TE Vwgh Erkenntnis 1992/3/24 88/07/0100

Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Dr. Kirschner und den Senatspräsidenten Dr. Salcher sowie die Hofräte Dr. Zeizinger, Dr. Kremla und Dr. Kratschmer als Richter, im Beisein des Schriftführers Dr. Haid, über die Beschwerde des D in M und des F in N, beide vertreten durch Dr. P, Rechtsanwalt in I, gegen den Bescheid des Landesagrarsenates beim Amt der Tir LReg vom 14. 7. 1988, Zl. LAS-232/13-82, betreffend Einspruch gegen einen Beschluß einer Agrargemeinschaft (mitbeteiligte Partei:

Agrargemeinschaft Oberrissalpe, vertreten durch den Obmann S in A), zu Recht erkannt:

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Die Beschwerdeführer haben zu gleichen Teilen dem Land Tirol Aufwendungen in der Höhe von insgesamt S 3.035,-- binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Mit Bescheid vom 25. März 1988 wies das Amt der Tiroler Landesregierung als Agrarbehörde erster Instanz (AB) gemäß § 37 Abs. 1 und 2 des Tiroler Flurverfassungslandesgesetzes 1978, LGBl. Nr. 54, in der Fassung der Novelle LGBl. Nr. 18/1984 (TFLG), den Einspruch der beiden überstimmten beschwerdeführenden Mitglieder der nun am Verfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof mitbeteiligten Agrargemeinschaft gegen den Beschluß von deren Vollversammlung zu den Tagesordnungspunkten 9 und 11 vom 7. August 1987 betreffend den Verkauf einer Teilfläche aus dem Grundstück 2644/1 KG N im Bereich der F-Hütte an den Österreichischen Alpenverein (ÖAV) als unbegründet ab.

Die Berufung der Beschwerdeführer wies der Landesagrarsenat beim Amt der Tiroler Landesregierung mit Erkenntnis vom 14. Juli 1988 gemäß § 66 Abs. 4 AVG 1950 (§ 1 AgrVG 1950) in Verbindung mit § 37 TFLG ab. Begründend wurde dazu ausgeführt:

Bei der Vollversammlung der Mitbeteiligten vom 7. August 1987 sei zu den genannten Tagesordnungspunkten mehrheitlich beschlossen worden, dem ÖAV die im Plan vom 25. Juni 1966 mit A, B, C, D bezeichnete Fläche von ca. 2.500 m2 aus dem Grundstück 2644/1 um den Pauschalpreis von S 550.000,-- zu verkaufen, wobei der Mitbeteiligten eine Dienstbarkeit der Nutzung am südlichen Anbau der Materialseilbahnbergstation und ein Zugang zur Bergstation zum Be- und Entladen unentgeltlich eingeräumt werde. Die Verpflichtung des ÖAV, betreffend Seilbahn der Mitbeteiligten gegenüber, bleibe vollinhaltlich aufrecht. Gleichzeitig sei der Antrag der Beschwerdeführer auf Einholung eines Gutachtens für die Ermittlung des Grundwertes mehrheitlich abgelehnt worden.

Nach § 37 Abs. 1 TFLG erstrecke sich die Aufsicht durch die Agrarbehörde über die Agrargemeinschaften auf

a)

die Einhaltung der Bestimmungen dieses Gesetzes und der Satzungen,

b)

die Zweckmäßigkeit der Bewirtschaftung der agrargemeinschaftlichen Grundstücke und des sonstigen Vermögens der Agrargemeinschaften.

Nach § 37 Abs. 2 dieses Gesetzes habe die Agrarbehörde über Streitigkeiten zwischen der Agrargemeinschaft und ihren Mitgliedern aus dem Mitgliedschaftsverhältnis unter Ausschluß des Rechtsweges zu entscheiden. Nach Abs. 6 dieses Paragraphen seien Gesetze verletzende Beschlüsse von der Agrarbehörde aufzuheben.

Ohne Zweifel handle es sich bei dem durch die Beschwerdeführer in ihrem Einspruch vom 14. August 1987 gegen die zu den Tagesordnungspunkten 9 und 11 gefaßten Vollversammlungsbeschlüsse bei der Vollversammlung der Mitbeteiligten am 7. August 1987 der Agrarbehörde vorgetragenen Sachverhalt um eine solche Streitigkeit im Sinne der zitierten Gesetzesbestimmungen, worüber die Agrarbehörde unter Ausschluß des Rechtsweges zu entscheiden habe (vgl. auch § 8 Abs. 4 und § 17 der geltenden Verwaltungssatzung).

Soweit die Beschwerdeführer eine Mangelhaftigkeit des bei der Erstbehörde durchgeführten Verfahrens darin erblickten, daß ihnen bezüglich des durch diese eingeholten Sachverständigengutachtens nicht Parteiengehör gewährt worden sei, werde daran erinnert, daß ein derartiger Mangel jedenfalls im Berufungsverfahren durch die mit der Berufung gegebene Möglichkeit der Stellungnahme saniert sei. Zutreffend habe die AB in ihrem Bescheid ausgeführt, daß die Agrargemeinschaften Selbstverwaltungskörper seien und die Agrarbehörde daher in die Vermögensverwaltung und Wirtschaftsführung nur bei krassen Verstößen gegen den Grundsatz der zweckmäßigen Verwaltung und Bewirtschaftung des Vermögens eingreifen könne, so wenn ein Agrargemeinschaftsbeschluß gefaßt werde, der dem Zweck der Agrargemeinschaft (§ 2 der Satzung der Mitbeteiligten), "die andauernde Erfüllung der berechtigten Ansprüche ihrer Mitglieder sicherzustellen, das Gemeinschaftsvermögen zu erhalten und zu verbessern" (widerspreche). Die Berufungsbehörde schließe sich der erstbehördlichen Auffassung an, daß durch die Beschlußfassung zu den Tagesordnungspunkten 9 und 11 der Vollversammlung der Mitbeteiligten vom 7. August 1987 weder die Bestimmungen des TFLG noch der Satzung und auch nicht der Grundsatz der Zweckmäßigkeit der Bewirtschaftung der agrargemeinschaftlichen Grundstücke oder des sonstigen Vermögens der Agrargemeinschaft verletzt worden seien. Der Bescheid der AB stütze sich auf ein umfangreiches vollinhaltlich wiedergegebenes Amtssachverständigengutachten, an dessen Richtigkeit und Schlüssigkeit zu zweifeln es keinen Grund gebe. Wenn die Beschwerdeführer behaupteten, für die überbaute Fläche wäre ein Quadratmeterpreis von zumindest S 2.000,-- gerechtfertigt, stellten sie sich gegen die gutachtlichen Feststellungen, wonach von den 130 Kaufverträgen in den letzten Jahren in 110 Fällen der Baulandpreis UNTER S 1.000,--/m2 gelegen sei. Als Vergleichsgrundstück zur F-Hütte könne keinesfalls ein Baugrundstück aus dem Zentrum von N oder M, vor allem zufolge der Berücksichtigung des Erschließungsaufwandes (Straße, Wasser, Kanal, Strom) und der Verwertbarkeit herangezogen werden. Dem Verkauf der ca. 2.500 m2 zum Pauschalpreis laut Vollversammlungsbeschluß vom 7. August 1987 liege eine Kalkulation zugrunde, wonach für ca. 82 m2 bebaute Fläche S 1.500,--/m2 und für ca. 280 m2 Abstandsfläche S 750,--/m2 berechnet worden seien. Nach Auffassung der Berufungsbehörde müsse diese Bewertung als großzügig angesehen werden, sodaß aus der Veräußerung dieser Flächen keinerlei Verletzung des Grundsatzes der pfleglichen Verwaltung des Gemeinschaftsvermögens durch die Mitbeteiligte ableitbar sei. Dasselbe treffe bezüglich der weiteren ca. 2138 m2 zu, die nach der genannten Kalkulation mit S 100,--/m2 bewertet worden seien. Die Mitbeteiligte könne diese Flächen überhaupt nicht nutzen. Im Gutachten des Amtssachverständigen sei für diese Fläche ein Quadratmeterpreis von S 10,-- in Ansatz gebracht worden. Auch wenn die Beschwerdeführer diesen Quadratmeterpreis bezweifelten, sei durch die der Beschlußfassung in der Vollversammlung zugrundeliegende Kalkulation (S 100,--/m2 für Ödland) nach Ansicht der Berufungsbehörde aus der Sicht der Mitbeteiligten ausreichend darauf Rücksicht genommen worden, daß sich dort eine Seilbahnstation, eine Kläranlage mit darauf errichteter Hütte und eine Terrassenanlage für die Käuferin befänden. Die Verkaufsflächen lägen nämlich im Hochgebirge und nach der rechtskräftigen Flächenwidmung der Gemeinde N im Freiland. Eine Sonderflächenwidmung als Sonderfläche im Bauland oder im Freiland bestehe nicht. Aus landwirtschaftlicher Sicht handle es sich um unproduktive Flächen. Der Abverkauf diene der Bereinigung der Eigentumsverhältnisse an Grund und Boden bei der F-Hütte. Diese sei 1886 erbaut und im Jahr 1962 samt Nebenanlagen erweitert worden. Die Grundflächen lägen auf etwa 2.000 m Seehöhe. Für die Mitbeteiligte scheide, wie schon festgestellt, auf Grund der natürlichen Gegebenheiten jede landwirtschaftliche Nutzung aus, sehe man davon ab, daß auf der gesamten, aus dem Grundstück 2644/1 stammenden Grundfläche, eine Mehrzahl von Dienstbarkeiten zugunsten des ÖAV lasteten, worunter sich unter anderem die bücherlich einverleibten Dienstbarkeitsrechte des Gehens für Fußgänger (Reitpferde und Saumtiere) sowie des Bezuges von Wasser und Steinen befänden; nach den unbestrittenen Ausführungen des ÖAV bestünden darüber hinaus außerbücherliche Benützungsrechte zu seinen Gunsten, die dieser schon seit dem Bau der F-Hütte, also seit vielen Jahrzehnten, ausgeübt habe. Nach den Ausführungen des ÖAV handle es sich bei den über die Abstandsflächen hinausgehenden Grundflächen lediglich um eine Arrondierung des Besitzes. Seitens des ÖAV werde überdies das Vorbringen der Beschwerdeführer im seinerzeitigen Einspruch bestritten, daß dieser Platz als Gastgarten benützt werden könnte; im Hinblick auf die Seehöhe und die Witterungsverhältnisse sei dies nicht möglich. Auch die Verwendung als Hubschrauberlandeplatz komme nicht in Frage, weil derartiges im Hinblick auf die dort befindliche Seilbahn unmöglich wäre. Die Beschwerdeführer hätten auch den Einwand des ÖAV im erstbehördlichen Ermittlungsverfahren unwidersprochen gelassen, daß

Georg D. sen. im Jahre 1982 im Bereich der O-Hütte im Talschluß, also wesentlich tiefer gelegen, einen Almgrund gekauft habe, der landwirtschaftlich genützt werden könne und wofür ein Quadratmeterpreis von S 95,-- vereinbart worden sei. Dies werde auch durch die Mitbeteiligte in ihrer Stellungnahme an die AB vom 14. September 1987 bestätigt. Ziehe man auch nur einzelne dieser Fakten in Betracht, so erscheine für die Berufungsbehörde nicht einsichtig, aus welchen Erwägungen für jene Flächen, die über die Überbauungsfläche und Grenzabstandsfläche hinausgingen, ein Baulandpreis von S 750,--/m2 anzunehmen wäre. Im Gegenteil erscheine unter den gegebenen Umständen, wie bereits festgestellt, die Bewertung dieser betroffenen, zudem mit Dienstbarkeiten belasteten Grundflächen im Hochgebirge nach Ansicht der Berufungsbehörde großzügig; wie schon vom Amtssachverständigen in seinem Gutachten festgestellt, werde das Maß der üblichen Bewertung für Flächen im Hochgebirge übertroffen. Deswegen sei auch die Mitbeteiligte zu Recht der durch die Beschwerdeführer vorgeschlagenen Einholung eines Gutachtens vor dem Verkaufsabschluß nicht gefolgt.

Eine Satzungs- oder Gesetzwidrigkeit im Verkaufsbeschluß der Vollversammlung könne auch nicht darin gelegen sein, daß der ÖAV als Mitglied der Mitbeteiligten "am Verkaufserlös mitpartizipiere", wie die Beschwerdeführer meinten. Daß der ÖAV (zufällig) auch Mitglied der Mitbeteiligten sei, stehe mit dem Verkauf der 2.500 m2 in keinem Zusammenhang. Sollte die Mitbeteiligte die Verteilung des Verkaufserlöses beschließen, so sei daran der ÖAV als Agrargemeinschaftsmitglied entsprechend seinen Anteilen selbstverständlich beteiligt. Dies ändere aber nichts daran, daß der ÖAV als Käufer den gesamten Kaufpreis an die Agrargemeinschaft zu entrichten habe. Wenn die Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang bemängelten, daß der ÖAV am Verkaufserlös mitpartizipiere und dadurch der Kaufpreis für die restlichen Agrargemeinschaftsmitglieder geschmälert werde, sei dies eine Folge der Anteilsberechtigungen an der Mitbeteiligten; die anderen Agrargemeinschaftsmitglieder verfügten eben nicht über die gesamten Anteile.

Noch weniger verständlich erscheine die Auffassung der Beschwerdeführer, die Mitbeteiligte müsse einen Preis "der besonderen Vorliebe" fordern. Habe sich auf Grund der Kalkulation ein - wie bereits hinreichend festgestellt - wesentlich über dem Verkehrs- und Nutzwert liegender Kaufpreis ergeben, so sei weder aus dem Gesetz noch aus der Satzung eine Verpflichtung für die Mitbeteiligte ableitbar, darüber hinaus einen Wert der besonderen Vorliebe zu fordern. Wenn die Beschwerdeführer weiters ausführten, dem ÖAV drohe der Abbruch der nicht auf seinem Grund errichteten Gebäudeteile, so bestehe über die ohnehin über dem Verkehrs- und Nutzwert hinausgehende Bewertung für die Mitbeteiligte rechtens keine Verpflichtung, die von den Beschwerdeführern angenommene Notlage des ÖAV bei der Forderung des Kaufpreises "auszunützen". In diesem Zusammenhang solle nicht unerwähnt bleiben, daß bei der mündlichen Bauverhandlung über die Erweiterung der F-Hütte am 28. Dezember 1961 auch Vertreter der Mitbeteiligten anwesend gewesen seien. Nach der über diese mündliche Verhandlung aufgenommenen Verhandlungsniederschrift sei festgestellt worden, daß der geplante Baukörper die Grundgrenze überschreite und auf das Grundstück 2644/1 der Mitbeteiligten zu stehen komme. Es heiße dort weiter: "Die anwesenden Interessenten der O-Alpe erklären somit, daß sie bereit sind, der Sektion I den erforderlichen Grund zur Erreichung der gesetzlichen Grenzabstände käuflich zu überlassen. Weiters wünschen sie, daß der Gebäudeabstand zur Grundgrenze auf allen Seiten 4 m beträgt. Sie erklären sich bereit, hierüber mit der Sektion noch separat zu verhandeln und den Grund wie besprochen zu vermessen, dessen Kosten die Sektion I zu tragen hat. Die Interessenten stellen gleichzeitig den Antrag, daß der bereits im letzten Jahr verbaute Raum, der über die Grenze hinausgeht, mit S 100,-- je Quadratmeter vergütet wird." Dieses Ergebnis der mündlichen Verhandlung zeige also, daß sich schon damals die Interessenten der O-Alpe verpflichtet hätten, dem ÖAV den erforderlichen Grund zur Erreichung der gesetzlichen Grenzabstände um S 100,--/m2 käuflich zu überlassen. Unter diesen Voraussetzungen könne nicht die Rede davon sein, wie die Beschwerdeführer im Ergebnis meinten, daß die Mitbeteiligte bei der von den Beschwerdeführern bekämpften Beschlußfassung vom 7. August 1987 eine Verpflichtung getroffen hätte, über den bereits festgestellten Verkehrs- und Nutzwert weit hinaus einen Preis "der besonderen Vorliebe" zu fordern, weil dem ÖAV der Abbruch der inzwischen nicht auf dem in seinem Eigentum stehenden Grund errichteten Gebäudeteile durch die Baubehörde drohe. Bei der bereits zitierten Zusage der Vertreter der Mitbeteiligten in der mündlichen Bauverhandlung vom 28. Dezember 1961 würde eine solche Vorgangsweise gegen Treu und Glauben verstoßen. Ebenfalls erwähnt sei in diesem Zusammenhang, daß nach der gutachtlichen Feststellung des Amtssachverständigen die Valorisierung der in der mündlichen Verhandlung vom 28. Dezember 1961 geforderten S 100,--/m2 nach dem Verbraucherpreisindex, Basis 1958, für diese Flächen einen Quadratmeterpreis heute von S 320,--/m2 ergebe, und nicht, wie der angefochtenen Beschlußfassung zugrundeliegend, bei der bebauten Fläche der Quadratmeterpreis mit S 1.500,-- und bei der Abstandsfläche der Quadratmeterpreis mit S 750,-- anzunehmen wäre.

