Während in Deutschland bei Mehrheitsbeschlüssen für Vorhaben in Wohnungseigentumsanlagen Enthaltungen nicht wie NEIN-Stimmen gezählt werden, werden in der Praxis in Österreich die Enthaltungen immer wie Nein-Stimmen gewertet.
Die Konsequenz des in Österreich suboptimalen §24 im WEG 2002 ist also, dass wegen immer häufigerer Nichtteilnahme von Eigentümern bei Mehrheitsbeschlüssen das Zustandekommen wichtiger Beschlüsse im Interesse der Mehrheit der Eigentümer-Sicherheit (wie z.B. Marderschutz-Maßnahmen, Entkalkungsanlagen für Wasserleitungen, Einbau barrierefreier Lifte) oder zur Umsetzung von Maßnahmen, um die von der EU vorgegebenen CO2-Ziele zu erreichen, wie z.B. Strom-Ladesteckdosen (Wall-Boxes) auf Tiefgaragenplätzen zum Laden von Plug-In-Hybrid-Autos oder Errichtung von Photovoltaik-Anlagen auf Dächern oder Anschluss an Fernkälteleitungen behindert werden. Gründe für die Nichtteilnahme an Abstimmungen: Eigentümer, welche oft ihre Wohnungen gar nicht mehr selbst bewohnen, und zu Abstimmungen oder Diskussionen fallweise weit anreisen müssten oder eine Vertretungsvollmacht erteilen müssten, gehen davon aus, dass die relative Mehrheit der Teilnehmer an Abstimmungen ohnehin auch in ihrem Sinn entscheidet, und wissen oft gar nicht, dass Enthaltungen wie NEIN gewertet werden. Auch wichtige Sanierungsmaßnahmen zur Werterhaltung werden dadurch oft praktisch unmöglich gemacht, obwohl die relative Mehrheit der Eigentümer, welche ihre Wohnungen selbst bewohnen, klar für die Maßnahmen ist, und obwohl mehr als 50% an den Abstimmungen teilnehmen. Eigentümer, welche den Verfall ihrer Wohnanlagen nicht hinnehmen wollen, werden wegen dieses "Konstruktionsfehlers" im österreichischen WEG §24 damit gezwungen, die Wohnungen nach 30 Jahren mit Wertminderung zu verkaufen und neue Wohnungen zu kaufen. Die Verhinderung wichtiger Sanierungen in bestehenden Wohnanlagen verhindert auch wichtige thermische Sanierungsmaßnahmen und entzieht damit der Bauwirtschaft auch wichtige Aufträge, welche arbeitsplatzwirksam und konjunkturbelebend wären. Das ökologisch in Städten höchst sinnvolle Wohnmodell Eigentumswohnung wird wegen zunehmend verfallender Substanz von Gemeinschaftswohnanlagen immer mehr zu einer nicht auf Dauer funktionierenden Wohnform, und vielen Eigentümern bleibt daher oft nur als Ausweg, ein eigenes Eigenheim im Speckgürtel der Städte zu bauen, wodurch immer mehr Grünflächen versiegelt werden. Dies wiederum verstärkt die Schädigung des Mikroklimas und ist damit auch eine Mitursache für den rapid zunehmenden Umwelt-schädigenden Klimawandel.
Um das besser verstehen zu können, wird das in Deutschland/Österreich in der Auswirkung völlig unterschiedliche Zustandekommen von Mehrheitsbeschlüssen auf folgender Internetseite mit zwei Beispielen erklärt:
Auf dieser Internetseite wird auch als Handlungsbedarf die Anpassung des österreichischen WEG $24 (4) an das deutsche WEG bei Mehrheitsbeschlüssen mit folgendem modifizierten Gesetzes-Text vorgeschlagen:
WEG 2002 §24 (4) (Verbesserte Fassung, angelehnt an die in Deutschland seit 8.12.1988 gültige Regelung):
„Die Mehrheit der Stimmen der Wohnungseigentümer richtet sich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile und nicht (nur) nach dem Verhältnis der Anzahl der abgegebenen Stimmen. Bei der Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung ist die Mehrheit nur nach der Zahl der abgegebenen Ja- und Nein-Stimmen zu berechnen, Enthaltungen sind nicht mitzuzählen und daher nicht wie NEIN-Stimmen zu bewerten. Überwiegen die Ja-Stimmen gegenüber den Nein-Stimmen und ist die Mehrheit der Nutzwertanteile, also mehr als 50% aller Nutzwertanteile, an der Entscheidung egal ob mit Ja, Nein oder Enthaltung beteiligt, so liegt ein Mehrheitsbeschluss vor. Bei Stimmengleichheit der Ja- und NEIN-Stimmen kann jeder Wohnungseigentümer die nach pflichtgemäßem Ermessen zu treffende Entscheidung des Gerichts beantragen.“
Der Verein „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ (GdW) mit Sitz in 1140 Wien, Kampfstraße 20 hat als Vereinszweck die Wahrung von Wohnungseigentümerinteressen nach der Art eines parteiungebundenen Schutzverbandes für ganz Österreich.
Im Infoblatt 3/2018 vom 23. Oktober 2018 tritt die GdW wie folgt für eine Änderung des österreichischen WEG $24 (4) ein:
"Denkbar wäre eine Abänderung der Regelung insofern, dass für das Zustandekommen eines Beschlusses die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (gerechnet nach Anteilen) für das Zustandekommen eines Beschlusses ausreichend ist. Diese Erleichterung muss aber von entsprechenden Einschränkungen begleitet werden, um nicht leichtfertige und einander widersprechende Beschlüsse zu produzieren. Für ein Zustandekommen eines Beschlusses müsste eine Beteiligung an der Beschlussfassung von mindestens 50 % der Anteile vorliegen. Sollte ein Mehrheitseigentümer vorhanden sein bzw. ein einzelner Miteigentümer mehr als 25 % der Anteile haben, müssen die entsprechenden Minderheitsrechte, wie diese derzeit für den Fall eines Dominators gelten, zur Anwendung kommen."
Weitere Details dazu siehe:
