dem Bf. die grundverkehrsbehördliche Genehmigung bisher fehlt, und auch den ausländischen Besitz mitberücksichtigt - eine Auslegung des Gesetzes, deren Richtigkeit noch gar nicht zu untersuchen war - ist bei der von der bel. Beh. dargestellten durchschnittlichen Flächenausstattung eines Vollerwerbsbetriebes im Bezirk Schärding von 20 bis 25 ha ohne zusätzliche Anhaltspunkte die Besorgnis einer beabsichtigten Bildung von Großbesitz iS des Untersagungstatbestandes nach §6 litb GVG hier nicht denkbar. Für die Beurteilung des Vorliegens des Versagungstatbestandes nach §6 lite GVG kann nämlich nicht ohne Bedeutung sein, daß der Bf. vier Kinder hat, die nach seinem Wunsch selbständige Landwirte werden sollen. Davon, daß einem solchen Umstand Bedeutung zukomme, geht die bel. Beh. im angefochtenen Bescheid offensichtlich auch selbst aus; sie stützt ja ihre Beurteilung darauf, daß dem Vorbringen des Bf. im Hinblick auf das Alter der Kinder nicht zu folgen sei, ohne allerdings die Ernsthaftigkeit der Absicht des Bf. in Frage stellen zu können.

Der Bf. hat schließlich zum Nachweise dafür, daß er seinen Landwirtschaftsbesitz selbst versorgt und vorbildlich betreibt, eine Reihe von Zeugen angeboten, von deren Einvernahme die Behörde nach den Ausführungen der Gegenschrift Abstand genommen hat, weil das Vorbringen des Bf. nicht in Frage gestellt werde. Indem die Behörde dem Vorbringen des Bf. folgt und insoferne die angebotenen Beweise als unerheblich erachtet, wird dem Beweisanbot des Bf. aber auch jeder Beweiswert für die Fragen vorausgreifend versagt, denen Bedeutung iZm. den angenommenen Versagungstatbeständen nicht abgesprochen werden kann.

Zusammenfassend muß gesagt werden, daß die bel. Beh. in entscheidenden Punkten jegliche Ermittlungstätigkeit unterlassen und ihre Meinung an die Stelle von Beweisdurchführungen gesetzt hat. Ein solches Vorgehen ist als Willkür zu bewerten. Bei diesem Ergebnis erübrigte es sich, auf den weiters vorgebrachten Vorwurf einer Verletzung des Art6 MRK einzugehen.

Der angefochtene Bescheid war vielmehr schon wegen Verletzung des Gleichheitsgebotes aufzuheben.