Zusammenfassend gelange der Landesagrarsenat zum Ergebnis, daß nach den vorliegenden Ermittlungen kein Sachverhalt vorliege, der aus Anlaß der gegebenen Streitentscheidung eine Behebung der angefochtenen Mehrheitsbeschlüsse der Mitbeteiligten in deren Vollversammlung vom 7. August 1987 zu den bezeichneten beiden Tagesordnungspunkten rechtfertige. Den Berufungen habe daher ein Erfolg versagt bleiben müssen.

Dieses Erkenntnis wird mit der vorliegenden Beschwerde wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes und infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften angefochten, wobei sich die Beschwerdeführer nach ihrem ganzen Vorbringen in dem Recht auf Stattgebung ihres Einspruches und Aufhebung des bekämpften Vollversammlungsbeschlusses verletzt erachten.

Die belangte Behörde hat eine Gegenschrift erstattet und beantragt, die Beschwerde abzuweisen. Die Mitbeteiligte hat sich im Beschwerdeverfahren nicht geäußert.

Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

Die Beschwerdeführer meinen zunächst, die betreffenden Abstimmungen beruhten in Wahrheit auf gar keinen Mehrheitsverhältnissen der in der Niederschrift angegebenen Art. Da sich der ÖAV, als Interessent an dem Kauf, der Stimme hätte enthalten müssen und der erschienene Vertreter der "Erbengemeinschaft L" nicht berechtigt gewesen sei, namens dieser abzustimmen, habe sich keine - im Protokoll zudem zu Unrecht nach Köpfen, nicht nach Anteilen gezählte - Mehrheit gegen die Anträge der Beschwerdeführer gegeben. Dazu ist zu bemerken, daß in der Niederschrift besagter Vollversammlung zwar zu den Tagesordnungspunkten 9 und 11 die Anteile nicht eigens angeführt wurden, daß aber aus der Abstimmung zu einem anderen Tagesordnungspunkt (6) hervorgeht, daß die Ermittlung der Mehrheit nach Anteilsrechten erfolgte; ferner müssen die Beschwerdeführer selbst einräumen, daß das in der Niederschrift für maßgebend angesehene Mehrheitsverhältnis durchaus den Anteilen entsprach. Da nun weder das Gesetz noch die Satzung bei bestehendem Eigeninteresse eines Mitgliedes am Ausgang der Abstimmung zur Stimmenthaltung verpflichtet und daher auch im gegebenen Fall der ÖAV mitstimmen durfte, braucht infolge der bereits deswegen, das heißt - wie in der Beschwerde aufgezeigt - auch ohne Mitberechnung der Anteile der "Erbengemeinschaft L", erzielten Mehrheit gegen die Anträge der Beschwerdeführer nicht mehr untersucht zu werden, ob der erschienene Miteigentümer der zugehörigen Stammsitzliegenschaft berechtigt war, die Erbengemeinschaft insgesamt zu vertreten.

Was die Kaufpreiskalkulation anlangt, haben die Beschwerdeführer auf Verwaltungsebene keine von ausgewiesener Sachkunde getragenen Gegenargumente vorgebracht. Die in Richtung einer Unschlüssigkeit des ihnen durch den Bescheid der AB vollständig bekannt gewordenen Amtssachverständigengutachtens gehenden Ausführungen - sie bezeichnen das Gutachten als "mangelhaft und ergänzungsbedürftig" - betreffen im Gutachten und im angefochtenen Erkenntnis ausreichend erörterte Fragen:

Daß die Agrarbehörden, auf das Amtssachverständigengutachten gestützt, für die "bebaute Fläche" einen m2-Preis von S 1.500,-- und für die "Abstandsfläche" einen solchen von S 750,-- für nicht unangemessen erachtet haben, läßt sich nicht mit dem Hinweis auf den "Quadratmeterpreis bei 110 Grundkäufen um S 1.000,-- pro m2" im Gemeindegebiet N entkräften. Bereits im Gutachten wurde in diesem Zusammenhang hervorgehoben, daß sich "das Grundstück um die F-Hütte nicht mit Talgrundstücken im ausgewiesenen Bauland" vergleichen lasse, ferner daß "ein starkes Preisgefälle Richtung Talende ... bzw. mit der Entfernung vom Ortskern festzustellen" sei; schließlich wurden 110 Grundverkäufe nicht mit "um S 1.000,--/m2", sondern mit nicht näher bestimmter Untergrenze mit "unter S 1.000,--/m2" angegeben. Unschlüssigkeitsmomente lassen sich hieraus nicht ableiten.

Gleiches gilt für die "Restfläche" im Ödland, deren Bewertung durch den Sachverständigen die Beschwerdeführer kritisieren. Mit ihren Hinweisen auf Pachteinnahmen der Mitbeteiligten (auf die im Gutachten eingegangen wurde) sowie auf gewisse dort bereits vorhandene bauliche Anlagen (sie wurden sowohl im Gutachten als auch im angefochtenen Erkenntnis genannt), deren zukünftige Erweiterung von den Beschwerdeführern ohne stichhaltige Begründung angenommen wird, vermögen sie noch keine Unschlüssigkeit darzutun, zumal der insoweit tatsächlich festgelegte Kaufpreis zehnmal so hoch wie der im Gutachten angenommene Wert dieser Fläche ist. Zu einem auch noch darüber (beträchtlich) hinausgehenden Wert gelangen die Beschwerdeführer erst, indem sie eine 1961 gegebene Preiszusage der Mitbeteiligten an den ÖAV von S 100,--/m2 für die "Restfläche" verneinen, andererseits hieraus nur auf eine Möglichkeit der höheren Preisgestaltung schließen (wiewohl sie selbst die "Restfläche" von den durch zwei Erweiterungsbauten in Anspruch genommenen Flächen abgrenzen) und zugleich die "bedrängte Situation des ÖAV" als "wertsteigernden Umstand", der ihrer Meinung nach nicht hinreichend berücksichtigt wurde, betonen; daß eine Zwangslage des ÖAV hätte ausgenützt werden müssen, um nicht gegen die Zweckmäßigkeit der Bewirtschaftung des Vermögens der Mitbeteiligten zu verstoßen, hat bereits die belangte Behörde im angefochtenen Erkenntnis mit Recht in Abrede gestellt; außerdem ist eine Zwangslage speziell in bezug auf die lediglich behauptetermaßen künftig baulich "verwertbare" Restfläche gar nicht ersichtlich. Die Beschwerdeführer haben daher auch insoweit eine Unschlüssigkeit des Gutachtens oder der darauf gestützten Erwägungen der belangten Behörde nicht aufgezeigt.

Damit ist aber das Schicksal der Beschwerde entschieden, welche somit gemäß § 42 Abs. 1 VwGG als unbegründet abzuweisen war.

Der Zuspruch von Aufwandersatz beruht auf den §§ 47 ff VwGG und der Verordnung BGBl. Nr. 104/1991, insbesondere auch deren Art. III Abs. 2.